Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 апреля 2012 г. N Ф09-3986/11 по делу N А76-19362/2010

г. Екатеринбург

20 апреля 2012 г.

А76-19362/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Смирнова А.Ю., Кузнецова А.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Северный двор" (далее - общество "Северный двор") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу N А76-19362/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

закрытого акционерного общества "Трансавто" (далее - общество "Трансавто") - Савицкий П.В. (доверенность от 01.11.2010 N 17),

общества "Северный двор" - Марамзин В.Л. (доверенность от 06.06.2010),

индивидуального предпринимателя Хуснуллина Раиса Фаритовича - Могилева А.Д. (доверенность от 22.03.2010).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Трансавто" о признании договора купли-продажи от 02.12.2005 N 201-зем земельного участка с кадастровым номером 74:36:0703 002:0013 незаключенным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области (далее - Кадастровая палата), администрация г. Челябинска (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью "ТЭНК" (далее - общество "ТЭНК"), общество "Северный двор", предприниматель Хуснуллин Р.Ф., Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска (далее - Управление архитектуры) и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет).

Решением суда первой инстанции от 11.10.2011 с учетом дополнительного решения от 21.11.2011 (судья Первых Н.А.) исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи от 02.12.2005 N 201-зем земельного участка с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0013 признан незаключенным.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Румянцев А.А., Соколова И.Ю.) решение суда отменено. В удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Северный двор" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что расхождение в сведениях о площади земельного участка в кадастровом паспорте и правоустанавливающих документах (7000 кв. м) и в графических данных кадастра недвижимости (7305 кв. м), подтвержденное заключением экспертизы, свидетельствуют об отсутствии возможности идентифицировать земельный участок как объект гражданского правоотношения. Заявитель считает, что межевое дело N 534, представленное обществом "Трансавто", не соответствует требованиям ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 19, 22 Федерального закона "О землеустройстве", п. 18.6 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, в связи с чем не имеется оснований утверждать, что землеустроительные работы в отношении спорного земельного участка проводились. По мнению заявителя, признание договора незаключенным является надлежащим способом защиты нарушенного права, предусмотренным ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает срок исковой давности не пропущенным, поскольку о нарушении своего права истец мог узнать только после проведения землеустроительной экспертизы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением исполкома Челябинского городского Совета народных депутатов от 17.07.1984 N 314-1 Челябинскому узловому транспортно-экспедиционному предприятию отведен земельный участок в Металлургическом районе г. Челябинска по Свердловскому тракту во втором Западном промрайоне площадью 3,3 га для строительства автогрузовой станции, о чем 13.03.1986 исполкомом Челябинского горсовета выдан акт о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации площадью 33 000 кв. м в границах, обозначенных на прилагаемом к настоящему акту плане. Границы участка установлены в соответствии с актом о перенесении в натуру границ участка грузовой автостанции.

Общество "Трансавто" является правопреемником арендного предприятия "Челябинскопттрансобслуживание", образованного 06.12.1990 на базе имущества, принятого в аренду от Челябинского арендного объединения "Челябинскавтотранс".

Свидетельством от 15.01.1993 N 43 подтверждено наличие у арендного предприятия "Челябинскопттрансобслуживание" права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком общей площадью 33 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Северная грузовая станция, Свердловский проспект, д. 10.

В дальнейшем предоставленный арендному предприятию "Челябинскопттрансобслуживание" в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 33 000 кв. м расформировывался путем изъятия из него земельных площадей.

На основании постановления Главы города Челябинска от 17.06.1998 N 807-П из земель общества "Трансавто" изъят земельный участок площадью 0,5806 га для формирования и предоставления обществу "Северный двор" в аренду земельного участка площадью 0,5833 га с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0018 для эксплуатации производственно-складского корпуса, находящегося по Свердловскому тракту, д. 10. В последующем указанный земельный участок приобретен обществом "Северный двор" в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 18.04.2005 N 117-зем, заключенному с Челябинским региональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (продавец) на основании распоряжения от 04.03.2005 N 343-р.

Постановлением Главы города Челябинска от 30.06.1998 N 869-п для передачи в аренду обществу "Северный двор" из земель общества "Трансавто" изъят земельный участок площадью 1,9889 га, в результате чего сформирован земельный участок площадью 1,9924 га с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0019 для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка по Свердловскому тракту, д. 10. На основании указанного распоряжения между комитетом и обществом "Северный двор" заключен договор аренды названного земельного участка сроком на 20 лет.

По договору аренды земель от 05.06.1995 N РФ II ЧБО-36-07-Кр-з администрация г. Челябинска (арендодатель) предоставила в аренду обществу "ТЭНК" земельный участок общей площадью 3900 кв. м, расположенный по Свердловскому тракту, для проектирования и установки контейнерной АЗС.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 02.04.2010 N 7436/215/10-421 сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0013, площадью 7000 кв. м, местоположением: г. Челябинск, тракт Свердловский, 10, внесены в государственный кадастр недвижимости 17.06.1998.

Из материалов дела следует, что 10.06.2003 органом кадастрового учета выдан кадастровый план этого же земельного участка с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0013 с указанием на то, что данный план изготовлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, площадь участка соответствует материалам межевания.

Письмом департамента недвижимости Минэкономразвития России от 25.11.2010, направленном в адрес общества "Северный двор", сообщено, что в сентябре 2003 г. специалистами Кадастровой палаты в отношении участка 74:36:07 03 002:0013 была проведена процедура учета изменений, в результате чего уточненная площадь была изменена на декларативную, а в октябре 2005 г. проведена аналогичная процедура и декларативная площадь вновь изменена на уточненную.

На кадастровый учет 26.08.2003 поставлен земельный участок 74:36:07 03 002:0014 площадью 3500 кв. м, местоположением: г. Челябинск, р-н Курчатовский, Свердловский тракт, 10.

Согласно техническому заключению "ЮжУралБТИ" часть земельного участка 74:36:07 03 002:0014 входит в состав земельного участка 74:36:07 03 002:0013.

Из общих сведений о земельных участках кадастрового квартала следует, что весь земельный участок 74:36:07 03 002:0014 в государственном земельном кадастре учтен в качестве находящегося в государственной собственности.

Постановлением главы г. Челябинска от 26.08.2003 N 1318-п земельный участок 74:36:07 03 002:0014 предоставлен в аренду обществу "ТЭНК" для эксплуатации временной некапитальной автозаправочной станции.

Между комитетом и обществом "ТЭНК" заключен договор от 30.12.2003 аренды данного земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему от 21.04.2006.

По договору об уступке права от 17.05.2006 N 1 общество "ТЭНК" уступило вытекающие из названных договоров права арендатора земельного участка 74:36:07 03 002:0014 предпринимателю Хуснуллину Р.Ф.

На основании распоряжения управления Росимущества от 03.11.2005 N 1803-р между Челябинским региональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и обществом "Трансавто" подписан договор от 02.12.2005 N 201-зем купли-продажи земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0013, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, д. 10.

В целях регистрации права органом кадастрового учета выдан кадастровый план земельного участка КН 74: 36:0703002:13 от 14.10.2005.

Заключением эксперта N 026-10-00115 установлено, что площадь земельного участка согласно координатам кадастрового плана от 14.10.2005 составляет 7305,88 кв. м, т.е. площадь земельного участка, указанная в семантической части и графической части кадастрового плана КН 74:36:703002:13 от 14.10.2005, не совпадает.

Дополнительным экспертным заключением N 026-10-00115-1 установлено, что площадь спорного земельного участка по межевому делу N 534, представленному обществом "Трансавто", и межевому делу N 10, представленному Управлением архитектуры г. Челябинска, разнится и составляет по межевому делу общества "Трансавто" - 6999,24 кв. м, а по межевому делу Управления архитектуры - 7609, 25 кв. м (л.д. 9-19 т. 8).

Управление Росимущества, полагая, что в силу расхождения сведений о земельном участке 74:36:0703002:13, указанных в графической и семантической частях кадастрового плана земельного участка, условие о предмете договора купли-продажи от 03.11.2005 N 1803-р нельзя признать согласованным, а договор заключенным, обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что существенные условия договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2005 N 201-зем не могут считаться согласованными, так как отсутствуют данные, позволяющие однозначно и определенно установить земельный участок (недвижимое имущество), подлежащий передаче покупателю по договору. Имеющееся в договоре разночтение, а именно указание площади земельного участка 7000 кв. м, в то время как согласно графической части площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:07 03 002:0013 составляет 7305 кв. м, невозможно устранить путем исправления кадастровой или технической ошибки ввиду отсутствия сформированного в соответствии с законодательством землеустроительного дела и достоверных материалов межевания.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, в удовлетворении требований Управления Росимущества отказал на следующих основаниях.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Названный порядок на момент заключения спорного договора регулировался Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре).

В соответствии с п. 3 ст. 14 названного Закона моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В силу ст. 15, 17 Закона о земельном кадастре основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель признавались документы, содержащиеся в кадастровом деле, которое представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий.

Согласно ст. 19, 20 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства в которую входят, в том числе, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.

Суд апелляционной инстанции, установив, что запись о земельном участке 74:36:07 03 002:0013 в единый государственный реестр земель (государственный кадастр недвижимости) внесена в июне 1998 года, а 11.06.2003 данный земельный участок учтен в кадастре недвижимости как прошедший межевание, по результатам которого площадь земельного участка определена в размере 7000 кв. м, составлена схема границ земельного участка, отраженная на листе N 2 кадастрового плана земельного участка от 10.06.2003 N 36/03-2-644с, пришел к обоснованному выводу о том, что указанный земельный участок выделен как самостоятельный объект гражданского оборота.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что нумерация характерных точек границ спорного земельного участка, содержащихся в кадастровом плане участка от 10.06.2003 N 36/03-2-644с не совпадает с нумерацией этих же точек по кадастровому плану от 14.10.2005, являвшемуся предметом землеустроительной экспертизы, по результатам которой установлено несоответствие данных графической и семантической части данного кадастрового плана. Из дополнительной землеустроительной экспертизы межевых дел следует, что указанная в представленном обществом "Трансавто" межевом деле N 534 площадь земельного участка совпадает с площадью участка, указанной в семантической части всех кадастровых планов этого участка (7000 кв. м).

Как установлено апелляционным судом, специалистами Кадастровой палаты была допущена утрата документов землеустроительного дела 74:36:07 03 002:0013. В связи с этим отсутствие подлинника землеустроительного дела и наличие нескольких копий межевых дел, в результате чего возникли разночтения в площади проданного земельного участка, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи этого участка незаключенным.

Поскольку объектом договора купли-продажи от 02.12.2005 N 201-зем являлся земельный участок, прошедший в установленном законом порядке кадастровый учет, имеющий индивидуальный кадастровый номер, с указанием его местоположения, размера площади и границ; сторонами согласовано условие о цене земельного участка, исходя из размера его площади, указанной в семантической части кадастрового плана, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что оснований считать условия о цене участка не согласованными не имеется, нарушений требований, установленных п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении названного договора купли-продажи земельного участка не допущено.

Апелляционным судом также верно отмечено, что избранный Управлением Росимущества способ защиты не обеспечивает восстановление нарушенных прав, так как признание договора купли-продажи незаключенным положениями Гражданского кодекса Российской Федерации не отнесено к способам защиты вещных прав и решение суда по данному иску не будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом факт нарушения прав истца как собственника земельного участка в результате заключения спорного договора не доказан, поскольку судом установлено, что спорный земельный участок передан в собственность ответчика в порядке реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации как участок, находящийся у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования на основании решения исполнительного комитета Челябинского городского совета народных депутатов от 17.07.1984 N 314-1, свидетельства о государственной регистрации права от 21.10.2005 серии 74АБ N 183453.

С учетом изложенного ссылки заявителя на то, что расхождение в сведениях о площади земельного участка в кадастровом паспорте и в графических данных кадастра недвижимости свидетельствует об отсутствии возможности идентифицировать земельный участок как объект гражданского правоотношения, а имеющиеся в представленной копии межевого дела N 534 недостатки не позволяют утверждать, что землеустроительные работы в отношении спорного земельного участка проводились, отклоняются.

При рассмотрении довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по данному спору суд апелляционной инстанции исходил из того, что законом не предусмотрено специальных сроков исковой давности по спорам о признании договоров незаключенными, в связи с чем правильно применил к рассматриваемым правоотношениям общий трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указал апелляционный суд, о наличии разночтений между графической и семантической частями кадастрового плана истец как сторона сделки мог и должен был знать при ее заключении, но не позднее подписания договора купли-продажи, содержащего указание на номер и площадь земельного участка при том, что для подписания названного договора общество "Трансавто" представило пакет документов, в состав которых входил, в том числе кадастровый план от 14.10.2005.

Поскольку о нарушении своих прав собственника земельного участка истец как сторона сделки должен был знать с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок к ответчику - 29.12.2005, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Управление Росимущества обратилось с рассматриваемым иском 27.09.2010 за пределами срока исковой давности.

Истечение срока давности, о применении которого заявлено стороной в споре, в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по делу N А76-19362/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Северный двор" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов А.Г. Кузнецов