Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 июля 2014 г. N Ф09-3656/14 по делу N А60-33755/2013

Екатеринбург

02 июля 2014 г.

Дело N А60-33755/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А60-33755/2013 Арбитражного суда Свердловской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Ростверк" (далее - общество "Ростверк") о взыскании 9 703 876 руб. 10 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 6 423 570 руб. 37 коп., пени в сумме 3 280 305 руб. 73 коп.

Определением суда от 07.10.2013 к производству арбитражного суда принято встречное исковое заявление общества "Ростверк" к Администрации о взыскании убытков в размере 773 876 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.11.2013 (судья Парамонова В.В.) первоначальный иск удовлетворен частично, с общества "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 6 294 705 руб. 83 коп., в том числе долг в размере 5 922 810 руб. 53 коп., пени в сумме 371 895 руб. 30 коп., начисленные за период с 24.07.2012 по 25.09.2012, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск общества "Ростверк" удовлетворен, с муниципального образования город Екатеринбург в лице Администрации за счет казны муниципального образования город Екатеринбург в пользу общества "Ростверк" взысканы убытки в сумме 773 876 руб. 52 коп. В результате зачета встречных требований с общества "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 5 502 351 руб. 78 коп., в том числе долга в сумме 5 130 456 руб. 48 коп., пени в сумме 371 895 руб. 30 коп., начисленные за период с 24.07.2012 по 25.09.2012.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Никольская Е.О., Панькова Г.Л.) решение суда изменено, первоначальный иск удовлетворен частично, с общества "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 5 317 845 руб. 35 коп., в том числе основной долг в размере 3 939 144 руб. 70 коп., пени в сумме 1 378 700 руб. 65 коп., начисленные за период с 11.09.2012 по 26.08.2013. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции неправомерно удовлетворил первоначальные исковые требования частично, а не в полном объеме. По мнению Администрации, расчет арендной платы не может быть произведен исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:54 в размере 34 908 кв.м, поскольку указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет только 03.11.2011 для целей его выкупа. До этой даты размер арендной платы должен исчисляться исходя из следующего: поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:009 составляет 72 409 кв.м, а земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то доля площади земельного участка приходящаяся на общество "Ростверк" составляет 40 447,75 кв.м. Администрация также указывает, что суд апелляционной инстанции неправомерно отказал во взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.01.2012 по 24.07.2012, поскольку наличие вины Администрации в нарушении срока подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка не является основанием для освобождения общества "Ростверк" от исполнения обязанности по внесению арендной платы. В этом случае с Администрации могут быть взысканы убытки за незаконное бездействие. Кроме того, отказав во взыскании пени, начисленных за период с 24.07.2012 по 05.03.2013 в размере 1 032 056 руб. 09 коп. в связи с неисполнением ответчиком решения Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2012 по делу N А60-32399/2012, суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора, поскольку по существу обществом "Ростверк" не исполнены договорные обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Ростверк" просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление суда апелляционной инстанций обжалуется только в части частичного удовлетворения первоначального иска, законность судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного иска судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами установлено, что 18.12.2000 между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Табачная фабрика "Альвис" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5-551, согласно п.1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 72409 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505009:009., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная 55.

Обществу "Ростверк" в результате заключения договоров купли-продажи с 21.04.2008 и с 01.07.2009 на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 05.11.2009.

В соответствии с п. 2.1. договора от 18.12.2000 N 5-551 арендная плата по договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено договором.

Согласно п. 2.3. договора годовой размер арендной платы на все последующие годы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных и городских нормативных актов, арендодатель ежегодно направляет расчет размера арендной платы.

За нарушение обязанности по уплате арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).

Договор аренды от 18.12.2000 N 5-551 зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2011.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2012 по делу N А60-32399/2012 с общества "Ростверк" в пользу Администрации взыскано 5 343 615 руб. 14 коп., в том числе неосновательное обогащение за пользование земельным участком в сумме 4 586 915 руб. 94 коп. за период с 01.08.2009 по 31.12.2010, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 756 699 руб. 20 коп., начисленные за период с 11.05.2010 по 23.07.2010.

Ссылаясь на то, что плату за использование земельного участка, взысканную решением суда по делу N А60-32399/2012, ответчик уплатил только 05.03.2013, а также нарушил обязательство по внесению арендной платы по договору от 18.12.2000 N 5-551 за период с 01.01.2011 по 30.09.2012, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями о взыскании суммы задолженности и пени, рассчитанных на основании п. 6.2 договора. Соответственно, в связи с неисполнением решения суда по делу N А60-32399/2012 Администрация рассчитала ответчику пени за период с 24.07.2012 по 05.03.2013 в сумме 1 032 056 руб. 09 коп. Арендная плата за период с 01.01.2011 по 30.09.2012, по мнению Администрации, составляет 6 423 570 руб. 37 коп, пени за просрочку ее внесения за период с 11.09.2012 по 26.08.2013 - 2 248 249 руб. 64 коп.

В обоснование встречного иска общество "Ростверк" указало, что незаконное бездействие ответчика, выразившееся в нерассмотрении в срок, предусмотренный ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления общества от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка, несвоевременном заключении договора купли-продажи земельного участка, повлекло для общества убытки в размере 773 876 руб. 52 коп. в виде разницы между начисленной арендной платой и суммой земельного налога за период с 01.03.2012 по 24.09.2012.

Удовлетворяя первоначальный иск частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обязан уплатить арендную плату за период с 01.01.2011 по 25.09.2012 (по дату государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок) в сумме 5 922 810 руб. 53 коп., исходя из площади земельного участка в размере 34 908 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54, занятого принадлежащими ответчику объектами недвижимого имущества. В связи с несвоевременной уплатой ответчиком арендной платы суд признал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 24.07.2012 по 25.09.2012 в сумме 371 895 руб. 30 коп. Суд первой инстанции посчитал, что начисление договорной неустойки после 25.09.2012 является неправомерным, поскольку в силу п.1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок прекратил свое действие договор аренды, а, следовательно, прекратилось и обязательство по уплате неустойки.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявление ответчика от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 34 908 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54 рассмотрено с нарушением срока, предусмотренного ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлекло несвоевременное заключение между сторонам договора купли-продажи земельного участка и возникновение у ответчика убытков в сумме 773 876 руб. 52 коп. в виде разницы между арендной платой и земельным налогом за период с 01.03.2012 по 24.09.2012.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что расчет арендной платы следует производить исходя из площади земельного участка равной 34 908 кв.м., необходимой для использования принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимого имущества, изменил решение суда первой инстанции, посчитав, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 18.01.2012 по 24.07.2012 и пени на эту задолженность не имеется, поскольку в этой время имело место незаконное бездействие со стороны Администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления ответчика от 17.11.2011 о приобретении земельного участка в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и в ненаправлении ответчику проекта договора купли-продажи земельного участка. Также суд апелляционной инстанции отказал во взыскании пени за период с 24.07.2012 по 05.03.2013 в сумме 1 032 056 руб. 09 коп., поскольку она начислена за просрочку исполнения обязательства по уплате неосновательного обогащения, взысканного по решению суда, а не обязательство по оплате арендной платы, установленное договором аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд апелляционной инстанции указал, что ответчик не представил доказательств возникновения у него убытков в сумме 773 876 руб. 52 коп, составляющей разницу между начисленной арендной платой и суммой земельного налога за период с 01.03.2012 по 24.09.2012, поскольку арендная плата за указанный период ответчиком не уплачена (ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем, из разъяснений, содержащихся в п. 5, 6 постановления от 17.11.2011 N 73, следует, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 данного постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 21.04.2008 и от 01.07.2009, кадастровый паспорт от 03.11.2011 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:54, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 25.09.2012, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок площадью 34908 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0505009:54 образован под объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу "Ростверк", из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:009, право пользования данным земельным участком перешло к обществу в результате приобретения права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, доказательств того, что для использования объектов недвижимости ответчика необходим земельный участок большей площади, Администрацией не представлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы следует определять исходя из площади спорного земельного участка равной 34908 кв.м.

Поскольку общество "Ростверк" пользовалось земельным участком под принадлежащими ему объектами недвижимости, плату в виде арендной платы не вносило, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что с общества на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию задолженность за период с 01.01.2011 по 17.01.2012 и с 25.07.2012 по 24.09.2012 в размере 3 939 144 руб. 70 коп. При этом, предусмотренная договором от 18.12.2000 N 5-551 обязанность по внесению арендной платы платы сохраняется до даты государственной регистрации права собственности общества "Ростверк" на спорный земельный участок, то есть до 25.09.2012.

Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 18.01.2012 по 24.07.2012, и начисленных на эту задолженность пени, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в указанный период имело место незаконное бездействие со стороны Администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления общества "Ростверк" от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка.

В силу положений п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок, с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 2 названной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать истцу в защите принадлежащего ему права.

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество "Ростверк" обратилось в Администрацию с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 17.11.2011. Данное заявление подлежало рассмотрению в срок до 17.01.2012. Проект договора направлен обществу 25.07.2012. Доказательств принятия решения о предоставлении обществу "Ростверк" земельного участка на праве собственности и направления проекта договора купли-продажи в срок, установленный в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.02.2012 N 12035/11, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Учитывая, что в случае совершения Администрацией в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с ответчиком договора купли-продажи объекта муниципального имущества, последний приобрел бы право собственности на земельный участок, суд апелляционной инстанции верно отметил, что в период с 18.01.2012 по 24.07.2012 имело место незаконное бездействие со стороны истца. В связи с чем, оснований для несения обществом "Ростверк" расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период и начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств не имеется.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав с общества "Ростверк" задолженность по арендной плате за период 01.01.2011 по 17.01.2012 и с 25.07.2012 по 24.09.2012 в сумме 3 939 144 руб. 70 коп. и пени на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.2 договора от 18.12.2000 N 5-551 в сумме 1 378 700 руб. 65 коп., начисленные за период с 11.09.2012 по 26.08.2013.

При этом суд апелляционной инстанции правильно произвел начисление пени до 26.08.2013, поскольку в п.6.2. договора аренды предусмотрено, что прекращение договора не освобождает арендатора от уплаты задолженности по платежам и соответствующих штрафных санкций. Кроме того, в случае нарушения обязательств, которые возникли из прекращенного договора, предусмотренная договором неустойка с учетом положений ст. 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию до фактического исполнения обязательства.

В части исковых требований о взыскании пени за период с 24.07.2012 по 05.03.2013 в сумме 1 032 056 руб. 09 коп., начисленных на задолженность взысканную решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2012 по делу N А60-32399/2012 в сумме 4 586 915 руб. 94 коп. суд апелляционной инстанции обоснованно отказал, поскольку по указанному делу было взыскано неосновательное обогащение (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, отсутствуют основания для начисления договорной неустойки.

Довод Администрации о том, что при рассмотрении требований в части взыскания пени, начисленных на сумму, взысканную по судебному акту, подлежали применению положения ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора, поскольку по существу обществом "Ростверк" не исполнены договорные обязательства, отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.

Ссылка Администрации на неправомерное уменьшение арендной платы, судом отклоняется по основаниям, изложенным в мотивировочной части постановления.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А60-33755/2013 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев З.Г. Семенова