Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 декабря 2021 г. N Ф04-6181/21 по делу N А27-12424/2019

г. Тюмень

23 декабря 2021 г.

Дело N А27-12424/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича, закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 (судья Драпезо В.Я.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021 (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу N А27-12424/2019 по иску индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича (ОГРНИП 304420535000433) к закрытому акционерному обществу "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" (650070, город Кемерово, улица Тухачевского, дом 40, ОГРН 1024200701194, ИНН 4206001580), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (650066, город Кемерово, проспект Октябрьский, дом 3г, ОГРН 1044205100059, ИНН 4205077178), индивидуальному предпринимателю Дубовицкой Кристине Михайловне (ОГРНИП 318420500079165) о признании незаконным решения и действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, права собственности отсутствующим; встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" к индивидуальному предпринимателю Жамину Владимиру Владимировичу о признании части нежилого помещения самовольной постройкой, обязании привести нежилое помещение в прежнее состояние.

В судебном заседании 09.12.2021 путем использования системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Жамина Владимира Владимировича - Баженов А.В. по доверенности от 14.05.2021; закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" - Ермоленко Н.С. по доверенности от 18.05.2021; индивидуального предпринимателя Дубовицкой Кристины Михайловны - Воробьев А.О. по доверенности от 23.07.2019; после перерыва 16.12.2021 в судебном заседании приняли участие генеральный директор закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" - Петунькин П.А. согласно протоколу собрания акционеров от 15.01.2021 и представитель Сковпень Н.А. по доверенности от 21.01.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Жамин Владимир Владимирович (далее предприниматель, ИП Жамин В.В.) Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к закрытому акционерному обществу "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей" (далее - ЗАО "СТО", общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - Управление Росреестра), индивидуальному предпринимателю Дубовицкой Кристине Михайловне (далее - ИП Дубовицкая К.М.) с требованиями:

- о признании недействительной (ничтожной) сделки, совершенной ЗАО "СТО" по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела;

- признании отсутствующим права ЗАО "СТО" на земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3518;

- признании отсутствующим права собственности ИП Дубовицкой К.М. на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519;

- признании незаконными действий Управления Росреестра по образованию и постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518;

- обязании Управления Росреестра устранить нарушение прав и законных интересов ИП Жамина В.В. путем снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642.

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском ИП Жамина В.В. суд первой инстанции принял к производству встречный иск ЗАО "СТО" к ИП Жамину В.В. о признании части нежилого помещения с кадастровым номером 42:24:0201002:642 общей площадью 223,7 кв. м, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Тухачевского, дом 40, помещение 7, самовольной постройкой и обязании осуществить приведение нежилого помещения в предыдущее состояние.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021, первоначальные и встречные требования удовлетворены полностью.

Суд признал недействительной (ничтожной) сделку, совершенную ЗАО "СТО" по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела, а также признал отсутствующим право собственности ЗАО "СТО" на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3520 (регистрационный номер 42:42:0201002:3520-42/001/2018-1 от 18.09.2018) и земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3518 (регистрационный номер 42:42:0201002:3518-42/001/2018-1 от 18.09.2018), признал отсутствующим право собственности Дубовицкой Кристины Михайловны на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519 (регистрационный номер 42:42:0201002:3519-42/001/2019-2 от 26.07.2019).

Также суд признал часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7 общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, самовольной постройкой в виде самовольной реконструкции и обязал ИП Жамина В.В. привести часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, в состояние на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017.

Судом распределены судебные расходы по первоначальному и встречному иску, произведен зачет требований в отношении судебных расходов.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, ИП Жамин В.В., ЗАО "СТО", Управление Росреестра обратились с кассационными жалобами.

Предприниматель в своей кассационной жалобе с учетом ее письменных дополнений, просит отменить принятые по делу решение и постановление в части удовлетворения встречного иска и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ЗАО "СТО".

ИП Жамин В.В. считает, что судами не исследовался вопрос, в чем заключается нарушение гражданских прав ЗАО "СТО" и каким образом удовлетворение встречного иска может привести к их восстановлению. По мнению предпринимателя, общество не обладает интересом в защите публичного порядка строительства и также у него отсутствует частный материально-правовой интерес, который мог бы быть защищен путем удовлетворения встречного иска.

Заявитель полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что изменение внешних параметров принадлежащего ИП Жамину В.В. объекта недвижимости в виде укрепления стен и устройства навесного фасада, может иметь значение при определении размера земельного участка, на который предприниматель вправе притязать в качестве собственника. Кроме того, ИП Жамин В.В. считает, что даже если принять во внимание вывод об изменении внешних параметров за счет устройства навесного фасада, то последствия этого в виде обязания привести нежилое помещение в состояние на дату купли-продажи этого объекта 24.11.2017 является несоразмерным предполагаемому нарушению права ЗАО "СТО" на земельный участок.

Также в обоснование жалобы предприниматель приводит доводы о том, что при осуществлении им ремонта помещений не допущено нарушений градостроительных, строительных норм и правил, не создается угроза жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства установлены всеми тремя проведенными по делу судебными экспертизами, а приняв во внимание заключение третьей дополнительной экспертизы о том, что выполненные работы относятся к реконструкции объекта недвижимости, суды обеих инстанций не привели мотивов, по которым они не приняли во внимание заключения первоначальной и повторной экспертиз, в которых выполненные в помещении предпринимателя работы отнесены к капитальному ремонту. Заявитель считает выводы судов об осуществленной реконструкции помещения несоответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также ссылается на то, что в дополнительной третьей судебной экспертизе отсутствует какая-либо информация, свидетельствующая об изменении несущих конструкций помещения - его металлического каркаса или фундамента. Со ссылкой на положения пунктов 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предприниматель приводит доводы о том, что осуществление работ по восстановлению ограждающих строительных конструкций (наружных стен, кровли) и устройство навесного фасада не относится к реконструкции, а признается капитальным ремонтом. Кроме того, ИП Жамин В.В. ссылается на то, что, характеризуя выполненные в помещении работы в качестве реконструкции по основанию изменения высоты помещения с 3,30 м по техническому плану до 3,86 м, эксперт не указывает, в какой точке помещения производилось измерение высоты, и в какой точке определялась высота согласно техническому плану, тогда как крыша имеет наклонное устройство, что создает перепад ее высоты. Также эксперт не указывает, в связи с какими работами произошло изменение высоты помещений, а также на то, каким образом изменились наружные параметры здания в связи с устройством навесного фасада по сравнению с исходным состоянием.

ИП Жамин В.В. ссылается на то, что судами не дано оценки ответу Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области от 03.11.2019, согласно которому при проведении инспекцией осмотра помещений предпринимателя и сопоставлении планировки помещения с планировкой согласно кадастровому паспорту изменений несущих конструкций помещения не установлено.

К дополнению к кассационной жалобе предпринимателем приложено заключение кадастрового инженера от 02.12.2021 исх. N 193, которое не учитываются судом кассационной инстанции, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию окружного арбитражного суда.

ЗАО "СТО" в своей кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части удовлетворения заявленных ИП Жаминым В.В. требований и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в их удовлетворении.

Общество считает, что предпринимателем избран неверный способ защиты права, при котором его права не будут восстановлены. Судам надлежало установить наличие права собственности заявителя, определить объем таких полномочий, при этом надлежащим способом защиты нарушенного права является признание за предпринимателем права собственности на земельный участок, образованный ответчиком под принадлежащим ИП Жамину В.В. объектом недвижимости.

ЗАО "СТО" также приводит довод о недоказанности предпринимателем того, что произведенный обществом раздел земельного участка нарушает права истца.

По мнению общества, вывод суда апелляционной инстанции о том, что по результату рассмотрения настоящего дела субъектами прав на восстановленный в реестре прав земельный участок будут являться не только общество, но и ИП Жамин В.В., ИП Дубовицкая К.М., являющиеся собственниками объектов недвижимости на спорном участке, не соответствует разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

В приобщении дополнений ЗАО "СТО" к кассационной жалобе отказано в связи с отсутствием доказательств направления их копии всем участвующим в деле лицам.

Управление Росреестра в своей кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части удовлетворения требований ИП Жамина В.В. к Управлению Росреестра и принять в данной части новый судебный акт об отказе в их удовлетворении.

В жалобе заявитель приводит следующие доводы: органы по государственной регистрации прав не являются участниками материальных отношений по поводу недвижимости и не имеют притязаний на нее, законодательство не предусматривает возможности предъявления требований к такому органу; договор купли-продажи, по которому ЗАО "СТО" продало предпринимателю нежилое помещение, не содержал условия о продаже земельного участка, и иных заявлений, в том числе о регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок также не подавалось; то регистрирующим органом соглашение о разделе объекта между участниками общей долевой собственности на земельный участок не истребовалось в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на исходный земельный участок; орган регистрации прав не обладает полномочиями по самостоятельному инициированию проведения административной процедуры вне заявления заинтересованного на то лица; учетные действия органа полностью соответствуют требованиям законодательства.

ИП Жамин В.В. в отзывах на кассационные жалобы ЗАО "СТО" и Управления Росреестра просит отказать в их удовлетворении и оставить судебные акты, обжалуемые указанными заявителями в соответствующих частях, без изменения.

ЗАО "СТО" в отзыве на кассационную жалобу ИП Жамина В.В. и в отзыве на дополнения к ней просит отказать в удовлетворении жалобы и оставить принятые по делу судебные акты в обжалуемой предпринимателем части без изменения.

ИП Дубовицкая К.М. в отзыве на кассационную жалобу ЗАО "СТО" выражает несогласие с доводами указанного заявителя, просит отказать в удовлетворении его жалобы, отмечает несостоятельность доводов о том, что избранный предпринимателем способ защиты не приводит к восстановлению нарушенного права, ссылаясь, в том числе на фактическое исполнение судебного акта по настоящему делу погашением записи о вновь образованных трех земельных участках с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 и о восстановлении сведений об изначальном земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642, включая запись о праве ЗАО "СТО" на этот участок. С учетом указанного ИП Дубовицкая К.М. приводит доводы об отсутствии препятствий к проведению процедуры определения долей и разделу земельного участка с учетом мнения всех собственников объектов недвижимости на нем расположенных.

ИП Дубовицкая К.М. также просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы Управления Росреестра, ссылаясь на то, что позиция указанного органа не учитывает обстоятельств настоящего дела; на то, что одновременное рассмотрение требований ИП Жамина В.В. к ЗАО "СТО" и ИП Дубовицкой К.М. с требованиями к Управлению Росреестра не нарушает норм материального и процессуального права. ИП Дубовицкая К.М. считает, что, владея сведениями о зарегистрированных правах Жамина В.В. и Дубовицкой К.М. на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201002:642, при проведении правовой экспертизы документов, переданных ЗАО "СТО" при образовании земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518, мог выявить противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами и в целях исключения противоречия приостановить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права. Отсутствие таких действий создало предпосылки для взыскания ЗАО "СТО" с ИП Жамина В.В. и ИП Дубовицкой К.М. необоснованных платежей за пользование земельным участком, что правомерно учтено судами первой и апелляционной инстанции. ИП Дубовицкая К.М. в представленном отзыве выражает согласие с доводами кассационной жалобы ИП Жамина В.В. и считает ее подлежащей удовлетворению, поскольку судами не исследован вопрос о существе нарушения гражданских прав ЗАО "СТО" и не принято во внимание отсутствие у общества частного материально-правового интереса, который мог бы быть защищен посредством удовлетворения встречного иска.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы своих кассационных жалоб и отзывов по ним.

Учитывая надлежащее извещение Управления Росреестра о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых решения и постановления, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 29.01.2016 между ИП Дубовицкой К.М. и ЗАО "СТО" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ИП Дубовицкая К.М. приобрела в собственность нежилое помещение общей площадью 141,1 кв. м с кадастровым номером: 42:24:0201002:3260, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 1.

Впоследствии на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 04.10.2016 ИП Дубовицкая К.М. приобрела у ЗАО "СТО" еще одно нежилое помещение общей площадью 71,6 кв. м с кадастровым номером: 42:24:0201002:3355, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 6.

Право собственности ИП Дубовицкой К.М. на приобретенные нежилые помещения зарегистрировано в ЕГРН за регистрационными записями от 10.02.2016 N 42-42/001-42/201/007/2016-161/2, от 18.10.2016 N 42-42/001-42/201/003/2016-505/2.

24.11.2017 между ИП Жаминым В.В. и ЗАО "СТО" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по которому предприниматель приобрел в собственность нежилое помещение общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером: 42:24:0201002:3354, расположенное по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, являющееся смежным с помещением, принадлежащим ИП Дубовицкой К.М.

Право собственности ИП Жамина В.В. на приобретенное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН за регистрационной записью от 04.12.2017 N 42:42:0201002:3354-42/001/2017-1.

Приобретенные нежилые помещения находились в границах здания, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью 17 134 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:642, право собственности на который до момента продажи помещений было зарегистрировано за ЗАО "СТО".

17.08.2018 ЗАО "СТО" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на три земельных участка, образуемых в результате раздела спорного земельного участка с кадастровым номером: 42:24:0201002:642.

На основании вышеуказанного заявления на кадастровый учет поставлены следующие земельные участки:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью 473 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3520;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью 114 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3519;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятий автосервиса, общей площадью 16 548 кв. м, с кадастровым номером: 42:24:0201002:3518.

При этом право собственности на каждый из образованных по результатам раздела земельных участков зарегистрировано за ЗАО "СТО".

18.07.2019 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519 был продан ЗАО "СТО" ИП Дубовицкой К.М.

Право собственности ИП Дубовицкой К.М. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 26.07.2019 за регистрационной записью N 42:24:0201002:3519-42/001/2019-2.

02.11.2018 ЗАО "СТО" направило ИП Жамину В.В. письмо N 340 с предложением подписать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520.

21.11.2018 ЗАО "СТО" направило ИП Жамину В.В. претензию с требованием зарегистрировать ранее направленный на подписание договор аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520 и погасить задолженность в размере 447 300 руб.

Расценив решение ЗАО "СТО" об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в качестве сделки и посчитав указанную сделку недействительной, совершенной в нарушение требований статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушающей права и охраняемые законом интересы ИП Жамина В.В. как собственника земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему помещение, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

ЗАО "СТО", в свою очередь, обратилось со встречным исковым заявлением в суд к ИП Жамину В.В. о признании части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7 общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:642, самовольной постройкой; обязании осуществить приведение нежилого помещения в предыдущее состояние.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой исходил из того, что с момента приобретения помещения у ЗАО "СТО" к ИП Жамину В.В. в силу закона перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:642 (его часть), на котором данное помещение располагается, в связи с чем раздел земельного участка без согласия всех его собственников является нарушением требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 11.2 ЗК РФ, и действия Управления Росреестра по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела, были осуществлены регистрирующим органом без надлежащего проведения правовой экспертизы представленных документов и с нарушением установленных законом норм, что нарушает права и законные интересы ИП Жамина В.В. как собственника земельного участка, создает предпосылки для взыскания с предпринимателя необоснованных платежей за пользование земельным участком.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что предпринимателем проведена реконструкция принадлежащего ему нежилого помещения в отсутствие доказательств получения необходимых разрешений на производство указанных работ, а не капитальный ремонт, что подтверждено заключением судебной строительной экспертизы, составленным экспертом АНО "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В., согласно которому параметры спорного нежилого помещения были изменены в части изменения высоты помещений, восстановления ограждающих строительных конструкций (наружных стен, кровли), устройства навесного фасада (увеличение наружных параметров здания). В связи с этим суд признал часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7 общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, самовольной постройкой в виде самовольной реконструкции. При этом, исходя из того, что указанное помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан и может быть приведено в состояние, существовавшее до проведения реконструкции путем производства строительных работ, суд обязал ИП Жамина В.В. привести часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, в состояние на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Выводы судов в части удовлетворения первоначального иска являются законными и обоснованными.

В силу декларируемых законом (пункт 1 статьи 552 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ) единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, перехода к покупателю прав на земельный участок по договору продажи расположенных на земельном участке здания, сооружения или другой недвижимости, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи нежилого помещения условия об одновременном отчуждении покупателю земельного участка, на котором расположен продаваемое нежилое помещение, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному заключению о том, что с момента приобретения помещения у ЗАО "СТО" к ИП Жамину В.В. в силу закона перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:642 (его часть), на котором данное помещение располагается.

Такие выводы судов обществом в кассационной жалобе не опровергаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

На основании положений пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку согласие ИП Жамина В.В. на образование земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:3520, находящегося под принадлежащим ему помещением не испрашивалось, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что принятие обществом в одностороннем порядке решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 42624:0201002:642 без участия собственников нежилых помещений, расположенных на данном участке, свидетельствует о нарушении императивных требований гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, что, в свою очередь, свидетельствует о ничтожности такой сделки.

Доводов, опровергающих выводы судов относительно необходимости получения согласия всех собственников недвижимости, находящейся на неразделенном земельном участке с кадастровым номером 42624:0201002:642, и по установленным судами обстоятельствам - отсутствия получения согласия ИП Жамина В.В. на раздел единого земельного участка в целях формирования самостоятельных участков под объектами недвижимости каждого собственника, в кассационной жалобе общества также не приведено.

Кассационная жалоба ЗАО "СТО" основана на доводах об избрании предпринимателем неверного способа защиты права, при котором его права не будут восстановлены, о недоказанности истцом по первоначальному иску того, что произведенный обществом раздел земельного участка нарушает права истца.

Указанные доводы приводились обществом в суде первой и апелляционной инстанции и обоснованно ими отклонены с приведением соответствующих мотивов.

Довод общества о невозможности использования предпринимателем способа защиты в виде требования о признании отсутствующим права собственности на вновь образованные земельные участки: за ЗАО "СТО" на земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3518, за ИП Дубовицкой К.М. на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201002:3519, является ошибочным. Вопреки мнению ЗАО "СТО", с учетом фактических обстоятельств настоящего дела избранный предпринимателем способ защиты соответствует нарушенному праву и приводит к его восстановлению.

Ссылка ЗАО "СТО" на приведенную в кассационной жалобе судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку касается вопросов с иными фактическими обстоятельствами.

Аргумент кассатора о том, что в настоящем деле подлежал разрешению вопрос по установлению объема правомочий собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42624:0201002:642, не принимается во внимание судом кассационной инстанции, поскольку, учитывая восстановление судом в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 42624:0201002:642 и о его собственнике, не имеется препятствий в разрешении всеми собственниками вопроса о возможности формирования отдельных земельных участков под принадлежащими им объектами недвижимости, раздела участка при установлении факта его делимости.

Между тем в материалы дела не представлено необходимых для разрешения спора о правах на земельный участок сведений о делимости земельного участка с кадастровым номером 42624:0201002:642, о наличии спора между собственниками объектов недвижимости по разделу земельного участка или определению долей в праве общей долевой собственности каждого из них.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы ЗАО "СТО".

Также суд округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы Управления Росимущества.

Согласно пункта 2 статьи 18 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По правилам, изложенным в подпунктах 1 и 3 пункта 1 статьи 26 названного Закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

На основании приведенных нормативных положений суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по образованию земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201002:3520, 42:24:0201002:3519, 42:24:0201002:3518 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201002:642 в результате его раздела, осуществлены без надлежащего проведения правовой экспертизы представленных документов и с нарушением установленных законом норм, что нарушает права и законные интересы ИП Жамина В.В. как собственника земельного участка в сфере предпринимательской деятельности, привело к предъявлению ему ЗАО "СТО" необоснованных требований об оплате за пользование земельным участком.

Доводы кассационной жалобы Управления Росреестра сводятся к изложению правовой позиции по предъявленному к регистрирующему органу требованию, повторению доводов апелляционной жалобы.

Между тем судами полно и всесторонне указанные доводы исследованы и оценены.

Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие у органа, уполномоченного совершать действия по регистрации и кадастровому учету, самостоятельных правопритязаний и собственного правового интереса, не свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения требований об оспаривании действий данного органа, совершенных в сфере его деятельности, нарушающих требования закона и права заявителя.

Правильно судами отклонены и доводы Управления Росреестра о том, что для совершения действий по образованию земельных участков обществом на регистрацию представлены все необходимые документы, поскольку материалами дела подтверждено возникновение прав на земельный участок у лиц, которые приобрели нежилые помещения, расположенные на соответствующем земельном участке.

Аргументы кассационной жалобы Управления Росреестра не опровергают сделанных судами выводов по предъявленному к нему предпринимателем требованию, при разрешении которого судами полно и всесторонне исследованы и оценены представленные в дело доказательства, на их основе правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым правильно применены подлежащие их регулированию нормы материального права.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены судебных актов в той части, в которой они обжалованы Управлением Росреестра.

Между тем суд кассационной инстанции полагает, что при разрешении спора по встречному иску судами не учтено следующее.

Для разрешения возникшего между ИП Жаминым В.В. и ЗАО "СТО" спора о характере проведенных работ в принадлежащем предпринимателю нежилом помещении общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, расположенном по адресу: Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, как работ по реконструкции или работ по капитальному ремонту помещения судом первой инстанции назначены 3 судебные экспертизы.

Определением суда от 27.12.2019 суд удовлетворил ходатайство ЗАО "СТО", назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение экспертизы поручил эксперту Автономной некоммерческой организации "Кемеровский центр судебных экспертиз" Левдиковой О.М.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- являются ли работы, произведенные в помещении общей площадью 223,7 кв. м, находящемся по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, капитальным ремонтом или реконструкцией?

- соответствует ли указанное нежилое помещение действующим градостроительным и строительным нормам и правилам?

- может ли указанное помещение быть приведено в состояние, существовавшее до проведения таких работ?

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.02.2020 N 021-02/ССТЭ рассматриваемое нежилое помещение общей площадью 223,7 кв. м расположено в границах строения с кадастровым номером 42:24:0201002:3212 площадью 437,9 кв. м; выполненные обществом работы относятся к капитальному ремонту и не являются реконструкцией; нежилое помещение соответствует действующим строительным нормам и правилам; строительными нормами и правилами какого-либо ограничения, препятствующего после проведения ремонта приведению помещения в первоначальное состояние, не установлено.

Определением суда первой инстанции от 17.07.2020 удовлетворено ходатайство ЗАО "СТО" о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы по тем же вопросам, что были поставлены в определении суда от 27.12.2019. Проведение экспертизы поручено эксперту Сибирского Межрегионального Центра "Судебных экспертиз" Омельченко С.В.

Согласно заключению судебной экспертизы от 14.09.2020 N 819-2020 произведенные в исследуемом нежилом помещении работы характеризуются как капитальный ремонт; помещение в его текущем техническом состоянии соответствует действующим строительным и градостроительным нормам и правилам; нежилое помещение может быть приедено в техническое состояние, предшествующее капитальному ремонту без нанесения ущерба несущим строительным конструкциям. При этом экспертом отмечено, что сохранение и последующая эксплуатация указанного нежилого помещения в текущем техническом состоянии в качестве станции технического обслуживания (автосервиса) с магазином запасных частей для транспортных средств возможно, так как это не создает угрозу жизни и здоровья неопределенного круга лиц.

Определением суда первой инстанции от 29.12.2020 по ходатайству ЗАО "СТО" по делу назначено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какие конструкции объекта капитального строительства - помещения общей площадью 223,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, являются несущими строительными конструкциями?

- является ли изменение параметров указанного объекта капитального строительства либо его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение данного объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций реконструкцией либо изменения параметров данного объекта осуществлены в рамках капитального ремонта указанного объекта капитального строительства?

- в случае осуществления реконструкции указанного объекта капитального строительства, создает ли нежилое помещение общей площадью 223,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 40, пом. 7, с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, угрозу жизни и здоровью граждан?

- в случае осуществления реконструкции указанного объекта капитального строительства, может ли указанное помещение быть приведено в состояние, существовавшее до проведения реконструкции?

Согласно заключению судебной экспертизы от 24.03.2021 N 4742-3226/21 несущими строительными конструкциями в спорном помещении являются металлический каркас и фундаменты; параметры спорного нежилого помещения были изменены в части изменения высоты помещений, восстановления ограждающих строительных конструкций (наружных стен, кровли), устройства навесного фасада (увеличение наружных параметров здания), что свидетельствует в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ о реконструкции данного здания.

Экспертом указано, что на основании произведенного сравнительного анализа конструктивного и объемно-планировочного решения установить первоначальное состояние помещения до производимых ИП Жаминым В.В. в 2019 году работ возможно только по предоставленным документам в материалы арбитражного дела (на момент приобретения, заключения договора купли-продажи), а именно методом сравнительного анализа технического плана от 25.03.1996 (стр. 13 заключения).

В экспертном заключении отражена общая площадь принадлежащего ИП Жамину В.В. помещения согласно договору купли-продажи от 24.11.2017 - 223,7 кв. м (выписка из ЕГРН от 17.12.2019), характеристики помещения в результате внесения изменений в технические параметры помещения, которые отображены в техническом плане кадастрового инженера ООО "Кадастровый инженер Ушанева Е.Ю." от 16.01.2020, согласно которым общая площадь помещения после реконструкции составила 203,7 кв. м (стр. 9 заключения). Сведения в ЕГРН об изменении площади нежилого помещения предпринимателя на основании технического плана кадастрового инженера ООО "Кадастровый инженер Ушанева Е.Ю." от 16.01.2020 согласно представленной в дело выписке из ЕГРН внесены 24.01.2020.

Также экспертом указано, что им проведены обмерные работы для определения фактических геометрических характеристик каждого помещения и в результате данных работ методом сравнительного анализа были определены несоответствия площадей и высоты в помещениях, указанных в техническом плане от 16.01.2020 и фактических замеров: согласно техническому плану от 16.01.2020 (л.д. 14-26, том 6) общая площадь помещения 203,7 кв. м, согласно фактическим замерам - 207,38 кв. м (стр. 17 заключения).

При этом сведений о том, что предпринимателем после осуществления в 2019 году спорных работ в нежилом помещении и государственной регистрации изменений уменьшения площади объекта, производились еще какие-либо работы по изменению технических параметров объекта в материалы дела не представлено, экспертом не установлено и стороны на наличие таких обстоятельств не ссылались.

Вывод эксперта об осуществленной в отношении исследуемого объекта реконструкции основан на том, что изменена высота помещения с 3,30 м до 3,86 м; восстановлены ограждающие строительные конструкции (наружные стены и кровля); устроен навесной фасад, что увеличило наружные параметры здания.

При этом в экспертном заключении содержится вывод о том, что при проведении исследования не выявлено нарушений технических, прочностных характеристик исследуемого помещения; несущие ограждающие конструкции находятся в исправном работоспособном состоянии; помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Приняв во внимание выводы эксперта Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В. о том, что параметры спорного нежилого помещения изменены в части изменения высоты помещений, восстановления ограждающих строительных конструкций (наружных стен, кровли), устройства навесного фасада (увеличение наружных параметров здания), и согласившись, что указанные работы относятся к реконструкции, суд апелляционной инстанции обосновал непринятие заключения эксперта от 14.02.2020 N 021-02/ССТЭ в части вывода о том, что проведенные работы относятся к капитальному ремонту, а не к реконструкции, и заключение эксперта N 819-2020 от 14.09.2020 в части характеристики проведенных работ как капитального ремонта, тем, что такие выводы экспертов нельзя считать достаточно полными, обоснованными и мотивированными. Суд указал, что вывод о том, что перепланировка помещения и отделка фасада не относятся к реконструкции, сделанный в заключении от 14.02.2020, не учитывает иные работы, в результате которых увеличилась высота здания; выводы эксперта в отношении характеристики работ как капитального ремонта, а не реконструкции, в заключении от 14.09.2020 N 819-2020 обосновываются тем, что в результате выполнения работ несущие конструкции объекта не были затронуты, кроме того и параметры объекта исследования не изменились. Суд указал, что данные выводы явно противоречат установленному в ходе последующей экспертизы факту изменения параметров объекта, а именно изменению высоты помещений, увеличению наружных параметров здания.

Вопреки доводам кассационной жалобы предпринимателя, суд округа соглашается с выводом судов об осуществленной ИП Жаминым В.В. реконструкции принадлежащего ему объекта недвижимости, поскольку замена (восстановление) несущей конструкций, которой исходя из технических характеристик помещения является, в частности металлический каркас объекта, относится к реконструкции. При этом факт замены (восстановления) предпринимателем указанной несущей конструкции помещения им не отрицается.

Вместе с тем нарушение осуществленной предпринимателем реконструкцией прав ЗАО "СТО" суд первой инстанции обосновал тем, что изменение в ходе указанной реконструкции внешних параметров спорного объекта недвижимости в виде укрепления стен и устройства навесного фасада может иметь значение при определении площади данного нежилого помещения, которая, в свою очередь, будет иметь значение при определении размера земельного участка, на который предприниматель вправе притязать в качестве собственника указанного помещения.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции о нарушении прав ЗАО "СТО", указал, что, учитывая, что наряду с предпринимателем общество обладаем правами на исходный земельный участок, то оно вправе предпринимать все меры, предусмотренные законом по защите своих прав собственника от необоснованных посягательств. Данные меры включают в себя и право требовать применения мер защиты от возведения на земельном участке собственника самовольных построек иными лицами, включая сособственников. Обращение собственника земельного участка в отношении незаконно, с нарушением установленных процедур и без согласия собственника (собственников земельного участка) возведенной постройки осуществляется в защиту его гражданских прав, для обращения такого субъекта в суд не требуется наделение его публичными функциями.

Восстановление нарушенных прав ЗАО "СТО" судами обеспечено обязанием предпринимателя привести часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 40, помещение 7, общей площадью 223,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:0201002:3354, в состояние на дату купли-продажи данного объекта 24.11.2017.

Между тем, судами не учтено, что защита права от объекта самовольного строительства (реконструкции) должна быть соразмерной допущенному нарушению.

Обращение ЗАО "СТО" с встречным иском обосновано нарушением прав на земельный участок и тем, что сохранение объекта ИП Жамина В.В. создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Обосновывая нарушение права ЗАО "СТО" тем, что увеличение внешних параметров нежилого помещения предпринимателя будет иметь значение при определении размера земельного участка, на который предприниматель вправе притязать, суд не дал оценки тому обстоятельству, что ЗАО "СТО" продало ИП Жамину В.В. помещения большей площадью (223,7 кв. м), чем та, которая получена вследствие реконструкции (согласно техническому плану кадастрового инженера от 16.01.2020 - 203,7 кв. м, согласно замерам эксперта Автономной некоммерческой организации "Томский центр экспертиз" Киселевой Н.В. - 207,38 кв. м).

В связи с этим суду следовало указать каким образом нарушается право ЗАО "СТО" на земельный участок уменьшением площади помещения предпринимателя с учетом обустроенного им навесного фасада.

Кроме того, судами обеих инстанций не указано на то, каким образом нарушение параметров высоты объекта предпринимателя нарушает права ЗАО "СТО" на определение площади земельного участка, приходящейся на его объекты недвижимости.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что права ЗАО "СТО" нарушаются самим фактом наличия объекта самовольной реконструкции на принадлежащем, в том числе ЗАО "СТО" земельном участке, не может быть признан обоснованным, учитывая, что всеми тремя судебными экспертизами установлено соответствие объекта предпринимателя предъявляемым к объектам капитального строительства требованиям и отсутствие создания существующей постройкой угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, единственным из трех признаков самовольной реконструкции, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, является отсутствие у предпринимателя разрешения на реконструкцию.

Указанное безосновательно оставлено судами без внимания при разрешении вопроса о судье самовольной постройки.

Обязав привести реконструированный объект в состояние до его продажи обществом предпринимателю, суды не учли имеющиеся материалы дела, в том числе фотографии объекта на момент его продажи, и не дали оценки тому, будет ли соответствовать градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным требованиям и правилам приведение объекта в прежнее состояние и не создаст ли это угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку вопросы о нарушении прав и законных интересов общества сохранением помещения предпринимателя в реконструированном виде не исследованы судами надлежащим образом с учетом имеющихся в деле доказательств, а также судами не дана оценка обоснованности и соразмерности требуемого обществом способа устранения заявляемого им нарушения права, обжалованные ИП Жаминым В.В. решение и постановление подлежат отмене в части удовлетворения встречного иска с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит устранить отмеченные судом округа недостатки, на основании полного и всестороннего исследования доказательств, оценки доводов участвующих лиц и их возражений установить имеющие существенное значение для дела обстоятельства, касающиеся рассмотрения встречного иска. По результату рассмотрения дела в указанной части, суду следует разрешить вопрос о распределении судебных расходов по делу с учетом результата рассмотрения первоначально и встречного исков, в том числе по состоявшимся апелляционной и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021 по делу N А27-12424/2019 отменить в части удовлетворения встречного иска закрытого акционерного общества "Кемеровская станция технического обслуживания автомобилей".

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Кемеровской области от 20.04.2021 и постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2021, принятые по настоящему делу определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.09.2021, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова А.В. Щанкина