Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 декабря 2018 г. N Ф09-3031/18 по делу N А60-53689/2016

Екатеринбург

11 декабря 2018 г.

Дело N А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кангина А.В.,

судей Артемьевой Н.А., Краснобаевой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России", банк) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2018 по делу N А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Романенко Сергея Ивановича - Думанская Е.И. (доверенность от 15.12.2017);

общества "Сбербанк России" - Туманов А.А. (доверенность от 25.10.2018 N 3-ДГ/134).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании общества с ограниченной ответственностью "Золотая Горка" (далее - общество "Золотая горка", должник) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 14.01.2017 производство по заявлению Ленченкова А.В. о признании общества "Золотая Горка" несостоятельным (банкротом) прекращено, рассмотрение вопроса о признании должника несостоятельным (банкротом) оставлено без рассмотрения.

В Арбитражный суд Свердловской области поступило 22.12.2016 заявление Партина Андрея Леонидовича о признании общества "Золотая Горка" несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 16.03.2017 в рамках заявления Партина А.Л. о признании общества "Золотая Горка" несостоятельным (банкротом) утверждено мировое соглашение, заявление оставлено без рассмотрения.

Определением арбитражного суда от 27.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением арбитражного суда от 04.12.2017 общество "Золотая горка" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), общество "Золотая горка" признано застройщиком.

Романенко Сергей Иванович обратился 22.11.2017 в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, а также о признании отсутствующим в отношении него обременения в виде ипотеки.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2018 (судья Берсенева Е.И.) за Романенко С.И. признано право собственности на объект недвижимости; жилой дом (коттедж), общей площадью 175,2 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, д. 5 и земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:645 площадью 975 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный. Обременение в виде ипотеки в отношении указанных жилого дома (коттеджа) и земельного участка признано отсутствующим.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Мартемьянов В.И., Нилогова Т.С., Плахова Т.Ю.) определение суда первой инстанции от 26.02.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Уральского округа, общество "Сбербанк России" просит определение суда первой инстанции от 26.02.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.08.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно признали Романенко С.И. участником строительства, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) строительство индивидуальных жилых домов не является предметом регулирования данного Закона, положения статьи 201.1 и 201.8 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится. Заявитель жалобы также ссылается на то, что, поскольку сведения об обременении земельного участка ипотекой в пользу банка содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а, кроме того, были включены в текст договора купли-продажи от 20.05.2015, Романенко С.И., не проявив должной степени осмотрительности при вступлении в спорные правоотношения, не является добросовестным приобретателем, кроме того, должник стоимость спорных объектов в полном объёме банку не погасил, соответственно основания для прекращения залога, предусмотренные кредитным договором, не возникли, а довод апелляционного суда о том, что гражданин, будучи экономически слабой стороной спорных отношений, не может нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате неправомерных действий должника-застройщика (профессионал в сфере строительства) при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, не может быть принят во внимание, поскольку само по себе приобретение объекта, находящегося в ипотеке, лицом, с одной стороны, не являющимся добросовестным приобретателем, но с другой - являющимся экономически слабой стороной, не является обстоятельством, влекущим прекращение ипотеки, извещение банка о состоявшейся сделке не имеет правового значения, поскольку покупатель жилой недвижимости, обремененной залогом, принимает на себя риск ненаправления продавцом денежных средств в погашение залоговой стоимости, поскольку именно продавец является его контрагентом по сделке.

В отзыве на кассационную жалобу Романенко С.И. просит определение суда первой инстанции от 26.02.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.08.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, между Романенко С.И. и обществом "Золотая горка" 20.05.2015 заключен договор N 2И/5 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка в редакции дополнительных соглашений от 11.09.2015, от 06.06.2016, от 13.04.2017. Согласно пункту 1.1 договора продавец (должник) обязан передать в собственность покупателя (Романенко С.И.) жилой дом (коттедж), общей площадью 193,84 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, д. 5 и земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:106, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с пунктом 2.4. договора покупатель оплачивает продавцу стоимость жилого дома и земельного участка в размере, указанном в пункте 2.1. указанного договора, поэтапно, в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в Приложении N 3 к договору.

В дальнейшем стороны пришли к соглашению об увеличении площади земельного участка, заключив дополнительное соглашение от 16.06.2016, участки перераспределены и образован земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:645 площадью 975 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов.

Данный участок существует как самостоятельный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.11.2017. Согласно выписке дата присвоения кадастрового номера - 07.07.2016.

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU663060002005010.000000021 от 29.06.2015.

Жилой дом (коттедж), общей площадью 175,2 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, д. 5 и земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:645 площадью 975 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный переданы Романенко С.И. 13.04.2017, что подтверждается актом приема-передачи.

Заявителем оплачен договор в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями. Также в материалы дела представлены первичные документы (справки 2-НДФЛ, договоры купли-продажи иной недвижимости), из которых можно сделать вывод, что необходимое количество денежных средств в семье Романенко С.И. для внесения платы по договору купли-продажи имелось.

Жилым домом и земельным участком Романенко С.И. владел и пользовался как своим собственным, им установлены на указанном участке ворота и калитка (договор подряда N 03/17 от 17.07.2017), произведен монтаж охранной сигнализации (договор на оказание услуг по монтажу охранной сигнализации от 18.04.2017), произведен монтаж окон (договор подряда N 100233-06422 от 28.08.2017, договор подряда N 100233-06412 от 28.08.2017, договор подряда N 100233-06414 от 10.08.2017), произведен монтаж дверей (договор подряда N 100233-06413 от 10.08.2017). Заявителем закуплены кровельные и фасадные материалы и комплектующие для постройки беседки и гаража (договор N 1414 от 25.07.2017), а также заключен договор оказания услуг по сбору и транспортированию отходов от 03.10.2017. Произведено благоустройство земельного участка: построена терраса, беседка, гараж, посажены деревья и кустарники.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, на наличие предусмотренных законом оснований для признания за ним права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, Романенко С.И. обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Признавая за Романенко С.И. право собственности на спорные объекты, а обременение в виде ипотеки отсутствующим, суды исходили из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, право залога, возникшее на основании данного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании указанного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведёнными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре лиц, оценив представленные ими документы, установив, что Романенко С.И. оплата по договору осуществлена в полном объёме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию, передан Романенко С.И. до возбуждения настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Золотая горка", которая им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Романенко С.И. требования о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведён вышеназванный жилой дом.

Доводы о том, что Романенко С.И. не является участником строительства и добросовестным приобретателем имущества, изложенные банком, в кассационной жалобе приводились им в качестве возражений на заявление Романенко С.И. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены судами и отклонены с учетом следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено апелляционным судом, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка "Золотая горка" с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка "Золотая горка".

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуры строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово - экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика - общества "Золотая горка" к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.

Согласно пояснениям участников процесса, данным в судебном заседании суду округа и согласующимся со сведениями, содержащимися в карточке дела в Картотеке арбитражных дел, в поселке "Золотая горка" запланировано строительство коттеджей несколькими очередями, на часть из них заключены договоры купли-продажи будущей вещи, из числа последних девять передано покупателям, за восемью из которых уже признано право собственности, еще одно требование находится на рассмотрении суда.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно указал, что к правоотношениям между должником и Романенко С.И. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

Принимая во внимание изложенное, суды обеих инстанций правильно не приняли во внимание возражения банка о том, что ипотека не прекращена, с учётом частей 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве, устанавливающих дополнительные основания прекращения залога, а также того обстоятельства, что в данном случае спорный договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2011 N 80306 подписан между банком и должником, Романенко С.И. участником договора не являлся, таким образом, условия данного договора на него не распространяются.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными денежными средствами.

Как верно отметил апелляционный суд, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, а также обязательства по обеспечению снятия обременения с приобретаемого объекта недвижимости в течение 35 дней с момента получения от покупателя спорной оплаты, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 N 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы банка о недобросовестности приобретения имущества Романенко С.И. ввиду осведомленности последнего о наличии ипотеки в пользу банка и внесения оплаты наличными денежными средствами.

Учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2018 по делу N А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Кангин

Судьи

Н.А. Артемьева И.А. Краснобаева