Рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа "Вопросы применения земельного и градостроительного законодательств, разрешение споров, связанных с самовольным строительством", состоявшегося 16-17 ноября 2023 года, г. Новосибирск

РЕКОМЕНДАЦИИ
Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа
"Вопросы применения земельного и градостроительного законодательств, разрешение споров, связанных с самовольным строительством", состоявшегося 16-17 ноября 2023 года, г. Новосибирск

УТВЕРЖДЕНЫ
на заседании президиума Арбитражного суда
Западно-Сибирского округа
"22" декабря 2023 года
(с учетом изменений, утвержденных президиумом суда округа 09.02.2024)

Научно-консультативный совет при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Западно-Сибирского судебного округа норм права

РЕКОМЕНДУЕТ

при рассмотрении споров при применении земельного и градостроительного законодательств, а также связанных с самовольным строительством руководствоваться следующим.

1. Может ли быть признан самовольной постройкой объект недвижимого имущества нежилого назначения, строительство которого начато до 01.01.1995, а завершено после указанной даты?

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации*(1), выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022, понятие "самовольная постройка" в контексте положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации*(2) драспространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 01.01.1995, и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

При этом начало строительства объекта недвижимого имущества нежилого назначения до 01.01.1995, а его завершение после указанной даты, само по себе не исключает оснований для применения статьи 222 ГК РФ (например, когда объект начал возводиться в существенно отдаленный период времени в прошлом, строительство велось необъяснимо долго, имели место приостановки строительства, большая часть объекта возведена после 01.01.1995).

Таким образом, итоговое решение должно быть основано на оценке фактических обстоятельств, корреляции и сбалансированности всех принципов в зависимости от соотношения сроков строительства, степени добросовестности застройщика.

2. Возможно ли признание сетевого (линейного) объекта самовольной постройкой с учетом соотнесения публичных интересов и интересов присоединенных пользователей?

Наличие согласия собственника земельного участка либо распорядительного акта уполномоченных на распоряжение публичными землями органов на размещение линейного объекта является обязательным условием для исключения возможности квалификации указанных сооружений в качестве самовольных построек либо некапитальных сооружений, подлежащих демонтажу.

Так, допускается существование в составе единого недвижимого комплекса самостоятельных объектов недвижимости, в отношении которых возможна государственная регистрация права как на самостоятельный объект недвижимости, таким образом, в зависимости от того, является ли линейный объект самостоятельным объектом гражданских прав или составной частью объекта недвижимости, право на размещение которого зарегистрировано в установленном порядке, разрешается вопрос о его легальном нахождении на земельном участке.

Земельное законодательство (пункт 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации*(3)) устанавливает виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 указанной статьи).

В соответствии с Перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов", сооружения, относящиеся к линейным объектам, следует признать объектами, размещение которых может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Нахождение инженерных коммуникаций на земельных участках не порождает каких-либо вещных прав в отношении данных земельных участков у собственников инженерных коммуникаций.

Таким образом, для возведения объекта классом напряжения до 35 кВ формирование земельного участка не требуется, а собственник инженерных коммуникаций не приобретает исключительное право на земельные участки, на которых они расположены.

Еще одним исключением из общего правила о необходимости оформления прав на использование земельного участка является размещение подземных линейных объектов (пункт 8 статьи 90 ЗК РФ).

Во всех остальных случаях размещения линейных объектов право на использование земельного участка должно быть легализовано органами государственной власти или местного самоуправления посредством предоставления земельных участков в порядке глав III и IV ЗК РФ либо выдачи разрешения на размещение названных объектов или установления сервитута.

Разрешение на допуск в эксплуатацию энергопринимающих установок потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, объектов электросетевого хозяйства, объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок, выдаваемое в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2021 N 85, является актом технической эксплуатации и не порождает у собственника линейного объекта прав на его размещение на публичных землях, не имеет приоритета при разрешении вопроса о легализации подобного объекта перед документами, необходимость оформления которых установлена земельным и градостроительным законодательством. Аналогичным образом соглашение о присоединении с сетевой (транспортирующей) организацией не может заменить собой документ на право использования земельного участка.

Таким образом, отсутствие правоустанавливающих документов на землю в виде разрешения на размещение (прекращение его действия) или сервитута влекут для собственника линейного объекта последствия, предусмотренные статьей 222 ГК РФ (для капитальных сооружений) или статей 62, 76 ЗК РФ (для некапитальных сооружений) в виде демонтажа незаконной постройки.

При этом нарушение интересов присоединенных абонентов не может быть противопоставлено интересам неопределенного круга лиц, в защиту которых обращается уполномоченный орган, представляющий интересы как собственника земельного участка, так и граждан, имеющих право на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека.

3. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим ее строительство, на арендованном земельном участке в случае истечения срока действия договора аренды к моменту завершения строительства?

По смыслу статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для строительства объекта недвижимости, при этом если срок действия договора аренды земельного участка истекает в период времени после окончания строительства, но до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, данное обстоятельство не исключает возможности сохранения постройки и признания права собственности на нее в порядке статьи 222 ГК РФ.

Также не исключается возможность признания права собственности на самовольную постройку и в случае прекращения арендных отношений ранее завершения строительства объекта недвижимости (например, когда к моменту окончания срока действия договора аренды застройщик выполнил подавляющий объем строительных работ, установлен факт прекращения арендных отношений вследствие неправомерности действий собственника земельного участка - публично-правового образования, а также имеется согласие (явное или косвенное) арендодателя на завершение арендатором строительства объекта недвижимости в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка).

Таким образом, в случае предоставления застройщику земельного участка по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, начала строительных работ в период действия договора аренды, отсутствия со стороны арендодателя в случае истечения срока действия договор аренды возражений относительно возможности завершения застройщиком строительства спорного объекта, а также при неправомерном уклонении публичного собственника земельного участка от продления арендных отношений (заключения нового договора), истечение срока действия договора аренды и завершение строительства объекта недвижимости после соответствующей даты, в отсутствие иных юридических препятствий, не будет свидетельствовать о наличии безусловных оснований для отказа застройщику в признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке статьи 222 ГК РФ.

При этом, учитывая исключительность способа защиты права, как признание права собственности на самовольную постройку, суду необходимо исследовать и установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по таким искам, соблюдение иных критериев, закрепленных в статье 222 ГК РФ, оценить действия застройщика с позиции добросовестности и возможного злоупотребления правом, а именно использования такого иска для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

4. Возможно ли отнесение к недвижимому имуществу такого объекта как "подкрановый путь" в спорах о признании права собственности на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ и взыскании платы за пользование земельным участком под ним?

Нормативно-техническая документация, определяющая требования к подкрановым путям, порядок их создания и ввода в эксплуатацию ("ГОСТ Р 51248-99. Пути наземные рельсовые крановые. Общие технические требования", утверждены постановлением Госстроя Российской Федерации от 18.02.1999 N 8; "ГОСТ Р 56944-2016 Краны грузоподъемные. Пути рельсовые крановые надземные. Общие технические условия" утверждены и введены в действие Приказом Росстандарта от 01.06.2016 N 463-ст) не устанавливает критериев, однозначно относящих такие сооружения к движимому либо к недвижимому имуществу, соответственно, подкрановый путь не является недвижимой вещью в силу закона и подобное качество может быть признано за ним лишь с учетом соответствующих характеристик вне зависимости от наличия либо отсутствия регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости.

Так, в случае установления обстоятельств, что наземные рельсовые пути предназначены для передвижения грузоподъемных кранов (башенных, козловых), не имеют самостоятельного функционального назначения, относятся к сооружениям сборно-разборного типа, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению, смонтированы исключительно в целях эксплуатации подъемного механизма, то есть имеют вспомогательный характер, представляют собой принадлежность главной (движимой) вещи (статья 135 ГК РФ), судом возможно признание указанного имущества движимым.

Между тем в случае установления судом обстоятельств неспособности наземных рельсовых путей, в зависимости от их конкретных технических характеристик, к демонтажу и перемещению в пространстве без несоразмерного ущерба их назначению, в то время как козловой кран представляет собой разборную конструкцию и его использование возможно на других наземных рельсовых путях, указанный объект может быть признан объектом недвижимости.

Соответственно, вопрос о наличии либо отсутствии у подкранового пути статуса объекта недвижимого имущества носит правовой характер и подлежит разрешению судом в каждом деле с учетом конкретных фактических обстоятельств спора и дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.

При этом в каждом случае в предмет исследования необходимо включать степень прочности связи постройки с землей, уровень капитальности той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, определяющие конструктивные характеристики сооружения (в том числе способ укладки рельсов, тип основания, наличие либо отсутствие фундамента, строение верхнего и нижнего полотна, состояние объекта (рабочее или аварийное), содержание проектной документации, назначение объекта в составе имущественного комплекса и пр.).

Для решения указанных вопросов по делу может быть назначена судебная экспертиза (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации*(4)).

При этом в целях недопущения недобросовестного использования собственником характеристик подкранового пути, признанного в качестве объекта недвижимости (например, создание объекта исключительно в целях занятия максимально возможной площади земельного участка и искусственного обеспечения повышенного коэффициента застройки земельного участка, что повлечет за собой возможность приобретения лицом в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка большей площади либо установления более выгодной ставки арендной платы), суд, установив, что непосредственно оборудование для эксплуатации путей (например, козловой кран) на земельном участке не устанавливается, отсутствует подключение к энергопринимающим устройствам, пути в производственном процессе не задействуются, может отказать в удовлетворении требования о признании права собственности на указанный объект на основании статей 10, пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

В подобных ситуациях (при их очевидности либо при наличии соответствующих возражений публично-правового образования или иного заинтересованного лица), необходимо включать в предмет доказывания вопрос о добросовестности владельца (застройщика) подкрановых путей, выясняя особенности производственного процесса, наличия и фактического использования технологического оборудования на путях, независимо от выводов экспертизы о прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению сооружения.

5. Возможно ли определение основных критериев (по видам и степени влияния), которые бы позволяли в пределах судейского усмотрения разграничить нарушения градостроительных и строительных норм и правил на значительные и незначительные применительно к положениям статьи 222 ГК РФ?

Наличие допущенных при возведении (создании) постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения суду следует оценить его существенность, учитывая, что отказ в признании права собственности на самовольную постройку, а также снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

К значительным нарушениям градостроительных и строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При этом одним из основных доказательств, позволяющих разграничить нарушения градостроительных и строительных норм и правил на значительные и незначительные является заключение судебной экспертизы о выявлении риска причинения угрозы жизни и здоровью граждан, а также о возможности устранения выявленных при возведении (создании) самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

В свою очередь, с учетом конкретных обстоятельств, в случае установления незначительности и устранимости допущенных при возведении (создании) самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суд при рассмотрении требования о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ должен включить в предмет доказывания обстоятельства устранения истцом выявленных нарушений (приведения постройки в соответствие с установленными требованиями).

В случае отсутствия надлежащих доказательств устранения незначительных и устранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил требование о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

6. Допустимо ли повторное обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в случае возникновения (установления) новых обстоятельств, которые ранее не заявлялись при рассмотрении спора и не были предметом исследования арбитражного суда, а равно при устранении истцом обстоятельств, ранее послуживших основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку? Имеется ли в данном случае тождество спора и правовые основания для прекращения производства по делу на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ? 

Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку в рассматриваемом случае устанавливается правовая определенность относительно судьбы самовольной постройки, основания для применения пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ в названном случае отсутствуют.

7. Вправе ли стороны договора аренды, заключенного путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, путем заключения дополнительного соглашения сократить период долгосрочной аренды, исключив тем самым дальнейшие (на период после истечения нового, сокращенного срока аренды) основания для применения предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(5) льготного годового размера арендной платы? Каковы временные пределы существования такой ценовой льготы?

Стороны договора аренды земельного участка, заключенного путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, вправе путем заключения дополнительного соглашения сократить период долгосрочной аренды, в то время как льготный порядок определения годового размера арендной платы, являющийся императивным для всех публичных собственников, поскольку установлен пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, сохраняется в пределах измененного сокращенного периода аренды, так как является регулируемым.

Право долгосрочной аренды земельного участка, включающее в себя в качестве одного из элементов льготную арендную ставку, является гражданским правом (статьи 8, 128 ГК РФ), которое арендатор согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ осуществляет по своему усмотрению.

Пунктом 2 статьи 9 ГК РФ предусмотрено общее правило о том, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из таких случаев является предусмотренная пунктом 6 статьи 450.1 ГК РФ возможность лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных законом или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявить отказ от осуществления этого права, блокирующий возможность его последующей реализации по тем же основаниям (за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь).

В более общем виде в качестве допустимых случаев отказа от реализации гражданского права могут быть названы и предусмотренные законом механизмы прекращения договорных связей, в том числе на основе волеизъявления одной из сторон, как направленные на прекращение обязательства в целом (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Применительно к арендным отношениям такой отказ от осуществления права может быть реализован, в частности, путем расторжения договора аренды по основаниям статей 619, 620 ГК РФ, последствием которого будет прекращение обременения земельного участка и утрата оснований для внесения платы, в том числе по льготной цене. В этом случае последующая передача публичным собственником земельного участка в аренду путем заключения нового договора будет осуществляться уже на общих основаниях, без учета положений подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В иных обстоятельствах, то есть при сохранении обязательств из первоначально заключенного договора аренды, в том числе при пролонгации арендных отношений (заключении договора на новый срок), императивно установленный порядок определения арендной платы (регулируемая цена) сохранится.

Соответственно, заключение сторонами дополнительного соглашения о сокращении установленного первоначальным договором срока аренды не исключает по отношению к дальнейшим периодам пользования земельным участком оснований для применения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, поскольку само по себе не лишает арендатора права на заключение такого договора на новый срок.

При этом льготный порядок определения годового размера арендной платы сохраняется в номинальных пределах, установленных пунктом 8 статьи 39.7 ЗК РФ сроков заключения договоров аренды со дня заключения первоначального договора аренды при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования (например, для сельскохозяйственного производства - в пределах 49 лет - с возможностью "разовой выборки" этого срока либо последовательным заключением любого количества дополнительных соглашений), но в любом случае - до утраты арендатором права на получение земельного участка в аренду для соответствующей цели на очередной срок без торгов.

8. Имеет ли право индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства*(6) на бесплатное приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании подпункта 4 статьи 39.5 ЗК РФ?

Гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ предоставляет право на получение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в безвозмездное пользование на срок не более чем шесть лет.

В дальнейшем, по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование, при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием, предоставление ему в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 4 статьи 39.5 ЗК РФ осуществляется бесплатно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" К(Ф)Х представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

В свою очередь, фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином, и осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Заявителями при предоставлении земельного участка в собственность бесплатно по подпункту 4 статьи 39.5 ЗК РФ указаны как граждане, так и главы К(Ф)Х (пункт 2 статьи 39.17 ЗК РФ, пункт 14 приложения к Приказу Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов", зарегистрированному в Минюсте России 01.10.2020 N 60174).

Таким образом, анализ положений действующего законодательства позволяет прийти к выводу о возможности реализации главами К(Ф)Х права, предусмотренного подпунктом 4 статьи 39.5 ЗК РФ, в случае, если К(Ф)Х осуществляется гражданином единолично.

При рассмотрении подобных споров судам в предмет исследования по данной категории споров необходимо включать вопрос о правомерности получения гражданином, являющимся главой К(Ф)Х, права безвозмездного пользования на истребуемый в собственность указанного лица земельный участок.

9. Каким образом рассчитывается арендная плата за неделимый земельный участок в ситуации, когда на нем расположен объект недвижимости либо несколько объектов недвижимости, имеющих различное функциональное использование, в субъектах Российской Федерации, не урегулировавших данный вопрос?

Правовой подход о дифференцированном применении повышающих коэффициентов, зависящих от вида разрешенной деятельности к каждому участнику арендных отношений должен применяться в случае нахождения на едином земельном участке как одного объекта недвижимости, так и нескольких самостоятельных зданий, имеющих различное функциональное использование, и принадлежащих различным собственникам.

При использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе по договору с множественностью лиц на стороне арендатора.

Игнорирование дифференцированного подхода при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушает принцип экономической обоснованности, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.

Таким образом, определение размера платы за использование земельных участков собственникам нежилых помещений в здании, имеющем несколько видов разрешенного использования, либо собственникам самостоятельных зданий, расположенных на неделимом земельном участке, имеющих различное функциональное использование, осуществляется исходя из применения поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования недвижимого имущества с учетом фактического использования, определяемый для каждого собственника индивидуально.

При этом нормативные правовые акты органов государственной власти или местного самоуправления, устанавливающие для данных категорий землепользователей иной порядок определения платежей за землю, основанный на применении наибольшего коэффициента вида разрешенного использования для всех собственников, без учета фактического использования, в силу абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ не подлежат применению как противоречащие нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

10. Подлежит ли оплате пользование земельным участком после окончания срока действия договора в случае, если состояние возвращаемого земельного участка требует рекультивации? Можно ли расценивать действия арендодателя, отказывающегося принимать участок в состоянии, не соответствующем договору либо требованиям законодательства в качестве уклонения от приемки арендованного имущества? Каким образом влияет на порядок рассмотрения указанной категории дел введение в отношении арендатора процедуры банкротства?

Согласно общему правилу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 3 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации*(7) от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", надлежащим доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества признается акт приемки-передачи, подписанный сторонами.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Лица, причинившие вред земельному участку вследствие осуществления на нем какой-либо деятельности, должны возместить этот вред путем проведения восстановительных работ (рекультивации) (статьи 77 и 78 Федерального закона от 10.10.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", статьи 13 и 39.8 ЗК РФ).

Если лицо причинило вред арендуемому им земельному участку и уклонилось от исполнения предусмотренной законом и/или договором обязанности по проведению восстановительных работ, у собственника земельного участка (арендодателя), практически отсутствует легальная возможность побуждения арендатора к исполнению данной обязанности в натуре, поскольку возложение обязанности по восстановлению нарушенного состояния окружающей среды обусловлено наличием соответствующего волеизъявления ответчика, выражающегося в добровольном совершении действий, направленных на осуществление необходимых мероприятий, подтверждением которого является разработка проекта восстановительных работ ко времени рассмотрения дела судом (пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам применения законодательства об охране окружающей среды, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.06.2022).

Тем самым арендодатель не вправе уклоняться от приемки земельного участка, передаваемого арендатором в состоянии, требующем рекультивации, и не может требовать внесения арендных платежей после окончания срока действия договора аренды.

Вместе с тем он вправе потребовать привлечения неисправного арендатора к имущественной ответственности в виде возмещения убытков, включив в размер этой ответственности не только стоимость понесенных им расходов на самостоятельное осуществление мероприятий по рекультивации (пункт 36 постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 N 800), но и сумму неполученных доходов в размере арендных платежей (упущенная выгода).

В случае введения в отношении арендатора процедуры банкротства требование арендодателя подлежит предъявлению по правилам статей 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

11. Может ли быть рассмотрен в самостоятельном исковом производстве иск об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 239.1 ГК РФ путем продажи с публичных торгов, если в отношении ответчика начата процедура банкротства?

Внесены изменения постановлением президиума Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2024 N 3.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Согласно пункту 21 названного Постановления средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение десяти дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

При этом новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Несмотря на то, что в случае введения в отношении собственника земельного участка процедуры банкротства (внешнее управление либо конкурсное производство) реализация принадлежащего несостоятельному должнику имущества осуществляется в рамках дела о банкротстве в установленном специальными нормами упомянутого закона порядке (статья 110), представляется более оправданным исходить из специального характера норм, устанавливающих особенности правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; учитывать, что имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации, призванной обеспечить единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ носит более выгодный характер для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

При этом конкурсные кредиторы должника вправе принять участие в рассматриваемом в порядке искового производства спора об изъятии земельного участка.

12. Каким образом определяется размер обязательств собственника объекта незавершенного строительства, изъятого на основании статьи 239.1 ГК РФ, по оплате землепользования?

При изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, путем продажи с публичных торгов по решению суда на основании статьи 239.1 ГК РФ собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, обязан вносить плату за пользование земельным участком, до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу - приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка, если не представлены доказательства того обстоятельства, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, что может повлечь отказ в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства исключительно за период такого неправомерного бездействия.

При этом размер обязательств собственника объекта незавершенного строительства, изъятого на основании статьи 239.1 ГК РФ, подлежит определению следующим образом:

- относительно размера земельного участка, за использование которого собственник объекта незавершенного строительства должен осуществлять оплату - исходя из всей площади земельного участка, предоставленного для строительства;

- относительно размера платы - исходя из условий договора аренды, срок окончания которого явился основанием для обращения уполномоченного органа в суд на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Кроме того, в целях стимулирования уполномоченного органа на незамедлительное проведение торгов по продаже изъятого у собственника объекта незавершенного строительства, создания у арендодателя и арендатора разумных ожиданий на внесение своевременной определенности относительно судьбы изъятого объекта незавершенного строительства, в том числе в части возврата собственнику объекта незавершенного строительства по результатам его реализации с торгов полагающихся денежных средств, суду в мотивировочной части решения необходимо определять срок, в течение которого уполномоченный орган должен исполнить обязанность по организации проведения публичных торгов.

Такой срок может быть установлен судом по собственной инициативе при принятии решения об изъятии объекта незавершенного строительства на основании статьи 239.1 ГК РФ, так и на стадии исполнения судебного акта, по заявлению собственника объекта незавершенного строительства.

13. Каким образом подлежит определению размер арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды, заключенного на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, в случае если построенный (возведенный) объект недвижимости не вводится в эксплуатацию?

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

При этом в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Следовательно, по общему правилу изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, в том числе по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным.

Между тем с учетом конкретных обстоятельств дела, условий аукционной документации, договора аренды, поведения сторон (арендодателя и арендатора), при установлении факта завершения арендатором на предоставленном по договору аренды земельном участке строительства объекта недвижимости, невозможности получения разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в связи с неправомерными (статья 10 ГК РФ) действиями арендодателя (публичного собственника земельного участка), в том числе признанными незаконными в рамках главы 24 АПК РФ, возможно определение размера обязательств арендатора по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы, то есть так, как если бы между сторонами был заключен соответствующий договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

14. Вправе ли собственник наемного дома (всех квартир в многоквартирном жилом доме) зарегистрировать за собой право собственности на земельный участок, на котором расположен этот дом?

В соответствии с положениями частей 1 - 4 статьи 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации*(8) наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

В силу части 1 статьи 55.27 Градостроительного кодекса Российской Федерации*(9) для строительства наемного дома обычно требуется заключить договор об освоении территории в целях строительства наемного дома. Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания, в отношении которого указанным договором в соответствии с жилищным законодательством устанавливается цель использования в качестве наемного дома социального использования либо наемного дома коммерческого использования.

Соответственно, необходимость заключения такого договора исключает возникновение у собственника наемного дома права собственности на земельный участок.

В то же время согласно пункту 4 статьи 36 ЖК РФ собственнику помещений в многоквартирном доме*(10) принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Данное правило закреплено законодателем в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями (определение Верховного Суда РФ от 16.12.2021 N 309-ЭС16-9270(7)).

При приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в МКД, а, следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в МКД становится собственником всего земельного участка (определение Верховного Суда РФ от 24.06.2017 N 305-КГ16-10570).

Таким образом, если земельный участок был предоставлен не на основании договора об освоении территории в целях строительства наемного дома, а в соответствии с договором аренды для строительства обычного многоквартирного жилого дома, и впоследствии возведенное строение приобрело статус наемного дома в результате согласованных действий собственника находящихся в нем квартир и органа местного самоуправления (пункт 1 части 1 статьи 91.17 ЖК РФ) препятствий для реализации полномочий собственника расположенного под домом земельного участка не усматривается.

15. Имеется ли у собственников отдельных помещений в здании право на формирование с целью выкупа или получения в аренду отдельных земельных участков под принадлежащими им объектами (частью здания)?

Согласно общему правилу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В то же время, если имеется возможность произвести раздел земельного участка в установленном законом порядке (помещения являются изолированными (обособленными), в том числе имеют отдельные выходы, то есть представляют собой самостоятельные объекты недвижимости; вновь образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы; к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования), то собственниками таких помещений может быть реализовано право на выкуп (получение в аренду) земельных участков, сформированных для эксплуатации названных помещений.

16. Применяются ли положения пункта 3 статьи 39.36 ЗК РФ при использовании территорий общего пользования муниципальных образований в целях осуществления деятельности по предоставлению электрических самокатов, используемых в автоматизированной системе аренды (проката)?

В соответствии с пунктом 1.2 Правил дорожного движения средство индивидуальной мобильности*(11) - транспортное средство, имеющее одно или несколько колес (роликов), предназначенное для индивидуального передвижения человека посредством использования двигателя (двигателей) (электросамокаты, электроскейтборды, гироскутеры, сигвеи, моноколеса и иные аналогичные средства).

Использование электросамокатов, отнесенных к СИМ, осуществляется на основании договора "кикшеринга" - краткосрочной аренды, оформляемой посредством мобильного приложения.

Специфика предоставления СИМ по договору краткосрочной аренды предполагает бесконтактное оказание услуг посредством использования мобильного приложения, в котором лицом, осуществляющим коммерческую деятельность по предоставлению во временное пользование СИМ, обозначены территории, где пользователем может быть использован электросамокат, а также места, в которых пользователю позволено завершить аренду СИМ.

В свою очередь, использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в целях размещения пунктов выдачи и приема электросамокатов (парковочные места электросамокатов) должно осуществляться при наличии разрешений на использование земель, земельных участков, полученных в соответствии с порядком и условиями размещения указанных объектов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации, а также нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (статьи 39.33, 39.36 ЗК РФ).

Возможность использования земельного участка подлежит определению не самостоятельно субъектом предпринимательской деятельности, а муниципальным органом, который при выдаче разрешения на размещение объекта в порядке пункта 3 статьи 39.36 ЗК РФ устанавливает возможность использования земельного участка в заявленных целях с учетом обязательности исполнения требований Правил благоустройства, а также градостроительного регламента.

Предполагается, что хозяйствующий субъект, осуществляющий услуги проката, самостоятельно определяет способ размещения пункта проката, который может быть расположен в объекте недвижимости, нестационарном объекте или на открытой площадке без применения каких-либо сооружений.

Таким образом, понятие "стоянки СИМ" независимо от порядка организации оператором кикшеринга мест размещения самокатов приравнивается к понятию "пункт проката", размещение которого должно осуществляться при согласовании с муниципальным органом в порядке пункта 3 статьи 39.36 ЗК РФ.

Учитывая необходимость соблюдения хозяйствующим субъектом Правил благоустройства, действующих на территории муниципального образования, отсутствие предусмотренной законодательством возможности произвольного использования территорий муниципального образования в целях осуществления предпринимательской деятельности по предоставлению электросамокатов, недопустимость создания в городской среде путем размещения самовольно организованных стоянок СИМ некомфортных условий, препятствующих осуществлению деятельности неопределенного круга лиц, является обязательной необходимость согласования мест размещения СИМ аналогично иным нестационарным торговым объектам с органом местного самоуправления, что способствует эффективности организации контроля как за пользованием публичной землей, так и за соблюдением правил безопасности эксплуатации СИМ, и в случае отсутствия согласования - привлечение операторов к административной ответственности за неисполнение правовых актов органов местного самоуправления.

17. Является ли несоразмерность площади земельного участка, подлежащего предоставлению собственнику недвижимости на основании статьи 39.20 ЗК РФ, достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным решения органа государственной власти либо местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка под объектом недвижимости без торгов? Подлежит ли при рассмотрении заявления, поданного в порядке главы 24 АПК РФ, разрешению вопрос о площади и границах земельного участка, на который собственник объекта недвижимости имеет право приобретения в собственность или в аренду, либо достаточно лишь установления факта несоразмерности площади объекта недвижимости площади участка под ним?

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка, установленный в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования, при этом площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем объекта недвижимости, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях. При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду суду надлежит определить размер части земельного участка, необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации.

С учетом того, что инициация процедуры предоставления земельного участка осуществляется собственником здания, указание на испрашиваемый размер земельного участка, то есть необходимый для эксплуатации расположенного здания, осуществляется именно таким собственником - заявителем в рамках процедуры предоставления. Установление необходимой площади земельного участка, в свою очередь, относится к компетенции уполномоченного на предоставление публичного органа, в связи с чем именно публичный орган обязан обосновывать завышение испрашиваемой площади земельного участка как основание для отказа в предоставлении.

В случае установления судом такого завышения в рамках рассмотрения требования о признании недействительным решения публичного органа об отказе в предоставлении земельного участка под объектом недвижимости без торгов, указанное требование удовлетворению не подлежит (статьи 200, 201 АПК РФ).

В то же время, в целях процессуальной экономии и внесения правовой определенности в правоотношения сторон допускается в рамках рассмотрения данных споров определение площади и границ земельного участка, подлежащего предоставлению собственнику земельного участка. В подобной ситуации, если по инициативе спорящих сторон судом будет назначена экспертиза об определении площади и границ указанного участка, к участию в деле должны быть привлечены собственники и владельцы смежных земельных участков, права которых могут быть затронуты принятым судебным актом.

18. Какова правовая природа решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута по основаниям главы V.7 ЗК РФ? Является ли такое решение нормативным правовым актом?

Публичный сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения (пункт 2 статьи 23 ЗК РФ).

При этом нормативными свойствами обладает правовой акт общего действия, адресованный неопределенному кругу лиц, рассчитанный на неоднократное применение, который содержит конкретизирующие нормативные предписания, общие правила и является официальным государственным предписанием, обязательным для исполнения.

Таким образом, поскольку решение исполнительного органа власти (принятое, например, в процессе строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта сетей газо-, водо-, тепло- электроснабжения) издано управомоченным органом, регулирует правоотношения с установлением публичного сервитута на земельный участок либо несколько земельных участков с целью размещения линейного объекта, адресовано неопределенному кругу лиц, подлежит обязательному исполнению на территории публично-правового образования, рассчитано на неоднократное применение, опубликовано на официальном сайте публично-правового образования и (или) в официальном периодическом издании, решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута по основаниям главы V.7 ЗК РФ, обладает признаками нормативности, следовательно, является нормативным правовым актом.

В тоже время, индивидуальные права хозяйствующих субъектов, полагающих, что их права нарушены установлением, прекращением публичного сервитута, а также при возникновении споров об определении правового режима земельного участка, на который распространяется публичный сервитут, подлежат защите в арбитражных судах.

19. По каким критериям определяется орган, уполномоченный на установление публичного сервитута по главе V.7 ЗК РФ, при наличии в составе земельных участков, в отношении которых испрашивается соответствующее обременение, земель лесного фонда либо земель иных категорий, в отношении которых действующее законодательство устанавливает особенности установления сервитута?

Системное толкование положений статей 39, 39.37, 39.38 ЗК РФ, статей 26, 88 Лесного кодекса Российской Федерации, Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, утвержденных приказом Минприроды России от 10.07.2020 N 434, имея в виду необходимость придания приоритета более поздним нормативным правовым актам (темпоральное толкование), свидетельствует о том, что в процедуре установления публичного сервитута для целей, предусмотренных статьей 39.37 ЗК РФ, критерием разграничения компетенции по принятию соответствующего решения является не принадлежность земельных участков или конкретная категория земель, а назначение инженерного сооружения, для размещения которого устанавливается публичный сервитут.

Следовательно, наличие в составе земельных участков, испрашиваемых для установления публичного сервитута в обозначенных целях, земель лесного фонда влияет лишь на особенности последующего использования лесов в случае установления публичного сервитута (в соответствии с проектом освоения лесов и после подачи лесной декларации), но не имеет правового значения для определения органа, уполномоченного на принятие соответствующего решения в форме правового акта, поскольку такой компетентный орган публичной власти определяется исключительно положениями статьи 39.38 ЗК РФ.

Между тем исключением из общего подхода будет являться ситуация, когда все без исключения испрашиваемые под обременение земельные участки входят в состав лесного фонда, в связи с чем органом государственной власти, обладающим полномочиями по установлению публичного сервитута, будет выступать уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

20. Вправе ли первоначальный собственник вещи, право собственности на которую признано за муниципальным образованием в судебном порядке на основании статьи 225 ГК РФ (бесхозяйные вещи), оспорить такое право (например, путем признания его отсутствующим) в рамках самостоятельного иска?

Признание вещи бесхозяйной осуществляется в судебном порядке по правилам особого производства, которое имеет существенные отличия от рассмотрения споров в порядке искового производства, при этом особое производство исключает наличие спора о праве гражданском, в то время как рассмотрение требования о признании права связано с установлением оснований возникновения права и его наличия у заявителя, то есть установлению подлежат вопросы права, а не факта.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства.

Исходя из положений абзаца первого пункта 3, абзаца первого пункта 4 статьи 225 ГК РФ, Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 N 931, вещь наделяется качеством бесхозяйности законом, а сама постановка на учет необходима как часть процедуры для приобретения в последующем права на основании решения суда.

Учет объектов в качестве бесхозяйных не прекращает существующее право и не препятствует регистрации права собственности на них лица, которое ранее было неизвестно.

Таким образом, в отношении недвижимой вещи, собственник которой не известен, принимая вероятностный характер факта отсутствия у нее собственника, более верно воспринимать такие вещи как считающиеся бесхозяйными, а не бесхозяйными, а постановку на учет - считать имеющей целью выявление потенциальных объектов публичной собственности.

Следовательно, сущность требований, которые рассматриваются по пункту 3 статьи 225 ГК РФ в том, чтобы суд подтвердил фактическое состояние вещи как бесхозяйной.

Несмотря на закрепление в указанной норме права возможности обратиться в суд с требованием о признании права, такое требование не тождественно иску о признании права. Иск о признании рассматривается как родовое требование о признании определенного материально-правового статуса лица в исковом производстве, это иск о признании определенного гражданско-правового состояния, статуса субъекта гражданского права, причем правоподтверждение не видится в данном случае конечной процессуальной целью судебного разбирательства, а только стадией (этапом) разрешения судом гражданского спора, в рамках которого судом проверяется и исследуется вопрос о материально-правовых основаниях заявленных исковых требований, юридическим основанием иска является спор о праве гражданском (то есть в исковом производстве признается статус субъекта, а в особом - статус вещи, как основание для приобретения права собственности).

Таким образом, чтобы право возникло по пункту 3 статьи 225 ГК РФ, не требуется его подтверждение.

Правонарушение и защита нарушенного права не имеют места в случае, когда в силу закона для возникновения субъективного права требуется судебное подтверждение его возникновения, как это имеет место в случае признания права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь. В данном случае суд не ориентирован на рассмотрение спора о праве гражданском, рассматриваемом на основе принципов состязательности и равноправия спорящих сторон, как и на защиту нарушенного права. Судебный акт в данном случае является необходимым элементом юридического состава возникновения субъективного права, а само право собственности является вновь установленным судебным актом (пункт 3 части 1 статьи 8 ГК РФ) - действия суда в данном случае изначально и по существу не направлены на защиту нарушенных гражданских прав в исковом производстве.

Обращение по пункту 3 статьи 225 ГК РФ направлено на защиту охраняемого законом интереса, возникновение определенного субъективного права влечет судебный акт, материально-правовые выводы распространяются не одновременно на истца и ответчика как на субъектов спорного материального правоотношения, а на одного лишь истца (заявителя).

Таким образом, исходя из необходимости защиты прав собственников, которые не утрачивали владение и пользование имуществом, первоначальный собственник вещи, право собственности на которую признано за муниципальным образованием в судебном порядке на основании статьи 225 ГК РФ, вправе оспорить такое право в рамках самостоятельного иска.

21. Является ли планирование размещения линейного объекта (автомобильной дороги местного значения) в документах территориального планирования основанием считать земельный участок или его часть предназначенным для размещения линейного объекта, на который действие градостроительного регламента не распространяется, и основанием для внесения информации об этом в градостроительный план земельного участка*(12)?

На основании пункта 17 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов, в то время как реализация документов территориального планирования осуществляется, в том числе путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (пункт 1 части 1 статьи 26 ГрК РФ).

Пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии определены как линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Таким образом, вышеуказанные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, от других территорий, которые находятся в собственности физических и юридических лиц.

В этой связи границы объекта транспортной инфраструктуры (автомобильной дороги) в генеральном плане не устанавливаются, поскольку они устанавливаются для автомобильной дороги как территории общего пользования только в документации по планировке территории путем установления красных линий.

Соответственно, чтобы достоверно определить границы объекта транспортной инфраструктуры (автомобильной дороги) недостаточно указания на такой объект в генеральном плане населенного пункта, а, следовательно, и в ГПЗУ - соответствующие границы должны быть установлены в утвержденной документации по планировке территории.

Таким образом, если у линейного объекта (автомобильной дороги) нет установленных красных линий (то есть документация по планировке территории, где бы были установлены границы такого линейного объекта как автомобильная дорога, не утверждена), а, следовательно, нет и установленных границ автомобильной дороги, соответственно отсутствуют обстоятельства пересечения границ автомобильной дороги (выделенных установленными красными линиями) с границами земельного участка, в отношении которого подготовлен ГПЗУ.

Учитывая изложенное, если в генеральном плане отражено размещение планируемого линейного объекта, а утвержденный проект планировки территории отсутствует, то указание в ГПЗУ сведений о том, что на часть земельного участка градостроительный регламент не распространяется, не допустимо.

22. Допускается ли формирование и дальнейшее предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости в случае, если земельный участок находится в нескольких территориальных или функциональных зонах?

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований, которыми определяются границы и функциональное назначение определенных зон (пункт 5 статьи 1, часть 1 статьи 18 ГрК РФ).

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 ГрК РФ следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ). Данная норма корреспондирует общему правилу, установленному частью 3 статьи 9 ГрК РФ, об обязательности документов территориального планирования для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя параметры планируемого развития территорий, предусмотренные для соответствующей функциональной зоны (пункты 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 1 ГрК РФ функциональные зоны представляют собой зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Последнее, в свою очередь, определяется исходя из различных факторов для обеспечения устойчивого развития соответствующих территорий (часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

Требование учета функциональных зон и параметров их планируемого развития при осуществлении градостроительного зонирования направлено в том числе на соблюдение принципа правовой определенности режима использования земельных участков и объектов капитального строительства (статья 19 Конституции Российской Федерации).

Положениями части 4 статьи 30 ГрК РФ и пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ закреплено требование о принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне в целях создания правовой определенности правового режима его использования.

Таким образом, пересечение границ земельного участка и границ территориальной зоны ЗК РФ (нахождение земельного участка в различных территориальных зонах) не допускается.

В случае установления обстоятельств нахождения испрашиваемого земельного участка в нескольких территориальных зонах суду необходимо включать в предмет доказывания установления причин данного обстоятельства (например, имеет место реестровая ошибка).

В свою очередь, нахождение земельного участка согласно генеральному плану муниципального образования одновременно в двух функциональных зонах, если одна из данных зон фактически определяет границы, например территории общего пользования (улично-дорожной сети), не влечет возникновения неопределенности правового режима земельного участка, поскольку позволяет установить в отношении земельного участка одну территориальную зону и отобразить в ней территорию общего пользования, на которую действие градостроительного регламента установленной территориальной зоны распространяться не будет.

Такое градостроительное зонирование не противоречит положениям части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ относительно соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Иными словами, при нахождении земельного участка в двух функциональных зонах, одна из которых соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на который градостроительный регламент не распространяется либо может быть включен в территориальную зону и градостроительный регламент, отсутствуют препятствия для формирования земельного участка.

В случае, когда спорный земельный участок расположен в территориальной зоне, допускающей испрашиваемый вид разрешенного использования, но в двух функциональных зонах, одна из которых не может быть включена в территориальную зону в качестве части, на которую градостроительный регламент не распространяется (например, участок испрашивается для жилищного строительства и расположен в территориальной зоне жилой застройки (код 2.0) и в двух функциональных зонах - жилой застройки (код 2.0) и производственной деятельности (код 6.0)), судам для решения вопроса о невозможности формирования земельного участка следует установить обстоятельства начала реализации документов территориального планирования данной функциональной зоны. При отсутствии таковых участок может быть сформирован в соответствии с видом разрешенного использования, соответствующим территориальному зонированию.

23. Возможна ли при рассмотрении заявления об индексации присужденных судом денежных сумм, поданного в порядке статьи 183 АПК РФ, ежемесячная капитализация процентов?

В соответствии с положениями части 1 статьи 183 АПК РФ по заявлению взыскателя или должника арбитражный суд первой инстанции, рассмотревший дело, производит индексацию присужденных судом денежных сумм на день исполнения решения суда, при этом индексация выступает процессуальной гарантией защиты имущественных интересов взыскателя и должника от инфляционных процессов в период с момента вынесения судебного решения до его реального исполнения и направлена на поддержание покупательной способности присужденных денежных сумм.

Индексация представляет собой упрощенный порядок возмещения взыскателю денежных потерь, вызванных обесцениванием в результате экономических явлений присужденных денежных сумм, обязанность уплатить которые лежит на должнике; не являясь по своей природе санкцией, не ставится в зависимость от вины должника и должна быть произведена с момента присуждения денежных сумм до фактического исполнения решения суда.

Таким образом, индексация взысканных судом денежных сумм - это механизм, направленный на защиту имущественных интересов взыскателя от инфляционных процессов в период от момента вынесения решения до его реального исполнения (определение Верховного Суда РФ от 09.08.2022 N 305-ЭС22-8800).

Целью индексации является восстановление покупательной способности денежной суммы до того уровня, каким он был на момент ее присуждения. Единственным основанием для проведения индексации является сам факт несвоевременной уплаты денежной суммы полностью или в части.

Исходя из методологии расчета ежемесячного индекса потребительских цен*(13) сумма индексации определяется перемножением соответствующих индексов - от индекса за следующий месяц после вынесения решения судом до месяца фактического его исполнения.

Для расчета суммы индексации необходимы: присужденная денежная сумма, период индексации для определения ИПЦ, цифра индекса по региону или по Российской Федерации.

Индекс на товары и услуги используется в качестве одного из важнейших показателей, характеризующих инфляционные процессы в стране; ИПЦ рассчитывается по Российской Федерации, федеральным округам и субъектам Российской Федерации; ИПЦ исчисляется с месячной периодичностью. Рассчитанные и опубликованные ежемесячные данные об индексах потребительских цен на товары и услуги являются официальной статистической информацией и не подлежат корректировке (Приказы Федеральной службы государственной статистики от 15.12.2021 N 915 "Об утверждении официальной статистической методологии наблюдения за потребительскими ценами на товары и услуги и расчета индексов потребительских цен", от 01.02.2022 N 48 "Об утверждении официально статистической методологии исчисления индексов цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения).

При этом ежемесячная капитализация процентов является возможной, так как прирост взысканной суммы в каждом конкретном месяце, компенсирует инфляционные потери выигравшей спор стороны в силу того обстоятельства, что покупательная способность денег по общему правилу падает каждый месяц, следовательно, в возмещение этих экономических изменений каждый месяц взысканная сумма должна соответствующим образом увеличиваться, и для целей индексации суммы задолженности в следующем месяце следует исходить уже из такой базовой суммы, которая сформирована по итогам индексации на предыдущий месяц.

При применении индексов последующих месяцев к базовой сумме без ее прироста в предыдущих месяцах в связи с обесцениванием денег не достигается экономическая цель института индексации в виде противоинфляционной защиты, которая становится неполной.

-------------------------------------------

*(1) Далее - Верховный Суд РФ.

*(2) Далее - ГК РФ.

*(3) Далее - ЗК РФ.

*(4) Далее - АПК РФ.

*(5) Далее - Закон N 137-ФЗ.

*(6) Далее - К(Ф)Х.

*(7) Далее - ВАС РФ.

*(8) Далее - ЖК РФ.

*(9) Далее - ГрК РФ.

*(10) Далее - МКД.

*(11) Далее - СИМ.

*(12) Далее - ГПЗУ.

*(13) Далее - индекс, ИПЦ.