Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 марта 2013 г. N Ф09-5905/12 по делу N А50-20105/2011

Екатеринбург

11 марта 2013 г.

Дело N А50-20105/11

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края (далее - комитет) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А50-20105/11 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Хайрулин Денис Алексеевич (ИНН: 591600302983, ОГРН: 304591628600037) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Норман" (ИНН: 5903043036, ОГРН:1035900360870; далее - общество "Норман"), комитету о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 05.08.2011.

Решением суда от 27.01.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.07.2012 постановление апелляционного суда отменено, дело передано на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Усцов Л.А., Панькова Г.Л.) решение суда от 27.01.2012 отменено, исковые требования удовлетворены. На предпринимателя Хайрулина Д.А. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 05.08.2011, заключенного между комитетом и обществом "Норман", в отношении нежилого помещения площадью 88,4 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, 13, с установлением цены, указанной в отчете от 06.05.2011.

В кассационной жалобе и дополнении к ней комитет просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции или принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих, что на момент обращения предпринимателя Хайрулина Д.А. с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества у него имелась задолженность по арендной плате и пеням. По мнению заявителя, имеющиеся в деле письмо комитета от 12.11.2009 N 04/2755, расчет по договору по состоянию на 19.01.2010 свидетельствуют о наличии у истца указанной задолженности. Комитет считает, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А50-21646/2011 подтверждается факт наличия у истца задолженности по пеням. Заявитель полагает, что он правомерно отказал предпринимателю Хайрулину Д.А. в выкупе арендуемого помещения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Хайрулиным Д.А. (арендатор) заключен договор аренды от 21.12.2003 N 99, согласно условиям которого предпринимателю Хайрулину Д.А. во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 73,1 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, д. 13. Срок действия договора установлен сторонами со дня подписания приемо-сдаточного акта до 15.12.2004 (п. 2.1 данного договора).

Согласно п. 3.1 названного договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 8.2.1 договора аренды арендатор по требованию арендодателя уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки по уплате арендных платежей.

Названное помещение передано предпринимателю Хайрулину Д.А. по акту от 21.12.2003.

Дополнительными соглашениями от 21.09.2004, 18.06.2007, 27.10.2009 стороны вносили изменения в договор аренды от 21.12.2003 N 99, в частности, уточнена площадь передаваемого в аренду помещения, которая составила 88,6 кв. м, срок действия договора продлен до 01.07.2015.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Предприниматель Хайрулин Д.А. 03.11.2010 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, д. 13, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В письме от 10.11.2010 N 04/5811 комитет сообщил предпринимателю Хайрулину Д.А. о том, что представленные им документы не соответствуют требованиям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Земского собрания Краснокамского муниципального района от 01.12.2010 утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2011 год. В перечень подлежащих приватизации объектов включено нежилое помещение общей площадью 94,15 кв. м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, д. 13.

Постановлением администрации Краснокамского муниципального района от 20.06.2011 N 329 принято решение о продаже муниципального имущества, в том числе названного нежилого помещения, путем проведения торгов.

Комитетом в адрес предпринимателя Хайрулина Д.А. направлено письмо от 27.07.2011 N 04/2957 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение названного арендуемого помещения. В обоснование отказа комитет сослался на то, что арендуемое имущество до дня вступления в законную силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не находилось во временном владении и пользовании истца в соответствии с договором аренды, поскольку государственная регистрация договора аренды произведена только 30.11.2006, а также на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом и наличие у него задолженности.

По результатам открытого аукциона с открытой формой подачи предложений по цене объекта 05.08.2011 комитет (продавец) и общество "Норман" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 89,4 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, пр. Комсомольский, д. 13.

В письме от 04.08.2011 N 04/3086 комитет сообщил предпринимателю Хайрулину Д.А. о продаже спорного помещения на аукционе обществу "Норман".

Предприниматель Хайрулин Д.А., ссылаясь на то, что договором купли-продажи от 05.08.2011 названного нежилого помещения нарушено его преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, предусмотренное Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу о переводе на него прав и обязанностей по указанному договору купли-продажи.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (ч. 2 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как разъяснено в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует иметь в виду, что, исходя из ч. 8 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В этом случае в соответствии с ч. 2 ст. 6 названного Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Судами установлено и участвующими в деле лицам не оспаривается, что предприниматель Хайрулин Д.А. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, объект муниципального имущества находится в его временном владении и пользовании непрерывно более двух лет на основании договоров аренды, площадь арендуемого имущества не превышает предельные значения площади, арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе претензию от 27.03.2011 N 04/2052, уведомление от 03.08.2011 N 04/3086, акт сверки расчетов за период с 01.01.2011 по 25.05.2011, гарантийное письмо от 27.08.2010, письмо прокуратуры г. Краснокамска от 18.10.2011 N 691ж-11, представленный истцом расчет по договору по состоянию на 29.10.2010 (т. 2, л. д. 97 - 99), платежные поручения (т. 2, л. д. 108 - 150), суд апелляционной инстанции верно установил, что на момент обращения предпринимателя Хайрулина Д.А. с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения у него отсутствовала задолженность по арендной плате, в том числе по пеням.

Принимая во внимание, что комитетом ни перед обращением предпринимателя Хайрулина Д.А. с заявлением о выкупе арендованного имущества, ни непосредственно после поступления этого заявления не была выражена воля на взыскание долга, пеней; комитет на протяжении восьми месяцев уклонялся от разрешения вопроса по существу и использовал это время для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по пеням (дело N А50-21646/2011), на решение по которому он в настоящее время ссылается в обоснование довода о наличии у предпринимателя Хайрулина Д.А. задолженности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении комитетом правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия комитета направлены на воспрепятствование реализации предпринимателем Хайрулиным Д.А. права на приобретение имущества в порядке, установленном Законом от 22.08.2008 N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, установив, что предприниматель Хайрулин Д.А. соответствует требованиям ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном названным Законом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что договор купли-продажи от 05.08.2011 заключен в нарушение этого преимущественного права, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по названному договору купли-продажи.

Доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании судами выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Выводы судов в соответствии со ст. 169, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мотивированы и основаны на установленных ими обстоятельствах и нормах материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2012 по делу N А50-20105/11 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района Пермского края - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Т.В. Сулейменова Е.А. Платонова