Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 февраля 2024 г. N Ф04-7870/24 по делу N А03-4830/2023

г. Тюмень

20 февраля 2024 г.

Дело N А03-4830/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Полосина А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи, веб-конференции помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации Романовского района Алтайского края и общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс" на постановление от 08.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Афанасьева Е.В., Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю.) по делу N А03-4830/2023 по иску Администрации Романовского района Алтайского края (658640, Алтайский край, Романовский р-он, с. Романово, ул. Советская, 54, ОГРН 1022202073740, ИНН 2268000865) к обществу с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс" (658640, Алтайский край, Романовский р-н, с. Романово, Кузнечный пер., д. 2б, ОГРН 1072261001108, ИНН 2268050496) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Скорикова М.Р.) в помещении Арбитражного суда Алтайского края присутствуют представители: от Администрации Романовского района Алтайского края - Кукотина Е.А., Кукотин А.С. по доверенности от 20.06.2023 (срок действия до 20.06.2024), диплом, паспорт,от общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс" - Холоденко Ю.В. по доверенности от 06.02.2024 (срок действия по 31.12.2024), диплом, паспорт.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс" - Лукьянец А.А. по доверенности от 12.01.2024 (срок действия по 31.12.2024), диплом, паспорт.

Суд установил:

Администрация Романовского района Алтайского края (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс" (далее - ответчик, ООО ЛОК "Романовский плюс", общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2007 и взыскании задолженности в размере 5 855 619 руб. 46 коп.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что на основании Решения Романовского районного Совета депутатов Алтайского края от 17.12.2019 N 35 "Об утверждении Порядка определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования Романовский район Алтайского края на 2020 год" (далее - Решение N 35 от 17.12.2019), от 11.12.2020 N 71 "Об утверждении Порядка определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования Романовский район Алтайского края на 2021 год" (далее - Решение N 71 от 11.12.2020), от 17.12.2021 N 83 "Об утверждении Порядка определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в границах муниципального образования Романовский район Алтайского края на 2022 год" (далее - Решение N 83 от 17.12.2021) у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельными участками.

Изменение арендных платежей как регулируемой платы арендодатель связывает с тем, что переданные в аренду земельные участки в 2008 году были переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов для организации ООО "ЛОК Романовский плюс" лечения и отдыха граждан, в результате чего изменилась ценность таких участков и соответственно их кадастровая стоимость в сторону значительного ее увеличения; увеличение размера арендной платы с учетом пункта 3.4 договора и пункта 6 Информационного сообщения обусловлено пересмотром кадастровой стоимости земельных участков в сторону ее увеличения.

Основанием для расторжения договора Администрация считает неоднократное невнесение платы, а также неисполнение обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 договора аренды, в части неисполнения арендатором цели договора, а именно возведения стационарного помещения для лечебно-оздоровительной деятельности и организации зимнего отдыха населения.

Решением от 14.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Постановлением от 08.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт: иск удовлетворен частично, с общества в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 329 232 руб. 99 коп.; в остальной части в удовлетворении иска отказано, с общества в доход федерального бюджета взыскано 2 973 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с принятым постановлением, Администрация и общество обратились с кассационными жалобами.

Администрация в кассационной жалобе просит постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме, при этом приводит следующие доводы: суд апелляционной инстанции делает неправильный вывод о содержании пункта 3.1 договора и о том, что действия пунктов 3.1 и 3.4 исключают друг друга; не верен вывод суда о том, что необходимо увеличивать арендные платежи на уровень инфляции, а не в соответствии с законом о федеральным бюджете и муниципальными правовым актами, который основывается на изменении кадастровой стоимости земельных участков; истец по указанию суда предоставил в материалы настоящего дела заключение специалиста N 128, изготовленное ЗАО "Бизнес-эксперт" о том, что индекс инфляции (индекс) потребительских цен не сопоставим с динамикой изменения стоимости земельных участков рекреационного назначения Алтайского края за период 2008-2022, также предоставлено правовое обоснование и перечень всех документов, на основании которых происходило исчисление ставки арендной платы, применимой для отношений, сложившихся между сторонами; переданные в аренду земельные участки в 2008 году были переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов для организации ООО "ЛОК Романовский плюс" лечения и отдыха граждан, в результате чего изменилась ценность таких участков и соответственно их кадастровая стоимость в сторону значительного ее увеличения ввиду значительно большей экономической привлекательности для использования; увеличение размера арендной платы с учетом пункта 3.4 договора и пункта 6 Информационного сообщения обусловлено пересмотром именно кадастровой стоимости земельных участков в сторону ее увеличения ввиду перевода земельных участков в иную категорию; судами первой и апелляционной инстанций лечебно-оздоровительный комплекс неправомерно заменен по своей сущности кемпингом, которые являются несоизмеримыми понятиями; судами двух инстанций неправомерно сделан вывод о достаточности времени для возведения лечебно-оздоровительного комплекса, он противоречит закону, обычаям делового оборота, разумным принципам извлечения прибыли для целей аренды спорного земельного участка; судами неверно сделан вывод о том, что истцом не обоснована необходимость организации зимнего отдыха в летний период, такое условие было предусмотрено информационным сообщением о проведении открытого конкурса по продаже права аренды земельного участка, опубликованном в районной газете "Горизонт", условиями самого договора аренды земельных участков от 06.06.2007; вывод судов о том, что в договоре не определены сроки возведения лечебно-оздоровительного комплекса, что арендатор имеет право на возведение такого комплекса в любое время, ошибочен; вывод суда о том, что на земельном участке имеется сервитут, и его наличие ставит невозможным возведение ЛОК, ошибочен; судами двух инстанций не учтен тот момент, что ответчиком не оспаривалось получение уведомлений за 2020, 2021, 2022 годы с дополнительными соглашениями об изменении стоимости аренды по договору; в полном объеме не установлены обстоятельства, не установлен факт нарушения существенных условий договора аренды от 06.06.2007, невыполнения условий заявки от 01.06.2007 на заключение договора аренды, а именно наличия лечебно-оздоровительного комплекса согласно целей договора аренды; не установлен факт нарушения существенных условий договора аренды, а именно невыполнение в полном объеме всех условий конкурса - организации зимнего отдыха, отсутствие которого подтверждено директором ответчика - Заярным Д.В.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало следующее: в адрес ООО ЛОК "Романовский плюс" никогда не поступало ни предупреждение, ни требование об устранении ненадлежащего использования земельного участка или использования не в соответствии с условиями договора аренды или проведенного конкурса; в отсутствие доказательств направления такого предупреждения, исковые требования о расторжении договора на этом основании не подлежат удовлетворению; с учетом отсутствия задолженности по внесению арендных платежей, у ответчика нет просрочки исполнения обязательства по оплате, что в совокупности с отсутствием нарушения исполнения обязанностей по договору аренды и направления требования об устранении, влечет за собой обоснованный и правомерный отказ в удовлетворении требований в заявленном истцом размере и объеме.

Общество в кассационной жалобе просит постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Алтайского края об отказе в удовлетворении иска полностью, приводя следующие доводы: к правоотношениям сторон не подлежат применению нормы части 1 статьи 1 Федеральных законов о федеральном бюджете с 2008 по 2022 год, приведенные на страницах 13-15 постановления суда апелляционной инстанции, в которых утверждается плановый показатель инфляции в стране на предстоящий финансовый год; суд необоснованно не усмотрел необходимости заключения дополнительного соглашения на увеличение размера арендных платежей; удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд взыскал задолженность по арендной плате, исчислив ее размер с учетом уровня инфляции за 2020-2022 годы, в связи с чем вышел за пределы заявленных требований; на момент вынесения судебного акта взысканная судом задолженность была погашена, в материалы дела представлены платежные поручения на общую сумму 332 880 руб. 93 коп.; отказывая в разъяснении судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в определении от 13.12.2023 указал, что платежные поручения от 17.10.2023 не учитывались и не могли быть учтены судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения от 14.06.2023, при этом решение Арбитражного суда Алтайского края не вступило в законную силу в результате его обжалования в апелляционной инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация указала, что исходя из буквального толкования условий договора аренды установленная арендная плата является регулируемой ценой исходя из совокупного толкования условий договора и информационного извещения о проведении торгов (конкурса) и должна изменяться в зависимости от принимаемых нормативных правовых актов; ссылки ответчика на отсутствие обязанности платить арендные платежи в увеличенном размере в связи с тем, что не подписаны дополнительные соглашения об увеличении арендной платы, несостоятельны.

В судебном заседании стороны поддержали ранее изложенные правовые позиции; дали дополнительные пояснения по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу N 4 от 01.06.2007 о результатах открытого конкурса по продаже права аренды земельного участка, победителем конкурса было признано ООО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Романовский плюс".

При этом согласно содержанию Информационного сообщения о проведении открытого конкурса по продаже аренды земельного участка в разделе "Условия конкурса" указано следующие: цель предоставления участка - для размещения лечебно-оздоровительного комплекса; обязательные условия - обеспечение последующего перевода участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли особо охраняемых природных территорий.

В "Особых условиях" указано следующее:

- пункт 5: арендная плата за земельный участок до его перевода в земли особо охраняемых территорий устанавливается на 2007 год в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей;

- пункт 6: право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случае изменения ставки налога на землю, пересмотра кадастровой оценки земельного участка и с учетом инфляции;

- пункт 7: стартовый размер продажи права на заключение договора аренды - 10 000 руб.

06.06.2007 между Администрацией Романовского района Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Лечебно оздоровительный комплекс "Романовский плюс" (арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки, общей площадью 153,9403 га, находящиеся в границах муниципального образования "Гуселетовский сельсовет", с местоположением на расстоянии примерно в 2,6 км в юго-западном направлении от с. Гуселетово между оз. Мормышанское (Сульфатное) и оз. Горькое, в том числе: земельный участок N 1, общей площадью 94.0883 га с кадастровым номером 22:38:030401:0722, земельный участок N 2, общей площадью 28.4313 га с кадастровым номером 22:38:030401:0773, земельный участок N 3, общей площадью 31.4207 га с кадастровым номером 22:38:030401:0774.

Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид сельскохозяйственных угодий - пастбища, не сельскохозяйственные угодья представлены кустарником, солонцами, полевыми дорогами, песком, разрешенное использование - для размещения лечебного оздоровительного комплекса (далее - договор) (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на 20 лет без права выкупа.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок составляет 80 000 руб. в год или 20 000 руб. в квартал.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата перечисляется ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В пункте 3.4 договора аренды стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год при изменении базовой ставки арендной платы и в соответствии с муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления Романовского района Алтайского края. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительного соглашения к договору.

Обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 25.06.2007 номер регистрации 22-22-12/010/2007-124, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

По акту приема-передачи от 06.06.2007 вышеуказанные земельные участки были переданы в аренду ответчику.

02.09.2013 соглашением "О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06 июня 2007 года, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю 25.06.2007 за N 22-22-12/010/2007124" стороны внесли изменения в пункт 4.3.2 раздела 4 "Права и обязанности сторон", а именно пункт 4.3.2 договора изложен следующим образом: "Сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, с письменным уведомлением об этом арендодателя".

Указанное соглашение зарегистрировано 07.11.2013, номер регистрации 22-2209/010/2013-307, о чем имеется отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю на соглашении.

Изменение арендных платежей как регулируемой платы истец как арендодатель связывает с тем, что переданные в аренду земельные участки в 2008 году были переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов для организации ООО "ЛОК Романовский плюс" лечения и отдыха граждан, в результате чего изменилась ценность таких участков и соответственно их кадастровая стоимость в сторону значительного ее увеличения на основании принятых муниципальных нормативно-правовых актов; увеличение размера арендной платы с учетом пункта 3.4 договора и пункта 6 Информационного сообщения как регулируемой цены обусловлено пересмотром кадастровой стоимости земельных участков в сторону ее увеличения в соответствии с решениями Романовского районного Совета депутатов Алтайского края: от 17.12.2019 N 35 (за 2020 год), от 11.12.2020 N 71 (за 2021 год), от 17.12.2021 N 83 (за 2022 год), в связи с чем расчет арендной платы должен производиться по формуле: сумма арендной платы за полный год А = S * КС * К * К1, где S - площадь земельного участка (кв. м), КС - удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв. м), К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, К1 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Так, по расчету, произведенному истцом, задолженность ответчика по арендной плате за период 2020-2022 годы составляет в общем размере 5 855 619 руб. 46 коп.

18.01.2019 посредством почтовой связи истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы (уведомление исх. N 35 от 18.01.2019); 30.01.2020 посредством почтовой связи истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы (уведомление исх. N 73 от 30.01.2020); 15.03.2021 посредством почтовой связи истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы (уведомление исх. N 44-зу от 15.03.2021).

В претензиях Администрация просила общество погасить задолженность по оплате арендных платежей за 2019-2021 годы включительно по договору аренды земельных участков от 06.06.2007 в общей сумме 5 626 141 руб. 44 коп. в течение 15 дней с момента получения данной претензии.

Администрацией в адрес общества было направлено предупреждение от 25.11.2022 N 948 о необходимости исполнения обязательств по договору и его досрочном расторжении, однако ответ на предупреждение не получен.

Поскольку ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что положения, утвержденные Романовским районным Советом депутатов Алтайского края, на основании которых истцом была пересчитана арендная плата в сторону увеличения, не могут являться основанием для изменения условия договора о размере арендной платы, не порождают обязанности у ответчика производить уплату арендных платежей в порядке, не предусмотренном договором аренды, поскольку: договор аренды был заключен посредством торгов, следовательно, и все изменения и дополнения в него также должны пройти необходимую процедуру; арендная плата в размере 80 000 руб. в год или 20 000 руб. в квартал не является регулируемой ценой; истцом не представлено доказательств заключения сторонами дополнительных соглашений об изменении арендной платы.

В отношении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2007 суд также не усмотрел наличия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изменяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании арендных платежей в полном объеме, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: исходя из того, что договор заключен по результатам торгов, в связи с чем размер арендной платы должен определяться в соответствии с условиями договора и результатами таких торгов, поэтому размер арендной платы не является регулируемым; упоминание в пункте 3.4 изменения базовых ставок не может относиться к возможности увеличения размера платы в связи с Федеральным законом о федеральном бюджете, данные условия фактически устанавливают разные основания для увеличения и применяются не совместно; обоснованным является только увеличение размера арендных платежей на уровень инфляции за заявленный ко взысканию истцом период с 2020 по 2022 год.

Самостоятельно осуществив расчет, апелляционный суд указал, что арендная плата с учетом уровня инфляции за период с 2020 по 2022 год составила в общем размере 569 232 руб. 99 коп.; с учётом произведенных ООО ЛОК "Романовский плюс" оплат в общей сумме 240 000 руб. (доказательств иного не представлено), сумма задолженности по аренде составила 329 232 руб. 99 коп.

Оставляя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, апелляционная коллегия заключила, что истцом не подтверждены существенные нарушения договора со стороны ответчика ввиду отсутствия определенных требований, которым должен отвечать объект (сроки строительства, его существенные характеристики) и деятельность ответчика, а также с учетом наличия в настоящее время на спорных участках комплекса (кемпинга), используемого для лечебно-оздоровительной деятельности, а также с учетом того, что ранее истцом не предъявлялось ответчику требований относительно устранения нарушений договора аренды земельного участка в разумный срок.

Между тем, при вынесении судебных актов в части требований о взыскании задолженности по арендным платежам, судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

Особенности проведения торгов (конкурса) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период проведения конкурса в отношении аренды земельных участков с кадастровыми номерами 22:38:030401:0722, 22:38:030401:0773 и 22:38:030401:0774 регулировались статьей 38 ЗК РФ, которой до 01.03.2015 предусматривалось, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В соответствии с подпунктом в) пункта 24 утратившего силу в настоящее время Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума N 73).

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума N 73).

Из приведенных правовых положений следует, что если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется; в том же случае, когда размер арендной платы устанавливается по правилам регулируемой цены, то и в отношении таких земельных участков применяются правила определения регулируемого размера арендной платы.

Кроме того, также возможен и иной, комбинированный вариант определения арендных платежей, состоящий из элементов как регулируемой, так и не регулируемой платы.

Как следует из материалов настоящего дела, условиями информационного сообщения о проведении открытого конкурса по продаже аренды земельного участка был установлен стартовый размер продажи права на заключение договора аренды в размере 10 000 руб. (нерегулируемая цена), при этом размер ежемесячной арендной платы был определен в пунктах 5 и 6 следующим комбинированным образом: арендная плата за земельный участок до его перевода в земли особо охраняемых территорий устанавливается на 2007 год в размере 80 000 руб. (не регулируемая часть) и право арендодателя изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в случае изменения ставки налога на землю, пересмотра кадастровой оценки земельного участка и с учетом инфляции (регулируемая часть).

Таким образом, по условиям проведенного в 2007 году открытого конкурса торги на повышение ставки арендной платы не проводились, то есть ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, по торгам не определялась. Среди участников открытого конкурса по условиям информационного сообщения торговалось только право на заключение договора аренды (со стартовой ценой в 10 000 руб.) и именно в указанной части была определена нерегулируемая цена.

Ставка же арендных платежей, которая не являлась предметом торгов, была определена по пунктам 5 и 6 информационного сообщения по условиям конкурса следующим комбинированным (составным) образом: 1) арендная плата за земельный участок до его перевода в земли особо охраняемых территорий устанавливается на 2007 год в размере 80 000 руб. (определена конкретная ставка арендной платы исходя из категории земель сельскохозяйственного назначения - не регулируемая часть арендных платежей), 2) право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения ставки налога на землю, пересмотра кадастровой оценки земельного участка и с учетом инфляции (регулируемая часть аренных платежей).

Исходя из того, что: ставка арендных платежей, которая не являлась предметом торгов, была определена подобным комбинированным образом (совокупность не регулируемой и регулируемой частей), в том числе со ссылкой на право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения экономических составляющих для определения размера арендных платежей (регулируемая часть); в Информационном сообщении о проведении торгов имело место указание на совокупность элементов (частей) порядка определения размера арендной платы, которая в первой своей части - до перевода земельных участков в категорию земель особо охраняемых территорий - была установлена на 2007 год в размере 80 000 руб. как нерегулируемая цена (пункт 5), а во второй части - после перевода земельных участков в категорию земель особо охраняемых территорий - установлена по правилам регулируемой арендной платы с правом арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения ставки налога на землю, пересмотра кадастровой оценки земельного участка и с учетом инфляции (пункт 6), что соответствовало пункту 19 постановления Пленума N 73, соответственно выводы судов первой и апелляционной инстанций о не регулируемом характере арендных платежей является не верными.

Аналогичным образом в договоре аренды от 06.06.2007 ставка арендных платежей также была определена в первой части - до перевода земельных участков в категорию земель особо охраняемых территорий - в размере 80 000 руб. в год или 20 000 руб. в квартал как нерегулируемая цена (пункт 3.1), а во второй части - после перевода земельных участков в категорию земель особо охраняемых территорий - установлена по правилам регулируемой арендной платы с предусмотренной возможностью изменения размера в связи с изменением экономических составляющих для расчета арендных платежей: в соответствии с изменением федерального закона о федеральном бюджете (инфляция), при изменении базовой ставки, в соответствии с муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 3.4 договора), что также не было учтено судами.

Отсутствие полного совпадения текста Информационного сообщения и договора аренды по частям регулируемой и не регулируемой платы, составляющих в своей совокупности арендные платежи, в настоящем случае не лишило правового значения комбинированный способ определения арендных платежей в части использования земельных участков после их перевода в категорию земель особо охраняемых территорий как согласованный по правилам о регулируемой цене.

Иного из материалов дела не следует и обществом не было доказано.

Изложенное также следовало и из совокупного толкования всех условий договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, изначально заключенного под условием обязательного перевода земельных участков в категорию особо охраняемых территорий и использование их по конкретному целевому назначению - для размещения лечебного оздоровительного комплекса, что не было учтено судами при оценке ставки арендных платежей как нерегулируемой цены и соответствующем токовании условий договора.

Как неоднократно высказывался Верховый Суд Российской Федерации, ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы, применяемых к размеру арендной платы, - должно достигаться с учетом доходности земельных участков, их оценочных характеристик.

Принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, возлагает на арендатора земельного участка обязанность вносить арендную плату в экономически обоснованном размере.

Кроме того, незаключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в том числе учитывающего его фактический вид использования и соответствующую категорию, не освобождает арендатора от обязанности платить за пользование участком в размере, соответствующем его доходности.

Судами первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов не было учтено, что приведенное ими толкование договорных условий об арендных платежах как нерегулируемой платы (цены), не подлежащей изменению без наличия согласия арендатора на подписание дополнительных соглашений на протяжении более чем 16 лет с момента заключения договора аренды после перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли особо охраняемых территорий, фактически привело к такой ситуации, что в настоящее время общество использует земельные участки общей площадью более 153 000 га, в том числе для ведения деятельности для оказания услуг под размещение кемпинга на землях особо охраняемых природных территорий, с внесением платы за пользование земель особо охраняемых территорий в размере 20 000 руб. в квартал или 6 660 руб. в месяц, что явно и очевидно нарушает основные принципы определения арендной платы - в том числе принцип экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы в соответствии с определённым уровнем экономической привлекательности, потребительского спроса на землю, развитию инфстрактуры.

При подобном толковании условий договора аренды в настоящем случае судами не был соблюден экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендатора, извлекающего не обоснованные преимущества из своего поведения по неподписанию дополнительных соглашений к договору аренды (статья 10 ГК РФ), нарушен основополагающий принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, который возлагает на арендатора земельного участка обязанность вносить арендную плату в экономически обоснованном размере.

Истцом по существу были заявлены обоснованные доводы о том, что договорные условия об арендных платежах как регулируемой плате (цены) после перевода участков в земли особо охраняемых территорий предполагают возможность изменения арендных платежей исходя из принятых нормативных правовых актов соответствующего муниципального образования, а именно обусловлены пересмотром кадастровой стоимости земельных участков в сторону ее увеличения в соответствии с решениями Романовского районного Совета депутатов Алтайского края: от 17.12.2019 N 35 (на 2020 год), от 11.12.2020 N 71 (на 2021 год), от 17.12.2021 N 83 (на 2022 год), в связи с чем расчет арендной платы должен производиться по формуле: сумма арендной платы за полный год А = S * КС * К * К1, где S - площадь земельного участка (кв. м), КС - удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв. м), К - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, К1 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Указанные доводы истца были необоснованно отклонены судами со ссылкой на нерегулируемый характер арендных платежей, что не может быть признано судом округа законным и обоснованным.

Осуществляя толкование условий договора, суд применяет соответствующий прием толкования и устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам. При этом правовые последствия сделки устанавливаются на основании намерений сторон достигнуть соответствующий практический, в том числе экономический результат, а не на основании одного лишь буквального прочтения формулировок договора (определения ВС РФ от 05.06.2023 N 306-ЭС23-493, от 14.12.2023 N 307-ЭС23-14609).

Судами не было учтено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума N 73).

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (части 1, 2 статьи 170 АПК РФ).

Поскольку обоснованность заявленной истцом суммы исковых требований в виде арендных платежей в общем размере 5 885 619 руб. 46 коп. за заявленный исковой период надлежащим образом не проверена, не приняты во внимание (не учтены) уже произведённые ответчиком за исковой период платежи (в том числе платежи, уплаченные во время апелляционного производства), не рассмотрены в связи с этим заявленные истцом правовые основания для расторжения договора аренды (с учетом проверки доводов об извещении ответчика об изменении размера арендных платежей в связи с изменением кадастровой стоимости), обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

Указанные обстоятельства подлежат установлению на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств, правильного истолкования условий договора аренды в части аренных платежей, определения надлежащего периода фактического пользования участками и подлежащего размера таких платежей.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть вышеизложенное, устранить отмеченные недостатки в установлении фактических обстоятельств дела, исследовании и оценке доказательств, к установленным по делу обстоятельствам правильно применить положения статьи 431 ГК РФ, и учесть правовые позиции по вопросу толкования договора, выраженные в пунктах 43 - 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", учесть разъяснения, приведённые в пункте 19 постановления N 73, при определении общего размера задолженности по арендным платежам учесть внесенные платежи общества, проверить правомерность требований истца о расторжении договора, принять законный и обоснованный судебный акт, распределить судебные расходы, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 08.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-4830/2023 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Щанкина

Судьи

Т.А. Зиновьева А.Л. Полосин