Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2013 г. N 18АП-915/13

г. Челябинск

01 апреля 2013 г.

Дело N А47-6281/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Юлии Юрьевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2012 по делу N А47-6281/2011 (судья Федорова Г.А.).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Юлии Юрьевне (далее - ИП Воробьева Ю.Ю., ответчик) о взыскании 188 606 руб. 99 коп., из которых 158 385 руб. 80 коп. - сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр за период с 01.01.2010 по 31.03.2011, 30 221 руб. 19 коп. - пени за просрочку платежей за период с 11.10.2010 по 06.11.2012 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 145).

Решением суда первой инстанции от 12.12.2012 (резолютивная часть объявлена 12.11.2012) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Воробьева Ю.Ю. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд первой инстанции необоснованно произвел расчет арендной платы за период по 28.04.2010 исходя из площади земельного участка 6988 кв. м и соответствующей кадастровой стоимости, не приняв во внимание согласованное сторонами в дополнительном соглашении от 28.09.2010 условие о распространении условий об оплате на период с 01.01.2010. Также податель жалобы считает, что арендная плата за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 незаконно была рассчитана судом по ставке 2 % от кадастровой стоимости. ИП Воробьева Ю.Ю. указала, что суд не привел обоснования непринятия при расчете арендной платы абзаца 5 пункта 4 порядка, утвержденного постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 530-п).

До начала судебного заседания от Администрации поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает, что договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды. Таким образом, дополнительное соглашение от 28.09.2010 в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является согласованным только с момента постановки новых земельных участков на кадастровый учет, а именно с 29.04.2010. Также отмечает, что судом первой инстанции была верно не применена ставка арендной платы 1,5 %, установленная постановлением N 530-п.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 26.02.2013 судебное разбирательство было отложено на 19.03.2013.

В судебном заседании 19.03.2013 был объявлен перерыв до 26.03.2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание до и после представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения главы города Оренбурга от 15.04.2004 N 1805-р был утвержден акт выбора земельного участка для строительства автосервиса, автомойки и автостоянки для ИП Воробьевой Ю.Ю. (л. д. 17).

Распоряжением главы города Оренбурга от 07.07.2005 N 4220-р (л. д. 19) (в редакции постановлений от 27.10.2006 N 3673-п (л. д. 21) и от 12.08.2009 N 5831-п (л. д. 25)) утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 6988 кв. м для предоставления в аренду ИП Воробьевой Ю.Ю. на срок до 31.12.2009, местоположение участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юго-запад от ориентира - пятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Амурская, 4/1.

25 июля 2007 года между Администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и ИП Воробьевой Ю.Ю. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 7/л-113пр (л. д. 29-30), согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6988 кв. м, с кадастровым номером 56:44:02 57 001:0037, местоположение: участок находится примерно в 200 м по направлению на юго-запад от ориентира - пятиэтажный жилой догм, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Амурская, 4/1, для строительства автосервиса и автостоянки, согласно кадастровому плану земельного участка (приложение 1).

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 1.4 договора земельный участок передается арендатору до 27.06.2008.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору порядку расчета арендной платы (приложение N 2).

При этом размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, Администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, после вступления в силу указанных нормативно-правовых актов.

В случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в пункте 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей части за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

В приложении N 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы за период с 25.07.2007 по 31.12.2007 (л. д. 31).

По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В последующем между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 20.10.2008 (л. д. 32), согласно которому срок действия договора был продлен до 01.03.2009 на основании постановления главы города от 14.10.2008 N 6045-п, а также уточнялись тарифы по арендной плате с 27.06.2008 по 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 28.08.2009 (л. д. 33) стороны изложили пункт 1.4 договора в другой редакции: "Земельный участок, указанный в пункте 1.1 договора, передается до 31.12.2009 года" на основании постановления главы города от 12.08.2009 N 5/831-п "О внесении изменений в распоряжение главы города от 27.07.2005 N 4220-р и постановление главы города от 09.06.2007 N 3759-п". Кроме того, дополнительным соглашением уточнен расчет арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009.

Ответчиком 30.12.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности на возведенные на указанном земельном участке объекты: автосервис литер Е и административно-бытовое здание литер Е2, расположенные по адресу: город Оренбург, улица Амурская, 5 (л. д. 36, 37).

Постановлением Администрации от 11.08.2010 N 5648-п (л. д. 28) были внесены дополнения в постановление главы города Оренбурга от 28.03.2007 N 1924-п, согласно которым земельный участок площадью 6988 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:0037 был разделен на два участка:

- площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Амурская, на земельном участке расположено здание автосервиса N 5, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для объектов бытового обслуживания, для размещения автосервиса;

- площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Амурская, на земельном участке расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс N 5, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для производственных и административных зданий, для размещения административного здания, гаражного бокса.

Сторонами 28.09.2010 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.07.2007 (л. д. 34).

Согласно пункту 1.1 названного дополнительного соглашения ответчик принял во временное владение и пользование:

- земельный участок площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, местоположение: город Оренбург, улица Амурская, на земельном участке расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс N 5;

- земельный участок площадью 701 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0257001:43, местоположение: город Оренбург, улица Амурская, на земельном участке расположено здание автосервиса N 5.

Дополнительным соглашением от 28.09.2010 сторонами согласован размер арендной платы на 2010 год, исходя из постановления N 530-п и постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 537-п).

25 ноября 2010 года между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства Администрации (продавец) и ИП Воробьевой Ю.Ю. (покупатель) был заключен договор N 1203 купли-продажи земельного участка площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Амурская, на земельном участке расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс (л. д. 39).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 пункт 9.15 приложения N 6 постановления N 537-п признан не подлежащим применению (л. д. 123-137).

Как полагает истец, за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в сумме 158 385 руб. 80 коп. При этом указанная задолженность исчислена истцом на основании постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 456-п) и постановления Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п "Об утверждении порядка определения размеров и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области" (далее - постановление N 256-п).

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что применение истцом при расчете арендной платы ставки 2 % от кадастровой стоимости земельных участков с учётом подпункта "в" пункта 7 постановления N 256-п является обоснованным. Также суд счел верным исчисление истцом суммы задолженности за период с 01.01.2010 по 28.04.2010 из площади земельного участка 6988 кв. м и кадастровой стоимости 4892 руб. 21 коп. за 1 кв. м, а с 29.04.2010 с учетом раздела указанного земельного участка на два и изменения кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2012 по делу А47-12251/2011.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу с части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В настоящем случае договор аренды заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в настоящем случае размер арендной платы относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На спорный период сторонами в дополнительном соглашении от 28.09.2010 согласован размер арендной платы на основании постановлений N N 530-п и 537-п.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 данные постановления признаны не подлежащими применению, в том числе в части исчисления арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В связи с указанным истец произвел расчет спорной суммы задолженности на основании постановления N 456-п, действовавшего до принятия постановления N 530-п.

Постановлением N 456-п был утвержден порядок определения размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области.

При этом в связи с признанием решением Оренбургского городского Совета от 24.02.2010 N 1046 утратившим силу с 01.10.2010 решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2008 N 244, утвердившего Методику расчета арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "город Оренбург", государственная собственность на которые не разграничена, по договорам, заключаемым с 17.01.2008, а также признанием решением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.05.2010 по делу N А47-10147/2009 недействующим и не подлежащим применению с момента его принятия постановления Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231, утвердившего Методику расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "город Оренбург", истец на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона) применил при расчете арендной платы показатель 2 % кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с подпунктом "в" пункта 7 постановления N 256-п как для земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, на которых расположены здания, строения, сооружения.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, указанное соответствует принципу равенства для пользователей землями, находящимися в публичной собственности, расположенными в одном населенном пункте, имеющими одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленными лицам, занимающимся одним видом деятельности.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о необходимости применения при расчете арендной платы абзаца 5 пункта 4 постановления N 530-п, так как спорная ситуация не относится к случаям, указанным в названном пункте. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в спорный период объекты, для возведения которых земельный участок предоставлялся ответчику, уже были введены в эксплуатацию. Также абзац 5 пункта 4 постановления N 530-п, на который ссылает ответчик, устанавливает лишь минимальный предел размера годовой арендной платы, но не конкретные ее размеры.

Также арбитражный суд первой инстанции правомерно за период с 01.01.2010 по 28.04.2010 исчислил размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0257001:37, площадью 6988 кв. м.

Так, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0257001:37 площадью 6988 кв. м разделен на два участка: площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43 и площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44 только 29.04.2010 (дата внесения соответствующих записей в государственный кадастр недвижимости).

Указание в расчете арендной платы к дополнительному соглашению от 28.09.2010 (л. д. 35) на применение его с 01.01.2010 не свидетельствует о необходимости исчисления арендной платы отдельно по вновь образованным земельным участкам с 01.01.2010, так как данные участки на 01.01.2010 не существовали как объекты гражданских правоотношений.

Соответственно, норма пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, в настоящем случае неприменима.

На основании изложенного заявленная истцом сумма арендной платы - 158 385 руб. 80 коп., начисленная за период с 01.01.2010 по 31.03.2011, подлежит взысканию с ответчика.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей также признаются обоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Требование о взыскании пеней заявлено истцом на основании пункта 5.1 договора аренды, в соответствии с которым, в случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в пункте 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей части за каждый день просрочки.

Пеня за период с 11.10.2010 по 06.11.2012, по расчету истца, составила 30 221 руб. 19 коп.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей в указанном выше размере установлен, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика неустойки в названной сумме за просрочку платежей суд первой инстанции также правомерно удовлетворил.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2012 по делу N А47-6281/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Юлии Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова