Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2017 г. N Ф09-6034/13 по делу N А47-6281/2011

Екатеринбург

11 сентября 2017 г.

Дело N А47-6281/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Оренбурга (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2017 по делу N А47-6281/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Юлии Юрьевне (далее - предприниматель Воробьева Ю.Ю., предприниматель) о взыскании 906 391 руб. 80 коп., в том числе 676 151 руб. 25 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 и 230 240 руб. 55 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.04.2010 по 10.11.2013 (с учетом изменения истцом размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда от 11.07.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015, требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.08.2015 указанные судебные акты оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2017 (судья Калашникова А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, ставка 1,5%, установленная п. 6 постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 456-п), применена судами необоснованно. Как полагает кассатор, данный нормативный правовой акт не устанавливает ставок арендной платы, а определяет порядок установления их размера. Кроме того, начиная с 01.01.2010, постановление N 456-п утратило юридическую силу в связи с принятием постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 530-п) и постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 537-п). При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, у суда не имелось оснований для распространения действия отмененного нормативного акта на спорный период. Как указывает податель жалобы, дополнительным соглашением от 28.09.2010 к договору аренды земельного участка N 7/л-113 пр сторонами согласован новый порядок определения размера арендной платы за период с 01.01.2010 - на основании постановлений N 530-п и 537-п в действующей части, в связи с чем применение положений постановления N 456-п является неправомерным. Ссылаясь на статью 6, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 54 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", считает, что, поскольку постановление N 456-п утратило силу с 01.01.2010, а в спорный период действовало постановление N 537-п в неотмененной части, по мнению администрации, к спорным правоотношениям подлежат применению наиболее приближенные к данному случаю ставки арендной платы, установленные указанным постановлением в действующей части за аналогичные земельные участки. К земельному участку, разрешенным использованием которого является размещение административного здания, гаражного бокса, станций технического обслуживания, подлежит применению ставка, установленная для "иных" земельных участков в размере 3%; для земельного участка, разрешенным использованием которого является размещение объектов бытового обслуживания и автосервиса подлежит применению ставка, установленная для земельных участков, предназначенных для размещения шиномонтажных мастерских в размере 9 %. По мнению заявителя, определение для ответчика размера арендной платы, который ниже внесенного другими арендаторами за аналогичный период, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов, является недопустимым. Кроме того, администрацией выражено несогласие с приведенным в обжалуемом решении расчетом задолженности по арендной плате, поскольку судами не учтено, что земельные участки, задолженность по арендной плате за использование которых является предметом спора, стали объектами гражданских оборота только с момента постановки на кадастровый учет. Кассатор не согласен с выводом судов о том, что сумма 35 740 руб. 45 коп. подлежит признанию оплаченной за предыдущие периоды, не включающие периоды, по которым сроки исковой давности истекли. Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", такое отнесение может иметь место лишь при отсутствии указание назначения платежа. Поскольку в платежном поручении имеется ссылка на период, за который произведен платеж, зачет платежа в сумме 35 740 руб. 45 коп. за период, который не является предметом спора, является необоснованным. Заявитель не согласен с выводами судов об отказе в удовлетворении требований о взыскании пени, поскольку в произведенных ответчиком платежах не имеется указания на уплату пени. Кроме того, в представленном ответчиком контррасчете пени последним признана обоснованной сумма пени в размере 23 918 руб. 82 коп., начисленной за период с 11.10.2011 по 30.10.2011, в связи с чем отказ в удовлетворении исковых требований в указанной части является немотивированным.

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Оренбурга от 15.04.2004 N 1805-р утвержден акт выбора земельного участка для строительства автосервиса, автомойки и автостоянки для предпринимателя Воробьевой Ю.Ю.

На основании распоряжения главы города Оренбурга от 07.07.2005 N 4220-р (в редакции постановлений от 27.10.2006 N 3673-п и от 12.08.2009 N 5831-п) администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6988 кв. метров с кадастровым номером 56:44:0257001:0037, местоположение: участок находится примерно в 200 метрах по направлению на юго-запад от ориентира - пятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: город Оренбург, ул. Амурская, 4/1, для строительства автосервиса и автостоянки согласно кадастровому плану земельного участка; категория земель - земли населенных пунктов.

По условиям п. 1.4 договора аренды участок передается в аренду до 27.06.2008.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору порядку расчета арендной платы (приложение N 2).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского совета, администрации, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисляются и производятся арендные платежи на основании договора аренды, уведомления арендодателя начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяются порядок и (или) размер арендной платы.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных нормативно-правовых актов.

В случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в пункте 2.1 договора аренды, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей части за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

В приложении N 2 к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы за период с 25.07.2007 по 31.12.2007.

По истечении срока действия договора аренды предприниматель продолжала пользоваться земельным участком, поэтому, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительными соглашениями от 20.10.2008 и от 28.08.2009 срок действия договора аренды продлен до 01.03.2009, а затем до 31.12.2009. Кроме того, дополнительным соглашением от 28.08.2009 уточнен расчет арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2009 зарегистрировано право собственности предпринимателя на возведенные на указанном земельном участке объекты: автосервис, литера Е, и административно-бытовое здание, литера Е2, расположенные по адресу: город Оренбург, ул. Амурская, 5.

Впоследствии постановлением администрации от 11.08.2010 N 5648-п земельный участок площадью 6988 кв. метров с кадастровым номером 56:44:0257001:0037 разделен на два участка: площадью 701 кв. метр с кадастровым номером 56:44:0257001:43, площадью 6287 кв. метров с кадастровым номером 56:44:0257001:44.

С учетом данного обстоятельства сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.09.2010 к договору аренды, в соответствии с которым предприниматель приняла во временное владение и пользование указанные земельные участки.

Дополнительным соглашением от 28.09.2010 сторонами согласован размер арендной платы на 2010 год исходя из постановления N 530-п и постановления N 537-п.

Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.11.2010 N 1203 земельного участка площадью 6287 кв. метров с кадастровым номером 56:44:0257001:44, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение: город Оренбург, ул. Амурская.

Полагая, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 у ответчика образовалось задолженность по арендной плате в размере 676 151 руб. 25 коп. и 230 240 руб. 55 коп. пени за просрочку платежа за период с 11.04.2010 по 10.11.2013, администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из обстоятельства того, что обязательства сторон возникли из договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, поэтому размер арендной платы по такому договору является регулируемым и определяется в порядке, установленном Правительством Оренбургской области. Суды признали необоснованным расчет истца с применением ставок и методики расчета арендной платы, установленных постановлениями N 530-п и N 537-п ввиду признания их решениями Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 и от 25.12.2014 по делу N А47-4197/2013 недействующими. Осуществив расчет арендной платы на основании ранее действующего нормативного акта - постановления от 25.12.2007 N 456-п в размере нижнего предела ставки арендной платы 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 479 742 руб. 49 коп, суды пришли к выводу о том, что общий размер внесенных ответчиком платежей (293 697 руб. 66 коп., 208 658 руб. 50 коп. имевшейся переплаты на начало периода определения задолженности в сумме и подлежащего отнесению на спорный период перечисленного за 3 квартал 2011 года платежа в сумме 35 740 руб. 45 коп. (за минусом отнесенного на последующий период вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции суммы)), превышает размер подлежащих внесению арендных платежей, в связи с чем задолженность отсутствуют. При отсутствии задолженности за спорный период, правовых оснований для начисления пени судами также не установлено. По заявлению ответчика суд первой инстанции применил срок исковой давности к требованию о взыскании пени за просрочку платежа в период с 11.04.2010 по 10.10.2010, исходя из того, что администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о начислении пени за период с 11.10.2010 по 21.06.2011 (путем увеличения исковых требований) 16.12.2013.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

При анализе характера правоотношений сторон, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр (с учетом дополнительных соглашений), суды правильно квалифицировали их как правоотношения по договору аренды, подлежащие регулированию гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу ч. 4 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно действовавшему до 01.03.2015 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку, как правильно отмечено судами, анализируемый договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой.

Поскольку арендуемые земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за их использование определяется в порядке, установленном Правительством Оренбургской области.

Исходя из расчета администрации, задолженность по арендной плате исчислена ей с применением ставок, установленных постановлениями N 530-п и N 537-п.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 действующее на территории Оренбургской области в спорный период постановление N 530-п признано несоответствующим ст. 19 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582) и не подлежащим применению в части: слов "устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка" абз. 6 п. 6 постановления, предложения "Значения ставок арендной платы рассчитываются по группам земельных участков соответствующих видов разрешенного использования" абз. 8 п. 6 Порядка, а также в части абз. 11 п. 6, п. 7, абз. 2 п. 9 Порядка.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 признано не соответствующим ч. 1 ст. 1, ч. 2 ст. 6, ч. 3 ст. 17, п.п. 1, 2 ст. 19 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса, ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, постановлению N 582 и не подлежащим применению также действующее в спорный период постановление N 537-п в части пункта 2, в части подпунктов 5.1, 5.4, 5.6, 5.9, 5.19, 9.1, 9.15 приложения N 6.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.12.2014 по делу N А47-4197/2013 признаны недействующими и не подлежащими применению п. 5.3 (в редакции от 16.10.2009), п.п. 5.21, 5.22 (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 06.11.2012 N 959-п), п.п. 5, 2, 5.18, 5.19 (в редакции постановления Правительства Оренбургской области от 31.01.2013 N 79-п) Приложения N 6 к постановлению N 537-п.

Согласно абз. 2 ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Поскольку судебными актами по вышеназванным делам установлено, что постановление N 530-п и постановление N 537-п в части установленных данными нормативными актами методики расчета арендной платы и ставок арендной платы нарушают принципы недопустимости необоснованных предпочтений и экономической обоснованности арендной платы, установленные постановлением от 16.07.2009 N 582, поскольку, в частности, устанавливают необоснованную дифференциацию ставок как по видам деятельности арендатора, так и в рамках вида разрешенного использования земельных участков, а также не содержат обоснования дифференциации арендаторов по видам их деятельности и в зависимости от расположения земельных участков одного и того же вида разрешенного использования в населенном пункте, суды обоснованно пришли к выводу о недопустимости применения администрацией для расчета спорной задолженности ставок арендной платы, установленных пунктами 3.3, 5.10, 7.5 приложения N 6 к постановлению N 537-п, как регулирующих правоотношения по использованию земельных участков со сходным разрешенным использованием.

Как разъяснено в п. 9 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абз. 13 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В силу п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

По смыслу названной нормы сравнимые обстоятельства, определяющие аналогичную цену сделки, обусловлены, прежде всего, их экономической общностью, учитывая стоимостной характер гражданских правоотношений (п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами правильно указано, что ставки арендной платы, признанные в судебном порядке экономически необоснованными, не могут определять эквивалентность возмездного предоставления арендатора за пользование публичными землями, что исключает расчет арендной платы за основании ранее согласованных сторонами показателей, предусмотренных постановлениями N 530-п и N 537-п для используемых ответчиков земельных участков.

Суды с учетом указаний Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, данных в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627 по названному делу, обоснованно применили для расчета подлежащей внесению ответчиком арендной платы нормативный акт, которым определялись ставки арендной платы до принятия постановления N 537-п - постановление N 456-п. При этом расчет арендной платы произведен судами применительно к положениям п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из сравнимости обстоятельств.

В соответствии с п. 5 указанного постановления размер арендной платы земельного участка устанавливается по результатам рыночной оценки на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях предоставления земельных участков по итогам проведения торгов (конкурсов, аукционов) независимо от категории и вида разрешенного использования земельных участков; для целей строительства независимо от способа предоставления земельных участков, в том числе для личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома. В остальных случаях размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А=S х Бап х Ка, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; S - площадь земельного участка; Бап - базовая ставка арендной платы за земельные участки в размере кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования в рублях; Ка - коэффициент арендатора, устанавливаемый в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Согласно п. 6 постановления N 456-п размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 5 настоящего порядка, не может быть меньше нижнего предела, установленного настоящим пунктом, за исключением случаев, указанных в п. 9 настоящего порядка, в также в случаях, установленных федеральным законодательством. Для категории земельного участка - земли населенных пунктов, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 1, 3, нижний предел размера арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание категорию и особенности предоставления земельного участка в аренду предпринимателю Воробьевой Ю.Ю., учитывая отсутствие между сторонами спора разногласий по применению сторонами формулы расчета, периодов расчета, обусловленных изменением кадастровой стоимости земельных участков и приобретением в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0257001:44, а также показателей кадастровой стоимости земельных участков, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка подлежит применению для определения размера арендной платы в рассматриваемом случае.

Из материалов дела также усматривается, что за исключением применимой ставки арендной платы, спорным также является вопрос о моменте начисления задолженности за каждый из земельных участков, как самостоятельный объект прав.

Пунктом 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действующей на момент осуществления раздела земельного участка) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Поскольку, как верно отмечено судами, постановка на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0257001:43 и 56:44:0257001:44, образованных за счет раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0257001:37 произведена 29.04.2010, следовательно, после указанной даты исходный земельный участок не может быть признан самостоятельным объектом, в связи с чем размер арендной платы подлежит определению исходя из кадастровой стоимости каждого из образованных земельных участков.

Из материалов дела видно, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0257001:0037 на 01.01.2010 составляла 40386097,80 руб. До 15.08.2010 кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0257001:43 и 56:44:0257001:44 составляла соответственно - 4 051 324,35 руб. и 36 334 771,45 руб.

Поскольку суммарный показатель кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0257001:43 и 56:44:0257001:44 равен показателю кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0257001:0037 (40386097,80 руб.) при применении для расчета арендной платы единой ставки арендной платы 1,5 %, признание судами представленного ответчиком контррасчета обоснованным не повлияло на определение размера задолженности.

Осуществив расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0257001:44 до момента возникновения на него права собственности предпринимателя Воробьевой Ю.Ю. - 12.01.2011, а платы за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0257001:43 до обозначенной истцом даты - 31.03.2011, исходя из показателей кадастровой стоимости начиная с 16.08.2010, соответственно 10 421 582 руб. 68 коп. и 4 051 324 руб. 35 коп., суды пришли к верному выводу об обоснованности общего размера спорной задолженности в сумме 479 742 руб. 42 коп.

На основании представленных в материалы дела платежных поручений, подписанных двусторонних актов сверки расчетов и согласованных пояснений сторон судами установлено, что по состоянию на 01.01.2010 у ответчика имелась переплата по договору в сумме 208658 руб. 50 коп.

В спорный период действия договорных отношений платежными поручениями от 30.09.2011 N 292 и N 293 открытым акционерным обществом "Мобильные ТелеСитемы" было произведено перечисление денежных средств в сумме 293 697 руб. 66 коп. и 70 898 руб. 16 коп. с указанием в назначении платежа на оплату за предпринимателя Воробьеву Ю.Ю. по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113 пр. Факт зачисления указанных денежных средств в погашение обязательств ответчика по вышеназванному договору соответствует положениям ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтвержден сообщением Управления землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации города Оренбурга от 19.01.2017. При перечислении суммы 293 697 руб. 66 коп. платежным поручением от 30.09.2011 N 292 в назначении платежа имеется указание периода - с 01.01.2010 по 31.03.2010; при перечислении суммы 70 898 руб. 16 коп. платежным поручением от 30.09.2011 N 293 имеется указание на назначение платежа за период с 01.07.2011 по 30.09.2011, выходящий за рамки обозначенного в исковых требованиях по настоящему делу.

При анализе возможности отнесения на спорный период последнего из названных платежей, суды, руководствуясь положениями п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", п. 3 ст. 199, п. 3 ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств, установленных определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 16.08.2016 N 33-6272/2016, в соответствии с которым в уплату арендной платы за период с 01.10.2011 по 14.01.2013 зачтена сумма 35 157 руб. 71 коп. из 70 898 руб. 16 коп., уплаченных по платежному поручению N 293 от 30.09.2011, правомерно пришли к обоснованному выводу о том, что сумма 35 740 руб. 45 коп. подлежит отнесению на настоящий спорный период, не включающий периоды, по которым сроки исковой давности истекли. Поскольку, как установлено судами при рассмотрении гражданского дела N 33-6272/2016 размер задолженности ответчика за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 (один квартал) составлял сумму 15 192 руб. 47 коп., оснований для отнесения всего перечисленного платежа в сумме 70 898 руб. 16 коп. на период с 01.07.2011 по 30.09.2011 (предшествующий квартал) не имеется. Более того, администрацией не учтено соотношение размера арендных платежей, подлежащих уплате за спорный по настоящему делу период с 01.01.2010 по 31.03.2011 (479 742 руб. 42 коп.) и произведенных (отнесенных) на указанный период платежей в сумме 208 658 руб. 50 коп. и 293 697 руб. 66 коп. (502 356 руб. 16 коп.), свидетельствующих об достаточности их для погашения задолженности без учета платежного поручения от 30.09.2011 N 293.

Исходя из установленных судом общей юрисдикции обстоятельств и определения размера переплаты предпринимателем Воробьевой Ю.Ю. по договору на 01.10.2011 в сумме 35 157 руб. 71 коп. (35 740 руб. 45 коп. - 70 898 руб. 16 коп.), которая не могла быть определена без учета достаточности произведенных платежей для погашения ранее возникшей задолженности, вывод судов об отнесении суммы 35 740 руб. 45 коп. на предыдущие периоды является правильным и соответствует п. 4 ст. 1, п. 1 ст. 10, п. 3 ст. 319.1 и п. 3 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленный ответчиком расчет переплаты, который произведен с учетом отнесения перечисленной платежным поручением от 30.09.2011 N 293 суммы 70 898 руб. 16 коп. на задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 30.09.11 в сумме 30 384 руб. 94 коп. и задолженность по арендной плате за период с 01.10.10 по 31.03.11, судами проверен и признан верным. Исходя из названного расчета, на спорный по настоящему делу период отнесено 4 992 руб.04 коп.

При таких обстоятельствах, общий размер перечислений ответчика отнесенных на спорный период в сумме 507 348 руб. 20 коп. (208 658 руб. 50 коп., 293 697 руб. 66 коп. и 4 992 руб.04 коп.) на 27 605 руб. 71 коп. превышает размер подлежащей внесению арендной платы.

Пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр, в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в пункте 2.1 договора аренды, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей части за каждый день просрочки.

Представленный ответчиком расчет пени за период с 11.04.2010 по 10.11.2013 в сумме 23 918 руб. 82 коп., учитывая отсутствие возражений истца по указанному расчету, судами проверен и признан арифметически верным.

Поскольку с момента приобретения предпринимателем арендуемых земельных участков в собственность, арендные отношения сторон прекратились, учитывая, что вопрос о взыскании задолженности по арендной плате за иные периоды разрешен в судебном порядке, судами не установлено оснований для отнесения излишне внесенных денежных средств в погашение задолженности по внесению платы за использование земельного участка. Принимая во внимание необходимость соблюдения баланса интересов сторон и принцип добросовестности действий при осуществлении и защите гражданских прав, суды пришли к обоснованному выводу о возможности отнесения полученной администрацией переплаты в размере 27 605 руб. 71 коп. на задолженность ответчика по уплате штрафных санкций, которая не превышает указанную сумму, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных истцом требований в указанной части.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства имеющее существенное значение для дела судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 17.03.2017 и постановление апелляционного суда от 26.05.2017 отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы администрации отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.03.2017 по делу N А47-6281/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации г. Оренбурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

Т.В. Сулейменова С.Э. Рябова