Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2014 г. N Ф09-14595/13 по делу N А07-7373/2013

Екатеринбург

14 февраля 2014 г.

Дело N А07-7373/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Беляевой Н.Г., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2013 по делу N А07-7373/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью Управление капитального строительства "Монолитстрой" (далее-общество УКС "Монолистрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Республике Башкортостан в лице филиала по Республике Башкортостан (далее - кадастровая палата, ответчик) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132, площадью 10887 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, пр. Салавата Юлаева, равной его рыночной стоимости в размере 18 047 270 руб. (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация, и Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением суда от 14.08.2013 (судья Юсеева И.Р.) исковые требования удовлетворены. Кадастровая стоимость указанного земельного участка признана равной его рыночной стоимости в размере 18 047 270 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель жалобы просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Администрация, ссылаясь на установленные обстоятельства по делу N А07-11374/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан, имеющим по ее мнению, преюдициальное значение для рассмотрения данного спора, указывает, что договор от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 15.03.2010 N 207-10 признан ничтожным, в связи с чем у истца отсутствуют права на спорный земельный участок и он не вправе обращаться с рассматриваемым иском. Заявитель жалобы полагает, что общество УКС "Монолистрой" не вправе оспаривать кадастровую стоимость в размере рыночной на земельный участок общей площадью 12 043 кв. м, при условии, что площадь здания 3682 кв. м. По мнению заявителя, выводы судов основаны на отчете от 16.04.2013 N 7270, являющемся недопустимым доказательством, поскольку оценщиком неверно выбраны аналоги земельных участков при проведении оценки методом сравнения продаж.

В отзыве на кассационную жалобу общество УКС "Монолистрой" просит оставить в силе судебные акты, ссылаясь на законность и обоснованность выводов судов.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество УКС "Монолитстрой" является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, пр. Салавата Юлаева, что подтверждается свидетельством от 31.08.2012.

Земельный участок под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010131:132, общей площадью 12 043 кв. м, принадлежит истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2010 N 207-10, договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 08.08.2012.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 02.12.2009, что следует из кадастрового паспорта от 03.02.2010 N 02/10/1-64469.

По результатам оценочных работ в рамках проведения в 2011 году очередного тура работ по актуализации государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов г. Уфа, г. Стерлитамак, г. Салават, кадастровая стоимость земельного участка определена 179 508 140 руб. 80 коп.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфы, Стерлитамак, Салават Республики Башкортостан" утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2011.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16.04.2013 N 7270, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг", рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2011 с учетом округления составляет 18 047 270 руб.

Из представленного истцом положительного экспертного заключения от 17.04.2013 N Э-287/04/13, выполненного НП саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков", следует, что отчет об оценке от 16.04.2013 N 7270 соответствует требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков НП "Деловой союз оценщиков".

Общество УКС "Монолистрой", ссылаясь на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона о государственном кадастре недвижимости сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Закона о государственном кадастре недвижимости предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

На основании ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в государственный кадастр недвижимости установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. С этого момента рыночная стоимость получает статус кадастровой и должна применяться в новом, измененном виде. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010131:132 и несоответствии его кадастровой стоимости рыночной истцом представлены отчет об оценке от 16.04.2013 N 7270, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Центр-Консалтинг" и положительное экспертное заключение НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 17.04.2013.2013 N 287/04/13.

Принимая во внимание указанный отчет оценщика и положительное экспертное заключение, судами установлено, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает их рыночную стоимость.

Доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете об оценке величине рыночной стоимости земельного участка, а также о том, что в представленном истцом отчете от 16.04.2013 N 7270 рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011 определена неверно, либо о том, что заказчик оценки имел целью установить рыночную стоимость земельных участков на иную дату, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Ходатайств о назначении экспертиз не заявлялось.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости 18 047 270 руб. по состоянию на 01.01.2011.

Довод заявителя жалобы о том, что отчет об оценке не является надлежащим доказательством, поскольку оценщиком неверно выбраны аналоги земельных участков при проведении оценки методом сравнения продаж являлся предметом рассмотрения апелляционного суда, и ему дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь положениями ст. 12, 17.1, 24.16, 24.19 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, приняв во внимание положительное экспертное заключение, с учетом отсутствия доказательств недостоверности отчета об оценке установили, что данный отчет является надлежащим доказательством.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод об отсутствии у истца прав на спорный земельный участок в силу ничтожности договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N 207-10 от 15.03.2010.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", с момента регистрации перехода права собственности на здания ответчик признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Таким образом, в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а покупатель (новый собственник) принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, при этом договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости (ответчиком).

Материалами дела подтверждается, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, пр. Салавата Юлаева, что подтверждается свидетельством от 31.08.2012, спорный земельный участок под объектом истца принадлежит ему на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 207-10 от 15.03.2010.

Признание договора от 08.08.2012 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка N 207-10 от 15.03.2010 ничтожным не свидетельствует об отсутствии у истца прав на указанный земельный участок в силу закона, а также заинтересованности в рассмотрении настоящего спора об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Довод администрации о том, что общество УКС "Монолистрой" не вправе оспаривать кадастровую стоимость в размере рыночной на земельный участок общей площадью 12 043 кв. м, при условии, что площадь здания 3682 кв. м, судом кассационной инстанции отклоняется, как основанный на неправильном толковании норм материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2013 по делу

N А07-7373/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Н.Г. Беляева Т.В. Сулейменова