Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2013 г. N Ф09-2484/13 по делу N А50-16359/2012

Екатеринбург

22 апреля 2013 г.

Дело N А50-16359/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РСУ-6" (далее - общество "РСУ-6") на решение Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2012 по делу N А50-16359/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

До начала судебного заседания от общества "РСУ-6" в электронном виде с использованием системы "Электронный страж", размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество "РСУ-6" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании необоснованными требований Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра), изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права от 02.08.2012 N 16/042/2011-380, признании незаконным приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору аренды земельного участка от 20.12.2007 N 56-106, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Чайковского муниципального района Пермского края (далее - администрация).

Решением суда от 23.10.2012 (судья Трубин Р.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 (судьи Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "РСУ-6" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 12, 421, 422 Гражданского кодекса, ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон "О защите конкуренции"), ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним"), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, у Управления Росреестра не имелось оснований для приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, так как на государственную регистрацию представлены все необходимые документы. Заявитель указывает, что дополнительное соглашение к договору аренды подписано ввиду невозможности закончить на предоставленном в аренду земельном участке в установленный договором срок строительство объекта недвижимости, в связи с наличием судебных споров.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "РСУ-6" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды от 20.12.2007 N 56-106, согласно условиям которого обществу "РСУ-6" передан во временное пользование земельный участок общей площадью 2031 кв. м с кадастровым номером 59:12:001 03 19:0037, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Кабалевского, 36, под жилую застройку многоэтажную.

Срок действия договора установлен сторонами с 20.12.2007 по 19.12.2010, вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до окончания срока аренды или его досрочного расторжения на основании действующего законодательства или условий договора (п. 2.1 договора). Государственная регистрация договора произведена 08.09.2008.

Названный земельный участок передан обществу "РСУ-6" по акту приема-передачи от 20.12.2007.

Этими же сторонами 12.07.2012 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 20.12.2007 N 56-106, которым, в частности, продлен срок действия договора до 21.12.2014.

Общество "РСУ-6" 19.07.2012 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору аренды от 20.12.2007 N 56-106.

В уведомлении от 02.08.2012 N 16/042/2011-380 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.07.2012 в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на срок по 31.08.2012.

В обоснование решения о приостановлении государственной регистрации

Управлением Росреестра указано, что срок действия договора аренды от 20.12.2007 N 56-106 истек 19.12.2010, в связи с чем в силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Заявителю предложено обратиться в администрацию с целью заключения нового договора аренды и представить его на государственную регистрацию.

Общество "РСУ-6" полагая, что решение о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из невозможности продления в 2012 году договора аренды, срок действия которого истек 19.12.2010, и наличия у общества "РСУ-6" преимущественного права на заключение нового договора аренды. Кроме того, суд первой инстанции, ссылаясь на п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), указал, что соглашение о продлении срока действия договора аренды могло быть заключено только по результатам торгов.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и оставил решение суда без изменения. При этом апелляционным судом также сделаны выводы о том, что, поскольку договор аренды от 20.12.2007 N 56-106 заключен на торгах, его продление соглашением сторон исключено, к указанному договору не применены положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, как к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 названной статьи).

Пунктом 1 ст. 17 указанного Закона предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества (п. 1 ст. 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В силу п. 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору аренды от 20.12.2007 N 56-106 мотивировано тем, что срок действия названного договора аренды истек 19.12.2010 и для государственной регистрации продления его срока необходимо заключение нового договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Данная норма вступила в силу 02.07.2008.

Таким образом, по общему правилу заключение договоров аренды в отношении государственного имущества с 02.07.2008 может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Вместе с тем в соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1, 3 ст. 17.1 данного Закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 данного Кодекса).

Однако согласно разъяснениям, изложенным в п. 4.1, 4.2 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), применяя ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", судам надлежит учитывать, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч. 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции". По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 ч. 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Законодательство, действовавшее в момент заключения первоначального договора аренды от 20.12.2007, не предусматривало заключение договора только по результатам торгов.

Учитывая, что спорный земельный участок находится во временном владении и пользовании общества РСУ-6" на основании договора аренды от 20.12.2007, по истечении срока действия которого арендуемый участок арендодателю не возвращен, доказательств, свидетельствующих о том, что на момент подписания дополнительного соглашения к указанному договору имелись основания для досрочного расторжения договора, в деле не имеется, заключение договора аренды на новый срок в силу ч. 4 ст. 53 Закона "О защите конкуренции" возможно без проведения торгов.

При этом принимая во внимание, что по истечении срока действия договора аренды (19.12.2010) общество "РСУ-6" продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, участок не возвратило, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации этот договор аренды от 20.12.2007 N 56-106 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом этого и принимая во внимание, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", для заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок в данном случае необходимо заключение именно нового договора аренды, а не подписание дополнительного соглашения.

Таким образом, следует признать верным вывод судов о наличии у Управления Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

С учетом всего изложенного, доводы заявителя, содержащиеся в кассационной жалобе, в данном случае не являются основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Судебные акты подлежат оставлению без изменения с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2012 по делу N А50-16359/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РСУ-6" - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков