Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 июня 2011 г. N Ф09-3022/11 по делу N А50-18753/2010

03 июня 2011 г.

N Ф09-3022/11-С6 Дело N А50-18753/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А. Ю.,

судей Маликовой Э. М., Мындря Д. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Березники (ИНН: 5911000244, ОГРН: 1025901701616; далее - администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 по делу N А50-18753/2010 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель администрации - Вороошкова С.А. (доверенность от 30.12.2010 N 01-26-103).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Абдулхаликову Абдулбасиру Абдулхамидовичу (ИНН: 591109268827, ОГРН: 3045911182000) о признании самовольными постройками объектов, расположенных по адресу: Пермский край, г. Березники, пр. Ленина, д. 62а, литера А: мастерская площадями 168,3 кв. м, 157,2 кв. м, 39,6 кв. м, пилястры площадью 0,4 кв. м, подвал площадью 309,8 кв. м; литера А1: бытовой корпус площадями 54,2 кв. м, 2,2 кв. м, 4,9 кв. м; литера а: крыльцо, площадью 4,1 кв. м; литера а1: крыльцо площадью 3,1 кв. м; литера а2: крыльцо площадью 3,8 кв. м; литера а3: вход в подвал площадью 4,5 кв. м; об обязании снести указанные постройки и восстановить (рекультивировать) территорию строительства в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены открытое акционерное общество "Бератон" (далее - общество "Бератон"), общество с ограниченной ответственностью "Русса" (далее - общество "Русса").

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2010 принят к производству встречный иск предпринимателя Абдулхаликова А.А. к администрации о признании права собственности на спорный объект недвижимости на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 24.01.2011 (судья Суслова О.В.) требования по первоначальному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 (судьи Усцов Л.А., Гребенкина Н.А., Дюкин В.Ю.) решение суда отменено. В удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и неполное выяснение обстоятельств дела. Заявитель указывает на отсутствие у ответчика разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию, правоустанавливающих документов на земельный участок. По мнению заявителя, договор аренды земельного участка, заключенный с обществом "Русса", не является подтверждением прав ответчика на строение, поскольку данный договор прекратил свое действие и ответчик не обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для эксплуатации строения. Заявитель указывает на то, что государственная регистрация права собственности общества "Русса" на спорный объект не свидетельствует о том, что владельцем этого объекта является названное общество. Судами на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлен факт осуществления предпринимателем Абудлхаликовым А.А. деятельности, связанной с эксплуатацией спорного объекта. Кроме того, судом апелляционной инстанции не дана оценка документам, подтверждающим, что завершение строительства было осуществлено силами и средствами ответчика. Заявитель также не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о необходимости исследовать вопрос о возможности сноса здания до первоначального состояния объекта - степени готовности 93%.

Как установлено судами, решением исполнительного комитета Березниковского городского Совета народных депутатов от 04.06.1986 N 121/4 Березниковскому химическому заводу (БХЗ) отведен земельный участок площадью 0,7 га для строительства жилого дома в районе пр. Ленина и ул. Уральских Танкистов, разрешено запроектировать встроенно-пристроенный блок обслуживания на 25 рабочих мест (мастерская по ремонту мебели).

По объяснению истца, жилой дом в 1992 году введен в эксплуатацию без мастерской, о чем свидетельствует запись в журнале регистрации отдела Государственного архитектурно-строительного контроля.

Между обществом "Бератон" (ранее - Березниковский химический завод, продавец) и индивидуальным частным предприятием "Русса" (покупатель) заключен договор от 26.12.1994 N 4, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает недостроенное одноэтажное кирпичное здание мастерской по ремонту мебели с подвальным помещением, расположенное по адресу: ул. Ленина, д. 62.

Договор зарегистрирован в МУП "Бюро технической инвентаризации" г. Березники 28.12.1994.

На основании постановления администрации от 03.12.1997 N 2480 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным частным предприятием "Русса" (арендатор) заключен договор от 02.03.1998 N 1697 ПК -21-012 долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения, сроком действия с 02.03.1998 до 02.12.2007.

По условиям названного договора арендатор принял в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 777 кв. м, занимаемый зданием мастерской по ул. Ленина, д. 62.

Между индивидуальным частным предприятием "Русса" (правопреемник - общество "Русса", продавец) и Абдулхаликовым А.А. (покупатель) заключен договор 17.01.1998 N 6, по условиям которого продавец продал, а покупатель принял недостроенное здание мастерской по ремонту мебели по адресу: г. Березники, ул. Ленина, д. 62а.

Недостроенное здание передано покупателю по акту приема-передачи от 17.01.1998.

Администрация, ссылаясь на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отведенный под мастерскую, отсутствие разрешительной документации, в соответствии с которой объект был достроен и введен в эксплуатацию, обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю Абдулхаликову А.А. о признании строения мастерской самовольной постройкой.

В свою очередь, предприниматель Абдулхаликов А.А. подал встречный иск к администрации о признании права собственности на спорный объект в порядке ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование иска указал, что является собственником спорного объекта, право собственности у него возникло на основании договора от 17.01.1998 N 6, заключенного с индивидуальным частным предприятием "Русса" (ныне общество "Русса"). Земельный участок находился в аренде у индивидуального частного предприятия "Русса", что подтверждено договором от 02.03.1998 N 1697ПК-21-012. Кроме того, предприниматель указал, что после приобретения объекта им были построены бытовой корпус, три крыльца и вход в подвал, за состоянием которых он следит, а также несет расходы по содержанию здания. Предпринимателем Абдулхаликовым А.А. представлено заключение, сделанное обществом с ограниченной ответственностью "РОСТВЕРК", как подтверждение соответствия объекта требованиям безопасности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного, исходил из того, что ответчиком не представлено разрешительных документов на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию, документов, подтверждающих возведение объекта с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, а также документов, подтверждающих право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования предпринимателя Абдулхаликова А.А. на земельный участок, на котором осуществлено строительство. Руководствуясь ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал возведенное строение самовольной постройкой. Судом первой инстанции также сделан вывод о том, что договор купли-продажи от 17.01.1998 N 6, на основании которого предпринимателем Абдулхаликовым А.А. приобретено в собственности недостроенное здание мастерской по ремонту мебели по адресу: г. Березники, ул. Ленина, д. 62а, противоречит положениям п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным (ничтожным).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, указал на то, что на переданное предпринимателю Абдулхаликова А.А. недостроенное здание мастерской по адресу: г. Березники, ул. Ленина, д. 62а, 02.02.2011 зарегистрировано право собственности продавца - общества "Русса". Существенным для дела обстоятельством является наличие договора аренды земельного участка под строительство жилого дома и мастерской (1986 год) а затем предоставление его в 1997 году индивидуальному частному предприятию "Русса" вплоть до 02.12.2007. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не нашел основания для вывода о необходимости сноса строения полностью.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил отсутствие в деле доказательств завершения строительства объекта силами и средствами предпринимателя Абдулхаликова А.А., в связи с чем пришел к выводу о невозможности признать предпринимателя Абдулхаликова А.А. надлежащим (единственным) ответчиком по первоначальному иску.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для отказа судом апелляционной инстанции в признании права собственности на объект за предпринимателем Абдулхаликовым А.А. в порядке ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о сносе самовольной постройки, суд апелляционной инстанции исходил из того, что факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства сам по себе возможность признания сооружения самовольной постройкой не исключает, но при этом необходимо исследовать вопрос о возможности сноса самовольной постройки до первоначального состояния объекта (в данном случае до готовности 93%). Однако такой вопрос в рамках данного дела администрацией не ставился. Доказательств завершения строительства именно предпринимателем Абдулхаликовым А.А. не представлено.

Вывод суда первой инстанции о признании договора купли-продажи от 17.01.1998 N 6 недействительным признан судом апелляционной инстанции преждевременным.

Между тем, выводы судов первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны правомерными и принятыми на основании полного исследования обстоятельств дела.

Согласно п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 названной статьи.

В обоснование требований о признании здания мастерской и пристроек к нему по адресу: г. Березники, ул. Ленина, д. 62а, самовольной постройкой и его сносе администрация указывает на отсутствие разрешительных документов по строительному изменению назначения объекта, согласования проектной документации на строительство магазина и ночного клуба, а также правоустанавливающих документов на земельный участок.

При этом судами установлено, что названное здание мастерской было запроектировано в качестве встроено-пристроенного блока к жилому дому (т. 1 л. д. 45, т. 2 л. д. 11-13). Для строительства объектов отведен земельный участок. В материалах дела имеется архитектурно-планировочное задание, из которого следует, что жилой дом проектировался со встроено-пристроенным блоком бытового обслуживания. Однако жилой дом был введен в эксплуатацию без здания мастерской.

В последующем недостроенное одноэтажное здание мастерской с подвалом приобретено индивидуальным частным предприятием "Русса" (ныне - общество "Русса") по договору купли-продажи, который в установленном на тот момент порядке был зарегистрирован органом технической инвентаризации. Позднее общество "Русса" продало объект незавершенного строительства предпринимателю Абдулхаликову А.А. Ни в договоре купли-продажи от 26.12.1994, заключенном между обществом "Бератон" и индивидуальным частным предприятием "Русса", ни в договоре купли-продажи от 17.01.1998 N 6, подписанном индивидуальным частным предприятием "Русса" и предпринимателем Абдулхаликовым А.А., указаний на степень готовности объекта незавершенного строительства не имеется.

Сведения о том, что спорное здание мастерской на момент его продажи ответчику имело признаки самовольного строения, в материалах дела отсутствуют. Обстоятельства строительства спорного здания до его продажи ответчику судами не исследовались и незаконность такого строительства не устанавливалась.

Учитывая, что администрация заявляет о сносе ряда объектов, перечисленных в исковом заявлении, указанные обстоятельства имеют значение для разрешения настоящего спора.

Кроме того, отсутствие доказательств наличия у здания признаков самовольного строения на момент подписания договора купли-продажи между обществом "Русса" и предпринимателем Абдулхаликовым А.А. ставит под сомнение правильность вывода первой инстанции о недействительности (ничтожности) этого договора по основанию его несоответствия п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, указывая на то, что в деле отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о завершении строительства объекта силами и средствами предпринимателя Абдлухаликова А.А., в связи с чем его нельзя признать надлежащим (единственным) ответчиком по первоначальному иску, не принял во внимание имеющиеся в материалах дела документы, а именно: представление главного государственного инспектора по пожарному надзору Березниковского городского округа и Усольского муниципального района от 05.02.2010 N 41 предпринимателю Абдулхаликову А.А. об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности на объекте по адресу: г. Березники, ул. Ленина, д. 62а(т. 1 л.д. 19), акт визуального осмотра самовольно эксплуатируемых нежилых помещений по ул. Ленина, д. 62а (т. 1 л. д. 34), обращение ответчика в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Березники от 14.07.2004 с просьбой согласовать предпроектное предложение благоустройства территории участка по адресу ул. Ленина, д. 62а (т. 1 л. д. 41), заявление предпринимателя Абдулхаликова А.А. о выдаче списков собственников жилого дома по ул. Ленина, д. 62, для проведения земляных работ по благоустройству территории вокруг здания по адресу ул. Ленина, д. 62а (т. 2 л. д. 25), протокол общего собрания собственников помещений жилого дома по ул. Ленина, д. 62 от 15.09.2008 о передаче предпринимателю Абдулхаликову А.А. в пользование части земельного участка, находящегося в общей собственности, для организации проезда (т. 2 л. д. 30-32).

Вместе с тем, представленные в материалы дела документы, с учетом доводов администрации о том, что признаки самовольной постройки заключаются в изменении назначения объекта и возведения без проекта пристроев к зданию в виде крыльца, спуска в подвал, гаражей, подпорной стенки и кирпичного забора, а также ссылок предпринимателя Абдулхаликова А.А. во встречном иске на то, что им после приобретения недостроенного здания мастерской по ремонту мебели по адресу: ул. Ленина, д. 62а, были пристроены бытовой корпус (литера А1), три крыльца (литеры а, а1, а2), вход в подвал (литера а3), могут иметь значение при рассмотрении настоящего спора и для возможности удовлетворения заявленных исковых требований.

В этой связи вывод суда апелляционной инстанции о том, что первоначальным состоянием объекта следует считать степень готовности объекта 93%, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права собственности общества "Русса" на спорное здание, следует признать основанным на неполном выяснении всех обстоятельств дела. При этом суд апелляционной инстанции верно указал на то, что факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства сам по себе возможность признания сооружения самовольной постройкой не исключает.

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене, как принятые при неполном исследовании существенных обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении суду надлежит обсудить вопрос о необходимости уточнения состава ответчиков по первоначальному иску, дать оценку документам, из которых следует, что предприниматель Абдулхаликов А.А. считает себя собственником спорного здания, предложить администрации пояснить, в чем состоят нарушения, влекущие признание всего объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, а также указать причины, по которым объект в целом следует считать самовольной постройкой, рассмотреть вопрос о возможности возвращения объекта в состояние, существовавшее на момент его продажи ответчику, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 24.01.2011 по делу N А50-18753/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2011 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

А.Ю.Смирнов

Судьи

Э.М.Маликова Д.И.Мындря