Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 апреля 2023 г. N Ф04-911/23 по делу N А45-29220/2021

г. Тюмень

6 апреля 2023 г.

Дело N А45-29220/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Дерхо Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение от 21.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) и постановление от 08.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Киреева О.Ю., Смеречинская Я.А., Фертиков М.А.) по делу N А45-29220/2021 по иску Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пр-кт Красный, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью "Этон" (630084, г. Новосибирск, ул. Трикотажная, д. 55а, оф. 2, ИНН 5410112772, ОГРН 1025403906000) о расторжении договора аренды, об обязании снести постройку и освободить земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28, ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836), общество с ограниченной ответственностью "Лик" (630099, г. Новосибирск, ул. Семьи Шамшиных, д. 4, кв. 33, ИНН 5406789522, ОГРН 1145476109932), Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (630091, г. Новосибирск, пр-кт Красный, 50, ИНН 5406418091, ОГРН 1075406048112).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ануфриева О.В.) в помещении Арбитражного суда Новосибирской области присутствует представитель Мэрии города Новосибирска - Иваненкова О.Ю. по доверенности от 09.01.2023 (по 31.12.2023), представлено служебное удостоверение, диплом.

Суд установил:

Мэрия города Новосибирска (далее - Мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Этон" (далее - ООО "Этон", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 98443, об обязании общества своими силами или за свой счет снести самовольную постройку, а именно: 6-этажный кирпичный объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, ул. Авиастроителей, 1а, освободить и возвратить Мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:012655:33 площадью 2 528 кв. м.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в дело в качестве третьего лица не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Лик" (далее - ООО "Лик"), Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (далее - Департамент).

Решением от 21.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судом неправильно истолкована статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подлежащая применению; не применены подлежащие применению статьи 222, 450, 615, 619 ГК РФ; нарушены статьи 168, 170, 271 АПК РФ; судом не учтено, что самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав; судом не приняты во внимание доводы Мэрии о том, что разрешение на строительство на земельном участке не выдавалось, что подтверждается письмом Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии от 14.05.2021 N 11/1/11.1-04/01669, при этом судебные акты мотивированы наличием якобы имеющегося у ответчика разрешения на строительство от 22.08.2012 N Ru 54303000-308, выданного на строительство магазина в Ленинском районе города Новосибирска по ул. Троллейной обществу с ограниченной ответственностью "Новострой-Сибирь", в то время как разрешение на строительство на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:012655:33 ответчику не выдавалось; судами не учтено, что регистрация права собственности на объект, возведенный ответчиком, является незаконной; выводы судов об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды сделаны без учета нарушения ответчиком целей предоставления земельного участка (эксплуатация зданий); суды не исследовали существенные обстоятельства дела.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Этон" судом кассационной инстанции не приобщается и не учитывается в связи с отсутствием надлежащих доказательств заблаговременного направления в адрес всех участвующих в деле лиц.

От третьего лица - ООО "Лик" в материалы дела предоставлен отзыв на кассационную жалобу, в котором полностью поддержал доводы Мэрии.

В судебном заседании представители сторон полностью поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2010 N 98443, с первоначальным сроком действия по 04.10.2020.

Дополнительным соглашением N 1 от 28.09.2020 срок действия договора продлен до 04.10.2023.

Обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:012655:33, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 2 528 кв. м, для эксплуатации здания (гаража), здания (административно-производственного) по ул. Авиастроителей, 1а.

По пункту 4.1 договора аренды арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, на возведение строений в соответствии с правилами застройки в городе Новосибирске.

Как следует из Единого государственного реестра недвижимости, 31.03.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:012655:33 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.10.2010 N 98443, общество является правообладателем указанного земельного участка.

В материалы дела ООО "Этон" представлено разрешение на строительство N Ru 54303000-308 от 22.08.2012, выданное ООО "Этон", срок действия разрешения неоднократно продлялся, последний раз - до 25.01.2022, согласно которому разрешено строительство объекта капитального строительства - здания административно-бытового корпуса (общая площадь объекта - 1 851,0 кв. м, площадь земельного участка - 2 528 кв. м, количество этажей - 6, в том числе цокольный, строительный объем - 5 775,0 м3, в том числе подземной части - 354,0 м3), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей.

Ссылаясь на то, что земельный участок предоставлялся для эксплуатации здания, разрешение на строительство объекта не выдавалось, объект возведен в нарушение норм законодательства, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском к ООО "Этон" о расторжении договора аренды земельного участка N 98443, об обязании общества своими силами или за свой счет снести самовольную постройку, освободить и возвратить Мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:012655:33 площадью 2 528 кв. м.

Руководствуясь статьями 8, 222, 307, 309, 310, 425, 450, 606, 610, 619 ГК РФ, статьями 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 65, 161 АПК РФ, пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что в материалы дела представлены копия разрешения на строительство от 22.08.2012 N Ru 54303000-308, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Новострой-Сибирь" и копия разрешения на строительство от 22.08.2012 N Ru 54303000-308, выданного ООО "Этон", при этом копия разрешения на строительство ООО "Этон" имеет продление до 25.01.2022 с подписью и печатью уполномоченного лица, учитывая, что Мэрией о фальсификации разрешения на строительство, выданного ООО "Этон" в соответствии с требованиями статьи 161 АПК РФ, не заявлено, суды нижестоящих инстанций пришли к выводу о том, что недостоверность разрешения на строительство объекта, выданного ответчику, материалами дела не подтверждена.

Суд первой инстанции также указал, что: из материалов дела следует, что построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан; общество является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:012655:33 по договору аренды, объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство N Ru 54303000-308 от 22.08.2012 и проектной документации от 01.02.2013 N 0109.ОЩ-1/1-АР, зарегистрирован за обществом на праве собственности; в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды; учитывая, что срок действия договора не истек и отсутствует нарушение ответчиком условий договора, по делу не имеется правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, сносе объекта незавершенного строительства и освобождении земельного участка.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд также пришел к следующим выводам: наличие двух разрешений на строительство с одинаковыми номерами и датами, выданных разным юридическим лицам, достоверно не свидетельствует о том, что разрешение на строительство от 22.08.2012 N Ru 54303000-308, выданное ООО "Этон", является недостоверным; полноценное исследование объекта на предмет того, создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан невозможно в настоящее время, поскольку его строительство не завершено, объект не эксплуатируется; право собственности ответчика на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном порядке, никем не оспорено.

На основании изложенного, суды признали требования Мэрии не подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем при вынесении судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано, что в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждения относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ N 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 09.12.2010, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

При этом наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) (далее - Обзор от 16.11.2022).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора от 16.11.2022).

В обоснование настоящего иска Мэрии о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий использования земельного участка и сносе спорного объекта незавершённого строительства, были положены следующие обстоятельства: во-первых, предоставление земельного участка по договору аренды от 04.1.2021 для целей эксплуатации уже существующего здания (гаража) и административного-бытового здания (с кадастровыми номерами 54:35:012623:137 площадью 402,8 кв.м (в настоящее время право собственности принадлежит ООО "Лик") и 54:35:012623:138 площадью 256,8 кв.м. (право собственности принадлежит ООО "Этон") и отсутствие у ответчика права на возведение объектов капитального строительства; отсутствие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство и, как следствие, отсутствие надлежащего технического контроля за строительством спорного объекта (6-этажного здания) со стороны уполномоченного органа (Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска); отсутствие у объекта разрешения на ввод в эксплуатацию; отсутствие доказательств соответствия спорного объекта строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска.

Поддерживая доводы Мэрии о незаконности строительства и несоответствия спорного объекта строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, третье лицо - ООО "Лик" (в настоящее время также собственник объекта недвижимости с кадастровыми номерами 54:35:012623:137 площадью 402,8 кв.м, 1955 года постройки, а также арендатор земельного участка с кадастровым номером 54:35:012655:33, но по иному договору аренды от 16.09.2021), указало на следующие обстоятельства: согласно договору купли-продажи здания от 01.01.2019 ООО "Этон" продало ООО "Лик" нежилое административно-производственное здание площадью 402,8 кв.м., при этом на земельном участке с кадастровым номером 54:35:012655:33 еще находится нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 54:35:012623:138 площадью 256,8 кв.м. и спорный объект - 6-этажное здание; спорный объект, принадлежащий ООО "Этон" (6-этажное здание), полностью пересекает контур здания ООО "Лик" с кадастровым номером 54:35:012621:137; между зданиями полностью отсутствует противопожарный разрыв; величина отступов от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:012655:800 до границ земельного участка площадью 2528,0 кв.м.с кадастровым номером 54:35:012655:33 с северной, западной и южной сторон составляет от 0.2 м. до 2.1 м., что не соответствует требованиям к отступам от контура здания (объекта незавершенного строительства) до границ земельного участка, установленных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24 июня 2009 г. N l288 (О правилах землепользования и застройки города Новосибирска), допустимая величина отступа не менее 3.0 метров; объект незавершенного строительства вплотную примыкает к объекту недвижимости, принадлежащему третьему лицу; из выписки из ЕГРН не ясно, какой именно объект зарегистрирован как объект незавершенного строительства, поскольку заштрихован весь объект, включая границы принадлежащего ООО "Лик" здания (что также отражено в техническом паспорте на объект незавершенного строительства), а также этот объект имеет переменную этажность; для разрешения спорных вопросов и установления соответствия спорного объекта строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин необходимо рассмотрение вопроса о проведении по делу судебной экспертизы; для рассмотрения вопроса о предоставлении двух разных разрешений на строительство (с одинаковыми номерами и датами) необходимо привлечение уполномоченного органа с запросом у него всех документов (заявлений от ответчика), поступивших для целей выдачи такого разрешения и обстоятельств его неоднократного продления.

Несмотря на заявление Мэрией соответствующих доводов, судами первой и апелляционной инстанций не сделаны выводы относительно того, для каких целей был предоставлен ответчику земельный участок площадью 2528,0 кв.м с кадастровым номером 54:35:012655:33 по договору аренды от 04.10.2010 - только лишь для целей эксплуатации двух уже имеющихся (построенных) нежилых зданий (пункт 1.3 договора), и (или) для целей строительства объектов капитального строительства (пункт 4.1 договора).

Вместе с тем, установление указанного обстоятельства входит в предмет исследования по настоящему делу.

При наличии двух разрешений на строительство с одинаковыми номерами и датами, но в отношении разных юридических лиц и объектов капитального строительства, даже при отсутствии в порядке статьи 161 АПК РФ заявления о фальсификации доказательства со стороны Мэрии суду следовало поставить на обсуждение сторон указанный вопрос, для чего:

- привлечь к участию в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора (статья 51 АПК РФ) уполномоченный на выдачу разрешений орган - Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска и запросить в указанном органе следующую информацию: какие заявления с отметками о регистрации в журналах входящей корреспонденции поступали от ответчика в связи с выдачей разрешения и его неоднократным продлением;

- исследовать обычный порядок выдачи разрешений на строительство и их продления;

- установить, осуществлялся ли уполномоченными органами строительный надзор по строительстве спорного 6-этажного здания;

- получался ли ответчиком градостроительный план в отношении земельного участка;

- по каким основаниям ответчиком не заявлялось о получении разрешения на ввод здания в эксплуатацию;

- по результатам исследования и оценки в порядке статьи 71 АПК РФ всех полученных документов сделать выводы относительно достоверности/недостоверности предоставленного ответчиком разрешения на строительство и как следствие о добросовестности/недобросовестности поведения ответчика при получении разрешительной документации при строительстве спорного объекта (действия по легализации строительства спорного объекта).

В силу части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

То обстоятельство, что спорное разрешение на строительство было предоставлено ответчиком при регистрации права собственности в Управление Росреестра никак не умаляет обязанность суда осуществить проверку двух документов с одинаковыми исходными номерами и датами, но выданными в отношении разных объектов, на основании исследования и оценки всех документов и обстоятельств по делу в порядке статьи 71 АПК РФ.

Допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения в не установлении существенных по делу обстоятельств (действительно ли заинтересованное лицо получало разрешение на строительство и им были приняты все надлежащие меры к легализации объекта) не были исправлены судом апелляционной инстанции, в связи с чем принятые судебные акты суд округа не может признать законными и обоснованными.

Кроме того, ссылаясь на наличие зарегистрированного и не оспоренного права собственности на объект незавершённого строительства, суды, между тем, не учли, что по иску о сносе объекта прежде всего подлежит выяснению вопрос о законности (легальности) самого строительства, а также о соответствии спорного объекта строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска. При этом сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе.

Делая вывод о том, что материалами дела подтверждено, что построенное здание не создает угрозы жизни и здоровью непродлённого круга лиц, суд первой инстанции конкретно не указал, какими именно документами обоснован такой вывод.

Суд округа отмечает, что в материалах дела не имеется каких-либо документов относительно соответствия спорного объекта строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям (наличие противопожарных разрывов между спорным объектом и зданием третьего лица), нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска (отступы здания от границ земельного участка), а также не имеется документов (отчетов, заключений) об отсутствии угрозы для жизни и здоровья непродлённого круга лиц (в том числе с учетом заявленных третьим лицом доводов об отсутствии противопожарных разрывов между двумя зданиями и полным пресечением контуров зданий), в связи с чем такой вывод суда первой инстанции не соответствует материалам дела.

Кроме того, судами не рассмотрены и по существу не оценены доводы третьего лица - ООО "Лик" (подтвержденные предоставленными в материалы дела письменными доказательствами), являющиеся существенными и входящими в предмет исследования и оценки по настоящему делу, а именно о том, что:

- спорный объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Этон" (6-этажное здание), полностью пересекает контур здания ООО "Лик" с кадастровым номером 54:35:012621:137 (выписка из ЕГРН и технический план здания);

- между зданиями ответчика и третьего лица полностью отсутствует противопожарный разрыв;

- величина отступов от объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:012655:800 до границ земельного участка площадью 2528,0 кв.м.с кадастровым номером 54:35:012655:33 с северной, западной и южной сторон составляет от 0.2 м. до 2.1 м., что не соответствует требованиям к отступам от контура здания (объекта незавершенного строительства) до границ земельного участка, установленных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24 июня 2009 г. N l288 (О правилах землепользования и застройки города Новосибирска), допустимая величина отступа не менее 3.0 метров;

- объект незавершенного строительства вплотную примыкает к объекту третьего лица;

- из выписки из ЕГРН не ясно, какой именно объект (нет надлежащей индивидуализации/идентификации) зарегистрирован как объект незавершенного строительства, поскольку заштрихован весь объект, включая границы принадлежащего ООО "Лик" здания с кадастровым номером 54:35:012621:137.

Без исследования и оценки заявленных третьим лицом обстоятельств невозможно сделать вывод о соответствии спорного объекта незавершенного строительства проектной документации (предоставленной из материалов регистрационного дела), а также о его соответствии всем строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска, для чего судам при новом рассмотрении дела следует поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной технической экспертизы, в том числе и для целей индивидуализации (идентификации) объекта (с учетом имеющегося наложения/пресечения контуров двух зданий).

Выводы суда апелляционной инстанции в данной части о том, что проведение экспертизы не возможно в связи с тем, что объект не завершен строительством и в настоящее время не эксплуатируется, не соответствует действующему законодательству (спорный объект является недвижимостью в силу положений статьи 131 ГК РФ) и сложившейся судебной практике проведения по данной категории споров соответствующих судебных экспертиз на предмет выявления соответствия объектов проектной документации, строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки.

Несмотря на то, что сторонами по настоящему спору не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу (с учетом предоставленной проектной документации), суд первой инстанции уклонился от оценки и принятия во внимание заявленных третьим лицом доводов о нарушении Правил землепользования и застройки (отсутствие противопожарного разрыва между зданиями, полное наложение контуров здания, нарушение отступов от границ земельного участка).

Судом апелляционной инстанции не устранены допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права.

Кроме того, суд округа отмечает, что при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. С учетом конкретных обстоятельств дела и в случае выявления допущенных при возведении постройки нарушений градостроительных и иных правил они подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности. Изложенное согласуется с совокупностью правовых позиций, изложенных в пунктах 3, 7, 9 Обзора от 16.11.2022.

Приведенные выше требования судами первой и апелляционной инстанций не соблюдены, что привело к неполноте исследования значимых для дела фактов и несоответствию выводов судов обстоятельствам дела.

С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, к числу которых относится установление того обстоятельства, что объект самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права неопределенного круга лиц, смежных землепользователей, установленные законом нормы и правила, правила застройки и т.д.; дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; определить, предоставлялся ли земельный участок ответчику для строительства спорного объекта, предприняты ли ответчиком все надлежащие меры к легализации спорного объекта, получено ли в установленном законом порядке разрешение на его строительство (с учетом обстоятельств выдачи двух разрешений на строительство с одинаковыми датами и номерами в отношении разных объектов); поставить на обсуждение сторон вопрос о проведении строительно-технической экспертизы для определения соответствия спорного объекта проектной документации, строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПин, Правилам землепользования и застройки; в случае выявления нарушений установить их существенность и невозможность устранения, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности; определить технические характеристики спорного объекта незавершенного строительства (идентифицировать) с учетом имеющегося пересечения контуров двух зданий и соотнести его объектом третьего лица (для устранения вопроса о нарушении прав третьего лица); установить, имеются ли основания для расторжения договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором; оценить действие двух договоров аренды - N 984443 от 04.10.2010 (с учетом продления) и N 133340-м от 16.09.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:012655:33 и двух объектов недвижимости (зданий с кадастровыми номерами 54:35:012621:137 и 54:35:012621:138 (определить срок действия договоров); распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы, в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-29220/2021 - отменить.

Направить дело N А45-29220/2021на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области в ином составе суда.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова Д.С. Дерхо