Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 февраля 2022 г. N Ф04-8105/21 по делу N А46-9967/2020

г. Тюмень

10 февраля 2022 г.

Дело N А46-9967/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Тихомирова В.В.

Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медицинская фирма "ДЕНТА плюс" на решение от 27.07.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) и постановление от 27.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Краецкая Е.Б.) по делу N А46-9967/2020 по иску Министерства имущественных отношений Омской области (644043, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 5, ОГРН 1045504006822, ИНН 5503079101) к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинская фирма "ДЕНТА плюс" (644029, г. Омск, пр-кт Мира, д. 35, ОГРН 1025500739406, ИНН 5503042366), Шаповалову Владимиру Юрьевичу, Табаченко Светлане Олеговне, Триппелю Александру Фридриховичу о признании недействительным договора купли-продажи арендованного имущества, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Другие лица, участвующие в деле: прокуратура Омской области, казенное учреждение Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области", общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр на Косарева", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", саморегулируемая организация "Российская ассоциация оценщиков", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

В заседании приняли участие представители:

от Министерства имущественных отношений Омской области - Лукьянова Н.М. по доверенности от 10.01.2022;

от общества с ограниченной ответственностью "Медицинская фирма "ДЕНТА плюс" - Есионова К.А. по доверенности от 09.01.2021;

от прокуратуры Омской области - Калинина Я.Ю. на основании поручения от 28.01.2022 и доверенности от 31.01.2022.

Суд установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области, министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинская фирма "ДЕНТА плюс" (далее - ООО "МФ "ДЕНТА плюс", общество), Шаповалову Владимиру Юрьевичу, Табаченко Светлане Олеговне, Триппелю Александру Фридриховичу (далее - ответчики), в котором просило:

1. Признать недействительным договор купли-продажи арендованного имущества от 14.01.2019 N 2, заключенный между казенным учреждением Омской области "Центр учета и содержания собственности Омской области" (далее - КУ "ЦУС") и ООО "МФ "ДЕНТА плюс".

2. Признать недействительным договор купли-продажи имущества от 19.03.2019 N 02/03/2019, заключенный между ООО "МФ "ДЕНТА плюс" и Шаповаловым В.Ю., Табаченко С.О., Триппелем А.Ф.

3. Истребовать у Шаповалова В.Ю., Табаченко С.О., Триппеля А.Ф. следующее имущество:

- комплекс зданий, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Косарева, д. 117: нежилое строение, назначение: нежилое, общей площадью 16,8 кв. м, инвентарный номер 604611, литер: Д, этажность: 1; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 94,9 кв. м, инвентарный номер 604603, литер: В, этажность: 1; склад, назначение: нежилое, общей площадью 58,6 кв. м, инвентарный номер 604546, литер: Б, Б1, этажность: 1;

- земельный участок площадью 1 108 кв. м, с кадастровым номером 55:36:040116:215, предоставленный для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры, искусства, религии; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир здание; почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. Косарева, д. 117.

4. Восстановить записи о праве собственности Омской области в Едином государственном реестре прав в отношении перечисленных объектов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

КУ "ЦУС", общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр на Косарева", общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (далее - ООО "Аналитик Центр"), саморегулируемая организация "Российская ассоциация оценщиков", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области), прокуратура Омской области (далее - прокуратура).

Решением от 27.07.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 27.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены полностью.

ООО "МФ "ДЕНТА плюс" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными, необоснованными, принятыми с неправильным применением норм материального права, не соответствующими обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований министерства.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: право общества на выкуп арендованного имущества не оспаривалось министерством либо иными лицами, участвующими в деле; именно на министерство законом возложена обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки и необходимость проявления должной осмотрительности при реализации указанной обязанности; ответчик в отличие от истца специальными знаниями в сфере рыночной оценки не обладает, и, соответственно, в правоотношениях по реализации преимущественного права на выкуп является слабой (несведущей в особенностях) стороной;

у общества, специализирующегося на оказании медицинских услуг, не могло и не должно было быть каких-либо сомнений в достоверности величины рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости, между тем суд первой инстанции не дал оценку добросовестности общества, заключившего оспариваемый договор по стоимости, определенной в качестве рыночной, равно как не дал оценку добросовестности министерства, организовавшего проведение оценки и определившего выкупную стоимость имущества в соответствии с полученным отчетом о рыночной стоимости; отчуждение имущества было произведено взаимосвязанным с обществом лицом, данное обстоятельство никак не может свидетельствовать о недобросовестности общества; министерство до момента обращения в суд считало рыночную стоимость приватизируемого ООО "МФ "ДЕНТА плюс" имущества достоверной; обращение в суд с иском по настоящему делу спустя полтора года после принятия самим истцом решения об условиях приватизации спорных объектов, в течение которых истцом принималось исполнение по сделке, свидетельствует о процессуальной недобросовестности истца, что в силу прямого указания закона исключает возможность удовлетворения его требований; нарушение установленного законом порядка ценообразования при проведении рыночной оценки подлежащего приватизации государственного имущества может служить основанием для признания сделки недействительной лишь при условии установления недобросовестного поведения представителей продавца и покупателя, приведшего к продаже объектов по явно (существенно) заниженной цене; явно выраженные в законе запреты министерством при определении условий отчуждения государственною имущества, а затем и сторонами договора купли-продажи при его заключении нарушены не были; сделка является оспоримой; истцом избран неверный способ защиты права; министерство должно было обратиться в суд с требованием о взыскании с общества разницы между ценой оспоренного договора купли-продажи и рыночной стоимостью приватизированного имущества либо о взыскании убытков, причиненных бюджету; вывод суда первой инстанции об истечении срока действия договора аренды от 10.11.2015 является ошибочным, поскольку противоречит условиям самого договора аренды от 10.11.2015, согласно пункту 1.2 которого срок действия договора аренды составляет 10 лет; соглашение о расторжении договора аренды от 10.11.2015 N 1884 было подписано сторонами исключительно в связи с заключением договора купли-продажи от 14.01.2019, то есть в случае, если бы приватизация арендуемого имущества не состоялась по каким-либо причинам, соглашение о расторжении договора аренды не было бы заключено; фактически арендные отношения между собственником (Омская область) и арендатором (общество) на будущее были прекращены заключением самого договора купли-продажи от 14.01.2019 N 2, который к моменту подписания соглашения о расторжении договора аренды от 22.01.2019 был исполнен обществом в части оплаты, в связи с этим соглашение о расторжении не является самостоятельной сделкой, влекущей прекращение арендных отношений, не выражает волю сторон договора аренды на прекращение арендных отношений и возврат объектов аренды арендодателю, а лишь формально, для удобства при регистрационных действиях, подписано сторонами после заключения договора купли-продажи по причине несовпадения в одном лице уполномоченных представителей Омской области; истребование имущества не восстанавливает права истца (не пополняет бюджет), но при этом грубо нарушает права общества, имевшего право аренды спорных объектов на момент совершения оспариваемого договора, которое было прекращено исключительно в связи с реализацией преимущественного права на выкуп; истребование имущества, не возврат к арендным отношениям лишает общество возможности использовать предоставленное ему законом преимущественное право на выкуп арендованного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу Минимущество Омской области просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Отзыв прокуратуры, представленный без надлежащих доказательств направления его всем иным участвующим в деле лицам, не учитывается судом кассационной инстанции при рассмотрении жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с распоряжением Минимущества Омской области от 29.12.2018 N 2950-р "Об условиях приватизации комплекса зданий, расположенных по адресу:

г. Омск, ул. Косарева, 117" между КУ "ЦУС" и ООО "МФ "ДЕНТА плюс" был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.01.2019 N 2 в отношении следующего недвижимого имущества и земельных участков:

1) комплекс зданий, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Косарева, д. 117: нежилое строение, назначение: нежилое, общей площадью 16,8 кв. м, инвентарный номер 604611, литер: Д, этажность: 1; гараж, назначение: нежилое, общей площадью 94,9 кв. м, инвентарный номер 604603, литер: В, этажность: 1; склад, назначение: нежилое, общей площадью 58,6 кв. м, инвентарный номер 604546, литер: Б, Б1, этажность: 1;

2) земельный участок площадью 1 108 кв. м с кадастровым номером 55:36:040116:215, предоставленный для общественно-деловых целей под здания, строения, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры, искусства, религии; адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир здание; почтовый адрес ориентира: г. Омск, ул. Косарева, д. 117.

Переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Омской области.

Распоряжение было принято Минимуществом Омской области на основании пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) во исполнение строк 10 - 12 раздела I "Недвижимое имущество" таблицы перечня объектов недвижимого имущества, балансовая стоимость каждого из которых составляет менее десяти миллионов рублей, а также движимого имущества, находящегося в собственности Омской области, которое планируется приватизировать в 2018 - 2020 годах, утвержденного распоряжением Министерства имущественных отношений Омской области от 29.12.2017 N 2754-р, на основании заявления ООО "МФ "ДЕНТА плюс".

Приватизация была осуществлена путем выкупа арендуемого недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

При заключении договора купли-продажи арендованного имущества от 14.01.2019 N 2 цена комплекса зданий и земельного участка под ними определялась на основании отчета от 01.11.2018 N 6217/18 об определении рыночной стоимости, подготовленного ООО "Аналитик Центр".

Согласно данному отчету рыночная стоимость трех объектов недвижимости, а также земельного участка составила 2 466 000 руб.

Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела от 25.03.2020 N 12002520036000013 в отношении неустановленных должностных лиц Минимущества Омской области возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 3 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации. Поводом для возбуждения уголовного дела послужило постановление прокурора о направлении материалов проверки в орган предварительного расследования. В ходе проверки установлено, что неустановленные должностные лица министерства организовали заключение 14.01.2019 с ООО "МФ "ДЕНТА плюс" договоров купли-продажи государственного имущества по заведомо заниженной стоимости.

Вместе с тем согласно отчету от 24.07.2019 N 464/06-НИ, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Константа" об оценке объекта оценки рыночная стоимость спорных объектов (здания, гаража, склада и земельного участка) составляет 13 940 000 руб.

Прокурором представлен анализ отчета от 01.11.2018 N 6217/18, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" 21.02.2020, согласно которому выводы о рыночной стоимости объектов недвижимости нельзя признать обоснованными.

Полагая, что с учетом площади объектов, а также их местоположения (центр города Омска), данная сумма является существенно заниженной, министерство обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Определением от 01.02.2021 Арбитражного суда Омской области по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр оценки "Оптима".

В представленном заключении эксперт пришел к выводу, что итоговая величина земельного участка составляет 8 777 000 руб., склада - 409 000 руб., гаража - 991 000 руб. и нежилого строения - 270 000 руб. Итого: 10 447 000 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования министерства, исходил из того, что отчет об оценке от 01.11.2018 N 6217/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр" является недостоверным, а определенная в нем цена имущества (2 466 000 руб.) - существенно заниженной, что определяет ничтожность сделки - договора купли-продажи от 14.01.2019 N 1 - в силу противоречия статье 3 Закона N 159-ФЗ и нарушения публичных интересов, соответственно, является недействительным договор от 19.03.2019, заключенный ООО "МФ "ДЕНТА плюс" и Шаповаловым В.Ю., Табаченко С.О., Триппелем А.Ф.; наличия оснований для применения последствий недействительности договоров путем обязания министерства возвратить обществу денежные средства, обязания общества возвратить Шаповалову В.Ю., Табаченко С.О., Триппелю А.Ф. денежные средства; правомерности виндикационного требования и наличия оснований для восстановления записи о право собственности Омской области в Едином государственном реестре недвижимости в отношении комплекса зданий и земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отметив, что в данном случае имело место нарушение правил приватизации имущества - надлежащей оценки приватизируемого, в связи с чем недостоверная, существенно заниженная цена спорной сделки определяет ее ничтожность в силу противоречия статье 3 Закона N 159-ФЗ и публичных интересов.

Довод общества о пропуске срока исковой давности отклонен, поскольку в силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года, иск предъявлен в пределах данного срока.

Также суд признал необоснованным довод о двойной реституции, поскольку требование к конечным приобретателям о возвращении имущества рассмотрено с применением правил статей 301, 302 ГК РФ, установлена недобросовестность конечных приобретателей, которые к тому же являются учредителями общества (Шаповалов В.Ю. и Триппель А.Ф.), а Шаповалов В.Ю. является также директором общества.

Оснований для применения пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку договор аренды расторгнут соглашением сторон от 22.01.2019 и прекратил свое действие, кроме того, последующая перепродажа имущества обществом свидетельствует о незаинтересованности общества во владении им.

Избранный истцом способ защиты суд апелляционной инстанции признал соответствующим характеру правоотношений сторон и обеспечивающим восстановление прав истца.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Абзацем первым статьи 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (постановление от 20.12.2010 N 22-П, определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О, от 24.12.2013 N 2113-О), цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации. В связи с этим субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Возмездный характер осуществляемого в этих целях отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из статьи 1 Закона N 178-ФЗ, определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусмотрено, что если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

По смыслу указанных разъяснений, совершение сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, тождественно по своим последствиям совершению сделки по цене, приведенной в отчете оценщика, достоверность которого опровергнута в судебном порядке.

В соответствии с частью второй статьи 3 Закона N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу частей 3, 4 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки, устанавливаются федеральным стандартом оценки. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что предметом судебной экспертизы, кроме определения рыночной стоимости комплекса зданий и земельного участка по состоянию на 24.10.2018, являлся также вопрос соответствия требованиям законодательства, в том числе правилам и стандартам оценки отчета от 01.11.2018 N 6217/18, подготовленного ООО "Аналитик центр".

По результатам проведенного исследования судебным экспертом был сделан вывод о недостоверности указанного отчета требованиям законодательства, в том числе правилам и стандартам оценки, а также о недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта исследования. Так, судебным экспертом установлено несоблюдение отчета сведениям, указываемым в обязательном порядке, Федеральным стандартам оценки N 1, N 3, N 7, обнаружены несоответствия относительно сегмента рынка, к которому относится объект оценки; оценщиком не указывается и не анализируется тот факт, что объект расположен практически в центре города (историческом и общественно-деловом), на пересечении крупных транспортных магистралей города, в связи с чем является необоснованным вывод оценщика о средней коммерческой привлекательности в пределах города; отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; не приведены правила отбора аналогов для проведения расчетов; в отчете не указывается и анализируется один из основных качественных ценообразующих факторов при выборе объектов-аналогов земельных участков - вид разрешенного использования; оценщик необоснованно отказался от введения корректировки на вид разрешенного использования; не применена корректировка на местоположение (объект расположен в самом центре (культурный и исторический), а аналоги - на окраине и на удалении от центра - в пос. Амурский, в жилых кварталах частной застройки); не введена корректировка на близость к автомагистралям и др. нарушения.

Оценив представленное ООО "Межрегиональный центр оценки "Оптима" заключение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что отчет об оценке от 01.11.2018 N 6217/18 ООО "Аналитик Центр" является недостоверным, а определенная в нем цена - 2 466 000 руб. - существенно заниженной, при этом в отношении строения цена занижена более чем в 2,8 раза, гаража - более чем в 2 раза, склада - более чем в 1,6 раз, в отношении земельного участка - почти в 6 раз.

Таким образом, в данном случае установленная отчетом цена 2 466 000 руб. не отражала действительную рыночную стоимость, сделка совершена по цене, приведенной в отчете оценщика, достоверность которого опровергнута в судебном порядке.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Соответственно, последующая сделка в отношении спорного имущества также является ничтожной.

С учетом разъяснений высшей судебной инстанции (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), приведенных норм ГК РФ, суды пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора от 14.01.2019 N 1 и договора от 19.03.2019.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет доводы кассатора об отсутствии признаков ничтожности оспариваемых сделок

В случае признания первой сделки недействительной право собственности не переходит к последующим приобретателям имущества в силу отсутствия необходимого на то основания и спорная вещь может быть истребована у ее конечного приобретателя по правилам статей 301 и 302 ГК РФ посредством предъявления к нему виндикационного иска.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Добросовестным приобретателем, согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, является лицо, приобретшее имущество возмездно, у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, понятие добросовестный приобретатель применяется к правоотношениям в связи с истребованием имущества на основании статьи 301 ГК РФ.

Судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонен довод о добросовестности Шаповалова В.Ю., Табаченко С.О. и Триппеля А.Ф.

Сделка купли-продажи арендованного имущества от 14.01.2019 N 2 является ничтожной, ООО "МФ "ДЕНТА плюс" не обладало полномочиями по отчуждению спорного имущества, следовательно, Шаповаловым В.Ю., Табаченко С.О., Триппелем А.Ф. спорные недвижимое имущество и земельный участок были приобретены у неуполномоченного лица.

Кроме того, Шаповалов В.Ю. и Триппель А.Ф. являются учредителями (участниками) ООО "МФ ДЕНТА плюс", Шаповалов В.Ю. является также директором общества.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Спорное имущество выбыло из владения собственника (субъекта Российской Федерации - Омской области) помимо его подлинной воли (по заниженной стоимости), что привело к ничтожности сделки купли-продажи с ООО "МФ "ДЕНТА плюс". Недействительность сделки по последующей продаже имущества, требование о возврате имущества от ответчиков - физических лиц явились последствиями ничтожности первой сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 N 305-ЭС17-13675, если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, такой приобретатель не может быть признан добросовестным.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", разъяснено, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.

Обстоятельством, которое также может свидетельствовать о недобросовестности, является и последующая перепродажа имущества в короткие сроки.

Как установлено судами, последующая сделка была совершена в короткий срок после выкупа имущества, не только неуправомоченным отчуждателем, но и с нарушением требований закона, о чем покупатель (как и непосредственно ООО "МФ "ДЕНТА плюс", так и ответчики Шаповалов В.Ю., Табаченко С.О., Триппель А.Ф., являющиеся учредителями (участниками) общества) знали или должны были знать.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, установив, что последующая сделка была совершена неуправомоченным отчуждателем, поскольку ответчики по виндикационному иску являются недобросовестными приобретателями имущества (имущество выкуплено у государства по значительно заниженной цене и в короткий срок перепродано по совершенно иной цене, значительно превышающей сумму выкупа, по сути, директору общества, двум его учредителям) суды двух инстанций признали, что добросовестность действий при приобретении имущества не доказана, в связи с чем виндикационное требование удовлетворено правомерно.

Доводы о том, что истец обладает специальными знаниями в сфере рыночной оценки, в связи с чем должен был проявить необходимую осмотрительность при реализации предусмотренных Законом N 159-ФЗ обязанностей, подлежит отклонению. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2021 N 305-ЭС21-17612 правовое значение придается тому, являлся ли заказчик отчета профессионалом в области оценочной деятельности (в данном случае истец не относится к числу профессионалов в области оценочной деятельности), если заказчик работ не является таким субъектом, то правомерным является вывод о том, что моментом, когда он узнал о некачественном выполнении работ, является вынесение судебных актов.

Довод о необходимости применения пункта 5 постановления Пленума N 73 был предметом рассмотрения при разрешении спора по существу и правомерно отклонен судами, поскольку спорное имущество возвращено не в порядке реституции, а в результате удовлетворения виндикационного иска. Кроме того, рассматривая заявленное виндикационное требование, суды исходили из наличия признаков недобросовестности приобретателей имущества, которые будучи покупателями, и при этом учредителями, а один из них - директором общества, не могли не знать о существенной разнице между ценой выкупа и ценой продажи имущества, которая увеличена без того, чтобы с момента выкупа до цены продажи изменились какие-либо характеристики предмета сделки, влияющие на формирование цены, или появились какие-либо иные существенные для повышения цены обстоятельства. По существу, со стороны общества действовали лица, которые знали об иной цене выкупаемого имущества, однако в ущерб публичным интересам воспользовались преимущественным правом на приобретение арендуемых объектов муниципального имущества в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. При таких обстоятельствах отказ обществу в восстановлении статуса арендатора отвечает требованиям гражданского законодательства о запрете недобросовестного поведения участников гражданских правоотношений (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.07.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 27.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-9967/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

В.В. Тихомиров А.В. Щанкина