Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 декабря 2018 г. N Ф09-3031/18 по делу N А60-53689/2016

Екатеринбург

12 декабря 2018 г.

Дело N А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Артемьевой Н.А., Сушковой С.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России", банк) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу N А60-53689/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Сбербанк России" - Иванова С.Н. (доверенность от 25.10.2018);

Зямилова Рафиса Васильевича - Зямилов Р.В. (доверенность от 11.12.2018);

Бересневой Веры Афанасьевны - Реутова Ю.В. (доверенность от 20.03.2018), Казанцева К.Н. (доверенность от 18.05.2018).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Золотая Горка" (далее - общество "Золотая горка", должник).

Определением суда от 27.04.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением суда от 04.12.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), общество "Золотая горка" признано застройщиком.

Береснева Вера Афанасьевна 11.10.2017 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании права собственности на земельный участок площадью 869 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов; адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, к.н.: 66:62:0504001:98 и жилой дом проектной общестроительной площадью 174,65 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-ая Ивановская, д. 10 на основании предварительного договора купли-продажи недвижимой вещи от 30.08.2016, а также о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на земельный участок площадью 869 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, к.н.: 66:62:0504001:98 и жилой дом проектной общестроительной площадью 174,65 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-ая Ивановская, д. 10.

Определением суда от 29.04.2018 (судья Берсенева Е.И.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 (судьи Мартемьянов В.И., Мармазова С.И., Плахова Т.Ю.) определение суда от 29.04.2018 отменено; заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество "Сбербанк России" просит обжалуемый судебный акт отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Бересневой В.А. требований. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно признали Бересневу В.А. участником строительства, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) строительство индивидуальных жилых домов не является предметом регулирования данного Закона, положения статьи 201.1 и 201.8 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не относится. Заявитель жалобы также ссылается на то, что, поскольку сведения об обременении земельного участка ипотекой в пользу банка содержались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), а, кроме того, были включены в текст договора купли-продажи от 27.10.2017, Береснева В.А., не проявив должной степени осмотрительности при вступлении в спорные правоотношения, не является добросовестным приобретателем, кроме того, должник стоимость спорных объектов в полном объёме банку не погасил, соответственно основания для прекращения залога, предусмотренные кредитным договором, не возникли, а довод апелляционного суда о том, что гражданин, будучи экономически слабой стороной спорных отношений, не может нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате неправомерных действий должника-застройщика (профессионал в сфере строительства) при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, не может быть принят во внимание, поскольку само по себе приобретение объекта, находящегося в ипотеке, лицом, с одной стороны, не являющимся добросовестным приобретателем, но с другой - являющимся экономически слабой стороной, не является обстоятельством, влекущим прекращение ипотеки, извещение банка о состоявшейся сделке не имеет правового значения, поскольку покупатель жилой недвижимости, обремененной залогом, принимает на себя риск ненаправления продавцом денежных средств в погашение залоговой стоимости, поскольку именно продавец является его контрагентом по сделке. Кроме того, заявитель обращает внимание на то, что акт приема-передачи спорного объекта подписан уже после возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, что само по себе исключает возможность признания права собственности, Береснева В.А. вправе обратиться с заявлением о включении его денежных требований в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов.

В отзыве на кассационную жалобу Береснева В.А. просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела, 27.10.2015 между Бересневой В.А. и обществом "Золотая Горка" заключен договор N 4И/6 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка.

Во исполнение указанного выше договора Берсенева В.А. оплатила 4 700 000 руб., что подтверждается ПКО N 39 от 27.10.2015 на сумму 1 700 000 руб., ПКО N 24 от 17.05.2016 на сумму 3 000 000 руб., 30.08.2016 договор N 4И/6 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка был расторгнут по соглашению сторон.

Между обществом "Золотая горка" (продавец) и Бересневой В.А. (покупатель) 30.08.2016 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка (далее -предварительный договор купли-продажи).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора купли-продажи, продавец и покупатель договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка (далее - основной договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность: земельный участок площадью 869 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов. Адрес: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, к.н.: 66:62:0504001:98 (далее земельный участок). Жилой дом проектной общестроительной площадью 174,65 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Свердловская область, ГО Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-ая Ивановская, д. 10 (далее - Жилой дом).

Стоимость жилого дома, в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи, составляет 8 800 000 руб. Стоимость Земельного участка составляет 357 000 руб., которая включена в стоимость жилого дома.

Общество "Золотая горка" и Береснева В.А. 30.08.2016 произвели зачет встречных однородных требований на сумму 4 700 000 руб. (задолженность по договору N 4И купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка).

В соответствии с пунктом 6.1 предварительного договора купли-продажи, в целях упрощения расчетов по основному договору, уплаченная в соответствии с названным договором сумма после заключения основного договора не возвращается, а зачитывается продавцом в счет оплаты покупателя по основному договору.

Согласно пункт 2.7 предварительного договора купли-продажи, срок заключения основного договора - третий квартал 2017 года (июль-сентябрь 2017 года).

В соответствии с графиком платежей по оплате жилого дома (Приложение N 3 к предварительному договору купли-продажи), стоимость жилого дома и земельного участка оплачивается покупателем до заключения основного договора купли продажи (до 01.06.2017).

Продавец и покупатель 13.10.2016 заключили дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка от 30.08.2016 (далее - дополнительное соглашение N 1 к договору).

Согласно пункту 2 дополнительно соглашения N 1 к договору, в связи с дополнительным локально сметным расчетом, стоимость по предварительному договору увеличилась на 61 370 руб. Таким образом, стоимость договора с учетом дополнительного соглашения N 1 к договору составляет 8 861 370 руб. (8 800 000+ 61 370 = 8 861 370).

Продавец и покупатель 22.12.2016 заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка от 30.08.2016 (дополнительное соглашение N 2 к договору).

Согласно пункта 1 дополнительного соглашения N 2 к договору продавец предоставляет покупателю скидку на объект в размере 160 000 руб., при условии оплаты покупателем денежных средств в размере 1 600 000 руб. в срок до 24.12.2016 и 400 000 руб. в срок до 28.12.2016 в соответствии с графиком платежей, указанным в пункте 2 названного соглашения. Окончательная цена по договору с учетом скидки будет составлять 8 701 370 рублей. В связи с тем, что покупатель исполнил условия Дополнительного соглашения N 2 к договору, то продавец предоставил скидку на сумму 160 000 рублей.

Между покупателем и продавцом 16.08.2017 было заключено дополнительное соглашение N 3 к предварительному договору купли-продажи недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка от 30.08.2016 (дополнительное соглашение N 3 к договору).

В соответствии с дополнительным соглашением N 3 к договору, стороны пришли к соглашению, что цена по предварительному договору уменьшается в связи с уменьшением части работ, указанных в локальном сметном расчете: согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору на 33 775 руб. 96 коп.; согласно пункту 2 дополнительного соглашения к договору на 357 893 руб.; согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору на 254 080 руб.

Общая сумма, на которую была уменьшена стоимость предмета предварительного договора купли-продажи в соответствии с дополнительными соглашениями к договору составляет 645 748 руб. 96 коп. (33 775 руб. 96 коп. + 357 893 руб. + 254 080 руб. = 645 748 руб. 96 коп.). Таким образом, цена предварительного договора купли-продажи с учетом дополнительного соглашения к договору составила 8 055 621 руб. 04 коп. (8 701 370 руб. - 645 748 руб. 96 коп. = 8 055 621 руб. 04 коп.).

Истец свою обязанность по оплате исполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела.

Общество "Золотая горка" 16.08.2017 оформило с Бересневой В.А. акт приема-передачи жилого дома и земельного участка.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, на наличие предусмотренных законом оснований для признания за ней права собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок, Берсенева В.А. обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Приняв во внимание, что спорный объект передан 16.08.2017 в указанную дату в отношении должника введена процедура наблюдения (определение от 20.07.2017), доводы, что спорный объект передан в иную дату материалами дела не подтверждены, напротив, из представленных документов, следует, что расходы заявителем на спорный объект (покупка строительных материалов и иные) производились после даты передачи, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения заявления Бересневой В.А.

Признавая за Бересневой В.А. право собственности на спорные объекты, а обременение в виде ипотеки в пользу банка отсутствующим, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, право залога, возникшее на основании данного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании указанного Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведёнными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре лиц, оценив представленные ими документы, установив, что Бересневой В.А. оплата по договору осуществлена в полном объёме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию, фактически передан Бересневой В.А. до возбуждения настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Золотая горка", которая им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, передаточный акт приложен, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Бересневой В.А. требования о признании за ней права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведён вышеназванный жилой дом.

Вывод суда первой инстанции о том, что жилой дом передан Бересневой В.А. после введения наблюдения не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку данное событие произошло до указанной даты, что подтверждается копией акта осмотра жилого дома и земельного участка от 10.04.2017 и копией акта приема-передачи ключей от 10.04.2017, а также пояснениями бывшего руководителя должника Осинцева С.Е.

Кроме того, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела о банкротстве, в том числе изложенные выше, Береснева В.А. не может быть поставлена в худшее положение по сравнению с иными лицами, состоящими с должником в сходными с рассматриваемыми правоотношениях.

Доводы о том, что Бересневой В.А. не является участником строительства и добросовестным приобретателем имущества, изложенные банком, в кассационной жалобе приводились им в качестве возражений на заявление Бересневой В.А. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены судами и отклонены с учетом следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено апелляционным судом, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка "Золотая горка" с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка "Золотая горка".

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуры строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово - экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика - общества "Золотая горка" к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.

Согласно пояснениям участников процесса, данным в судебном заседании суду округа и согласующимся со сведениями, содержащимися в карточке дела в Картотеке арбитражных дел, в поселке "Золотая горка" запланировано строительство коттеджей несколькими очередями, на часть из них заключены договоры купли-продажи будущей вещи, из числа последних девять передано покупателям, за восемью из которых уже признано право собственности, еще одно требование находится на рассмотрении суда.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно указал, что к правоотношениям между должником и Бересневой В.А. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными денежными средствами.

Как верно отметил апелляционный суд, то обстоятельство, что должник не исполнил обязательства по направлению полученных от покупателя в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в погашение своих обязательств перед банком по кредитному договору, а также по обеспечению снятия обременения с объекта недвижимости, не является достаточным аргументом против требований Бересневой В.А., поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 N 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы банка о недобросовестности приобретения имущества Бересневой В.А. ввиду осведомленности последнего о наличии ипотеки в пользу банка и внесения оплаты наличными денежными средствами.

Учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 по делу N А60-53689/2016 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

Н.А. Артемьева С.А. Сушкова