Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2015 г. N 18АП-1715/15

г. Челябинск

03 апреля 2015 г.

Дело N А07-22527/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-22527/2014 (судья Кручинина Н.Е.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" - Михайлов О.В. (доверенность от 30.10.2014).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (далее - общество "Строительная компания", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании незаконным решения Управления об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 02:55:020535:296 для строительства объекта "Лечебно-профилактический центр с пансионатом для проживания пациентов по ул. Набережной р. Уфы в Октябрьском районе г. Уфы", изложенного в письме N 29785 от 25.07.2014, и обязании Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) заключить договор аренды на новый срок 3 года.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 (резолютивная часть от 25.12.2014) требования общества "Строительная компания" удовлетворены.

Суд признал незаконным вышеуказанный отказ Администрации в лице Управления в заключении с обществом "Строительная компания" на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:296 для строительства объекта "Лечебно-профилактический центр с пансионатом для проживания пациентов по ул. Набережная реки Уфы в Октябрьском районе городского округа г. Уфа" и обязал Администрацию в лице Управления в срок, не превышающий четырнадцати дней со дня вступления в законную силу настоящего решения, направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:296.

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы, ссылаясь на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированную в постановлении N 17540/11 от 05.06.2012, а также на материалы судебной практики, полагает, что обществом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку реализация арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должна осуществляться в порядке перевода прав и обязанностей по договору, заключенному с третьим лицом, и такой спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

Определением суда от 04.03.2015 судебное разбирательство отложено на 01.04.2015 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.

К дате судебного заседания 01.04.2015 истец дополнительно представил письменные пояснения, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы Администрации от 07.09.2011 N 5040 проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения по ул. Набережной реки Уфы в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан площадью 1067 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020535:296 (т. 1 л.д. 100-101).

Согласно протоколу N 3 от 08.12.2011 об итогах аукциона по продаже права на заключение указанного договора аренды земельного участка победителем торгов было признано общество "Строительная компания" (т. 1 л.д. 106).

Между Управлением (арендодатель) и обществом "Строительная компания" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 35/т-11 от 27.12.2011, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020535:296, общей площадью 1067 кв.м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Набережной р. Уфы, для строительства объекта бытового обслуживания населения, магазина-кулинарии, магазина розничной торговли, лечебно-профилактического учреждения, спортивно-оздоровительного учреждения (т. 1 л.д. 22-25).

Срок аренды установлен с 27.12.2011 по 27.12.2013 (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 69 363,81 руб. (п. 4.1 договора).

В пунктах 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатор при намерении продлить договор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Пунктом 5.3.2 договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях.

Договор аренды земельного участка N 35/т-11 от 27.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 25, 75 оборот).

По акту приема-передачи от 27.12.2011 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020535:296 общей площадью 1067 кв.м передан арендатору (т. 1 л.д. 30).

Письмом исх. N 1-98 от 15.08.2013 общество "Строительная компания" обратилось в Администрацию с просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка N 35/т-11 от 27.12.2011 сроком на три года (т. 1 л.д. 19).

Письмом исх. N 1-142 от 29.11.2013 общество "Строительная компания" повторно обратилось в Администрацию с аналогичной просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка N 35/т-11 от 27.12.2011 сроком на три года (т. 1 л.д. 85).

На поступившее в Администрацию обращение общества "Строительная компания" от 29.11.2013 Управлением был дан отказ, выраженный в письме исх. N 29785 от 25.07.2014, в продлении срока действия аренды. Отказ мотивирован несвоевременным обращением арендатора, так как в нарушение условий договора арендатор не направил за три месяца соответствующее уведомление, не представил документов, подтверждающих освоение, а также с указанием на то, что преимущественное право на заключение нового договора аренды может быть реализовано только в случае передачи участка третьему лицу (т. 1 л.д. 70-71).

Полагая указанный отказ Управления в продлении срока действия договора аренды незаконным, нарушающим права истца в части завершения строительства административного здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020535:296, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для продления договора аренды для целей завершения строительства, поскольку истцом начато освоение земельного участка в соответствии с целями его использования, окончание строительства объекта не было завершено по причинам, не зависящим от истца.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу нормы п. 6 ст. 30 ЗК РФ (здесь и далее - в ранее действовавшей редакции) в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, то есть в порядке проведения торгов.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации городского округа город Уфа N 5040 от 07.09.2011 (т. 1 л.д. 100) было принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения по ул. Набережной реки Уфы в Октябрьском районе городского округа город Уфа площадью 1067 кв.м. с кадастровым номером 02:55:020535:296.

Условия торгов изложены в приложении N 1 к указанному постановлению (т. 1 л.д. 101).

Указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.02.2011, что следует из кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 26).

На основании протокола N 3 от 08.12.2011 "Об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения по ул. Набережной реки Уфы в Октябрьском районе городского округа город Уфа" между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 35/т-11 от 27.12.2011 (т. 1 л.д. 22) указанного земельного участка.

Общество "Строительная компания" обратилось с заявлением от 15.08.2013 (т. 1 л.д. 19) о продлении срока действия последнего из указанных договоров, ссылаясь на то, что задержка с проектированием объекта недвижимости произошла в связи с определением расположения павильона, фактическое месторасположение которого не соответствует указанному на топосъемке и плане земельного участка, на что Администрация указала на отсутствие оснований для продления договора, поскольку нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. 3 ст. 22 ЗК РФ не предусматривают обязательности заключения арендодателем нового договора, а преимущественное право прежнего арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только при передаче земельного участка в аренду иному лицу.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 35/т-11 заключен 27.12.2011, то есть после вступления в силу нормы п. 6 ст. 30 ЗК РФ. Договор был заключен с истцом по итогам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка N 35/т-11 от 27.12.2011 был оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключение такого договора, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу особого правового режима земельных участков в период строительства при наличии доказательств возведения на земельном участке объектов недвижимости, для строительства которых участок был предоставлен, сделаны без учета указанных норм и разъяснений, в силу чего не могут быть признаны обоснованными.

Следует также отметить, что наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости заключения нового договора в порядке торгов, поскольку с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" за таким арендатором в случае выигрыша торгов иным лицом в любом случае сохраняется право перевести на себя права и обязанности арендатора по договору.

Кроме того, по смыслу нормы ст. 30.1 ЗК РФ, а также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.

Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (п.п. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 ЗК РФ).

Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ранее действовавшей редакции) судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, представитель истца в пояснениях суду указал на отсутствие такой государственной регистрации.

На момент рассмотрения апелляционным судом исковых требований вступила в силу новая редакция нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Однако в материалах дела доказательства возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, не имеется.

Из акта осмотра земельного участка от 18.12.2013 (т. 2 л.д. 64), проведённого органом местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля, следует, что земельный участок не застроен.

Из акта осмотра, составленного тем же органом от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 62) следует, что на земельном участке имеется блочный фундамент, однако представленные в дело доказательства не позволяют определить ни площадь застройки земельного участка, ни иные характеристики указанного сооружения.

Апелляционный суд также не может согласиться с выводами суда первой инстанции о добросовестности истца как застройщика и наличии объективных причин, препятствовавших строительству на земельном участке в период действия договора.

Как усматривается из материалов дела, в период с момента заключения договора истцом были осуществлены мероприятия по изыскательским работам и работам по разработке проектной документации: был оформлен договор подряда N 03-п/2012 от 22.03.2012 на разработку проектной документации; 17.09.2012 утверждено задание на разработку проектной документации; 16.05.2012 оформлен договор на выполнение изыскательских работ (т. 1 л.д. 57-60, л.д. 107-111, т. 2 л.д. 55-61).

Истцом получен градостроительный план земельного участка N RU03308000-12-4691С от 30.07.2012 (т. 1 л.д. 61-69).

В дело представлены результаты изыскательской деятельности закрытого акционерного общества "Стройизыскания" - отчет об инженерно-геодезических изысканиях в трех томах (т. 1 л.д. 115-173, т. 2 л.д. 1-32).

По акту от 02.11.2012 истцу передана техническая документация (т. 2 л.д. 74).

Результаты работ по разработке проектной документации переданы истцу в декабре 2012 года (т. 2 л.д. 76).

Однако в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие освоение истцом земельного участка, в последующий период (более года) вплоть до прекращения срока действия договора.

Доказательств получения разрешения на строительство объекта в дело не представлено, представитель истца пояснил, что за разрешением на строительство общество в уполномоченный орган не обращалось.

Ссылки общества на то, что невозможность окончания строительства в срок обусловлена определением расположения павильона, фактическое месторасположение которого не соответствует указанному на топосъемке и плане земельного участка, отклоняются.

Из письма общества "Строительная компания" исх. N 1-30 от 03.04.2012 в адрес МУП "Центр недвижимости" следует, что на указанном земельном участке, предоставленном обществу для строительства, был расположен павильон (т. 1 л.д. 70).

Указанное обстоятельство подтверждается чертежом из градостроительного плана земельного участка N RU03308000-12-4691С от 30.07.2012 (т. 1 л.д. 62), схематическим чертежом земельного участка в составе акта осмотра участка от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 63).

Между тем истцом не представлено доказательств того, каким образом размещение нестационарного торгового павильона в границах арендуемого земельного участка препятствовало фактически или юридически строительству на земельном участке.

Результаты изыскательских работ (т. 1 л.д. 115-173, т. 2 л.д. 1-32) не позволяют сделать вывод о наличии каких-либо препятствий для осуществления строительства, при том, что наличие нестационарного павильона учтено подрядчиком при выполнении работ, что отражено в карте фактического материала (т. 1 л.д. 149); доказательств наличия таких сведений в проектной документации истцом также не представлено.

Учитывая, что в период, когда общество обращалось в МУП "Центр недвижимости" с заявлением об освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 30), фактически строительство на земельном участке не велось, и в этот период осуществлялась разработка проектной документации, что также не требовало осуществления фактической производственной деятельности на земельном участке, суд не может признать обоснованными утверждения истца о том, что размещение павильона на земельном участке создавало объективные препятствия для строительства объекта.

Доказательств принятия обществом мер по демонтажу павильона в последующий период (после апреля 2012 года) в дело не представлено.

Ссылки заявителя на корректировку границ земельного участка в связи с размещением на нем павильона, доказательствами не подтверждены; доказательств изменения границ и конфигурации земельного участка по сравнению с первоначально отраженными в государственном кадастре недвижимости (т. 1 л.д. 26) с учетом наложения на него границ размещённого торгового павильона (т. 1 л.д. 62, т. 2 л.д. 63) в дело не представлено.

Заявитель обращался в МУП "АКБ" Главархитектуры с просьбой произвести полевую корректировку топографической съемки участка для проектирования объекта нежилого назначения по ул. Набережная реки Уфы в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (письмо N 1-15 от 24.02.2012, т. 1 л.д. 86).

30.05.2012 МУП "АКБ" Главархитектуры утвержден акт выноса границ земельного участка в натуру (т. 1 л.д. 87 оборот, т. 2 л.д. 38).

Однако указанный документ не подтверждает изменения границ земельного участка по сравнению с имеющимися в государственном кадастре недвижимости. Из акта следует, что при проведении работ произведён вынос границ земельного участка в натуру (произведена в натуре геодезическая разбивка поворотных точек границ земельного участка в соответствии с кадастровой выпиской; границы участка в натуре закреплены металлическими штырями), что не может являться доказательством производства кадастровых работ, направленных на изменение границ земельного участка.

Таким образом, из представленных в дело доказательств суд не может сделать вывод о том, что размещение на земельном участке павильона при той совокупности фактических и юридических действий, которые были совершены застройщиком, объективно препятствовали освоению земельного участка и застройщиком были предприняты разумные и необходимые меры для устранения указанного препятствия.

Доказательств возведения на земельном участка объекта незавершенного строительства на земельном участке, как ранее установлено судом, не имеется, и, кроме того, при отсутствии выданного в установленном порядке разрешения на строительство производимые застройщиком работы, отражённые в акте осмотра от 07.03.2014 (т. 2 л.д. 62) не могут быть признаны правомерными.

В силу изложенных обстоятельств апелляционный суд не может прийти к выводу о добросовестности истца как застройщика и наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду чего требования истца не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-22527/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева Л.В. Пивоварова