Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 октября 2023 г. N Ф04-2551/22 по делу N А45-16586/2021

г. Тюмень

3 октября 2023 г.

Дело N А45-16586/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стимул" на решение от 24.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 13.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Сорокина Е.А.) по делу N А45-16586/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Стимул" (632861, Новосибирская обл., Карасукский р-он, г. Карасук, ул. Сибирская, 8, ИНН 5422107872, ОГРН 1025404183529) к индивидуальному предпринимателю Семенчукову Станиславу Александровичу (Новосибирская обл., Карасукский р-он, г. Карасук, ИНН 542206111003, ОГРНИП 304542208600024) об обязании заключить договор аренды земельного участка, о взыскании задолженности за пользование земельным участком.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Карасука Карасукского района Новосибирской области, Администрация Карасукского района Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, публично-правовая компания "РОСКАДАСТР" в лице его филиала по Новосибирской области.

Путем использования систем веб-конференции в заседании участвовали представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Стимул" - Черепанова Е.Г. по доверенности от 08.03.2023 (срок действия 1 год), диплом, паспорт, Брагин Е.В. по доверенности от 24.11.2022 (срок 3 года), диплом, паспорт;

от индивидуального предпринимателя Семенчукова Станислава Александровича - Савина М.А. по доверенности от 30.01.2022 (срок действия 3 года), диплом, паспорт.

Суд установил:

первоначально общество с ограниченной ответственностью "Стимул" (далее - ООО "Стимул") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском об обязании индивидуального предпринимателя Семенчукова Станислава Александровича (далее - ИП Семенчуков С.А.) заключить договор аренды земельного участка, взыскании с ответчика 2 047 500 руб. задолженности за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61.

Исковые требования обоснованы фактом нахождения части объекта недвижимости (здания фотографии) ответчика на земельном участке, принадлежащем на праве собственности истцу.

Решением от 19.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области в части взыскания платы за пользование участком иск удовлетворен - с предпринимателя в пользу общества взыскано 2 047 500 руб. неосновательного обогащения; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением от 24.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда в части удовлетворения иска отменено; в удовлетворении иска о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка отказано; с ООО "Стимул" в доход федерального бюджета взыскано 33 238 руб. государственной пошлины; в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.06.2022 решение от 19.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд округа указал на следующее: установить основания возникновения права собственности у истца на земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:0061 в 2007 году (приватизация муниципальной собственности и (или) иные сделки); правовую возможность уточнения границ ранее сформированного участка с уже расположенным муниципальным зданием на нем (документы - основания для формирования земельного участка и уточнении его границ из межевого дела); осведомлённость истца о приобретении участка с расположенным муниципальным зданием; заключение договора аренды от 01.06.2010 с Администрацией сразу после уточнения границ земельного участка; заключение и фактическое исполнение договора аренды от 01.06.2010; совершение истцом и ответчиком действий по устранению ситуации одновременного расположения здания на двух земельных участках начиная с 2010 года.

При новом рассмотрении ИП Семенчуковым С.А. предъявлено встречное исковое заявление, уточненное в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 части площадью 117 кв. м, признании права собственности на выделенный земельный участок. Встречный иск основан на принципе единства судьбы земельного участка и объекта, расположенного на нем, и невозможности в этой связи государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, принадлежащего на праве собственности ИП Семенчукову С.А.

Решением от 24.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 13.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные требования удовлетворены. Из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 выделен в натуре земельный участок площадью 117 кв. м в указанных координатах поворотных точек:

N характерной точки границы	Координаты, м
	Х	У
1	2	3
1	343026,51	2269793,53
2	343016,15	2269796,21
Н3	343016,4	2269797,16
Н4	343013,59	2269797,92
Н5	343011,23	2269788,91
6	343024,38	2269785,31

Суд признал за ИП Семенчуковым С.А. право собственности на выделенный земельный участок площадью 117 кв. метров, указав, что решение является основанием для постановки на кадастровый учет выделенного земельного участка площадью 117 кв. м и регистрации на него права собственности за ИП Семенчуковым С.А.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Стимул" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначально заявленных требований в полном объеме, и об отказе в удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: с момента приобретения права собственности на здание фотографии у ИП Семенчукова С.А. возникло право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 на тех же основаниях, что были у продавца - Администрации города Карасук, то есть на праве аренды, в связи с чем ответчик и обязан платить арендную плату за пользование участком (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)); в момент приобретения ИП Семенчуков С.А. знал об отсутствии права собственности Администрации на часть земельного участка, право на приватизацию не возникло; требования встречного иска направлены на раздел земельного участка, принадлежащего ООО "Стимул"; при разделе земельного участка определённые экспертным заключением размеры будут противоречить статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); вывод эксперта о том, что выдел земельного участка не приведет к ухудшению участка, не отвечает принципу разумности, судом не учтены предшествующие арендные обязательства и их условия; в силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение Карасукского районного суда от 25.08.2015 о признании незаконными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 и признании отсутствующим у истца права собственности на спорную часть земельного участка, занятую зданием фотографии, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела; судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство ООО "Стимул" о назначении повторной, а также дополнительной экспертиз; суд необоснованно отклонил доводы о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Семенчуков С.А. просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представили сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Стимул" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площадью 352 кв. м из категории: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2021 N КУВИ-999/2021-590908.

На указанном земельном участке расположена часть нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 54:08:010232:168 общей площадью 161, 7 кв. м (площадь наложения на земельный участок составляет 90 кв. м).

Факт нахождения части здания на земельном участке ООО "Стимул" подтверждается представленными в материалы дела документами: актом определения границ земельного участка от 16.01.2014, топографической съемкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Межрайонпроект" в октябре 2021 года, экспертным заключением, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Новосибирский экспертно-правовой центр" в порядке судебной экспертизы.

В связи с нахождением части объекта ответчика на части земельного участка истца 01.07.2010 между ООО "Стимул" и Администрацией города Карасук (предыдущий правообладатель здания с кадастровым номером 54:08:010232:168) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (ООО "Стимул") предоставляет, а арендатор (Администрация города Карасук) принимает в аренду 90 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы 4 680 руб. ежемесячно.

В соответствии с пунктом 3.4 договора стоимость аренды подлежит индексации. Индексация производится с учетом реальных рыночных цен в городе Карасук и осуществляется приказом директора общества с ограниченной ответственностью "Стимул".

15.07.2010 на основании пункта 3.4 договора арендатору было вручено уведомление об индексации стоимости аренды, установлен размер арендной платы 650 руб. за 1 кв. м начиная с 20.07.2010.

Таким образом, с 20.07.2010 арендная плата за часть земельного участка площадью 90 кв. м составила 58 500 руб. в месяц.

На основании договора купли-продажи здания и земельного участка от 24.12.2010 N 03.7.1/2010-мк, заключенного с Администрацией города Карасук, ИП Семенчуков С.А. приобрел нежилое одноэтажное здание фотографии площадью 161, 7 кв. м и занимаемый зданием и необходимый для его использования земельный участок площадью 133 кв. м с кадастровым номером 54:08:010232:115, расположенные по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5.

Право собственности ИП Семенчукова С.А. на здание фотографии с кадастровым номером 54:08:010232:168 и земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:115, расположенные по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5, подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2021 N КУВИ-999/2021-844831, N КУВИ-999/2021-844833.

Полагая, что ответчик без внесения какой-либо платы пользуется частью земельного участка, находящегося в собственности ООО "Стимул", в связи с чем на стороне ИП Семенчукова С.А. возникла задолженность за пользование земельным участком, размер которой с 01.04.2018 (36 месяцев) согласно расчету истца составил 2 047 500 руб., истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик, считая, что имеет право в отношении земельного участка, расположенного под его объектом недвижимости, обратился со встречным требованием о выделе из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 части площадью 117 кв. м, признании права собственности на выделенный земельный участок.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что земельный участок, о выделе которого предъявлен иск, необходим и достаточен для обслуживания и эксплуатации принадлежащего истцу здания фотографии; уточнение истцом земельного участка в 2010 году не являлось законным и необходимым, поскольку участок под зданием ответчика не мог быть использован истцом под здание котельной; испрашиваемый участок в силу единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка должен был быть выделен и образован Администрацией еще при покупке ИП Семенчуковым С.А. объектов в 2010 году.

Руководствуясь статьями 1, 11.4, 11.5, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 252, 271, 421, 552, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018, установив, что: земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61 (дата присвоения кадастрового номера - 14.11.1996) площадью 352 кв. м из категории: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в, с видом разрешенного использования - эксплуатация котельной, был приобретен истцом в 2007 году для эксплуатации здания котельной площадью 57,7 кв.м., а его границы уточнялись в 2010 году с уже расположенным зданием фотографии (год постройки - 1957); изменение площади участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 (с 320 кв метров до 352 кв. метров) и конфигурации данного участка (прямоугольник изменился на шестиугольник, формой, напоминающий латинскую L) произошло в результате уточнения в 2010 году его границ по инициативе общества; часть земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятая частью здания фотографии, не является необходимой для размещения и эксплуатации здания котельной, принадлежащей ООО "Стимул"; ни истец, ни Администрация не обосновали необходимость такого уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, в результате которого изменилась его конфигурация и изменилась площадь на 90 кв. м за счёт площади земли, на котором размещена часть принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества, суды пришли к выводам о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 в части включения в его состав земли, расположенной под объектом недвижимости ответчика (здание фотографии), были уточнены в отсутствие к тому каких-либо правовых оснований, при этом в момент приобретения истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61 в уточненных границах на части земельного участка истца (90 кв.м.) уже был расположен объект недвижимости - здание фотографии, принадлежащее на тот момент Администрации г. Карасука.

С учетом сложившейся правовой ситуации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что незаконное уточнение истцом границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 привело к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право истца на земельный участок, часть из которого не могла быть приобретена им ни на каком праве, ООО "Стимул" не имело права на включение в состав участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 той его части, которая находится под зданием фотографии, поскольку не являлось собственником данного объекта, при этом данная часть не была необходима для эксплуатации того объекта, который принадлежал обществу, и не использовалась для его эксплуатации.

Также суды указали, что: при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка от 24.12.2010 N 03.7.1/2010-мк Администрацией города Карасук должны были быть произведены действия по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания фотографии, а правовых оснований для заключения с истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 от 01.07.2010 в части, на которой расположен объект с кадастровым номером 54:08:010232:168, не имелось, как и не имелось правовых основании для оплаты Администрацией истцу арендных платежей за пользование указанной частью участка под муниципальным зданием.

Учитывая, что у ООО "Стимул" не могло возникнуть прав на земельный участок под зданием фотографии в размере 90 кв.м., поскольку только ответчик как собственник этого здания имеет право на приобретение земельного участка под ним, необходимого для его эксплуатации (в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости), вместе с тем истец как собственник земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на него несет бремя расходов по содержанию земельного участка, следовательно, уплаченный обществом в спорный период земельный налог и составляет расходы последнего по содержанию земельного участка, при этом доказательств уплаты собственником налога на землю суду не представлено, а оснований для взыскания с предпринимателя арендных платежей на основании договора, стороной которого он не является, не имеется, суды пришли к выводу о необоснованности требований по первоначальному иску.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, суды пришли к выводу о возможности и необходимости выдела в натуре из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 земельного участка площадью 117 кв. м, необходимого для эксплуатации здания фотографии, с признанием права собственности на него за ИП Семенчуковым С.А.

При удовлетворении требований встречного иска судами учтено, что: площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 после выделения из него участка, занятого частью здания фотографии, составит 235 кв. метров, что соответствует актуальным требованиям Правил землепользования и застройки гор. Карасука, исходя из которых предельный минимальный размер для земельных участков в территориальной зоне многофункциональная общественно-деловая зона (Ом) был установлен - 0,02 га; здание фотографии построено в 1956 году, а здание котельной в 1960 году, они являются смежными (здание одной стеной примыкают вплотную друг к другу), фактическое использование земельных участков, занятых данными объектами недвижимости, сложилось до принятия Правил землепользования и застройки, что следует из данных о хронологии формирования участков, отображенных экспертами ООО "НЭПЦ" при ответе на вопрос N 1; возможность увеличения площади выделяемого участка до нормативной отсутствует; из схемы расположения исследуемого объекта на кадастровом плане территории (приложение N 1 к экспертному заключению ООО "НЭПЦ") видно, что здание фотографии и здание котельной вплотную примыкают друг к другу одной стеной и именно по стене экспертом и была установлена граница выделяемого земельного участка (+1 метр отступ в стороны от стен здания фотографии).

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 названной статьи правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли, то есть указанная норма права устанавливает обязанность возвратить неосновательно приобретенное имущество независимо от вины потерпевшего, приобретателя, либо третьих лиц.

Предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения составляют: установление факта неосновательного обогащения, то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом или сделкой оснований, а также приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего) тем лицом, к которому предъявлен иск.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования ответчиком земельным участком следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования частью участка истца (90 кв. м), а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком (в настоящем случае - ответчик).

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, при нахождении на неделимом земельном участке объектов недвижимости (в том числе помещений в здании) нескольких субъектов каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность; когда собственник объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.

Между тем данный способ защиты нарушенного права собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка возможен в том случае, когда другое лицо приобрело спорный участок в частную собственность на основании предусмотренной законодательством сделки по приватизации публичного земельного участка.

Если право частной собственности на земельный участок, находившийся в государственной или муниципальной собственности, зарегистрировано за одним из собственников расположенного на участке объекта недвижимости, без установленных законом правовых оснований (без совершения сделки по приватизации), за другими собственниками объектов не может быть признано право долевой собственности на участок (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 310-КГ17-2466).

По смыслу части 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на момент приватизации как земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, так и участка с кадастровым номером 54:08:010232:115, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018).

Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.

Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 ГК РФ в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности (если соглашением не установлено иное), а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ), то суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.

В силу статьи 35 Федерального закона "О кадастровой деятельности" кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, а в случаях, предусмотренных законодательством, на основании определения суда.

Если кадастровые работы уже выполнены и их результаты представлены в суд в виде межевого плана с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участок, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, суд принимает решение в соответствии с результатами таких кадастровых работ.

Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61 (дата присвоения кадастрового номера - 14.11.1996) площадью 352 кв. м из категории: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в, с видом разрешенного использования - эксплуатация котельной, был приобретен истцом в 2007 году, а его границы уточнялись в 2010 году с уже расположенным зданием фотографии (год постройки - 1957), в момент приобретения права собственности на земельный участок в уточненных границах на части земельного участка истца (90 кв. м) уже был расположен объект недвижимости - здание фотографии, принадлежащее на тот момент Администрации г. Карасука, данная часть земельного участка была включена в его состав не первоначально, а при уточнении границ.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

На разрешение экспертов, помимо прочего, был поставлен вопрос N 1 об определении хронологической последовательности существенных для дела обстоятельств, в том числе, образование земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, уточнение местоположения его границ.

По результатам экспертизы ООО "НЭПЦ" было предоставлено заключение, содержащее полноценное исследование хронологии образования участка истца, уточнения его границ, изменения конфигурации и площади участка.

Эксперты пришли к выводу, что изменение площади участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 (с 320 кв. метров до 352 кв. метров) и конфигурации данного участка (прямоугольник изменился на шестиугольник, формой, напоминающий латинскую L) произошло в результате уточнения в 2010 году его границ по инициативе общества.

Поскольку истцом не представлено доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно принял заключение экспертов в качестве надлежащего доказательства, установил, что увеличение площади с изменением конфигурации земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 произошло в результате уточнения в 2010 году по инициативе общества границ участка.

Исходя из того, что границы земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 в части включения в его состав земли, расположенной под объектом недвижимости ответчика (здание фотографии), были уточнены истцом в отсутствие к тому каких-либо правовых оснований, при этом в момент приобретения истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61 в уточненных границах на части земельного участка истца (90 кв.м.) уже был расположен объект недвижимости - здание фотографии, принадлежащее на тот момент Администрации г. Карасука, при этом ООО "Стимул" не имело правовых оснований на включение в состав земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 той его части, которая находится под зданием фотографии, поскольку не являлось собственником данного объекта, при этом данная часть не была необходима для эксплуатации того объекта, который принадлежал обществу, и не использовалась для его эксплуатации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что незаконное уточнение истцом границ земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 привело к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право истца на земельный участок, часть из которого не могла быть приобретена им ни на каком праве, ООО "Стимул" не имело права на включение в состав участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 той его части, которая находится под зданием фотографии ответчика, поскольку не являлось собственником данного объекта, при этом данная часть не была необходима для эксплуатации здания котельной.

Выводы судов в данной части основаны на предоставленных в дело доказательствах, результатах проведенной и не опровергнутой судебной экспертизе и соответствуют примененным нормам материального права, в связи с чем доводы истца о том, что границы его земельного участка были уточнены правомерно, поскольку на момент уточнения объект недвижимости ответчика (здание фотографии) не стоял на кадастровом учете, подлежат отклонению судом округа как не обоснованные, противоречащие принципу единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также положению о праве собственника объекта приобрести тот земельный участок под объектом недвижимости, который нормативно необходим для обслуживания и эксплуатации такого объекта.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано.

Учитывая анализ топографической съемки ООО "Межрайонпроект", из которой следует, что часть земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятая частью здания фотографии, не является необходимой для размещения и эксплуатации здания котельной, принадлежащей ООО "Стимул", суды пришли к мотивированным выводам о том, что границы земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 в части включения в его состав земли, расположенной под другим объектом недвижимости, были уточнены в отсутствие к тому каких-либо правовых оснований, что привело к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право ООО "Стимул" на земельный участок, часть из которого не могла быть приобретена им ни на каком праве, и соответственно у истца не имелось правовых оснований для заключения с Администрацией договора аренды от 01.07.2010 в части незаконно уточненной части земельного участка и получения за ее пользование арендных платежей.

Судами обоснованно учтено, что исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, при заключении по результатам торгов 24.12.2010 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:115 (площадью всего 133 кв.м) и объекта недвижимости (здания фотографии площадью 161 кв.м) с ИП Семенчуковым С.А. Администрацией города Карасук должны были быть произведены действия по надлежащему формированию земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации здания фотографии.

Учитывая, что у ООО "Стимул" не могло возникнуть прав на земельный участок под зданием фотографии в размере 90 кв.м., поскольку только ответчик как собственник этого здания имеет право на приобретение земельного участка под ним, необходимого для его эксплуатации (в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости), вместе с тем истец как собственник земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на него несет бремя расходов по содержанию земельного участка, следовательно, уплаченный обществом в спорный период земельный налог и составляет расходы последнего по содержанию земельного участка, при этом доказательств уплаты собственником налога на землю суду не представлено, а оснований для взыскания с предпринимателя арендных платежей на основании договора, стороной которого он не является, не имеется, суды пришли к законным и обоснованным выводам об отсутствии неосновательного обогащения за пользование спорной частью земельного участка на стороне ответчика.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы о возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, суды пришли к правильному выводу о возможности и необходимости выдела в натуре из земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 земельного участка площадью 117 кв. м, необходимого для эксплуатации здания фотографии, с признанием права собственности на него за ИП Семенчуковым С.А.

При удовлетворении требований встречного иска судами обоснованно учтено, что: площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 после выделения из него участка, занятого частью здания фотографии, составит 235 кв. метров, что соответствует актуальным требованиям Правил землепользования и застройки гор. Карасука, исходя из которых предельный минимальный размер для земельных участков в территориальной зоне многофункциональная общественно-деловая зона (Ом) установлен в 0,02 га; здание фотографии построено в 1956 году, а здание котельной в 1960 году, они являются смежными (здание одной стеной примыкают вплотную друг к другу), фактическое использование земельных участков, занятых данными объектами недвижимости, сложилось до принятия Правил землепользования и застройки, что следует из данных о хронологии формирования участков, отображенных экспертами ООО "НЭПЦ" при ответе на вопрос N 1; возможность увеличения площади выделяемого участка до нормативной отсутствует; из схемы расположения исследуемого объекта на кадастровом плане территории (приложение N 1 к экспертному заключению ООО "НЭПЦ") следует, что здание фотографии и здание котельной вплотную примыкают друг к другу одной стеной и именно по стене экспертом и была установлена граница выделяемого земельного участка (+1 метр отступ в стороны от стен здания фотографии).

Довод ООО "Стимул" о том, что исполнение решения суда в части выдела участка площадью 117 кв.м из участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 приведет к невозможности полноценного использования здания котельной, получил правовую оценку суда апелляционной инстанции, оснований не согласиться с которой судом округа не имеется.

Суды правомерно исходили из следующего: на схеме расположения исследуемого объекта на кадастровом плане территории (приложение N 1 к экспертному заключению ООО "НЭПЦ") отображены реестровые границы земельных участков с КН:61 и с КН:115, на часть участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, занятую частью здания фотографии, нанесен фрагмент здания фотографии; из схемы следует, что здание фотографии и здание котельной вплотную примыкают друг к другу одной стеной; доступ снаружи к стене, которая вплотную, без минимального отступа, примыкает к другой стене, не возможен; граница выделяемого земельного участка была установлена по указанной стене (+1 метр отступ в стороны от стен здания фотографии); при выделении участка для ООО "Стимул" ситуация с доступом к зданию котельной со стороны здания фотографии не изменится, поскольку истец как не имеет в настоящее время доступа к зданию котельной со стороны здания фотографии, так и не будет иметь его после выделения из состава участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 участка, занятого частью здания фотографии.

Доводы кассатора о невозможности применения в настоящем случае положений статьи 36 ЗК РФ о праве собственника объекта недвижимости, приобретенного в процессе приватизации, на выкуп земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации такого объекта, подлежат отклонению судом округа как необоснованные в силу следующего.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Доводы ООО "Стимул" о том, что суд необоснованно отказал истцу по первоначальному иску в удовлетворении ходатайства о проведении повторной и дополнительной экспертизы, подлежит отклонению судом округа, поскольку ООО "Стимул" не подтверждено наличие оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы по делу.

В качестве основания для назначения повторной экспертизы истец ссылался на схему расположения части земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 от 17.02.2023 года, выполненную ООО "Межрайонпроект", утверждал, что при выделении нового участка в указанных ООО "НЭПЦ" координатах часть здания фотографии накладывается на участок с КН:61, при этом данное утверждение было опровергнуто в ходе рассмотрения дела представителем Росреестра, пояснившего, что вопрос о наличии/отсутствии наложений был Росреестром проверен, в том числе, с применением специализированного программного обеспечения, каких-либо наложений обнаружено не было.

Доводы кассатора о не учете судами преюдиции из решения Карасукского районного суда от 25.08.2015 об отказе в признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 и признании отсутствующим у общества права на спорную часть земельного участка подлежат отклонению судом округа, поскольку предметом рассмотрения указанного гражданского дела не являлась проверка правовых оснований для уточнения границ земельного участка в 2010 году с включением в площадь земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площади, расположенной под объектом недвижимости ответчика.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Несогласие кассатора с произведенной судебными инстанциями оценкой обстоятельств дела не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области постановление от 13.06.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-16586/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина