Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 апреля 2023 г. N Ф04-667/23 по делу N А45-7414/2022

г. Тюмень

27 апреля 2023 г.

Дело N А45-7414/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Щанкиной А.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирский дом" на постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу N А45-7414/2022 по иску мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, Красный проспект, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирский дом" (630049, город Новосибирск, Красный проспект, 153Б, 57, ИНН 5402556799, ОГРН 1125476185834) о расторжении договора аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Старт" (дата прекращения деятельности: 14.11.2018).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сибирский дом" - Комаровских А.Д. по доверенности от 01.06.2022.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирский дом" (далее - ООО "Сибирский дом", ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.02.2018 N 127592р.

Решением от 10.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 10.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении иска. Судебный акт является основанием для исключения из ЕГРН сведений об аренде ООО "Сибирский дом" земельного участка с кадастровым номером: 54:35:091295:876 площадью 10483 кв. м.

ООО "Сибирский дом" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда и оставить в силе решение от 10.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области.

Считает, что мэрией не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка, письмо о направлении информации от 07.06.2019 N 31/19/07419 с предложением о расторжении договора аренды не содержало претензии, требования или предложения ООО "Сибирский Дом" по использованию земельного участка и строительству многофункционального комплекса арендатором, не предложено устранить имеющиеся нарушения, не был указан разумный срок, до которого данные нарушения должны быть устранены арендатором, следовательно, исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения. Полагает, что неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; суд апелляционной инстанции фактически самостоятельно изменил основание иска, ошибочно сделал вывод о взаимосвязанности инвестиционного договора и договора аренды, а также ошибочно указал на отсутствие оснований применения последствий пропуска исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения как соответствующее действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО "Сибирский Дом" высказался в поддержку изложенной в жалобе позиции.

Учитывая надлежащее извещение истца и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассматривается в отсутствие их представителей.

Выслушав представителя стороны, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что 12.07.2013 между мэрией, муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Новосибирска "Средняя общеобразовательная школа N 163 с углубленным изучением предметов художественно-эстетического цикла", муниципальным автономным общеобразовательным учреждением города Новосибирска гимназия N 6 "Горностай" и обществом с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - ООО "Старт", застройщик) заключен инвестиционный договор N 4 по строительству многофункционального здания по ул. Полевая в Советском районе, предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального здания по ул. Полевая в Советском районе со сносом муниципального имущества: спортивных сооружений (беговая дорожка, спортивные площадки для занятия игровыми видами спорта); здания теплицы, 1 этаж, площадью 104, 1 кв. м.

По пункту 1.6 инвестиционного договора в период реализации инвестиционного проекта земельный участок для строительства объекта с местоположением:

г. Новосибирск, ул. Полевая, площадью 10 483 кв. м, предоставляется застройщику на праве аренды в установленном действующим законодательством порядке.

В соответствии с пунктами 3.3.3 и 3.3.5 инвестиционного договора застройщик обязуется снести существующий объект в течение 30 дней с даты получения от мэрии письменного разрешения на его снос, обеспечить на участке строительство объекта, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для его строительства.

Договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, при этом срок исполнения не позднее 30.06.2018 (пункт 2.2 договора с учетом соглашения от 13.05.2015).

Договором также в разделе 3 предусмотрены права и обязанности сторон, в том числе сроки получения разрешения на строительство и т.д.

Предусмотрено, что до ввода объекта в эксплуатацию застройщик не может уступать третьим лицам полностью или частично права (требования) на объект и права на земельный участок (пункт 3.3.10).

Предусмотрена ответственность сторон и основания для расторжения договора аренды и инвестиционного договора.

Между мэрией и ООО "Старт" 07.02.2018 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 127592р, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091295:876, площадью 10 483 кв. м, расположенный в пределах Советского района г. Новосибирска.

Земельный участок передается арендатору для строительства многофункционального здания по ул. Полевой (пункт 1.2 договора).

По пункту 1.3 договора аренды: срок действия договора: с 07 февраля 2018 года и по 06 февраля 2028 года.

В обязанности арендатора входят: эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, осуществлять работы по прокладке подземных инженерных коммуникаций с разрешения Управления административно- технических инспекций (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 6.3 договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в следующих случаях: 1) передачи арендатором земельного участка (части земельного участка) в субаренду либо прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя;

2) передачи арендатором арендных прав по договору в залог или внесения их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственные кооперативы без письменного согласия арендодателя;

3) невыполнения арендатором обязанностей, установленных в пункте 4.2 договора.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, в случае если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется или используется арендатором не в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Соглашением от 18.04.2018 ООО "Старт" переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка ответчику по настоящему делу.

Из сведений, размещенных на официальном сайте налоговой службы следует, что ООО "Старт" прекратило деятельность 14.11.2018.

Ссылаясь на то, что инвестиционный договор в части сноса сооружений на земельном участке не исполнен, договор прекращен 30.06.2018, застройщик не имеет права переуступать свои права по договору третьим лицам, договор аренды земельного участка должен быть прекращен вместе с инвестиционным договором, ответчиком земельный участок для строительства многофункционального центра не используется, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, учитывая, что срок действия договора не истек, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, применив срок исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, установил, что земельный участок был предоставлен во исполнение условий инвестиционного договора, однако для строительства многофункционального здания не используется, земельный участок не осваивается, факт неиспользования арендатором в соответствии с целевым назначением в течение трех лет земельного участка документально подтвержден. С учетом этих обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что правовые основания для использования обществом земельного участка отпали. Поскольку срок исковой давности не пропущен (о нарушении прав истец мог узнать не ранее трехлетнего срока неиспользования земельного участка), руководствуясь статьями 8, 450, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в абзаце 8 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд апелляционной инстанции удовлетворил иск.

Выводы суда апелляционной инстанции нормам права не противоречат.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в том случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. Несмотря на положения пунктов 1, 2 статьи 46 ЗК РФ о том, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в пункте 1 настоящей статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений законодательства суд должен оценить действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, их направленность на достижение цели договора, а также возможность ее достижения в пределах срока действия договора.

Суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание, что договор аренды был заключен во исполнение условий инвестиционного договора от 12.07.2013, который предусматривал снос объектов муниципального имущества, обязательства мэрии по предоставлению разрешения на снос, обязательства застройщика по получению разрешения на строительство объекта в срок не более 6 месяцев с даты получения застройщиком технических условий на строительство объекта, а также получение мэрией компенсации за снос существующих объектов в виде 1/10 доли в праве общей долевой собственности на помещения первого этажа общей площадью не менее 2 380 кв. м в объекте, плоскостных спортивных сооружений общей площадью не менее 1 500 кв. м, состоящих из беговой дорожки с ямой для прыжков в длину, универсальной спортивной площадки, спортивной площадки с гимнастическими снарядами. Кроме того, согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 13.05.2015 к инвестиционному договору права безвозмездного пользования определенным имуществом после ввода объекта в эксплуатацию должно было получить муниципальное автономное общеобразовательное учреждение города Новосибирска "Образовательный центр - гимназия N 6 "Горностай".

Таким образом, обязательства сторон по договору аренды поставлены в зависимость от исполнения условий инвестиционного договора, условия возмездности и эквивалентности встречных предоставлений могут быть соблюдены только лишь в результате исполнения обеих сделок.

Между тем инвестиционный договор прекращен 30.06.2018, что сторонами не оспаривалось.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Учитывая изложенное, апелляционный суд обоснованно принял во внимание невозможность достижения целей, предусмотренных инвестиционным договором и договором аренды, и то, что предоставление земельного участка в аренду являлось инвестицией с целью создания объектов муниципальной собственности.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что реальных доказательств возможности освоения земельного участка, предоставленного по договору аренды, в условиях прекращения инвестиционного договора, а также правильно установленного судом апелляционной инстанции длительного (более четырех лет на момент подачи иска) периода неосвоения участка ответчик не привел, в связи с чем продолжение арендных отношений не приведет к восстановлению прав ни истца, ни ответчика.

Рассмотрев доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд апелляционной инстанции обоснованно признал их несостоятельными, поскольку в данном случае не имеется оснований для его применения к заявленному требованию ввиду длящегося характера нарушений прав истца.

Отклоняя доводы жалобы, судебная коллегия отмечает, что целевое использование земельного участка для арендатора определяется условиями договора, а не видами разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны, в связи с чем суд апелляционной инстанции правильно оценил и применил условие пункта 6.4 договора аренды об основаниях расторжения договора.

Доводы о несоблюдении претензионного порядка являются необоснованными, поскольку в материалы дела представлено предложение мэрии ответчику о расторжении договора от 07.06.2019, со ссылкой на обстоятельства прекращения инвестиционного договора.

Следует также отметить, что согласно сложившейся судебной практике негативные последствия несоблюдения претензионного порядка в виде оставления иска без рассмотрения наступают не столько при наличии у ответчика возможности исчерпания конфликта в досудебной процедуре, сколько при реальном намерении ответчика воспользоваться такой возможностью (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364 (вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2018 N 301-ЭС17-20169).

Между тем ответчик не представил никаких доводов о намерении и объективной возможности разрешения конфликта в досудебной процедуре.

Доводы кассатора основаны на неверном понимании и толковании норм права, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 30.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-7414/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Е.Ю. Демидова А.В. Щанкина