Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 октября 2023 г. N Ф04-4983/23 по делу N А75-7184/2022

г. Тюмень

9 октября 2023 г.

Дело N А75-7184/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Строительная компания ВНСС" на решение от 25.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (судья Горобчук Н.А.) и постановление от 19.07.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу N А75-7184/2022 по иску акционерного общества "Строительная компания ВНСС" (628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Строителей, 1, ОГРН 1028601465903, ИНН 8609002658) к акционерному обществу "Ипотечное агентство Югры" (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Ленина, д. 42, оф. 301, ОГРН 1098601001289, ИНН 8601038839) о признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры (ИНН 8601003917), Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 8601044624), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (ИНН 8601001187), Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

В заседании приняли участие представители:

от акционерного общества "Строительная компания ВНСС" - конкурсный управляющий Анисимов А.А. паспорт, резолютивная часть решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.09.2020 по делу N А75-1486/2020,

от акционерного общества "Ипотечное агентство Югры" - Козельский С.П. по доверенности от 11.09.2023 (сроком по 31.01.2024), диплом, паспорт.

Суд установил:

акционерное общество "Строительная компания ВНСС" (далее - АО "СК ВНСС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к акционерному обществу "Ипотечное агентство Югры" (далее - АО "Ипотечное агентство Югры", агентство, ответчик) о признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785, о признании злоупотреблением правом действий ответчика по регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Ханты-Мансийска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - третьи лица).

Решением от 25.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановление от 19.07.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, АО "СК ВНСС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: судом апелляционной инстанции неверно и неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора в части действия договора аренды земельного участка, смены арендодателя-государственного органа на нового арендодателя - коммерческую организацию при переходе права собственности на земельный участок; суды не полно и не всесторонне исследовали доказательства при проведении оценки объекта незавершённого строительства как отсутствующего; судами нарушены принципы состязательности сторон, беспристрастия суда и обеспечения равной защиты участникам дела; судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права в части признания наличия у ответчика права общей долевой собственности на земельный участок; судом апелляционной инстанции изложены выводы, которые не соответствуют обстоятельствам дела в части строительства на спорном земельном участке только одного жилого многоквартирного дома; суду надлежало установить, что земельный участок подлежит разделению в связи с наличием на нем двух жилым многоквартирных домов; суды не дали правовой оценки фактам выявленных нарушений порядка оформления права собственности на спорный земельный участок, подтвержденных в отзывах Прокуратуры Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и Управления Росреестра Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, не оценили их по существу.

АО "Ипотечное агентство Югры" и Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в отзывах на кассационную жалобу просят оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель) и АО "СК ВНСС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.02.2016 N 116060076, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:12:0102005:785 площадью 7 123 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Рябиновая, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставлен арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства - многоквартирный 9-этажный жилой дом, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Рябиновая (Югорская) N 5, степень готовности 7%, находящегося в собственности арендатора.

Договор заключен сроком на 3 года с 23.02.2016 по 22.02.2019 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 6.7 договора договор аренды не подлежит продлению.

Между АО "СК ВННС" (застройщик) и АО "Ипотечное агентство Югры" (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве квартир в многоквартирном доме от 05.08.2016 N 2, предметом которого является привлечение застройщиком денежных средств дольщика для осуществления строительство многоквартирного 9-этажного жилого дома по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Рябиновая (ул. Югорская) N 5, подлежащим строительству на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0102005:785.

Пунктом 4.1.3. договора предусмотрено, что застройщик обязуется получить в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передать дольщику квартиры в срок до 30.05.2017.

После исполнения договора и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, агентство зарегистрировало право собственности на жилые помещения в количестве 126 квартир в МКД по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Югорская, д. 15 корпус 2, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН о государственной регистрации права собственности, а также осуществило государственную регистрацию права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.04.2021, в результате которого в собственности агентства в совокупности находится 100% доли на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785.

По утверждениям конкурсного управляющего, на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0102005:785 в настоящее время находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 3%, площадь застройки 612 кв. м, кадастровый номер 86:12:0102005:785, запись о государственной регистрации права собственности АО "СК ВНСС" внесена в ЕГРН 23.06.2017.

Ссылаясь на то, что государственная регистрация права собственности ответчика на весь земельный участок нарушает права АО "СК ВНСС" как собственника объекта незавершенного строительства, являющегося, в том числе, по мнению конкурсного управляющего, арендатором земельного участка, имеющим право продолжить строительство объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785, о признании злоупотреблением правом действия ответчика по регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0102005:785.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 12, 130, 304, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 39.6, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденным Президиумом 24.04.2019 (далее - Обзор N 1 (2019)), постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо N 153), установив, что: спорный земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости на основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, при этом в качестве объекта незавершенного строительства в договоре аренды был поименован только один объект - многоквартирный жилой дом, степень готовности 7%, права на который зарегистрированы в ЕГРН 28.12.2015; при заключении договора от 23.02.2016 в аренду передан весь земельный участок площадью 7 123 кв.м в целях завершения строительством конкретного объекта (9-ти этажный МКД, степень готовности 7%); права на жилые квартиры в указанном МКД в силу заключенного между обществом и агентством договора возникли у агентства, поэтому ответчик, являясь собственником помещений в МКД, вправе претендовать на приобретение земельного участка в общую долевую собственность; с окончанием срока действия последнего договора аренды (22.02.2019) право аренды у истца (даже если оно и существовало) прекратилось; после прекращения действия договора аренды общество не воспользовалось правом на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для целей завершения строительства, пришёл к выводу, что регистрация ответчиком права собственности на весь земельный участок не нарушает права истца, поскольку права на все квартиры в спорном МКД принадлежат ответчику.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме.

Также суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что обстоятельства смены собственника земельного участка само по себе не нарушает прав арендатора этого имущества и не ухудшает его положение, при этом спорный объект незавершенного строительства фактически отсутствует, а совокупность свай (свайное поле) недвижимым имуществом не является, что установлено в рамках вступившего в законную силу решения суда по делу N А75-8699/2021, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены.

В силу статей 11, 12 ГК РФ, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), пунктом 1 указанной статьи предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) (далее - ЖК РФ).

Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (части 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника, расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

Оценив все предоставленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся застройщику сроком на 3 года с 23.02.2016 по 22.02.2019 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, степенью готовности 7%, при заключении договора от 23.02.2016 в аренду передан весь земельный участок площадью 7 123 кв.м в целях завершения строительством конкретного объекта (9-ти этажный МКД, степень готовности 7%), объект незавершенного строительства степень готовности 3 % в договоре аренды от 23.02.2016 не указан, суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что земельный участок в рамках договора аренды предоставлен истцу именно для целей завершения строительства МКД.

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано.

Исходя из того, что с окончанием срока действия последнего договора аренды (22.02.2019) право аренды у истца (даже если оно и существовало) прекратилось, при этом после прекращения действия договора аренды общество не воспользовалось правом на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для целей завершения строительства, суды пришли к верному выводу о том, что регистрация ответчиком права собственности на весь земельный участок не нарушает права истца, поскольку права на все квартиры в спорном МКД принадлежат ответчику как дольщику (инвестору).

Выводы судов в указанной части соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Таким образом, учитывая, что земельный участок в рамках договора аренды предоставлен истцу для целей завершения строительства именно МКД степенью готовности 7%, права на все жилые квартиры в указанном МКД в силу заключенного между обществом и агентством договора возникли у агентства, суды мотивированно заключили, что ответчик, являясь собственником всех помещений в МКД, вправе претендовать на приобретение земельного участка в общую долевую собственность в силу закона.

Также суды обоснованно учли, что в рамках вступившего в законную силу решения суда по делу N А75-8699/2021 признано отсутствующим право собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:12:0102005:1207, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Югорская, д. 15, корп. 1, дата государственной регистрации 23.06.2017, номер государственной регистрации 86:12:0102005:1207-86/001/2017-1 в силу физического и фактического отсутствия такого объекта (отдельные сваи) на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0102005:785.

На основании изложенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что права истца ответчиком не нарушены, поскольку права на все квартиры в спорном МКД принадлежат ответчику, и в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем МКД право на земельный участок принадлежит ответчику, а при прекращении последнего договора аренды и фактическом отсутствии объекта незавершенного строительства истец не наделен каким-либо правом (правами) в отношении земельного участка.

С учетом изложенного приведенные в жалобе доводы о неполном исследовании обстоятельств дела, о не рассмотрении судами вопросов действия договора аренды, перехода прав арендатора, отзывов третьих лиц, отклоняются судом округа, как противоречащие приведенным в мотивировочной части судебных актов выводам судов, сделанным на основании совокупной оценки доказательств по делу (статья 71 АПК РФ).

Отклоняя иные доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.04.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и постановление от 19.07.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-7184/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Е.Ю. Демидова В.В. Сирина