Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2021 г. N Ф09-1851/21 по делу N А07-14328/2019

Екатеринбург

22 апреля 2021 г.

Дело N А07-14328/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" (далее - общество "Парк Сервис") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 по делу N А07-14328/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Парк Сервис" - Муллагалеева Р.Р.(доверенность от 12.04.2021).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Парк Сервис" о признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, площадь застройки 2091,8 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м на северо-восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской; признании договора N 700-17 аренды земельного участка от 11.09.2017 ничтожным и применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6 396 кв. м., расположенного по адресу: Октябрьский район городского округ город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы; погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) N 02:55:020711:84-02/101/2017-5 (запись о регистрации договора аренды). Истец также просил суд разрешить истцу в случае неисполнения ответчиком судебного решения освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84 своими силами, но за счет ответчика с последующим взысканием с него соответствующих расходов (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим право собственности общества "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м на северо-восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской; дата государственной регистрации 20.09.2016, номер государственной регистрации 02-04/101- 04/376/003/2016- 3528/1. Признал договор N 700-17 аренды земельного участка от 11.09.2017 недействительным. Применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество "Парк Сервис" возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6 396 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, в течение 30- ти дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, разрешив Управлению в случае неисполнения обществом "Парк Сервис" судебного решения по настоящему делу добровольно в установленный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Набережная реки Уфы, своими силами за счет ответчика с последующим взысканием с него соответствующих расходов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик обжаловал их в кассационной порядке, в кассационной жалобе просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению кассатора, судами необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что ответчик полностью завершил работы по возведению фундамента, зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, а в дальнейшем работы по демонтажу были вызваны объективными обстоятельствами - в связи с необходимостью проведения работ по усилению фундамента путем забивки дополнительный свай по скорректированному проекту, получившему положительное заключение экспертизы. Считает необоснованным непринятие судами в качестве надлежащих доказательств актов освидетельствования скрытых работ от 16.07.2014 и N 2 от 20.08.2014, свидетельствующих о завершении работ по возведению ответчиком фундамента согласно первоначальной проектной документации. Кроме того, необходимость усиления несущей способности фундамента путем забивки дополнительных свай предусмотрена также и откорректированным проектом, получившим положительное заключение экспертизы. Считает, что судами неправильно применены положения статей 130, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела опровергается факт полной гибели спорного объекта, а возможность его восстановления судами не исследовалась. В рамках судебной экспертизы не исследовался вопрос соответствия элементов объекта недвижимости характеристикам, существовавшим на момент регистрации права собственности на него. Также судами не исследовалось и не оценивалось наличие у спорного объекта признаков недвижимости и утрата присущих таким объектам свойств. Кроме того, указал, что спорный договор аренды на момент обращения истца с иском в суд не прекратил свое действие, в связи с чем у ответчика имелась возможность закончить дополнительные работы. При этом ответчик является добросовестным, а процесс строительства затянулся ввиду объективных причин. Ссылается на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 15.11.2017.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.07.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Казимовым Вячеславом Шайбаковичем заключен договор N 1188-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6396 кв. м, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м. на северо-восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской, для проектирования и строительства многоуровневого паркинга с автосервисным комплексом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок договора аренды - с 07.04.2008 до 07.04.2011.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 17.07.2008.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом "Парк Сервис" 09.03.2010 было заключено дополнительное соглашение N 1, согласно которому права и обязанности по договору аренды N 1188-08 от 17.07.2008 переданы от Казимова Вячеслава Шайбаковича обществу "Парк Сервис" с 14.01.2010.

Между сторонами 16.08.2011 заключено дополнительное соглашение N 3, согласно которому назначение предоставленного по договору аренды земельного участка было изменено с "многоуровневого паркинга с автосервисным комплексом" на "учреждения клубного типа с многоуровневым паркингом" с 03.05.2011. Тем же соглашением был продлен срок действия договора с 07.04.2011 до 07.04.2014.

04.04.2013 стороны заключили дополнительное соглашение N 4, согласно которому назначение предоставленного по договору аренды земельного участка было изменено с "для проектирования и строительства учреждения клубного типа с многоуровневым паркингом" на "для проектирования и строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом" с 03.05.2011.

Сторонами 28.08.2014 заключено дополнительное соглашение N 5, которым был продлен срок действия договора аренды до 17.04.2017.

Обществу "Парк Сервис" 26.09.2013 было выдано разрешение на строительство объекта "спортивный клуб с многоуровневым паркингом" сроком до 26.03.2014.

В Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2016 произведена государственная регистрация права собственности общества "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, общей площадью застройки 2091 кв.м, степенью готовности 10%.

Сторонами 12.09.2017 подписано соглашение о расторжении договора N 1188-08 от 17.07.2008 аренды земельного участка с 14.09.2017.

Далее 11.09.2017 между обществом "Парк Сервис" и Управлением заключен договор аренды N 700-17 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6396 кв. м, расположенного по адресу Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, для проектирования и строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом (для завершения строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197), сроком действия с 14.07.2017 до 14.07.2020. Названный договор заключен на основании заявления ответчика от 14.07.2017.

Актом осмотра и установления фактического использования земельного участка N 702/о 18.03.2019 составленным отделом земельного контроля Управлением по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84, установлено, что на земельном участке вырыт котлован, вбиты сваи, территория огорожена. На момент осмотра строительство не велось.

Полагая, что расположенный на вышеназванном земельном участке объект незавершенного строительства не соответствует признакам недвижимого имущества, в связи с чем договор аренды земельного участка от 11.09.2017 N 700-17 заключен без проведения торгов для завершения строительства с нарушением норм законодательства, в связи с чем является недействительной сделкой (статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды пришли к выводу о том, что объект незавершенного строительства, в отношении которого в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности общества, не отвечает критериям недвижимого имущества. По этим основаниям, зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества "Парк Сервис" признано отсутствующим. В отсутствие правовых оснований для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимого имущества (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды земельного участка от 11.09.2017 признан судами недействительной сделкой, с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка. Поскольку такой судебный акт является достаточным для внесения соответствующих записей в ЕГРН, в удовлетворении исковых требований в части погашения регистрационной записи об аренде отказано, как заявленных излишне.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает. При этом, поскольку кассационная жалоба не содержит доводов относительно отказа в удовлетворении исковых требований, в указанной части судебные акты судом округа не проверяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Таким образом, выводы об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу являются правовыми и должны быть сделаны судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых относятся экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.

Из кадастрового паспорта незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:55:020711:197 усматривается его расположение на предоставленном обществу в аренду земельном участке 02:55:020711:84, степень готовности 10% и площадь застройки 2091,8 кв. м. Сведений о наличии завершения работ по строительству фундамента объекта, кадастровый паспорт не содержит. Между тем ответчик при рассмотрении дела ссылался на то, что работы по возведению фундамента согласно проектной документации им завершены и на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности.

Для определения степени готовности спорного объекта судом первой инстанции на основании заявления истца в порядке стать 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Кривцову Сергею Ильичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Имеет ли объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 тесную и неразрывную связь с земельным участком? 2. Возможно ли переместить имеющийся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 без соразмерного ущерба его назначению? 3. Является ли объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом (объекта, для завершения строительства которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84)?

В результате проведенных исследований, экспертом сделаны выводы о том, что объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай имеет тесную и неразрывную связь с земельным участком. Имеющийся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай невозможно переместить на другое место без соразмерного ущерба его назначению (без разрушения). Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай не является полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом (объекта, для завершения строительства которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84). Для получения полностью завершенного фундамента на данном объекте необходимо выполнить бетонную подготовку с гидроизоляцией и установить железобетонный плитный ростверк.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая сделанные в заключении по результатам проведения судебной экспертизы по данному делу выводы, приведенные в ответах на 1 и 2 вопросы, суды установили, что неразрывная связь с землей забитых в нее свай, которые по своим техническим характеристикам являются монолитными бетонными конструкциями, изготовленными непосредственно на строительной площадке, а также невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, не свидетельствует о том, что объект незавершенного строительства является самостоятельной недвижимой вещью в смысле положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При ответе на 3 вопрос экспертом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай, не является полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом. Для его завершения необходимо выполнить бетонную подготовку с гидроизоляцией и установить железобетонный плитный ростверк, который представляет собой распределительную балку или плиту, объединяющую головы свай и перераспределяющая на них нагрузку от расположенных выше конструкций.

Из анализа предоставленной в материалы дела проектной документации на устройство фундамента и нулевого цикла, усматривается, что в документе "Проект: многоуровневый паркинг с автосервисным комплексом по улице Набережная реки Уфы заказ 39.2010, альбом 2, том IY", подписанный инженерами И.Р. Шайхуллиным и Х.А. Ишкильдиным, имеется раздел "Схема расположения свай в осях 1-7/А-Л, предусматривающая свайный фундамент.

Свайные фундаменты разработаны на основании отчета об инженерногеологических изысканиях, выполненного ЗАО "Стройизыскания" в январе - феврале 2010 года (договор N 01198). Проект имеет раздел "Опалубочный план монолитного ростверка в осях 1-7/А-Л.

В заключении по результатам проведения судебной экспертизы установлено, что проектом предусмотрено строительство односекционного многоэтажного сооружения на свайном фундаменте, ростверк предусмотрен ленточный, сваи набивные 120-метровые квадратного сечения 300х300мм.

В целях установления факта полного выполнения работ по устройству фундамента на дату осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, суды включили в предмет исследования по делу предоставленные ответчиком сведения об исполнении работ в рамках заключенных с привлеченными лицами договоров подряда.

В соответствии с актом освидетельствования скрытых работ от 16.07.2014 N 1, составленным при исполнении заключенного между обществом "Парк-Сервис" и обществом "Агидель-Авто" договора подряда N 2 от 16.05.2014 на выполнение строительно-монтажных работ, к освидетельствованию предъявлены работы - армирование монолитной фундаментной плиты. Согласно пункту 7 разрешается производство последующих работ - устройство опалубки и бетонирование фундаментной плиты.

Согласно акту освидетельствования скрытых работ от 20.08.2014 N 2 к освидетельствованию предъявлены работы - бетонирование фундаментной плиты. Согласно пункту 7 разрешается производство последующих работ - гидроизоляция боковых поверхностей фундаментной плиты.

Давая оценку названным документам, суды установили, что они не подписаны представителями лиц, осуществляющих строительный контроль и подготовку проектной документации. При этом сведений о том, что авторский надзор не осуществляется, суду не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно акту о приемке выполненных работ за сентябрь 2014 года, подписанному ответчиком и обществом "Агидель Авто", выполнены следующие работы: устройство бетонной подготовки, устройство фундаментных плит железобетонных ребрами вверх, гидроизоляция стен, фундаментов горизонтальная оклеечная, 1 слой, устройство деформационного осадочного шва фундаментов под оборудование с заполнением битумом при толщине шва 25 мм, глубине 20 см, гидрошпонка, использованы материалы бетон тяжелый, горячекатанная арматурная сталь периодического профиля определенного класса различного диаметра.

Как верно отмечено судами, из данного перечня выполненных работ не следует определенный вывод о том, что на спорном объекте были полностью выполнены работы не только по созданию и монтированию свай, но и по обустройству ростверка.

При исследовании предоставленных истцом в материалы дела актов осмотра земельного участка и приложенных к ним фотоматериалов, датированных 16.05.2013, 28.01.2014, 01.04.2015, 12.04.2016, 20.05.2016, 17.11.2016, 13.04.2017, 20.07.2017, 21.12.2018 судами установлено, что сваи на земельном участке появились только на момент составления акта 20.07.2017, то есть значительно позднее осуществления государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Перечисленные акты составлены при осуществлении муниципального земельного контроля, осуществление которого в границах муниципального, городского округа отнесено к числу вопросов местного значения городского округа (пункт 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации") и проводится в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих указанные в актах и фотоматериалах сведения.

Кроме того, из материалов дела следует и экспертом установлено, что в дальнейшем после проведения дополнительных геологических изысканий проект 2010 года был откорректирован, поскольку было выявлено ухудшение свойств грунта, в связи с чем новой проектной документацией было предусмотрено усиление несущей способности фундамента путем забивки дополнительных свай по скорректированному проекту.

Корректировка проекта получила положительное заключение экспертизы (выполнено ООО ГК РустСтройЭкспертиза, утверждено генеральным директором С.В. Ковалевским 02.04.2018, документ в прозрачной обложке).

Между тем, как верно отмечено судами, доводы о корректировке проекта не являются основанием для иных выводов.

Согласно проекту "многофункциональный комплекс со спортивным клубом и подземным паркингом 2016.14-КР.1 лист 3, 2016.14-КР.2 лист 2, б/н 2016.14-КР.2 лист10, 2016.14-КР.1 лист 10 (дата выполнения - апрель 2017 года, заключение эксперта) предусмотрено устройство сплошного свайного поля со сваями, расположенными под всем сооружением и объединенными сплошным плитным ростверком. Свайное поле состоит из забивных железобетонных свай квадратного сечения 300*300 мм длиной 11 м, монолитный железобетонный плитный ростверк имеет толщину 850 мм (450 мм в осях 6-9/Ж-К). Проектом предусмотрена забивка свай в определенных характеристиках, при этом сваи заделаны в ростверк на глубину 5 см, что обеспечивает шарнирное сопряжение свай и ростверка, под ростверком предусмотрена бетонная подготовка толщиной 100 мм.

Произведя в ходе проведения экспертизы натурный осмотр, эксперт пришел к выводу о выполнении части фундамента в виде забитых свай, которые забиты согласно скорректированному проекту, предусматривающему их более частое по сравнению с первоначальным проектом расположение, забитые сваи жестко соединены с землей и демонтажу без их разрушения не подлежат, имеют достаточно хорошее техническое состояние и могут быть использованы для дальнейшего строительства, как то устройство бетонной подготовки, ростверка. Также экспертом установлена необходимость выполнить на исследуемом объекте бетонную подготовку с гидроизоляцией.

Ссылки ответчика на дальнейшую корректировку проекта, произведенную после осуществления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (положительное заключение экспертизы выполненное ООО ГК РустСтройЭкспертиза, утверждено генеральным директором С.В. Ковалевским 02.04.2018), приведенные ответчиком в качестве обоснования осуществления в 2017 году реконструкции ростверка, усиления фундамента дополнительными сваями и увеличения толщины фундаментной плиты, обоснованно не приняты судами во внимание с указанием на то, что правовое значение для решения вопроса о наличии оснований для внесения сведений в ЕГРН имеет обстоятельство соответствия фундамента проектной документации на дату осуществления государственной регистрации права, которая осуществлена 20.09.2016.

В качестве обстоятельства, исключающего завершение создания фундамента, судом апелляционной инстанции учтено, что из положительного заключения государственной экспертизы N 02-1-4-0151-11 (утверждена 08.04.2011, первоначальный вариант, стр. 7), также как и из положительного заключения государственной экспертизы N 77-2-1-3-0051-18 (утверждена 02.04.2018, последующий вариант, стр. 8) усматривается предполагаемое создание здания спортивного клуба Г-образной формы. Между тем в кадастровом паспорте объекта приведена схема расположения объекта на земельном участке прямоугольной формы. Такие же сведения отражены в экспертном заключении по состоянию на 2019 год.

Оценив экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суды установили, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В заключении эксперта не установлено каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности не имеется.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом выводов, содержащихся в заключении эксперта суды пришли к правильному выводу о том, что ответчиком не доказано окончание в полном объеме работ по возведению фундамента как на момент государственной регистрации права собственности на спорный объект в 2016 году, так и на момент проведения экспертизы в 2019 году, поскольку ростверк отсутствовал в обоих случаях, в связи с чем объект с кадастровым номером 02:55:020711:197, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 20.09.2016, критериями для отнесения его к объекту незавершенного строительства не обладает.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случае государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано право (пункт 53 постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

Принимая во внимание установленные судами обстоятельства в отношении объекта с кадастровым номером 02:55:020711:197, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 20.09.2016, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 (степень готовности 10 %).

Признавая недействительным заключенный между Управлением и обществом "Парк Сервис", договор N 700-17 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84, суды правомерно руководствовались следующим.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления от 23.06.2015 N 25 также содержатся следующие разъяснения.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует и судами установлено, что оспариваемый договор аренды от 11.09.2017 N 700-17 заключен без проведения торгов, для завершения строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом, который 20.09.2016 зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства, в льготном порядке на основании ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку приведенные выше выводы исключают возникновение права собственности общества "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 как объект недвижимого имущества, суды пришли к выводу о том, что предоставление земельного участка в аренду в льготном порядке, минуя процедуру проведения торгов, не соответствует закону.

При этом суды верно исходили из того, что отношения в сфере распоряжения землями, государственная собственность на которые не разграничена, изначально имеют публичный характер, а общим правилом предоставления земельных участков является предоставление на торгах. Данный принцип имеет своей целью выявление максимально широкого круга возможных претендентов на земельный участок и на обеспечение принципа прозрачности предоставления земельного участка на конкурентной основе.

Предоставление публичным собственником земельного участка в льготном порядке (без проведения торгов) ответчику в отсутствие на то правовых оснований приводит к нарушению конкурентных процедур и предоставлению данному лицу необоснованных преференций в ущерб неопределенному кругу лиц, которые могли бы претендовать на приобретение спорного земельного участка в целях его эффективного использования.

Судами также учтено, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, используется ответчиком с 2008 года, однако спустя 12 лет на нем имеются только вбитые в землю сваи, участок зарос растительностью, какой-либо возведенный объект отсутствует.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки истец просил возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84 от арендатора арендодателю.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, суды установили, что такое последствие недействительности ничтожной сделки как возврат земельного участка является разумным и приведет к восстановлению прав истца и обеспечению необходимого баланса интересов в сфере публичных отношений по предоставлению земельных участков, установив ответчику 30-дневный срок для возврата земельного участка.

Применяя такое последствие недействительности ничтожной сделки, судами учтено, что объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, фактически недвижимостью не является и зарегистрированное на него право собственности признано судом отсутствующим.

С учетом установленных судами обстоятельств по делу требование истца о разрешении истцу в случае неисполнения судебного акта освободить земельный участок своими силами с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов основано на положениях пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем также признано судами обоснованным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в обжалуемой части отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 по делу N А07-14328/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

И.А. Краснобаева А.С. Полуяктов