Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2012 г. N 18АП-6195/12

г. Челябинск

22 августа 2012 г.

Дело N А76-8124/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2012 по делу N А76-8124/2010 (судья Скобычкина Н.Р.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - Шурчков А.В. (доверенность N 2484-Д от 08.10.2010);

индивидуального предпринимателя Захарова Александра Юрьевича -Захаров А.Ю. (лично, паспорт).

Челябинская областная общественная организация "Союз Чернобыль" (далее - ЧООО "Союз Чернобыль", истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Яшкину Игорю Васильевичу с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 112 от 31.01.1993 и обязании ответчика передать истцу недвижимое имущество - нежилое помещение N 8 общей площадью 2015,6 кв.м., расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д.80.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: закрытое акционерное общество НПП "Технопром", товарищество с ограниченной ответственностью "Чернобыль-ИнвестСервис", ООО "Уральская лесоперерабатывающая компания", ООО "Единый центр снабжения", ООО СК "Перспектива", ООО "Энерго-сервисная компания "ДОРС", ООО "ЧелябСтройСнаб", ООО "ПромТрансСервис", ИП Потанин Виталий Анатольевич, ИП Захаров Александр Юрьевич, ИП Пономаренко Вячеслав Владимирович, Пономаренко Павел Владимирович, Богомаз Александр Николаевич, Савонин Сергей Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2012 исковые требования удовлетворены частично. На ответчика, ИП Яшкина И.В., возложена обязанность передать истцу недвижимое имущество - нежилое помещение N 8 общей площадью 2015,6 кв.м., расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д.80. В удовлетворении остальной части требований истцу отказано.

Не согласившись с принятым решением, ИП Яшкин И.В. обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы предприниматель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, указывая, что судом не учтены обстоятельства, установленные имеющими преюдициальное значение судебными актами, вступившими в законную силу.

Как полагает податель жалобы, суд первой инстанции, делая вывод о незаключенности договора аренды N 112 от 01.12.1993, а так же дополнений к договору от 18.04.1995, договора перенайма N 48-2000 от 27.10.2000 и договора перенайма от 14.01.2003 не учел, что судебными актами судов первой и второй инстанции по делу А76-687/2008 дана оценка действительности спорного договора аренды в редакции дополнений и изменений к нему от 18.04.1995 и установлено наличие между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из данного договора. Кроме того, судами сделан вывод о том, что оплата арендатором услуг по эксплуатации, содержанию здания является формой арендной платы.

Судебными актами по делу А76-6595/2003 установлены обстоятельства передачи прав и обязанностей по спорному договору аренды на основании договора перенайма N 48-200 от 27.10.2000, и сделан вывод о том, что государственной регистрации договора перенайма не требовалось.

Таким образом, апеллянт полагает, что ранее состоявшимися судебными актами дана правовая оценка заключенности договоров аренды и перенайма, в силу чего у суда не имелось оснований для иных выводов.

Кроме того, апеллянт указывает, что согласно оспариваемому решению суд обязал Яшкина И.В. передать объект, условно не соответствующий объекту, находящемуся в пользовании предпринимателя, поскольку в соответствии с договором во владении Яшкина находится совершенно другой объект, а именно нежилое здание без помещений 2,3,4 площадью 2671,8 кв.м.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истец и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.

Представитель ответчика в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Третье лицо Захаров А.Ю. с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

С учётом мнения представителей ответчика и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между Челябинским областным добровольным обществом "Союз Чернобыль" (арендодатель) и ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) подписан договор аренды N 112 от 01.12.1993, по которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 согласно акту от 26.11.1993 нежилое здание по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду (т. 1 л.д. 18-19).

18.04.1995 Челябинское областное добровольное общество "Союз Чернобыль" и ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" подписали дополнения и изменения к договору N 112 от 01.12.1993 аренды нежилого помещения здания), содержащее указание о том, что здание сдается без помещений 2, 3, 4 (на поэтажном плане обозначенных как квартиры 2, 3, 4), продлили срок действия договора аренды по 31 декабря 2012 года и дополнили пункт 1.1 договора условием о том, что в течение срока договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное здание в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (т. 1 л.д. 21).

27.10.2000 ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" и ЗАО НПП "Технопром" подписали договор перенайма N 48-200, по которому ТОО "Чернобыль-ИнвестСервис" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды N 112 от 01.12.1993 ЗАО НПП "Технопром" (т. 1 л.д. 22).

14.01.2003 между ЗАО НПП "Технопром" и ИП Яшкиным И.В. подписан договор перенайма, по которому произошла передача прав и обязанностей к ответчику (т. 1 л.д. 23).

10.02.2010 в результате проверки Прокуратурой Калининского района г. Челябинска были выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности нежилого здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80 (т. 1 л.д. 14-15). По результатам проверки постановлением от 15.02.2010 Прокуратуры Калининского района г. Челябинска возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в отношении Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" (т. 1 л.д. 26-28).

Постановлением Калининского районного суда г. Челябинска установлена виновность ЧООО "Союз Чернобыль" в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, нарушении требований пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами, деятельность Челябинской областной общественной организации "Союз Чернобыль" приостановлена на срок 90 суток до устранения нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людей, в целях предупреждения пожара и его последствий (т. 1 л.д. 24-31).

В письме от 25.02.2010 N 02 истец указал ответчику на необходимость устранения нарушений, выявленных проверкой, проведенной 10.02.2010 Отделом государственного пожарного надзора г. Челябинска и Прокуратурой Калининского района г. Челябинска (т. 1 л.д. 14).

Ссылаясь на выявление нарушений в эксплуатации здания, указывая, что установленные проверкой нарушения допущены ответчиком в разрез с условиями договора аренды N 112 от 01.12.1993 и договора перенайма истец письмом от 29.03.2010 предложил расторгнуть договор аренды в срок до 01.04.2010 (л.д.15 т.1).

Телеграммой от 12.04.2010 истец потребовал расторгнуть договор аренды в течение трех дней с момента получения настоящей телеграммы (т. 1 л.д.17).

Полагая, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, а также учитывая уклонение ИП Яшкина И.В. от расторжения договора в добровольном порядке, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части возврата помещения и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды N 112 от 01.12.1993 в силу несогласованности существенных условий договора, в том числе, условия о размере арендной платы. Кроме того, суд признал так же незаключенными договоры перенайма N 48-200 от 27.10.2000 и от 14.01.2003 в силу отсутствия их государственной регистрации.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом судебного акта.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, либо по решению суда.

Расторжение возможно только в отношении заключенного договора, что предполагает необходимость при рассмотрении требований о расторжении договора надлежит установить, были ли договор заключен в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды N 112 от 01.121993 по мотиву несогласованности существенных условий договора аренды.

Делая вывод о незаключенности договора аренды N 112 от 01.12.1993, суд первой инстанции сослался на положения ст. 275 Гражданского кодекса РСФСР (1964г.) и части 2 ст. 7 Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1).

Редакция части 2 ст. 7 Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде свидетельствует об отнесении условия о размере арендной платы, к числу существенных условий договора аренды.

Условие об арендной плате по договору предусмотрено пунктом 3 дополнительного соглашения от 18.04.1995 к договору аренды N 112, в соответствии с которым арендная плата представляет собой сочетание следующих форм и складывается из:

- затрат арендатора по оплате любых услуг по эксплуатации, содержанию здания и прилегающей территории;

- затрат арендатора на улучшение, текущий или капитальный ремонт здания, внутренних и наружных сетей перепланировку дополнительное строительство и любую реконструкцию арендованного здания, установку новых телефонных номеров.

Оценив указанный пункт договора, суд первой инстанции, пришел к верному выводу о том, что положения данного пункта не позволяют признать условие договора о размере арендной платы согласованным.

Учитывая изложенное, а так же установив, что между сторонами имел место спор о выкупе арендованного имущества (дело А76-687/2008) в силу осуществления лимита затрат на него, суд руководствуясь нормой статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР (1964г.), согласно которой договор считается заключенным когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам, суд обоснованно признал спорный договор незаключенным.

Кроме того, суд сослался на следующее.

В силу ст. 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды от 01.12.1993 подписан общественной организацией "Союз Чернобыль" и товариществом "Чернобыль - Инвест-Сервис" на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003. В последующем дополнительным соглашением от 18.04.1995 стороны продлили срок договора до 31.12.2012. По договору перенайма от 27.12.2000 товарищество "Чернобыль - Инвест-Сервис" передало права и обязанности арендатора обществу НПП "Технопром". Позднее общество НПП "Технопром" подписало с предпринимателем Яшкиным И.В. договор перенайма от 14.01.2003, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 с согласия арендодателя перешли к предпринимателю.

Согласно пункту 2 ст. 609, пункту 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный недвижимого имущества. Заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие с 31.01.1998.

Установив, что договор перенайма от 14.01.2003 г. не зарегистрирован, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами арендных правоотношений, поскольку переход прав арендатора по договору перенайма в силу отсутствия его государственной регистрации не состоялся.

При названных обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, как заявленных в отношении незаключенного договора.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Обстоятельства нахождения спорного здания во владении и пользовании ответчика подтверждены материалами дела и последним не оспаривались, в силу чего вывод суда первой инстанции о наличии оснований удовлетворения заявленных истцом виндикационных требований о возврате помещения следует признать верным.

Доводы подателя жалобы относительно ошибочности выводов суда первой инстанции в части незаключенности договора аренды отражены в настоящем постановлении выше и не требуют дополнительного освещения. Судебная коллегия отмечает, что данные выводы не привели к принятию неправильного решения.

Ссылки ответчика на судебные акты, содержащие выводы о наличии между сторонами настоящего спора, арендных правоотношений, возникших на основании договора перенайма от 14.01.2003, с указанием на преюдициальный характер данных судебных актов подлежат отклонению.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем арбитражный суд, рассматривающий дело, не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений.

Доводы подателя жалобы о том, что суд обязал ИП Яшкина передать объект, условно не соответствующий объекту, находящемуся в пользовании предпринимателя, поскольку в соответствии с договором в его владении находится совершенно другой объект, а именно нежилое здание без помещений 2,3,4 площадью 2671,8 кв.м., подлежат отклонению как не влияющие на законность принятого судом решения.

Как указано выше ответчик не является арендатором по договору аренды N 112 от 01.12.1993 и не может ссылаться на наличие у него каких-либо прав предусмотренных договором аренды.

Объем защиты по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения определяется собственником имущества, которым в отношении нежилого помещения N 8 площадью 2015,6 кв.м. является Челябинская областная общественная организация "Союз Чернобыль".

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению, не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2012 по делу N А76-8124/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Яшкина Игоря Васильевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Л.В.Пивоварова Г.Н.Богдановская