Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 августа 2015 г. N Ф09-4831/15 по делу N А07-22527/2014

Екатеринбург

25 августа 2015 г.

Дело N А07-22527/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (далее - общество "Строительная компания", заявитель) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу N А07-22527/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Строительная компания" - Михайлов О.В. (доверенность от 01.06.2015 N 8).

Общество "Строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению по земельным ресурсам администрации городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Управление) о признании незаконным решения управления об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:296 для строительства объекта "Лечебно-профилактический центр с пансионатом для проживания пациентов по ул. Набережной р. Уфы в Октябрьском районе г. Уфы", изложенного в письме от 25.07.2014 N 29785, и обязании администрации городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан (далее - Администрация) заключить договор аренды на новый срок 3 года.

Решением суда от 30.12.2014 (судья Кручинина Н.Е.) заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Администрации в лице Управления в заключении с обществом "Строительная компания" на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:296 для строительства объекта "Лечебно-профилактический центр с пансионатом для проживания пациентов по ул. Набережная реки Уфы в Октябрьском районе городского округа г. Уфа" и обязал Администрацию в лице Управления в срок, не превышающий четырнадцати дней со дня вступления в законную силу данного решения, направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:296.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований общества "Строительная компания" отказано.

В кассационной жалобе общество "Строительная компания" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, решение суда первой инстанции - оставить в силе. Заявитель кассационной жалобы полагает, что судом апелляционной инстанции не применена правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Кроме того, заявитель не согласен со ссылкой суда апелляционной инстанции на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором, по его мнению, содержатся разъяснения, предусматривающие преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Общество "Строительная компания" также считает неверным вывод суда апелляционной инстанции об избрании им ненадлежащего способа защиты - предъявление требования о понуждении к заключению договора аренды по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в порядке искового производства. Также общество "Строительная компания" указывает, что суд апелляционной инстанции необоснованно не применил нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, на основании постановления главы Администрации от 07.09.2011 N 5040 проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения по ул. Набережной реки Уфы в Октябрьском районе городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан площадью 1067 кв. м с кадастровым номером 02:55:020535:296.

Согласно протоколу от 08.12.2011 N 3 об итогах аукциона по продаже права на заключение указанного договора аренды земельного участка победителем торгов было признано общество "Строительная компания".

Управлением (арендодатель) и обществом "Строительная компания" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 27.12.2011 N 35/т-11, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020535:296 общей площадью 1067 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан, ул. Набережная р. Уфы, для строительства объекта бытового обслуживания населения - магазина кулинарии, магазина розничной торговли, лечебно-профилактического учреждения, спортивно-оздоровительного учреждения.

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 69 363,81 руб. (п. 4.1 договора).

В п. 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатор при намерении продлить договор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Пунктом 5.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора.

Договор аренды земельного участка от 27.12.2011 N 35/т-11 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

По акту приема-передачи от 27.12.2011 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020535:296 общей площадью 1067 кв. м передан арендатору.

Срок аренды установлен с 27.12.2011 по 27.12.2013 (п. 3.1 договора).

Письмом от 15.08.2013 исх. N 1-98 общество "Строительная компания" обратилось к Администрации с просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка от 27.12.2011 N 35/т-11 на три года.

Общество "Строительная компания" 29.11.2013 повторно обратилось с письмом исх. N 1-142 к Администрации с аналогичной просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка сроком на три года.

В письме от 25.07.2014 исх. N 29785 Администрация отказала обществу "Строительная компания" в продлении срока действия договора аренды, мотивировав его тем, что арендатор в нарушение условий договора не направил за три месяца соответствующее уведомление, не представил документов, подтверждающих освоение земельного участка, указав также, что преимущественное право на заключение нового договора аренды может быть реализовано только в случае передачи участка третьему лицу.

Полагая, что отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным, общество "Строительная компания" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование своих требований общество "Строительная компания" указало на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и необходимость завершения строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для продления договора аренды для целей завершения строительства, поскольку обществом "Строительная компания" начато освоение земельного участка в соответствии с целями его использования; строительство объекта не было завершено по причинам, не зависящим от истца.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанций правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 данной статьи, если иной порядок не установлен названным Кодексом, то есть в порядке проведения торгов.

Пунктом 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, договор аренды от 27.12.2011 N 35/т-11 земельного участка заключен с заявителем по итогам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, то есть спорный договор заключен после вступления в силу п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильным выводам о том, что договор аренды земельного участка от 27.12.2011 N 35/т-11 был оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, и последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

В связи с этим судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод общества "Строительная компания" о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку с учетом п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", за таким арендатором в случае выигрыша торгов иным лицом в любом случае сохраняется право перевести на себя права и обязанности арендатора по договору.

Кроме того, по смыслу нормы ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.

Указанный вывод следует также из п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В связи с этим возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на неприменение судом апелляционной инстанции правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению, о том, что не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отклоняется судом кассационной инстанции, так как судом апелляционной инстанции установлено, что строительство на спорном земельном участке не ведется.

Мнение заявителя о необоснованном указании судом апелляционной инстанции на ненадлежащий способ защиты со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, также не принимается во внимание, так как основано на неправильном толковании этого постановления.

Кроме того, судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что на момент рассмотрения апелляционным судом исковых требований, вступила в силу новая редакция п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. В то же время суд не установил оснований для предоставления земельного участка в указанном порядке.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит, кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, выводы суда сделаны на основании полного и всестороннего исследования и оценки всех представленных доказательств, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 по делу N А07-22527/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Н.Г. Беляева В.А. Купреенков