Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 декабря 2012 г. N Ф09-12226/12 по делу N А07-20825/2010

Екатеринбург

18 декабря 2012 г.

Дело N А07-20825/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Столярова А.А., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Муллагалиева Марса Наильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2012 по делу N А07-20825/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель Ахмадуллина Гульнара Сабиряновна (ИНН: 027715257970, ОГРН: 304027311300050) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Муллагалиеву М.Н., обществу с ограниченной ответственностью "ВКМ-Сервис" (ИНН: 0273037970, ОГРН: 1030203728455) об установлении права ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:030312:173, расположенным по адресу г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 4, для проезда автомобильного транспорта, шириной 6 метров, длиной 106 метров; проезд берет начало от въезда на территорию участка с ул. Юбилейной на границы фасада участка близ правой его границы, проходит вдоль правой его границы, поворачивает влево и проходит до левой его границы, являющейся общей для участков с кадастровыми номерами 02:55:030312:173 и 02:55:030312:175 в объеме 618 кв. м, обязании ответчиков не чинить препятствий в ограниченном пользовании земельным участком с кадастровым номером 02:55:030312:173 (с учётом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Муллагалиев М.Н. обратился в суд с встречным иском об установлении соразмерной платы за пользование земельным участком (сервитут), расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 4 с кадастровым номером 02:55:030312:173 в пределах доли предпринимателя Муллагалиева М.Н. 6582/9511, общей площадью 456,5 кв. м, сроком на пять лет с предпринимателя Ахмадуллиной Г.С. в сумме 3 583 178 руб. (с учётом принятых арбитражным судом уточнений исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по Гафурийскому району.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2012 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования предпринимателя Ахмадуллиной Г.С. удовлетворены частично. Установлено право ограниченного пользования предпринимателя Ахмадуллиной Г.С. земельным участком с кадастровым номером 02:55:030312:173, расположенным по адресу г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 4, для проезда автомобильного транспорта, шириной 6 метров, длиной 106 метров, площадью 618 кв. м; проезд берет начало от въезда на территорию участка с ул. Юбилейной на границы фасада участка близ правой его границы, проходит вдоль правой его границы, поворачивает влево и проходит до левой его границы, являющейся общей для участков с кадастровыми номерами 02:55:030312:173 и 02:55:030312:175. Встречный иск предпринимателя Муллагалиева М.Н. удовлетворён частично Установлена плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:030312:173, расположенным по адресу г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 4 (сервитут), в размере ? доли от затрат, понесенных предпринимателем Муллагалиевым М.Н. на уплату земельного налога за 618 кв. м, текущий и капитальный ремонт асфальтобетонного покрытия проезда за 618 кв. м, аварийный ремонт асфальтобетонного покрытия проезда за 618 кв. м, ремонт и содержание въездных ворот с улицы Юбилейной, подлежащей уплате предпринимателем Ахмадуллиной Г.С. в пользу предпринимателя Муллагалиева М.Н. ежегодно.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Муллагалиев М.Н. просит отменить обжалуемые судебные акты, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необоснованное непринятие в качестве доказательства в обоснование доводов встречно иска отчета, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Когеан-эксперт". Заявитель полагает, что вывод судебной экспертизы по вопросу определения стоимости платы за сервитут не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Предприниматель Муллагалиев М.Н. считает, что как собственник земельного участка лишен возможности использовать его в собственных интересах. Заявитель также ссылается на то, что стоимость сервитута не определена в денежном эквиваленте, что нарушает принцип определенности.

Таким образом, предпринимателем Муллагалиевым М.Н. фактически обжалуются судебные акты в части частичного удовлетворения встречного иска, в связи с чем законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы в указанной части (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что предприниматель Ахмадуллина Г.С. с 20.04.2010 является собственником нежилого помещения общей площадью 76,8 кв. м, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, условный номер 02-04-01/036/2010-290, расположенного на втором этаже здания по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Юбилейная, д. 4, корп. 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.04.2010 N 04 АВ 601891).

Между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и предпринимателем Ахмадуллиной Г.С. (арендатор) 18.05.2009 заключен договор N М74-09 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:175, общей площадью 2084 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Юбилейная, д. 4, корп. 2, для эксплуатации нежилых помещений.

Собственниками соседнего с участком 02:55:030312:175 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:173 являются предприниматель Муллагалиев М.Н. (6582/9511 доли), общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Буринтех" (1034/9511 доля) (свидетельство о государственной регистрации права от 23.06.2010 N 04 АВ 711885), общество с ограниченной ответственностью "ВКМ-Сервис" (1895/9511 доли).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.12.2011 по делу N А07-15671/2011 по иску предпринимателя Муллагалиева М.Н. к обществам "НПП "Буринтех", "ВКМ-Сервис" о выделении доли из земельного участка утверждено мировое соглашение о выделе в натуре доли земельного участка истца - предпринимателя Муллагалиева М.Н. площадью 5557 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:173, земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания производственной базы, по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Юбилейная, д. 4, находящийся в общей долевой собственности сторон, согласно межевому плану, подготовленному ООО "Земля и недвижимость" с образованием земельного участка для постановки на кадастровый учет по следующим координатам характерных точек границ образуемого земельного участка (х;у): т. 1 (11182,76; 6494,99), т.2 (11182,27; 6498,95), т. 3 (11182,82; 6540,44), т. 4 (11192,16; 6540,33), т. 5 (11192,35;6553,62), т. н1 (11192,35; 6554,32), т. 6 (11192,34; 6570,80), т. 7 (11197.66: 6577,34), т. н2 (11195,80; 6581,81), т. н3 (11184,85; 6582,50), т. н4 (11173,84; 6583,08), т. н5 (11165,82; 6583,48), т. нб (11165,82; 6557,15), т. н7 (11165,82; 6554,65), т. н8 (11170,87; 6554,60), т. н9 (11170,78; 6542,20), т. н10 (11170.76: 6538,82), т. н11 (11135,93; 6539,96), т. н12 (11135,94; 6542,49), т. н13 (11136,02; 6554,88), т. н14 (11110,56; 6555,47), т. н15 (11109,43; 6512,27), т. н 16 (11107,57; 6512,30), т. н17 (11107,11; 6471,24), т. 13 (11124,90; 6470,02), т.14 (11139,73; 6469,01), т.15 (11141,09; 6497,07), т.Щ 1182,76; 6494,99).

Общество "ВКМ-Сервис" обязалось обеспечить проезд предпринимателю Муллагалиеву М.Н. путем открытия проезда на существующем заборе по следующим координатам характерных точек: т. нб (11165,82; 6557,15) - т. н.5. (11165,82; 6583,48). Предприниматель Муллагалиев М.Н. обязался обеспечить водоснабжением и водоотведение помещений общества "ВКМ-Сервис" через существующие водопровод и канализацию, проложенные через образуемый земельный участок и являющиеся совместной собственностью сторон, в установленном законом порядке. Эксплуатация и ремонт существующих сетей водопровода и канализации проводится при равном участии сторон.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 выделена доля общества "НПП "Буринтех" 1034/9511 площадью 1034 кв. м из находящегося в общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:173, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Юбилейная, д. 4, согласно межевому плану, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Земля и недвижимость", с образованием самостоятельного земельного участка по следующим координатам характерных точек границ образуемого земельного участка (х.у): т.н.1 (11195,80;6581,81), т.8 (11192,07; 6590,75), т.9 (11185,29; 6595,38), т.10 (11103,88; 6596,90), т.н.2 (11103,71; 6586,61), т.н.3 (11148,12;6584,37), т.н.4 (11149,72; 6584,29), т.н.5 (11173,84; 6583,08), т.н.6 (11184,85; 6582,50), т.н.1 (11195,80; 6581,81).

Предприниматель Ахмадуллина Г.С., ссылаясь на невозможность пользования принадлежащими на праве собственности нежилым помещением и земельным участком ввиду того, что доступ к нему со стороны ул. Юбилейная ограничен другими земельными участками, в том числе участком ответчиков, обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Предприниматель Муллагалиев М.Н., ссылаясь на наличие у него права требования соразмерной платы за сервитут, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным иском. В обоснование встречных исковых требований ответчиком представлен отчёт общества с ограниченной ответственностью "Когкан-эксперт" от 15.01.2011.

В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Руководствуясь приведенной нормой права, а также оценив представленные в дело доказательства (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды частично удовлетворили исковые требования предпринимателя Ахмадуллиной Г.С.

Поскольку данный вывод судов предпринимателем Муллагалиевым М.Н. с порядке кассационного производства не оспаривается, законность судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно п. 16з, 16и Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328 (далее - ФСО N 5), при проведении экспертизы отчёта об оценке производится, в том числе оценка отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также оцениваются результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

На основании п. 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 25 (далее - ФСО N 1) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного Приказа следует читать как 256

Из содержания п. 13-15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.

Согласно п. 22 ФСО N 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии с п. 6 ФСО N 2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1).

Из содержания п. 4-6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3) следует, что отчёт об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

Согласно п. 6 ФСО N 2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В силу п. 3.2 Методических рекомендаций по оценке соразмерности платы за сервитут, утвержденных Росземкадастром 17.03.2004, размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничения прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом этого ограничения прав в результате установления сервитута.

Оценив представленный предпринимателем Муллагалиевым М.Н. отчет, суды сделали правильный вывод о том, что отчёт общества "Когеан-эксперт" не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости (результаты использованного оценщиком сравнительного подхода не отвечают принципам достаточности, а использованная оценщиком информация при использовании данного подхода не отвечает принципам достоверности), в связи с чем судами обоснованно спор рассмотрен по иным имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, а также то, что предпринимателем Ахмадуллиной Г.С. заявлены возражения относительно отчета от 15.01.201 и ходатайство о проведении экспертизы для определения соразмерной стоимости платы за сервитут, а предпринимателем Муллагалиевым М.Н. не заявлено ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы, отводов эксперту, суды обоснованно определил размер соразмерной платы за сервитут исходя из выводов, сделанных экспертом Захариковой А.Ю., в заключении от 14.02.2011, согласно которому

рыночная стоимость земельного участка от установления сервитута не изменяется, ввиду чего плата за сервитут установлена в виде убытков, понесённых предпринимателем Муллагалиевым М.Н. в размере затрат на содержание земельного участка.

С учетом изложенного суды, принимая во внимание правила определения платы за сервитут, установленные Методическими рекомендациями по оценке соразмерности платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004, а также невозможность определения конкретной суммы затрат на содержание земельного участка, обоснованно определили плату за сервитут в виде ? доли затрат предпринимателя Муллагалиева М.Н. на уплату земельного налога, текущий, капитальный и аварийный ремонт, ремонт и содержание въездных ворот.

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2012 по делу N А07-20825/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Муллагалиева Марса Наильевича - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А. Столяров Е.А. Платонова