Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2013 г. N Ф09-8695/13 по делу N А76-18928/2012

Екатеринбург

04 октября 2013 г.

Дело N А76-18928/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Токмаковой А.Н.,

судей Кравцовой Е.А., Жаворонкова Д.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биотоп" (ИНН: 7450057289, ОГРН: 1087450002056); (далее - общество "Биотоп") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по делу N А76-18928/2012 Арбитражного суда Челябинской области.

В судебном заседании принял участие представитель Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - министерство) - Перминова М.А. (доверенность от 15.01.2013 N 1/5).

Представители общества "Биотоп", третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, областного государственного учреждения "Центр пожаротушения и охраны леса Челябинской области" и областного государственного учреждения "Нязепетровское лесничество" (далее - учреждение "Нязепетровское лесничество"), участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Биотоп" о взыскании задолженности по договору аренды от 10.06.2008 N 1017-р в сумме 475 776 руб. 45 коп., в том числе 403 722 руб. 34 коп. арендной платы за период с 20.05.2008 по 30.09.2012 и 72 054 руб. 11 коп. пеней за период с 11.06.2008 по 30.09.2012 за нарушение сроков перечисления арендной платы (с учетом увеличения истцом размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 22.02.2013 (судья Лакирев А.С.) в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены частично, с общества "Биотоп" в пользу министерства взыскано 461 745 руб. 92 коп., в том числе основной долг в сумме 390 692 руб. 38 коп., пени в сумме 71 053 руб. 54 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Биотоп" просит указанное постановление суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, договор аренды от 10.06.2008 N 1017-р не соответствует требованиям ст. 607, 608, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и является ничтожным в силу ст. 168 Кодекса. Общество "Биотоп" отмечает, что в рассматриваемом договоре аренды не указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору; помещение передано арендатору в ненадлежащем состоянии и не использовалось им по назначению; министерство необоснованно отказало обществу "Биотоп" в реализации права на выкуп арендованного имущества.

Как следует из материалов дела, 10.06.2008 между министерством (арендодатель), обществом "Биотоп" (арендатор) и учреждением "Нязепетровское лесничество" (балансодержатель) подписан договор аренды недвижимого имущества с участием трех сторон N 1017-р, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду - временное пользование и владение недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности Челябинской области, нежилое здание (котельная), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Нязепетровск, ул. Октябрьская, 105, литера Б, общей площадью 179 кв. м (согласно копии технического паспорта ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области, Нязепетровский филиал по состоянию на 02.08.2005) (п. 1.1 договора).

Срок договора аренды устанавливается с 20.05.2008 бессрочно (п. 1.3 договора).

Имущество передается арендатору по акту (приложение 2) для использования под производство биотопливных брикетов из отходов деревообработки (п.1.5 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (приложение 1).

Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на соответствующий расчетный счет (п. 3.2 договора).

Размер и порядок исчисления арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в случае изменения состава, характеристики и стоимости передаваемого в аренду имущества, изменения нормативных актов уполномоченных органов действующего порядка либо базовой величины для расчета арендной платы (п. 3.3 договора).

Уведомление о пересмотре арендной платы вместе с новым расчетом направляется арендатору и является обязательным для арендатора; новая величина (порядок расчета) арендной платы принимаются арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов (п. 3.4 договора).

Согласно п. 4.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы, предусмотренной настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с суммы долга за каждый день просрочки на расчетный счет, указанный в п. 3.2 настоящего договора.

Как следует из приложения 1 к договору от 10.06.2008 N 1017-р (расчет арендной платы за пользование недвижимым имуществом) стороны определили размер арендной платы в сумме 9289 руб. 67 коп. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области" (далее - Постановление от 22.02.2006 N 26-П), исходя из площади арендуемого здания равной 179 кв. м.

Во исполнение договора от 10.06.2008 N 1017-р нежилое здание (котельная) передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи здания, датированному от 20.05.2008, но фактически подписанному арендатором только 10.06.2008. Стороны указали в акте на то, что на момент его составления имущество находится в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению и требует капитального ремонта (отсутствуют все инженерные сети, нет входной группы всех наружных и внутренних дверей, окон и входного тамбура, кровля, стены и пол частично разрушены и требуют капитального восстановления, отсутствует все технологическое оборудование).

В связи с внесением изменений в Постановление от 22.02.2006 N 26-П сторонами согласован новый расчет арендной платы в сумме 6502 руб. 77 коп. в месяц с 16.07.2009, исходя из площади арендуемого здания равной 179 кв. м, с учетом коэффициента, применяемого для субъектов малого и среднего предпринимательства, 0,7.

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание (строение), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Нязепетровск, ул. Октябрьская, 105, стр. 2, здание котельной, литера Б, инвентарный номер 9841, согласно которому общая площадь объекта составила 290,6 кв. м (выполнен областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области Нязепетровский филиал 02.08.2005).

Указанное здание принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.201174 АГ N 584087.

Министерство, ссылаясь на неисполнение обществом "Биотоп" обязательств по уплате арендных платежей по договору от 10.06.2008 N 1017-р, обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что при подписании договора аренды от 10.06.2008 N 1017-р стороны в нарушение п. 3 ст. 607 Кодекса не согласовали условие об объекте аренды, при сопоставлении условий спорного договора аренды, акта приема-передачи и расчета арендной платы (площадь здания обозначена 179 кв. м), сведений технического паспорта по состоянию на 02.08.2005 (площадь здания обозначена 290,6 кв. м), а также данных свидетельства о государственной регистрации права от 07.09.2011 (площадь здания обозначена 292,8 кв. м) невозможно установить, какое именно помещение передано ответчику в пользование.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Кодекса).

В силу п. 3 ст. 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 Кодекса).

В силу ст. 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 Кодекса).

Как следует из содержания договора от 10.06.2008 N 1017-р, в аренду обществу "Биотоп" передано нежилое здание (котельная), расположенное адресу: Челябинская область, г. Нязепетровск, ул. Октябрьская, 105, литера Б.

Суд апелляционной инстанции, исходя из буквального толкования содержания рассматриваемого договора, пришел к выводу о том, что в аренду передано здание котельной в целом, а не отдельные помещения в указанном здании. В договоре имеется ссылка на технический паспорт, составленный в отношении спорного здания Нязепетровским филиалом областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию на 02.08.2005. При передаче в аренду здания котельной сторонами 10.06.2008 подписан соответствующий акт приема-передачи. В приложении 1 к договору стороны согласовали условие об определении размера арендной платы за пользование зданием котельной в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной Постановлением от 22.02.2006 N 26-П. Государственной регистрации договор от 10.06.2008 N 1017-р, как заключенный на неопределенный срок, не требовал (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Кодекса).

Из содержания отзыва на исковое заявление следует, что общество "Биотоп" оплачивало аренду здания с июня 2008 г. по октябрь 2010 г. Произведенные арендатором платежи учтены министерством в расчете задолженности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, факт исполнения сторонами договора аренды (передача имущества в аренду, внесение арендных платежей), доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 10.06.2008 N 1017-р недействительным (ничтожным).

Доводы общества "Биотоп" о нарушении при подписании договора от 10.06.2008 N 1017-р требований ст. 608 Кодекса обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Кроме того, как следует из материалов дела, право государственной собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области на арендованный обществом "Биотоп" объект зарегистрировано в установленном законом порядке 07.09.2011 на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области от 28.12.2006 N 2025-р и акта приема-передачи федеральных государственных учреждений-лесхозов в государственную собственность Челябинской области от 15.01.2007.

В компетенцию министерства в сфере имущественных отношений входит, в том числе осуществление в порядке и пределах, определенных федеральными и областными законами, актами Губернатора Челябинской области и Правительства Челябинской области, полномочий собственника в отношении областного государственного имущества (п. 36 ст. 11 Положения о Министерстве промышленности и природных ресурсов Челябинской области, утвержденного постановлением Губернатора Челябинской области от 21.07.2010 N 185).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что арендодатель министерство во исполнение условий договора аренды от 10.06.2008 N 1017-р передало, а арендатор - общество "Биотоп" приняло в аренду здание котельной по акту приема-передачи, датированному 20.05.2008, но фактически подписанному арендатором 10.06.2008. Вместе с тем обязательства по внесению арендной платы общество "Биотоп" надлежащим образом не исполнило, доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют. Доказательств возвращения здания котельной арендодателю до 30.09.2012 в материалах дела также не имеется. Напротив, из письма от 23.06.2010 N 32, направленного обществом "Биотоп" в адрес министерства, следует, что последнее отказалось подписывать акт сдачи здания.

Согласно представленному истцом уточненному расчету задолженность общества "Биотоп" по арендной плате составила 403 722 руб. 34 коп. за период с 20.05.2008 по 30.09.2012. Данный расчет составлен министерством, исходя из площади арендуемого здания, равной 292,8 кв. м, в соответствии с условиями договора от 10.06.2008 N 1017-р по методике, утвержденной Постановлением от 22.02.2006 N 26-П (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Челябинской области от 16.07.2009 N 162-П в части введения в формулу коэффициента 0,7, применяемого при расчете арендной платы за пользование недвижимым имуществом, передаваемым во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства). В расчете учтены произведенные обществом "Биотоп" арендные платежи.

Доказательств того, что ответчик производил иные платежи по договору от 10.06.2008 N 1017-р, помимо указанных в расчете истца, в материалах дела не имеется.

Проверив представленный истцом уточненный расчет задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции признал его необоснованным в части определения начала периода взыскания - с 20.05.2008. По расчету суда апелляционной инстанции с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в сумме 390 692 руб. 38 коп. за период с 10.06.2008 по 30.09.2012, поскольку здание котельной передано обществу "Биотоп" по акту приема-передачи, фактически подписанному последним лишь 10.06.2008, договор аренды также датирован сторонами 10.06.2008. Доказательств передачи ответчику здания котельной ранее указанной даты в материалах дела не имеется.

Применение судом в формуле, по которой рассчитывается арендной плата, значения площади здания котельной, равного 292,8 кв. м, является обоснованным, поскольку согласно данным технического паспорта, составленного в отношении данного здания Нязептровским филиалом областного государственного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию на 08.05.2008 (то есть, непосредственно перед заключением договора аренды) действительная площадь здания составила 292,8 кв. м. В рассматриваемом договоре аренды стороны предусмотрели определение размера арендной платы по соответствующей методике, исходя из площади арендуемого имущества. Доказательств иного обществом "Биотоп" не представлено.

Кроме того, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, разница в площадях здания, указанных в техническом паспорте по состоянию на 02.08.2005, на который имеется ссылка в договоре аренды (290,6 кв. м), и в техническом паспорте по состоянию на 08.05.2008 (292,8 кв. м), является незначительной (2,2 кв. м).

Таким образом, исковые требования в части взыскания с ответчика арендной платы по договору от 10.06.2008 N 1017-р в сумме 390 692 руб. 38 коп. обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Кодекса).

Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней в соответствии с п. 4.2 договора аренды от 10.06.2008 N 1017-р в размере 1/300 ставки рефинансирования, определенной Центральным банком Российской Федерации, за каждый день просрочки исполнения обязательства, является обоснованным.

Суд апелляционной инстанции, пересчитав размер подлежащей взысканию договорной неустойки в связи с пересчетом размера основной задолженности, руководствуясь п. 3.2, 4.2 договора от 10.06.2008 N 1017-р, учтя произведенные ответчиком арендные платежи, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 71 053 руб. 54 коп.

Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения неустойки судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод общества "Биотоп" о том, что истец в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации передал в аренду здание, которое невозможно использовать по назначению, является несостоятельным.

Согласно акту приема-передачи от 20.05.2008 здание котельной принято арендатором с указанием на его аварийное состояние и необходимость проведения капитального ремонта. При этом, как следует из содержания акта, претензий по техническому состоянию здания не заявлено, здание передавалось в том состоянии, в котором оно находилось на день передачи, это состояние арендатору было известно.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 655 Кодекса).

Таким образом, подписав акт приема-передачи, арендатор был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии арендуемого здания, поэтому в силу п. 2 ст. 612 Кодекса не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.

Кроме того, исходя из буквального толкования п. 2.2.6 договора от 10.06.2008 N 1017-р, согласно которому балансодержатель обязуется контролировать проведение арендатором текущего и капитального ремонта арендованного имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что проведение капитального ремонта здания котельной предполагалось сторонами возложить на арендатора.

Доказательств того, что в рассматриваемом случае арендодатель препятствовал проведению капитального ремонта здания котельной, в материалах дела не имеется. Из письма от 06.12.2010 N 3/13445, направленного в адрес общества "Биотоп" министерством, наоборот усматривается, что последнее не возражало против капитального ремонта с возможностью зачета затрат по его проведению в счет арендной платы.

Ссылка общества "Биотоп" на то, что фактически спорное здание им не использовалось, обоснованно не принята судом апелляционной инстанции, так как пользование арендованным имуществом или отсутствие такого пользования на обязанность арендатора уплачивать арендную плату не влияет.

Кроме того, из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что общество "Биотоп", заключая договор от 10.06.2008 N 1017-р, имело целью выкупить арендованное имущество в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судом на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 по делу N А76-18928/2012 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биотоп" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Токмакова

Судьи

Е.А. Кравцова Д.В. Жаворонков