Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 декабря 2011 г. N Ф09-7817/11 по делу N А60-3554/2011

Екатеринбург

06 декабря 2011 г.

Дело N А60-3554/11

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Пигмалион-Север" (далее - общество "Пигмалион-Север") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2011 по делу N А60-3554/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Пигмалион-Север" - Мухин Г.П. (доверенность от 21.07.2009);

общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее - общество "Трансэнергоресурс") - Жарко Е.И. (доверенность от 14.10.2011);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент) - Чернышова И.В. (доверенность от 29.07.2011 N 112).

Общество "Пигмалион-Север" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Трансэнергоресурс", администрации г. Екатеринбурга, Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет; в настоящее время - департамент) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 N 469, составленном обществом "Трансэнергоресурс", об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещения (литер П) общей площадью 1 259,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 49, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-45, 12; 1 этаж - помещения N 1-23, 37, в сумме 38 290 000 без учета НДС; о возложении на комитет обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанного выше объекта муниципального нежилого фонда на условиях в редакции истца, а именно - п. 2.1 договора изложить в редакции: "Цена объекта составляет 26 717 796 руб. 61 коп., НДС не предусмотрен"; п. 6.1 в редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно" (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 28.06.2011 (судья Липина И.В.) исковые требования удовлетворены частично. Судом определены условия договора купли-продажи от 15.12.2010 N 525 в следующей редакции: п. 2.1 договора - "Цена объекта составляет 38 290 000 руб.", п. 6.1 договора - "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно". В удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 N 469, составленном обществом "Трансэнергоресурс", об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - помещения (литер П) общей площадью 1 259,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 49, номера на поэтажном плане: подвал - помещения N 1-45, 12; 1 этаж - помещения N 1-23, 37, в сумме 38 290 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Пигмалион-Север" просит указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 N 469, составленном обществом "Трансэнергоресурс", отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), ст. 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", нарушение ст. 51, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что выводы судов о достоверности отчета, выполненного обществом "Трансэнергоресурс", неправомерно основаны на заключении эксперта от 01.10.2010 N 61/18-10, составленном саморегулируемой организацией "Межрегиональный союз оценщиков", которое является недопустимым доказательством, поскольку на дату его составления положение о проведении экспертизы отчетов, предусмотренное Законом "Об оценочной деятельности" в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ, не действовало. Кроме того, оценщик общества "Трансэнергоресурс" является членом другой саморегулируемой организации - Некоммерческой партнерство "СМАО". Заявитель считает, что суд, не обладая специальными познаниями, сделал необоснованный вывод об исключении заключения судебной экспертизы по спорному вопросу из числа доказательств без надлежащей правовой оценки выводов, сделанных экспертом.

Законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Пигмалион-Север" на основании договора аренды от 01.09.2003 N 60440121 с учетом дополнительных соглашений являлось арендатором нежилого помещения литера П площадью 1259, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 49.

На основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество "Пигмалион-Север" обратилось в комитет с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения заявителем арендуемого нежилого помещения.

Решением комитета, оформленного письмом от 26.08.2009 N 02.12-24-9447, обществу "Пигмалион-Север" отказано в выкупе арендуемого имущества.

Вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 29.12.2009 по делу N А60-53753/2009 отказ комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложенный в письме от 26.08.2009 N 02.12-24-9447, признан незаконным. На комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Пигмалион-Север" путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Комитетом обществу "Пигмалион-Север" направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 15.12.2010 N 525, согласно условиям которого общество "Пигмалион-Север" приобретает спорное нежилое помещение по рыночной цене 38 290 000 руб., а также уплачивает налог на добавленную стоимость в сумме 6 892 200 руб.

Цена договора определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 24.09.2010 N 469, выполненного обществом "Трансэнергоресурс".

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа, с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

Общество "Пигмалион-Север", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи, в том числе в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направило комитету протокол разногласий от 11.01.2011, согласно которому цена объекта, определенная обществом "Приоритет-профи" в отчете от 27.09.2010 N 036оц-2010, составляет 20 227 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость.

Общество "Пигмалион-Север", не достигнув с комитетом соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, а также ссылаясь на то, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная обществом "Трансэнергоресурс" в отчете об оценке от 24.09.2010 N 469, является недостоверной, завышенной, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и о соответствии отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.09.2010 N 469, выполненного обществом "Трансэнергоресурс", требованиям законодательства об оценочной деятельности; проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" (далее - общество "Оценка недвижимости и бизнеса").

Определяя рыночную цену арендуемого объекта в размере 38 290 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость на основании отчета от 24.09.2010 N 469, составленного обществом "Трансэнергоресурс" по заявке комитета, и отказывая в удовлетворении требования о признании недостоверной данной величины рыночной стоимости объекта оценки, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав заключение судебной экспертизы, пришли к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 24.09.2010 N 469, составленного обществом "Трансэнергоресурс".

При этом суды, руководствуясь ст. 17.1 Закона "Об оценочной деятельности", приняв во внимание экспертное заключение саморегулируемой организации НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 01.10.2010 N 61/18-10 по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует федеральным стандартам оценки, существенных замечаний, влияющих на итоговый результат не выявлено, пришли к выводу, что при отчуждении арендуемого объекта недвижимости следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, определенной в отчете общества "Трансэнергоресурс".

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

На основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом "Об оценочной деятельности".

В силу ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения, а также в связи с возникновением у суда вопросов, требующих специальных знаний, суд правомерно по ходатайству общества "Пигмалион-Север" на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил экспертизу для установления соответствия отчета от 24.09.2010 N 469, выполненного обществом "Трансэнергоресурс", требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а также определения величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта от 05.05.2011 N 2011-Э-95, выполненному обществом "Оценка недвижимости и бизнеса" на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 07.04.2011 по настоящему делу, составленный обществом "Трансэнергоресурс" отчет не соответствует Закону "Об оценочной деятельности", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254, 255, 256 (далее - федеральные стандарты оценки); выявленные в отчете несоответствия повлияли на определение рыночной цены объекта недвижимости; рыночная стоимость спорного объекта недвижимости экспертом определена равной 31 527 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества "Трансэнергоресурс" от 24.09.2010 N 469, и делая вывод о том, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 24.09.2010 N 469, составленного обществом "Трансэнергоресурс", суды не учли следующее.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 2 ч. 4 ст. 170 названного Кодекса).

Суды, критикуя экспертное заключение от 05.05.2011 N 2011-Э-95, составленное обществом "Оценка недвижимости и бизнеса", и делая вывод о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признании недостоверным отчета общества "Трансэнергоресурс" от 24.09.2010 N 469, не указали, каким требованиям закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет, не дали правовой оценки отчету на основании положений Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 4, 5 на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверке соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам (доходный, сравнительный и затратный подход), отражения в отчете исчерпывающих технических характеристик приватизируемого помещения, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, подробной информации об объектах-аналогах по количеству и по качественным характеристикам, источниках информации об объектах-аналогах; не установили, какой из имеющихся в деле отчетов наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации и проверяемости. Установив необходимость специальных познаний по указанному вопросу, требующему назначения экспертизы, суды, указав при этом на наличие сомнений в обоснованности выводов эксперта, не рассмотрели вопрос о назначении повторной экспертизы (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, руководствуясь ст. 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ, предусматривающей возможность проведения экспертизы отчета оценщика, и приняв в качестве доказательства соответствия отчета общества "Трансэнергоресурс" от 24.09.2010 N 469 требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертное заключение саморегулируемой организации НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 01.10.2010 N 61/18-10, составленное по результатам проверки указанного отчета, суды не учли, что положения данной статьи вступили в силу с 01.04.2011, на момент составления отчета указанной саморегулируемой организацией не действовали.

Согласно ст. 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" в указанной редакции для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Общество "Пигмалион-Север", обращаясь с кассационной жалобой, указало, что Лебедев А.В. (оценщик общества "Трансэнергоресурс") является членом саморегулирумой организации - НП "СМАОс", в то время как экспертиза составленного им отчета проводилась саморегулируемой организацией НП "Межрегиональный союз оценщиков".

Как видно, данные обстоятельства следуют из материалов дела, в том числе из экспертного заключения от 01.10.2010 N 61/18-10(т. 2, л. д. 15, 20), свидетельства от 29.11.2007 (т. 3, л. д. 152). Между тем судами первой и апелляционной инстанций оценка им с точки зрения допустимости экспертного заключения саморегулируемой организации в качестве доказательства по делу не дана.

При таких обстоятельствах, поскольку судами противоречия между имеющимися в материалах дела экспертными заключениями не устранены, значимые для правильного рассмотрения дела обстоятельства установлены не в полном объеме, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

С учетом того, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части определения выкупной стоимости спорного объекта без налога на добавленную стоимость, а также условия о размере пени в кассационном порядке не обжаловались, их законность в данной части судом кассационной инстанции не проверялась (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.06.2011 по делу N А60-3554/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Т.В. Сулейменова Д.И. Мындря