Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 сентября 2011 г. N Ф09-4058/11 по делу N А76-8124/2010

08 сентября 2011 г.

N Ф09-4058/11 Дело N А76-8124/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к данному постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" (далее - общественная организация "Союз Чернобыль") и индивидуального предпринимателя Захарова Александра Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 по делу N А76-8124/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, состоявшемся 06.09.2011 в 10 ч 30 мин., принял участие предприниматель Захаров А.Ю. (свидетельство о государственной регистрации серии 77 N 005255444).

В судебном заседании объявлен перерыв до 07.09.2011 до 14 ч 30 мин.

После перерыва в судебном заседании принял участие предприниматель Захаров А.Ю.

Общественная организация "Союз Чернобыль" обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Яшкину Игорю Васильевичу о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.12.1993 N 112, обязании передать истцу нежилое помещение N 8, общей площадью 2105,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80 (с учетом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество Научно-производственное предприятие "Технопром" (далее - общество НПП "Технопром"), товарищество с ограниченной ответственностью "Чернобыль-ИнвестСервис" (далее - товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис"), общество с ограниченной ответственностью "Уральская лесоперерабатывающая компания" (далее - общество "Уральская ЛПК"), общество с ограниченной ответственностью "Единый центр снабжения" (далее - общество "Единый центр снабжения"), общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Перспектива" (далее - общество СК "Перспектива"), общество с ограниченной ответственностью "Энерго -сервисная компания "ДОРС" (далее - общество "ЭСК "ДОРС"), общество с ограниченной ответственностью "ЧелябСтройСнаб" (далее - общество "ЧелябСтройСнаб"), общество с ограниченной ответственностью "ПромТрансСервис" (далее - общество "ПромТрансСервис"), индивидуальный предприниматель Потанин Виталий Анатольевич, индивидуальный предприниматель Захаров Александр Юрьевич, индивидуальный предприниматель Пономаренко Вячеслав Владимирович.

Предпринимателем Захаровым А.Ю. заявлено ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании договора аренды от 01.12.1993 N 112, заключенного между общественной организацией "Союз Чернобыль" и товариществом "Чернобыль-ИнвестСервис", и договора перенайма от 14.01.2003, подписанного обществом НПП "Технопром" и предпринимателем Яшкиным И.В., незаключенными и выселении предпринимателя Яшкина И.В. в связи с незаконностью владения из нежилых помещений N 4 общей площадью 134,4 кв. м на первом этаже здания, N 6 общей площадью 187,9 кв. м на третьем этаже здания, N 7 общей площадью 89,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80.

Предприниматель Пономаренко В.В. также обратился с ходатайством о вступлении в дело с самостоятельными требованиями о признании договора аренды от 01.12.1993 N 112, заключенного между общественной организацией "Союз Чернобыль" и товариществом "Чернобыль-ИнвестСервис", и договора перенайма от 14.01.2003, подписанного обществом НПП "Технопром" и предпринимателем Яшкиным И.В., незаключенными и выселении предпринимателя Яшкина И.В. в связи с незаконностью владения из нежилых помещений N 3 общей площадью 143,2 кв. м на первом этаже здания, помещения N 5 общей площадью 101,2 кв. м на втором этаже здания, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80

Определениями суда первой инстанции от 23.12.2010 предпринимателям Захарову А.Ю. и Пономаренко В.В. отказано в удовлетворении ходатайств о вступлении в дело в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, поскольку заявленные требования имеют самостоятельный предмет, отличный от предмета настоящего спора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.12.2010 (судья Скобычкина Н.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общественная организация просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неполное выяснение существенных обстоятельств дела. Заявители считают, что судом первой инстанции необоснованно принят во внимание вывод, содержащийся в решении Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2003 по делу N А76-6595/2003, о заключенности договора аренды от 01.12.1993 и договора перенайма от 27.10.2000, поскольку названный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассматриваемого спора в связи с различным субъектным составом участвующих в этих делах лиц. По мнению заявителя, неисполнение ответчиком обязанностей по содержанию здания привело к приостановлению деятельности истца. При этом доказательств устранения предпринимателем Яшкиным И.В. нарушений Правил пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого здания в материалы дела не представлено. Заявители также указывают на необоснованную ссылку суда апелляционной инстанции на решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-6184/2010 в обоснование вывода об отсутствии на стороне ответчика существенных нарушений условий договора аренды, так как данное решение отменено постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010. Предприниматель Захаров А.Ю. ссылается на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, полагая, что его требования, а также требования предпринимателя Пономаренко В.В. напрямую связаны с предметом рассматриваемого иска общественной организации "Союз Чернобыль".

Как установлено судами, Челябинским областным добровольным обществом "Союз Чернобыль" (арендодатель) и товариществом "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) подписан договор аренды от 01.12.1993 N 112, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 нежилое здание, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 26.11.1993.

Согласно пункту 5.1 договора договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор - выселению из занимаемого помещения в случаях: использования помещения (в целом или части его) с нарушением договора аренды, умышленного либо неосторожного ухудшения арендатором состояния помещения.

Челябинское областное добровольное общество "Союз Чернобыль" и товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" 18.04.1995 подписали дополнения и изменения к договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнив пункт 1.1 договора условием о том, что в течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, пункт 1.5 договора - условием о сдаче здания без помещений N 2, 3, 4 (на поэтажном плане обозначенных как квартиры N 2, 3, 4), и продлив срок действия договора аренды до 31.12.2012.

Товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) и общество НПП "Технопром" (поднаниматель) подписали договор перенайма от 27.10.2000 N 48-200, по которому товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 и дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 обществу НПП "Технопром".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2003 по делу N А76-6595/2003 отказано в удовлетворении искового заявления общественной организации "Союз Чернобыль" к обществу НПП "Технопром" и товариществу "Чернобыль-ИнвестСервис" о признании недействительным (ничтожным) договора перенайма от 27.10.2000 N 48-200. В указанном решении суд пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.1993 N 112, дополнения и изменения к нему от 18.04.1995 считаются заключенными без их государственной регистрации в Южноуральской регистрационной палате, поскольку заключены до введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также указал, что согласие арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.1993 N 112 другому лицу выражено в пункте 1.1 договора. По договору перенайма от 27.10.2000 N 48-200 произошла передача прав и обязанностей от одного арендатора к другому по уже заключенному договору аренды, поэтому государственная регистрация этого договора не требовалась.

Обществом НПП "Технопром" (арендатор) и предпринимателем Яшкиным И.В. (поднаниматель) подписан договор перенайма от 14.01.2003, в соответствии с условиями которого общество НПП "Технопром" передало права и обязанности по договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 предпринимателю Яшкину И.В.

По результатам проверки, проведенной Прокуратурой Калининского района г. Челябинска 10.02.2010, выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80. Постановлением Прокуратуры Калининского района г. Челябинска от 15.02.2010 возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в отношении общественной организации "Союз Чернобыль".

Постановлением Калининского районного суда г. Челябинска от 05.03.2010 установлена виновность общественной организации "Союз Чернобыль" в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, нарушении требований пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами, деятельность общественной организации "Союз Чернобыль" приостановлена на срок 90 суток до устранения нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людей, в целях предупреждения пожара и его последствий.

В письме от 25.02.2010 N 02 общественная организация "Союз Чернобыль" указала предпринимателю Яшкину И.В. на необходимость устранения нарушений, выявленных проверкой, проведенной 10.02.2010 Отделом государственного пожарного надзора г. Челябинска и Прокуратурой Калининского района г. Челябинска.

Общественной организацией "Союз Чернобыль" в адрес предпринимателя Яшкина И.В. направлено письмо от 29.03.2010 с требованием о расторжении договора аренды в срок до 01.04.2010 в связи с существенными нарушениями условий договора, а также телеграмма с требованием в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор аренды от 01.12.1993 N 112 в течение трех дней с момента ее получения.

Предприниматель Яшкин И.В. в письме от 19.02.2010 известил общественную организацию "Союз Чернобыль" о том, что из 26 нарушений, установленных постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 15.02.2010, ему как арендатору объекта вменено 14 нарушений, остальные 12 нарушений вменены собственнику, то есть общественной организации "Союз Чернобыль", при этом предприниматель Яшкин И.В. приступил к осуществлению мероприятий по устранению выявленных проверкой нарушений и выразил согласие на проведение с общественной организацией "Союз Чернобыль" необходимых встреч для согласования графика проведения мероприятий по устранению нарушений.

В письме от 20.05.2010 предприниматель Яшкин И.В. предложил общественной организации "Союз Чернобыль" выполнить ряд совместных мероприятий по устранению нарушений.

На основании договора купли-продажи от 27.08.2010, заключенного между общественной организацией "Союз Чернобыль" (продавец) и предпринимателем Захаровым А.Ю. (покупатель), зарегистрировано право собственности предпринимателя Захарова А.Ю. на нежилое помещение N 4, общей площадью 134,4 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009980), на нежилое помещение N 6, общей площадью 187,9 кв. м, расположенное на 3 этаже здания по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009982), и на нежилое помещение N 7, общей площадью 89,5 кв. м, расположенное на 4 этаже по тому же адресу (свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009981).

Общественной организацией "Союз Чернобыль" с предпринимателем Пономаренко заключен договор купли-продажи от 27.08.2010 нежилых помещений N 3 на первом этаже площадью 143,2 кв. м и N 5 на втором этаже площадью 101,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80. На основании указанного договора за предпринимателем Пономаренко зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009984 и серии 74 АГ N 009983.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.09.2010 серии 74 АГ N 009979 на основании акта приема-сдачи от 30.09.1993 зарегистрировано право собственности общественной организации "Союз Чернобыль" на нежилое помещение N 8, общей площадью 2015,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80.

Общественная организация "Союз Чернобыль", полагая, что предпринимателем Яшкиным И.В. существенно нарушены условия договора аренды от 01.12.1993 N 112 и ссылаясь на отказ арендатора от расторжения договора в добровольном порядке, обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендуемых помещений.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что между истцом и ответчиком на основании договора аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительного соглашения от 18.04.1995, договоров перенайма от 27.10.2000 N 48-200 и от 14.01.2003 сложились арендные отношения. При этом суд первой инстанции указал на вступившее законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2003 N по делу N А76-6595/2003, которым договор аренды от 01.12.1993 N 112 и договор перенайма от 27.10.2000 N 48-200 признаны заключенными, а суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы предпринимателя Захарова А.Ю. о незаключенности договора аренды и договора перенайма от 14.01.2003, отметил, что оснований считать указанный договор перенайма незаключенным не имеется, так как предприниматель Яшкин И.В. вступил в уже действующий договор аренды, и кроме того, требование истца о возврате спорного помещения основано на требовании о расторжении договора аренды и не обосновывалось незаключенностью указанных договоров.

Как признали суды, оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений не имеется, поскольку истцом доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора в соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлено. Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции также сослался на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2010 по делу N А76-6184/2010, которым по заявлению предпринимателя Яшкина И.В. признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя по приостановлению деятельности предпринимателя в связи с установленными нарушениями Правил пожарной безопасности в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80.

Указанные выводы судов не могут быть признаны верными и основанными на правильном применении норм материального права и полном исследовании обстоятельств дела.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, либо по решению суда.

Поскольку расторжение возможно только в отношении заключенного договора, судам при рассмотрении требований о расторжении договора надлежит установить, были ли договор заключен в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды от 01.12.1993 подписан общественной организацией "Союз Чернобыль" и товариществом "Чернобыль - Инвест-Сервис" на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003. В последующем дополнительным соглашением от 18.04.1995 стороны продлили срок договора до 31.12.2012. По договору перенайма от 27.12.2000 товарищество "Чернобыль - Инвест-Сервис" передало права и обязанности арендатора обществу НПП "Технопром". Позднее общество НПП "Технопром" подписало с предпринимателем Яшкиным И.В. договор перенайма от 14.01.2003, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 с согласия арендодателя перешли к предпринимателю.

Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Поскольку требования к предпринимателю Яшкину И.В. о расторжении договора аренды от 01.12.1993 общественная организация "Союз Чернобыль" основывает на договоре перенайма от 14.01.2003, судам необходимо было исследовать обстоятельства заключения указанных договоров с учетом приведенных норм права.

Принятие судом первой инстанции в качестве доказательств по рассматриваемому спору выводов о заключенности договора аренды и договора перенайма от 27.12.2000, содержащихся в решении Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2003 по делу N А76-6595/2003, без обоснования их преюдициального значения для настоящего дела (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не может быть признано правильным.

Следует также отметить, что суд апелляционной инстанции, ссылаясь в обоснование вывода об отсутствии существенных нарушений условий договора со стороны ответчика на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2010 по делу N А76-6184/2010, не принял во внимание постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010, которым названное решение суда отменено и производство по делу прекращено.

Учитывая, что обстоятельства заключения договора аренды и договора перенайма имеют существенное значение для правильного рассмотрения данного спора, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о заключенности спорных договоров, разрешить спор в соответствии с нормами процессуального и материального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.12.2010 по делу N А76-8124/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

Т.В.Сулейменова Э.М.Маликова