Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2019 г. N Ф09-3031/18 по делу N А60-53689/2016

Екатеринбург

20 марта 2019 г.

Дело N А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Новиковой О. Н.,

судей Шершон Н. В., Кудиновой Ю. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России, Банк) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2018 по делу N А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по тому же делу по заявлению Ширшикова Александра Юрьевича о признании за ним права собственности, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Золотая горка" (ИНН 6671322920, ОГРН 1106671011006, далее - общество "Золотая горка", должник).

В судебном заседании принял участие представитель Ширшикова А.Ю. - Окулова Ю.А. (доверенность от 06.02.2018 серии 66 АА номер 4747397).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято к производству заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании общества "Золотая горка" несостоятельным (банкротом), возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда от 27.04.2017 в отношении общества "Золотая горка" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением суда от 04.12.2017 общество "Золотая горка" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), общество "Золотая горка" признано застройщиком.

Ширшиков А.Ю. 08.02.2018 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании за ним права собственности на жилой дом и земельный участок, а также о признании отсутствующим в отношении них обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Осинцев Сергей Ефимович.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2018 (судья Берсенева Е.И.), оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 (судьи Зарифуллина Л.М., Нилогова Т.С., Мармазова С.И.), заявление Ширшикова А.Ю. удовлетворено: за ним признано право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 174,65 кв.м и земельный участок площадью 1022 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:103, расположенные по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, дом 11; обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества признано отсутствующим.

В кассационной жалобе Сбербанк России просит указанные судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Ширшиковым А.Ю. требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона, неподлежащего применению, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Сбербанк России считает, что в нарушении Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) суды признали Ширшикова А.Ю. участником строительства.

Банк указывает, что вопреки выводам судов, материалы дела не содержат никаких доказательств того, что разные виды объектов жилой недвижимости объединены единой технической инфраструктурой и все полученные от граждан денежные средства использовались для реализации проекта комплексной застройки как единого целого. При этом Сбербанк России также отмечает, что суды не дали оценки доводам Банка о том, что ипотека на спорные объекты не прекратилась, а заявитель не являлся добросовестным приобретателем.

По мнению Сбербанка России, в нарушении пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве суды признали право собственности в отсутствии всех предусмотренных данной нормой условий, спорные объекты переданы заявителю после наблюдения.

В отзыве на кассационную жалобу Ширшиков А.Ю. просит определение суда первой инстанции от 06.09.2018 и постановление суда апелляционной инстанции от 27.11.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Как установлено судами в рамках настоящего обособленного спора, между обществом "Золотая горка" (продавец) и Ширшиковым А.Ю. (покупатель) 16.06.2015 N 1И/2 был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка.

Во исполнение договора от 16.06.2015 N 1И/2 покупатель уплатил продавцу 4 000 000 руб. Платежи осуществлялись путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца р/с 40702810416000076780 в Сбербанке России 23.06.2015 в сумме 1 000 000 руб., 20.07.2015 в сумме 1 000 000 руб., 17.08.2015 в сумме 1 000 000 руб., 15.09.2015 в сумме 1 000 000 руб.

Обществом "Золотая горка" 26.06.2015 получено разрешение N RU663060002005010.000000021 на ввод оговоренного договором объекта в эксплуатацию.

В дальнейшем, между сторонами 16.10.2015 было заключено соглашение о расторжении договора от 16.06.2015 N 1И/2 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка с одновременным заключением последующего договора и зачетом внесенных денежных средств, уплаченных по расторгаемому договору, в счет оплаты будущей недвижимой вещи и земельного участка по последующему договору.

Между обществом "Золотая горка" (продавец) и Ширшиковым А.Ю. (покупатель) 16.10.2015 N 2И/11 заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность жилой дом (коттедж), который будет построен в будущем, проектной общестроительной площадью 174,65 кв. м. Жилой дом должен быть размещен (построен) на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0504001:103 площадью 1022 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения домов индивидуальной жилой застройки по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, дом 11.

Согласно пункту 2.1 указанного договора стоимость жилого дома составляет 8 968 525 руб. 65 коп., в неё входит стоимость земельного участка, подлежащего передаче покупателю совместно с жилым домом. Покупатель оплачивает продавцу стоимость жилого дома в размере, указанном в пункте 2.1 договора, поэтапно, в соответствии с Графиком платежей, согласованным сторонами в Приложении N 3 к договору.

При этом пунктом 1.4 договора определено, что продавец гарантирует, что на момент передачи жилого дома и земельного участка покупателю, жилой дом и земельный участок среди прочего не будут заложены. Пунктом 1.5 закреплено обязательство продавца о снятии обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России, в части земельного участка, который должен быть передан (продан) покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка покупателю.

В последующем, 20.04.2016 дополнительным соглашением к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка от 16.10.2015 N 2И/11 стороны уменьшении стоимости указанного недвижимого имущества до 7 904 525 руб.

Во исполнение договора от 16.10.2015 N 2И/11 Ширшиков А.Ю., помимо зачтенных 4 000 000 руб., оплатил 3 904 525 руб. на р/с 40702810005000005582 в публичном акционерном обществе "Промсвязьбанк" 28.12.2015 сумму 1 600 000 руб., 29.01.2016 сумму 500 000 руб., 29.01.2016 сумму 500 000 руб. и 04.03.2016 сумму 1 304 525 руб. в адрес общества с ограниченной ответственностью "Тальян" (ИНН 6659092660) в соответствии с письмом общества "Золотая горка" от 29.02.2016 N 52.

Покупатель свою обязанность по оплате исполнил в полном объеме, продавец 05.04.2016 выдал справку о полной оплате по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка от 16.10.2015 в сумме 7 904 525 руб., в подтверждение чего представлены платежные поручения.

Между обществом "Золотая горка" и Ширшиковым А.Ю. 05.10.2017 подписан акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, согласно которому Ширшиков А.Ю. принял в собственность объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем обществом "Золотая горка" обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.3 договора от 16.10.2015, согласно которому в течение 15 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи жилого дома и земельного участка продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на покупателя, а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на покупателя, не исполнена.

После передачи жилого дома и земельного участка Ширшиков А.Ю. узнал о том, что указанные объекты недвижимости имеют обременение в виде ипотеки по обязательствам продавца в пользу ПАО "Сбербанк России", в связи с чем обратился в суд о признании права собственности за недвижимым имуществом и признанием указанного обременения отсутствующим. Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU663060002005010.000000021 от 29.06.2015.

Ширшиков А.Ю. жилым домом и земельным участком владел и пользовался как своим собственным. После передачи жилого дома и земельного участка покупатель обнаружил ряд недостатков и обратился с претензией к представителю продавца, после чего представители должника провели осмотр и составили локальный сметный расчет, определяющий стоимость работ и материалов.

Признавая за Ширшиковым А.Ю. право собственности на спорные объекты, а обременение в виде ипотеки в пользу Сбербанка России отсутствующим, суды исходили из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведенными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства данного дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в данном споре, оценив представленные ими документы, установив, что Ширшиковым А.Ю. оплата по договору осуществлена в полном объеме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию, передан Ширшикову А.Ю., который им фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Ширшиковым А.Ю. требования о признании за ним права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведен вышеназванный жилой дом.

Доводы о том, что Ширшиков А.Ю. не является участником строительства и добросовестным приобретателем имущества, изложенные Сбербанком России в кассационной жалобе, приводились им в качестве возражений на заявление Ширшикова А.Ю. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены судами и отклонены с учетом следующего.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.

Как установлено апелляционным судом, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка "Золотая горка" с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка "Золотая горка".

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможным и оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика - общества "Золотая горка" к покупателям коттеджей правил об участии в долевом строительстве жилья.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно указал, что к правоотношениям между должником и Ширшиковым А.Ю. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников строительства, и на него в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций правильно не приняли во внимание возражения Банка о том, что ипотека не прекращена, с учетом частей 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве, устанавливающих дополнительные основания прекращения залога, а также того обстоятельства, что положения обоих совершенных между должником и Ширшиковым А.Ю. договоров предусматривают обязательство должника обеспечить снятие обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России в части земельного участка, который должен быть передан Ширшикову А.Ю. к моменту передачи ему жилого дома, исполнения Ширшиковым А.Ю. в полном объеме своего обязательства по оплате имущества.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными денежными средствами.

Как верно отметил апелляционный суд, то обстоятельство, что должник не исполнил обязательства по направлению полученных от покупателя в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в погашение своих обязательств перед Банком по кредитному договору, а также по обеспечению снятия обременения с объекта недвижимости, не является достаточным аргументом против требований Ширшикова А.Ю., поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 N 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы Банка о недобросовестности приобретения имущества Ширшиковым А.Ю. ввиду осведомленности последнего о наличии ипотеки в пользу Банка и внесения оплаты наличными денежными средствами.

Суд округа полагает необходимым отметить, что в рамках дела о банкротстве общества "Золотая горка" требования граждан - участников строительства о признании за ними права собственности на жилье (и признании ипотеки отсутствующей) и возражения Банка на указанные требования неоднократно являлись предметом судебных разбирательств.

В частности, согласно общедоступной информации, размещенной в Картотеке арбитражных дел в отношении дела N А60-53689/2016, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2018 оставлено в силе постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 о признании за Бересневой В.А. право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 174,65 кв.м. и земельный участок площадью 869 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:98, расположенные по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-ая Ивановская, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанного имущества.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.12.2018 оставлены в силе определение Арбитражного суда Свердловской области от 14.03.2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 о признании за Грибановым А.А. право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 337,7 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:621 и земельный участок площадью 2220 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:85, расположенные по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Ивановская, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанного имущества.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2018 оставлены в силе определение Арбитражного суда Свердловской области от 26.02.2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 о признании за Романенко С.И. право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 175,2 кв.м и земельный участок площадью 975 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:645, расположенные по адресу Свердловская обл., г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанного имущества.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 05.12.2018 оставлены в силе определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 о признании за Новоселовой Ю.С. право собственности на жилой дом (коттедж) общей площадью 138,3 кв.м и земельный участок площадью 924 кв.м с кадастровым номером 66:62:0504001:132, расположенные по адресу Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанного имущества.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 21.08.2018 оставлены в силе определение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2018 о признании за Обыденновым Е.В. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру под N 39 общей площадью 77,7 кв.м, расположенной на втором этаже в доме по улице Высокая, пос. Кирпичный, г. Среднеуральск, Свердловская область, а также отсутствующим обременения в виде ипотеки в отношении указанного имущества.

При рассмотрении настоящего обособленного спора (с учетом установленных по данному конкретному делу обстоятельств) суды исходили из того, что участники строительства в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и заявитель требования - это лица, принадлежащие к одной категории, находящиеся в одинаковых или сходных ситуациях. Соответственно, принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) прав кредитора не должен быть нарушен по отношению с другими участниками отношений с должником, касающихся жилых помещений.

Учитывая, что нарушений норм материального и (или) процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не выявлено, следует признать, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационной жалобе доводам не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 06.09.2018 по делу N А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Новикова

Судьи

Н.В. Шершон Ю.В. Кудинова