|
6 июня 2022 г.
|
Дело N А45-16586/2021
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2022 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Щанкиной А.В.,
судей Дерхо Д.С.,
Севастьяновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции в режиме онлайн помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стимул" на постановление от 24.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-16586/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Стимул" (632861, Новосибирская обл., Карасукский р-он, г. Карасук, ул. Сибирская, 8, ИНН 5422107872, ОГРН 1025404183529) к индивидуальному предпринимателю Семенчукову Станиславу Александровичу (Новосибирская обл., Карасукский р-он, г. Карасук, ИНН 542206111003, ОГРНИП 304542208600024) об обязании заключить договор аренды земельного участка, о взыскании задолженности за пользование земельным участком.
В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн приняли участие представители:
от индивидуального предпринимателя Семенчукова Станислава Александровича - Савина Мария Анатольевна по доверенности от 30.01.2022 (срок действия 3 года),
от общества с ограниченной ответственностью "Стимул" - Черепанова Елена Геннадьевна по доверенности от 10.03.2022 (срок действия 1 год).
Суд установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО "Стимул", истец) обратилось с иском об обязании индивидуального предпринимателя Семенчукова Станислава Александровича (далее - предприниматель, ответчик) заключить договор аренды земельного участка, взыскании с ответчика 2 047 500 рублей задолженности за фактическое пользование земельным участком, принадлежащм обществу на праве собственности, на котором расположена часть принадлежащего предпринимателю здания, приобретенного в порядке приватизации муниципального имущества.
Поскольку прежний собственник являлся арендатором спорной части земельного участка, размер пользования определен истцом на основании условий договора аренды, заключенного с предшествующим арендатором (Администрацией города Карасука Карасукского района Новосибирской области) и предъявлен ко взысканию за период с 01.04.2018 года за 36 месяцев.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2021 в части взыскания платы за пользование участком иск удовлетворен - с предпринимателя в пользу общества взыскано 2 047 500 рублей неосновательного обогащения; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением от 24.02.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда в части удовлетворения иска отменено; в удовлетворении иска о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка отказано; с ООО "Стимул" в доход федерального бюджета взыскано 33 238 рублей государственной пошлины; в остальной части решение оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлениям апелляционной коллегии, ООО "Стимул" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление полностью, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В материалы дела от ответчика поступил письменный отзыв, в котором указывает на необоснованность доводов жалобы, просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Также от кассатора поступили возражения на отзыв ответчика.
В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.
Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ООО "Стимул" с 2007 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 площадью 352 кв. м из категории: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2021 N КУВИ-999/2021-590908.
При этом в 2010 году границы указанного земельного участка были уточнены и истцом получено свидетельство от 25.02.2010 54 АГ N 875399.
На указанном земельном участке расположена часть нежилого одноэтажного здания фотографии с кадастровым номером 54:08:010232:168 общей площадью 161, 7 кв. м (площадь наложения на земельный участок составляет 90 кв. м). Год постройки указанного здания - 1956.
Факт нахождения части здания на земельном участке истца подтверждается представленными в материалы дела документами: актом определения границ земельного участка от 16.01.2014, топографической съёмкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "МЕЖРАЙОНПРОЕКТ" в октябре 2021 года.
01.07.2010 между обществом с ограниченной ответственностью СТИМУЛ и администрацией города Карасук (предыдущий правообладатель здания фотографии с кадастровым номером 54:08:010232:168) был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61 на площадь 90 кв.м.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (общество с ограниченной ответственностью СТИМУЛ) предоставляет, а арендатор (администрация города Карасук) принимает в аренду 90 кв. м земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:61, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в. Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы 4 680 рублей ежемесячно.
В соответствии с пунктом 3.4 договора стоимость аренды подлежит индексации. Индексация производится с учётом реальных рыночных цен в городе Карасук и осуществляется приказом директора ООО "Стимул".
15.07.2010 на основании пункта 3.4 договора арендатору вручено уведомление об индексации стоимости аренды и установлен размер арендной платы 650 рублей за 1 кв. м начиная с 20.07.2010.
При этом вступившим в законную силу судебным актом по делу N А45-11721/2021 по иску общества к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 12.02.2011 по 23.01.2014 сделан вывод о том, что условие об индексации, предусмотренное в пункте 3.4 договора не соответствует требованиям законодательства и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомление об изменении условий договора аренды на размер индексации является ничтожным и согласно статье 167 ГК РФ юридических последствий не влечет.
Таким образом, на момент приобретения ответчиком у Администрации г. Карасук здания фотографии в порядке приватизации, оно находилось на части земельного участка площадью 90 м![]()
, принадлежащего обществу.
Семенчуков С.А., владея зданием фотографии на праве собственности, не оформил соответствующего права на земельный участок, вследствие чего не являлся ни плательщиком земельного налога, ни арендатором указанной части земельного участка, в связи с чем общество обратилось в суд с настоящим иском о взыскании платы за пользование частью земельного участка (90 кв.м) в размере арендных платежей, ранее уплачиваемых прежним арендатором (Администрацией) за период с 01.04.2018 (за 36 месяцев), в общем размере 2 047 500 руб. и обязании заключить договора аренды земельного участка
Руководствуясь статьями 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 271, 421, 552, 421 ГК РФ, исходя из того, что предприниматель Семенчуков С.А., став собственником здания фотографии с кадастровым номером 54:08:010232:168, получил права пользователя земельным участком с кадастровым номером 54:08:010232:61 в части площади, занимаемой зданием, поэтому он обязан оплачивать такое пользование в размере, установленном ранее соглашением, заключённым предыдущим правообладателем объекта с собственником земельного участка, учитывая, что понуждение к заключению договора не являющегося обязательным не допускается, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения. При этом период взыскания в резолютивной части решения суда не указан.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, сославшись на преюдициально установленные постановлением Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2015 по делу N А45-19918/2013 обстоятельства, указал, что истец как собственник земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на него несет бремя расходов по содержанию земельного участка, поэтому уплаченный обществом в спорный период земельный налог и составляет расходы последнего по содержанию земельного участка, исходя из чего истец как собственник земельного участка вправе потребовать от собственника расположенного на нем здания возместить расходы по содержанию земельного участка (земельный налог), но не взыскания неосновательного обогащения в виде арендных платежей, в связи с чем в иске отказал полностью.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Таким образом, одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 названной статьи правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли, то есть указанная норма права устанавливает обязанность возвратить неосновательно приобретенное имущество независимо от вины потерпевшего, приобретателя, либо третьих лиц.
Предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения составляют: установление факта неосновательного обогащения, то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом или сделкой оснований, а также приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего) тем лицом, к которому предъявлен иск.
В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования ответчиком земельным участком следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования частью участка истца (90 кв.м), а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 ЗК РФ, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком (в настоящем случае - ответчик).
В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, при нахождении на неделимом земельном участке объектов недвижимости (в том числе помещений в здании) нескольких субъектов каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность; когда собственник объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.
Между тем данный способ защиты нарушенного права собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка возможен в том случае, когда другое лицо приобрело спорный участок в частную собственность на основании предусмотренной законодательством сделки по приватизации публичного земельного участка.
Если право частной собственности на земельный участок, находившийся в государственной или муниципальной собственности, зарегистрировано за одним из собственников расположенного на участке объекта недвижимости, без установленных законом правовых оснований (без совершения сделки по приватизации), за другими собственниками объектов не может быть признано право долевой собственности на участок (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 310-КГ17-2466).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:61 (дата присвоения кадастрового номера - 14.11.1996) площадью 352 кв. м из категории: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Карасук, улица Сорокина, дом 5в, с видом разрешенного использования -эксплуатация котельной, был приобретен истцом в 2007 году, а его границы уточнялись в 2010 году с уже расположенным зданием фотографии (год постройки - 1957).
То есть в момент приобретения права собственности и уточнения границ (по невыясненным судами причинам) на части земельного участка истца (90 кв.м) уже был расположен объект недвижимости - здание фотографии, принадлежащее на тот момент Администрации г. Карасука.
При этом, рассматривая данный спор, суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства: основания возникновения права собственности у истца на земельный участок с кадастровым номером 54:08:010232:0061 в 2007 году (приватизация муниципальной собственности и (или) иные сделки); правовую возможность уточнения границ ранее сформированного участка с уже расположенным муниципальным зданием на нем (документы - основания для формирования земельного участка и уточнении его границ из межевого дела); осведомлённость истца о приобретении участка с расположенным муниципальным зданием; заключение договора аренды от 01.06.2010 с Администрацией сразу после уточнения границ земельного участка; заключение и фактическое исполнение договора аренды от 01.06.2010; совершение истцом и ответчиком действий по устранению ситуации одновременного расположения здания на двух земельных участках начиная с 2010 года.
Между тем указанные обстоятельства подлежали выяснению для правильного рассмотрения дела и установлению фактических обстоятельств возникновения ситуации возможности приватизации в 2010 году из муниципальной собственности ответчиком земельного участка с кадастровым номером 54:08:010232:115 с находящимся на нем зданием, также фактически расположенном на земельном участке истца, а также определению права ответчика на приватизацию всего земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости.
В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2020 N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018).
Истец как собственник земельного участка, на части которого расположено принадлежащее предпринимателю нежилое здание, приобретенное по результатам приватизации у муниципального органа вместе с муниципальным земельным участком, может требовать неосновательное обогащение с ответчика только в том объеме
