Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2014 г. N Ф09-3897/14 по делу N А50-15615/2013

Екатеринбург

24 июля 2014 г.

Дело N А50-15615/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Купреенкова В.А., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маракулиной-Кошевой А.О., рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу муниципального образования город Пермь в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2013 по делу N А50-15615/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организованном при содействии Арбитражного суда Пермского края, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Капитал-Строй" (ОГРН 1075904003559, ИНН 5904159361; далее - общество "Капитал-Строй") - Лузина Е.А. (доверенность от 21.02.2014);

департамента - Левитан О.Е. (доверенность от 15.07.2014 N 70).

Личность лиц, явившихся для участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, установлена Арбитражным судом Пермского края.

Общество "Капитал-Строй" обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона встроенного нежилого помещения площадью 198,3 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект/ул. Соловьева, 77/7; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра) погасить запись об ипотеке в отношении названного помещения.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЭСКО" (далее - общество "ЭСКО"), Управление Росреестра.

Решением суда от 28.11.2013 (судья Гуляева Е.И.) исковые требования удовлетворены частично. Признана отсутствующей ипотека встроенных нежилых помещений общей площадью 198,3 кв. м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект/ул. Соловьева, 77/7. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Виноградова Л.Ф., Гладких Е.О.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель жалобы считает, что оснований для прекращения ипотеки не имелось. Департамент полагает, что судами не принято во внимание признание недействительными договоров купли-продажи и перевода долга постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А50-22201/2012 Арбитражного суда Пермского края. По мнению заявителя жалобы, судами необоснованно отклонены его доводы о перечислении денежных средств истцом после признания сделок недействительными. Департамент считает, что требование о прекращении ипотеки не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия самого обязательства, обеспеченного ипотекой. Заявитель жалобы также ссылается на то, что, отказывая в применении последствий недействительности сделок, суд указал на возможность разрешения спора о возврате имущества собственнику в порядке ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, чем, по мнению департамента, подтвердил право муниципальной собственности на спорное помещение. Кроме того, департамент указывает, что погашение записи об ипотеке и последующая перепродажа обществом "Капитал-Строй" спорного имущества, выбывшего из муниципальной собственности на основании ничтожных сделок, приведет к невозможности возврата спорного помещения в муниципальную собственность.

В представленном отзыве общество "Капитал-Строй" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу департамента - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) между департаментом (продавец) и обществом "ЭСКО" (покупатель) 10.04.2012 заключен договор N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку на три года встроенные нежилые помещения общей площадью 198,3 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект/ул. Соловьева, 77/7.

Согласно п. 2.1 договора цена выкупаемого имущества определена в размере 2 110 000 руб.

Имущество подлежит оплате в рассрочку до трех лет согласно графику оплаты, содержащемуся в приложении N 2 к договору (п. 2.2 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора на основную сумму платежа (долга) начисляются проценты, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора, в размере 8% годовых.

В п. 2.4 договора предусмотрено, что проценты подлежат уплате покупателем одновременно с уплатой основного долга.

В приложении N 2 к договору предусмотрен график уплаты стоимости выкупаемого имущества и процентов: всего 2 110 000 руб. выкупной цены и 168 800 руб. процентов.

Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от 18.11.2009.

Государственная регистрация права собственности общества "ЭСКО" на указанное недвижимое имущество осуществлена 27.04.2012, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца.

Между обществом "ЭСКО" (продавец) и обществом "Капитал-Строй" (покупатель) 25.05.2012 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить встроенные нежилые помещения общей площадью 198,3 кв. м, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский/ул. Соловьева, 77/7.

Согласно п. 2 указанного договора предмет договора купли-продажи обременен залогом в силу закона, возникшим из договора от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа. Согласие залогодержателя - департамента на заключение данного договора в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) получено, копия согласия является приложением N 3 к договору от 25.05.2012.

В соответствии с п. 2.1 договора цена приобретаемого имущества определена в размере 2 110 000 руб.

Оплата цены имущества производится в следующем порядке: 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2013, 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2014, 703 333 руб. 34 руб. в срок до 09.04.2015 (п. 2.4 договора).

Также 25.05.2012 между обществом "ЭСКО" (первоначальный должник) и обществом "Капитал-Строй" (должник) заключен договор о переводе долга.

Согласно п. 1.1 договора о переводе долга первоначальный должник с согласия департамента (кредитор) переводит свои обязательства по оплате суммы долга и процентов, возникшие из договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 N 12/16-159, заключенного между первоначальным должником и кредитором, на должника, а должник принимает на себя указанные обязательства.

В соответствии с п. 1.2 договора о переводе долга сумма долга, подлежащая оплате должником, на момент подписания договора составляет 2 110 000 руб.

Согласно п. 1.3 указанного договора существующие обязательства первоначального должника по отношению к кредитору по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 N 12/16-159 прекращаются с момента вступления в силу настоящего договора.

В соответствии с п. 2.3 договора задолженность подлежит уплате должником в следующем порядке: 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2013, 703 333 руб. 33 коп. в срок до 09.04.2014, 703 333 руб. 34 руб. в срок до 09.04.2015.

Государственная регистрация права собственности общества "Капитал-Строй" на указанное недвижимое имущество произведена 09.07.2012. Кроме того, зарегистрирована ипотека в силу закона, запись об ипотеке в пользу муниципального образования город Пермь (залогодержатель) сохранена с указанием залогодателя - общество "Капитал-Строй", что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.08.2013 N 20/013/2013-89.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу N А50-22201/2012 Арбитражного суда Пермского края признан недействительным (ничтожным) договор от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 198,3 кв. м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский/ул. Соловьева, 77/7. Признан недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2012 купли-продажи указанного помещения, заключенный между обществом "ЭСКО" и обществом "Капитал-Строй", а также договор от 25.05.2012 о переводе долга по оплате указанного помещения, заключенный между обществом "ЭСКО" и обществом "Капитал-Строй". В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделок отказано. Основанием признания недействительным договора от 10.04.2012 N 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности послужило наличие у покупателя задолженности по арендной плате и неустойке, то есть несоответствие арендатора требованиям, предъявляемым ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По платежному поручению от 11.07.2013 N 2042 общество "Капитал-Строй" перечислил департаменту денежные средства в сумме 2 110 000 руб. в счет оплаты имущества и обратился к нему с заявлением от 12.07.2013 об осуществлении действий по снятию обременения в отношении помещения.

Поскольку данное требование департаментом оставлено ответчиком без удовлетворения, общество "Капитал-Строй" обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке).

Пунктом 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

По смыслу названной нормы в случае невозможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53 названного постановления Пленумов).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся записи о праве собственности общества "Капитал-Строй" на спорное помещение, а также об обременении помещения ипотекой в силу закона в пользу муниципального образования.

Установив, что оплата имущества обществом "Капитал-Строй" произведена, однако его заявление о погашении записи об ипотеке оставлено департаментом без удовлетворения, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для сохранения записи об ипотеке.

При этом суды правильно указали, что само по себе признание недействительными договоров, явившихся основанием государственной регистрации права собственности истца на помещение, не означает отсутствие у истца права на обращение суд с требованием о признании ипотеки отсутствующей при условии оплаты имущества и уклонения ответчика от погашения записи об ипотеке, поскольку решение, которое являлось бы основанием для внесения в государственный реестр записи о прекращении права собственности истца на спорное имущество, судом не принято, то есть право собственности истца в установленном порядке не оспорено.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование общества "Капитал-Строй" к департаменту о признании ипотеки отсутствующей.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 28.11.2013 по делу N А50-15615/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального образования город Пермь в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

В.А. Купреенков Н.Г. Беляева