Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2014 г. N Ф09-4425/14 по делу N А60-40258/2013

Екатеринбург

11 июля 2014 г.

Дело N А60-40258/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Рябовой С.Э., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2014 по делу N А60-40258/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель администрации - Панькова Д.С. (доверенность от 24.12.2013 N 458/05/50.2-03).

В судебном заседании, назначенном на 09 ч 45 мин. 03.07.2014, объявлен перерыв до 09 ч 15 мин. 09.07.2014. После перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя, в том же составе суда.

Администрация обратилась в суд с исковым заявлением к Гаражному кооперативу "Восток" (далее - кооператив "Восток") с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 28.03.2007 N 2-529 земельного участка площадью 4767 кв. м с кадастровым номером 66:41:0206008:9, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Челюскинцев - ул. Восточная в размере 208 828 руб. 53 коп., из них 202 943 руб. 18 коп. долга и 5 885 руб. 35 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2014 (судья Ванин П.Б.) исковые требования удовлетворены частично. С кооператива "Восток" в пользу администрации взыскано 42 223 руб. 04 коп., в том числе: долг в размере 41 033 руб. 17 коп. и 1 189 руб. 87 коп. пени. В остальной части в иске отказано. Кроме того, с кооператива "Восток" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 (судьи Гладких Е.О., Голубцова Ю.А., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что установленная в постановлении Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП (в редакции постановления Правительства Свердловской области от 22.05.2012 N 655-ПП) в два раза ниже максимальной ставки, установленной Правительством Российской Федерации для федеральной собственности. Таким образом, неприменение судами при рассмотрении дела в 2013 году ставки арендной платы, утвержденной вступившим в силу, действующим нормативным актом, соответствующей общим принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, по мнению заявителя жалобы, является неправомерным.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодатель) и объединенным гаражно-строительным кооперативом Железнодорожного района (арендатор) 28.03.2007 был заключен договор аренды земельного участка N 2-529, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 4767 кв. м с кадастровым номером 66:41:02 06 008:0009, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Восточная, 5б для строительства первой очереди многоэтажного гаража-стоянки и автомойки (п. 1.1, 2.1 договора).

Согласно п. 2.2.4. договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату за использование земельного участка ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала. В кадастровом плане от 19.02.2004 земельного участка указано разрешенное использование земельного участка - общественные гаражи, автопарки, трамвайно-троллейбусное депо, метро-депо.

Дополнительным соглашением от 26.09.2007 N 1 изменена площадь арендуемого земельного участка на 13973 кв. м с уточнением местоположения земельного участка, изменен кадастровый номер земельного участка на номер 66:41:02 06 008:0029, уточнены условия использования земельного участка.

На основании договора от 12.12.2011 произведена перемена лиц в обязательстве на стороне арендатора, в состав арендаторов включен, в том числе, кооператив "Восток". Из представленных истцом в материалы дела сведений из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что кооператив "Восток" также имеет ИНН 6659216764. Следовательно, несмотря на изменение своего наименования кооператив "Восток" является арендатором единого земельного участка по договору аренды от 28.03.2007 N 2-529.

В связи с подписанием договора о перемене лиц в обязательстве и вступлением в договор аренды кооператив "Восток" принял на себя обязательство уплачивать арендную плату за использование земельного участка площадью 9159,82 кв. м, обязательства по уплате арендной платы возникли с 01.01.2012 (п. 1.8. договора о перемене лиц в обязательстве).

Ссылаясь на то, что у кооператива "Восток" возникла задолженность по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что одностороннее изменение администрацией договора аренды от 28.03.2007 N 2-529 в части применения ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости, повлекшее для кооператива "Восток" увеличение арендной платы в 10 раз без учета принципов, закрепленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), является незаконным, расчет арендной платы на 2013 год, начиная с июля 2013 года с применением ставки арендной платы 0,3% от кадастровой стоимости, является недействительным в силу ничтожности согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим вступление в силу постановления Правительства Свердловской области от 22.05.2013 N 655-ПП (далее - постановление N 655-ПП) не является основанием для перерасчета арендной платы, исходя из ставки 0,3% от кадастровой стоимости; администрация не вправе применять при расчете арендной платы с июня 2013 года повышающую ставку арендной платы в отношении кооператива - 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем долг кооператива по арендной плате, рассчитанный по ставке 0,03% за период с января по сентябрь 2013 года, должен быть аналогичным расчету за тот же период 2012 года.

Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование названных земельных участков - органам государственной власти субъектов Российской Федерации (абз. второй и пятый п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование такими участками относится к категории регулируемых цен, что предопределяет право администрации требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется. Аналогичные правовые позиции ранее были закреплены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.

В силу п. 22 постановления N 655-ПП, настоящее постановление вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования в "Областной газете" и распространяется на отношения, возникшие с 01 января 2013 года либо существовавшие на 01 января 2013 года, в части положений, снижающих ставки арендной платы, а также иным образом улучшающие положения арендаторов. В случае применения положения о снижении ставок арендной платы, установленного настоящим постановлением, арендная плата за период с 01 января 2013 года по дату вступления в силу настоящего постановления подлежит перерасчету. В остальной части настоящее постановление распространяется на отношения, возникшие с даты вступления его в силу. Постановление N 655-ПП опубликовано в периодическом печатном издании "Областная газета", N 239-241, 31.05.2013. Таким образом, соответствующие изменения, в том числе об изменении коэффициента с 0,03 на 0,3 доведены до всех землепользователей (в том числе до кооператива) в установленном порядке.

Следовательно, вывод судов о незаконности одностороннего изменения арендодателем (администрацией) условий договора аренды, ошибочен.

Вывод судов о возможности снижения арендной платы на основании принципов постановления N 582 является неправомерным на основании следующего.

Постановлением N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.

Кроме того, применительно к ст. 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе дать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Материалы дела подтверждают, что истец рассчитал арендную плату, применив процент кадастровой стоимости земельного участка (0,03%) в расчете за 2012 год и по май 2013 года и процент кадастровой стоимости земельного участка (0,3%) в расчете с июня 2013 года. Примененные администрацией в расчете величины соответствует значениям, приведенным в постановлениях N 1855-ПП и N 655-ПП.

Согласно подп. "в" п. 3 Правил арендная плата в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности предоставляемого для гаражного строительства, устанавливается в размере 0,6% от кадастровой стоимости такого участка.

При таких обстоятельствах, удовлетворяя требования администрации (в части), суды не оценили постановление N 655-ПП (утвержденные указанным актом значения кадастровой стоимости) на предмет соответствия Правилам. Поэтому вывод судов о том, что администрация не вправе применять при расчете арендной платы с июня 2013 года повышающую ставку арендной платы в отношении кооператива - 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем долг кооператива по арендной плате, рассчитанный по ставке 0,03% за период с января по сентябрь 2013 года, должен быть аналогичным расчету за тот же период 2012 года, не может быть признан обоснованным, поскольку данная ставка не превышает ставку (о,6%) установленную постановлением Правительства N 582.

Между тем в рассматриваемом случае судами не исследованы фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе довод ответчика, изложенный им в отзыве на исковое заявление о том, что он на момент подписания договора о перемене лиц в обязательстве от 12.12.2011 и в настоящий момент не имел и не имеет права арендовать спорный земельный участок, поскольку не является собственником зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:02 06 008:0009. По мнению ответчика, плательщиком арендной платы должны выступать собственники гаражей.

При этом материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие права собственности членов кооператива на гаражные боксы.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления от 17.11.2011 N 73).

Исходя из толкования вышеуказанных норм права, при переходе права собственности на объекты недвижимости, у новых собственников возникает право на использование земельного участка, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка и как следствие, обязанность оплаты фактического использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нем.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Кассационная инстанция не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой и (или) апелляционной инстанций (ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, обжалуемые решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, исследовать и установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, разрешить дело в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.01.2014 по делу

N А60-40258/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.А. Платонова

Судьи

С.Э. Рябова М.В. Торопова