Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2013 г. N Ф09-6482/13 по делу N А07-16482/2012

Екатеринбург

31 июля 2013 г.

Дело N А07-16482/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по г. Салавату (ИНН: 0266006579, ОГРН: 1020201998090; далее - Комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу N А07-16482/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуальный предприниматель Костюк Андрей Алексеевич (паспорт, свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя от 03.12.2001, далее - предприниматель Костюк А.А.);

Комитета- Калимуллин Р.Р. (доверенность от 14.03.2012 N 9).

В судебном заседании, назначенном на 24.07.2013 на 11 ч 00 мин., объявлен перерыв до 26.07.2013 до 11 ч 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же лиц.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Костюку А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 615 948 руб. 40 коп. за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 и пени в сумме 198 308 руб. за период с 15.02.2011 по 12.09.2012; о расторжении договора аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем земельного участка и возложении на предпринимателя Костюка А.А. обязанности освободить земельный участок и передать его Комитету.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2013 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Костюка А.А. в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 603 001 руб. 50 коп., пени за период с 15.02.2011 по 12.09.2012 в сумме 184 958 руб. 68 коп. Суд обязал предпринимателя Костюка А.А. передать спорный земельный участок Комитету по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Костюка А.А. в пользу Комитета взыскано 1349 руб. 54 коп. договорной неустойки, рассчитанной за период с 15.02.2011 по 12.09.2012. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя Костюка А.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4032 руб. за рассмотрение искового заявления. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что ссылка предпринимателя Костюка А.А. на ставку арендной платы в размере 0,6 (для вида функционального использования земли - "промышленное и гражданское строительство") является ошибочной. По мнению заявителя, им обоснованно была применена ставка арендной платы в размере 35,98 (вид функционального использования земли - "туристические базы"), установленная решениями Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563. Заявитель жалобы считает, что ставка арендной платы в размере 0,6 в указанных решениях отсутствовала, в связи с чем у суда не было оснований применять указанную ставку арендной платы при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.12.2009 N 62-09-57зем за 2011, 2012 годы. Комитет полагает, что судом неправильно трактуются положения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, поскольку как указано в данном постановлении, изменением методики определения арендной платы является упразднение ранее применявшегося при расчете размера платежей коэффициента и введение нового.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Костюком А.А. (арендатор) 21.12.2009 подписан договор аренды земли N 62-09-57зем, согласно условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор принять в аренду сроком с 01.04.2009 по 31.03.2012 для размещения базы отдыха незастроенный земельный участок общей площадью 12705 кв. м с кадастровым номером 02:59:040101:25, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, левый берег р. Белая, район д. Сабашево.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора срок действия договора установлен с 01.04.2009 до 31.03.2012.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на поименованный в тексте договора расчетный счет, разделяя платежи по арендной плате и пени.

Расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Башкортостан.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет произведен на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 и решения Совета городского округа город Салават от 29.04.2009 N 2-20/183. Размер арендной платы определен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (1 078 908 руб. 60 коп.) на ставку арендной платы, представляющую собой процент от кадастровой стоимости, в значении 0,6%. Учитывая, что расчет произведен арендодателем за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, итоговый размер денежного обязательства арендатора за 2009 год составил 4 877 руб. 26 коп. (6473,45 / 365 дней * 275 дней).

Земельный участок передан во владение и пользование арендатора до подписания договора аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем, о чем свидетельствует положение п. 4.10 данного договора, а также подписанное Комитетом без возражений и замечаний Приложение N 2 к договору аренды. Кроме того, в подтверждение исполнения арендодателем обязанности передать объект аренды во владение арендатора сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка от 21.12.2009.

Согласно письму Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 30.06.2010 N 15/006/2010/-482 договор аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2010.

При расчете размера арендной платы на 2011 год Комитет вместо ставки в значении 0,6% применил ставку в значении 35,98%. По этой причине арендная плата возросла с 6 473 руб. 45 коп. в год до 388 191 руб. 31 коп. в год. Произведенный арендодателем расчет был получен за предпринимателя Костюка А.А. иным лицом 08.11.2011. Подписи предпринимателя Костюка А.А. либо его уполномоченного представителя, подтверждающей согласие арендатора с применением арендодателем в одностороннем порядке увеличенной ставки арендной платы, данный расчет не содержит. Нет согласия предпринимателя Костюка А.А. и с расчетом на 2012 год.

Сотрудниками Комитета 05.11.2012 по результатам осмотра земельного участка, ранее переданного по договору аренды предпринимателю Костюку А.А., был составлен акт "проверки целевого использования земельного участка". Из данного документа следует, что земельный участок не освоен, фактов ведения строительства не выявлено, территория засажена деревьями и кустарником, объектов недвижимости на участке нет.

Ссылаясь на то, что предпринимателем Костюком А.А. не исполнялось обязательство по внесению арендной платы по договору аренды от 21.12.2009, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды земельного участка, а также из правомерности применения Комитетом ставки арендной платы в значении 35,98%. Отказывая в удовлетворении остальной части иска суд первой инстанции пришел к выводу, что Комитет не принял во внимание произведенную предпринимателем Костюком А.А. в 2011-2012 годы оплату аренды.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что после окончания срока действия договора от 21.12.2009 N 62-09-57зем правоотношения сторон из данной сделки были прекращены. В обоснование данного вывода суд сослался на п. 6.5 договора, а также на то обстоятельство, что арендодатель в письменной форме возразил относительно продления договорных отношений. Таким образом, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора и удовлетворил требование об обязании предпринимателя Костюка А.В. передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Проанализировав условия спорного договора аренды земли от 21.12.2009 N 62-09-57зем, суд апелляционной инстанции признал его действительным и заключенным.

Судом апелляционной инстанции установлено, что стороны добровольно избрали определенный вид функционального использования подлежащего передаче в аренду земельного участка ("гражданское строительство"), предполагающий соответствующее значение ставки арендной платы ("0,6%"), хотя эти нормативным актом была предусмотрена и ставка "35,98%" для функционирования объекта - "туристическая база". Данный вид использования был избран из перечня, утвержденного органом местного самоуправления в рамках своих полномочий, и соответствует фактическим целям использования земельного участка. Кроме того, арендодатель не лишается возможности, при наличии к тому правовых оснований, изменить (увеличить) подлежащую применению ставку арендной платы в случае, если арендатор завершает строительство и переходит к эксплуатации сооружения, то есть к непосредственному извлечению прибыли от аренды государственной или муниципальной земли. Данных о том, что за спорный период был построен объект в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что возложение арендодателем на арендатора в одностороннем порядке денежного обязательства, превышающего ранее согласованное сторонами денежное обязательство в 60 раз, не соответствует основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) и подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

Постановлением N 582 установлен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Между тем, решениями представительного органа власти города Салавата упразднение одного вида функционального использования земельного участка не было связано с применением либо введением другого вида использования. Обязательность применения ставки аренды в значении "35,98%" вместо "0,6%" законом либо подзаконным нормативным правовым актом не предусмотрена.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что избрание ставки арендной платы в значении "35,98%" не соответствует принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Следовательно, по этим основаниям для целей расчета размера арендной платы за спорный период, то есть с 01.01.2011 по 30.09.2012, следует применять ставку в значении "0,6%".

При этом, суд учел объяснения арендатора о том, что если бы размер арендной платы рассчитан был с применением ставки "35,98%", то договор аренды не был бы им заключен ввиду высокой арендной платы и экономической нецелесообразности данного проекта.

Суд кассационной инстанции считает возможным неприменение к данным отношениям сторон разъяснения, содержащиеся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), так как хотя размер арендной платы является регулируемым в соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса, но в данном случае нормативным правовым актом, который регулировал отношения сторон, предусматривалось дифференциация для готового и строящегося объекта, стороны руководствовались актом который регулировал данные отношения и выбрали одну из предусмотренных величин. Срок договора не превышает нормально-необходимое время для строительства предусмотренного объекта. Доказательств того, что объект возведен, не представлено.

Само по себе упразднение ставки "0,6%" в нормативных актах на последующие года не изменяет того факта, что объект не построен.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования Комитета в части взыскания основного долга удовлетворению не подлежат, поскольку задолженность отсутствует.

В силу п. 2 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом установленных указанным договором сроков внесения арендных платежей, их размера, согласованного сторонами размера ответственности судом апелляционной инстанции взысканы пени в размере 1 349 руб. 54 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу N А07-16482/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков