Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2020 г. N 18АП-13713/20 по делу N А07-14328/2019

г. Челябинск

07 декабря 2020 г.

Дело N А07-14328/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Крашенинникова Д.С., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 по делу N А07-14328/2019.

В заседании приняли участие представители:

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Мухиева Ирина Владиковна (доверенность от 21.04.2020 N Д-47, диплом);

общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" - Шматкова Екатерина Александровна (доверенность от 14.08.2019, диплом).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление, УЗИО) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" (далее - ответчик, общество, ООО "Парк Сервис", общество) в котором, с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2 л.д. 1-2) просил:

- признать отсутствующим право собственности ООО "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, площадь застройки 2091,8 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м на северо- восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской;

- признать договор N 700-17 аренды земельного участка от 11.09.2017 ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6 396 кв. м., расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы;

- погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) N 02:55:020711:84-02/101/2017-5 (запись о регистрации договора аренды);

- разрешить истцу в случае неисполнения ответчиком судебного решения освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84 своими силами, но за счет ответчика с последующим взысканием с него соответствующих расходов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 (резолютивная часть оглашена 09.09.2020) заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим право собственности общества "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м на северо-восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской; дата государственной регистрации 20.09.2016, номер государственной регистрации 02-04/101-04/376/003/2016- 3528/1. Признал договор N 700-17 аренды земельного участка от 11.09.2017 недействительным. Применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество "Парк Сервис" возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6 396 кв. м, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, разрешив Управлению в случае неисполнения обществом "Парк Сервис" судебного решения по настоящему делу добровольно в установленный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84, расположенный по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Набережная реки Уфы, своими силами за счет ответчика с последующим взысканием с него соответствующих расходов.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Парк Сервис" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для отнесения возведенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020711:84 незавершенного строительством объекта к недвижимому имуществу. Указывая на определенные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" признаки недвижимой вещи, ссылается на выполнение строительных работ на объекте "спортивный клуб с многоуровневым паркингом" с соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство. Указанный объект поставлен на кадастровый учет, имеет степень готовности 10%, права на него зарегистрированы в установленном порядке. Договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015, без проведения торгов и был продлен для завершения строительства объекта.

Являясь добросовестным застройщиком, ООО "Парк Сервис", в 2018 году неоднократно обращалось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан за выдачей разрешения на строительство. Его выдача не произведена по причине бездействия органов местного самоуправления. При рассмотрении дела суд первой инстанции не дал надлежащей оценки предоставленной обществом проектной документации. Вместе с тем, необоснованно принял в качестве доказательств предоставленные Управлением акты осмотра и фотоматериалы, которые не отражают состояние объекта незавершенного строительства и земельного участка. Ввиду принятия 16.07.2019 по заявлению Управления обеспечительных мер в виде запрета осуществления строительных работ до момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, у ООО "Парк Сервис" не имелось возможности осуществить корректировку проекта и вести строительные работы.

Мотивируя нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, податель апелляционной жалобы указывает на необоснованный отказ в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью "Урал Профи", которое являлось инвестором строительства, а также Валитова Рафика Раильевича, Засыпкина Олега Юрьевича, Осадчева Николая Алексеевича, которыми проданы доли в уставном капитале ООО "Парк Сервис", с предоставлением гарантий соответствия объекта незавершенного строительства предъявляемым к таким объектам строительным нормам и правилам. Кроме того, судом первой инстанции необоснованно отказано в привлечении к участию в рассмотрении дела Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан; в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседании в целях ознакомления с уточненными истцом требованиями, которые не были направлены в адрес ответчика.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил ходатайство об истребовании судом материалов регистрационного дела в отношении спорного объекта незавершенного строительства, а также документов в подтверждение квалификации и стажа работы эксперта Кривцова Сергея Ильича, просил приобщить к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе.

Представитель истца, приняв участие в судебном онлайн-заседании в режиме веб-конференции, высказал возражения по доводам апелляционной жалобы, а также заявленным ответчиком ходатайствам.

После обозрения судом апелляционной инстанции предоставленных Управлением Росреестра в материалы настоящего дела документов (т.1 л.д. 113-130), представителем ответчика, снято с рассмотрения ходатайство об истребовании материалов регистрационного дела.

Рассмотрев в порядке, предусмотренном статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленное ответчиком ходатайство об истребовании доказательств в подтверждение квалификации и стажа работы эксперта Кривцов Сергея Ильича, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, поскольку предоставленное в материалы дела заключение эксперта (т.2 л.д. 59-82) содержит необходимые сведения о его квалификации, стаже и опыте работы.

Дополнения к апелляционной жалобе приобщены к материалам дела в качестве текста ходатайства об истребовании дополнительных доказательств (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности исключительно в обжалуемой ответчиком части удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, 17.07.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Казимовым Вячеславом Шайбаковичем заключен договор N 1188-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6396 кв. м, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, установлено в 213 м. на северо-восток относительно ориентира: жилой дом N 17 по ул. Ишимской, для проектирования и строительства многоуровневого паркинга с автосервисным комплексом (т.1, л. д. 16 - 17). Срок договора аренды - с 07.04.2008 до 07.04.2011 (п. 3.1 договора). Земельный участок передан по акту приема- передачи от 17.07.2008 (т. 1, л. д. 20 об).

09.03.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Парк Сервис" было заключено дополнительное соглашение N 1, согласно которому права и обязанности по договору аренды N 1188-08 от 17.07.2008 переданы от Казимова Вячеслава Шайбаковича к ООО "Парк Сервис" с 14.01.2010 (т. 1, л. д. 20).

16.08.2011 стороны заключили дополнительное соглашение N 3, согласно которому назначение предоставленного по договору аренды земельного участка было изменено с "многоуровневого паркинга с автосервисным комплексом" на "учреждения клубного типа с многоуровневым паркингом" с 03.05.2011. Тем же соглашением был продлен срок действия договора с 07.04.2011 до 07.04.2014 (т. 1, л. д. 21 об).

04.04.2013 стороны заключили дополнительное соглашение N 4, согласно которому назначение предоставленного по договору аренды земельного участка было изменено с "для проектирования и строительства учреждения клубного типа с многоуровневым паркингом" на "для проектирования и строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом" с 03.05.2011 (т. 1, л. д. 22).

28.08.2014 стороны заключили дополнительное соглашение N 5, которым был продлен срок действия договора аренды до 17.04.2017 (т. 1, л. д. 22 об).

26.09.2013 обществу "Парк Сервис" было выдано разрешение на строительство объекта "спортивный клуб с многоуровневым паркингом" сроком до 26.03.2014 (т.1 л.д. 119).

20.09.2016 в Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация права собственности ООО "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197, общей площадью застройки 2091 кв.м, степенью готовности 10% (т.1 л.д. 89-91).

12.09.2017 стороны подписали соглашение о расторжении договора N 1188-08 от 17.07. 2008 аренды земельного участка с 14.09.2017 (т. 1, л. д. 23).

11.09.2017 между ООО "Парк Сервис" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключен договор аренды N 700-17 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 общей площадью 6396 кв. м, расположенного по адресу Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Набережная реки Уфы, для проектирования и строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом (для завершения строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197), сроком действия с 14.07.2017 до 14.07.2020 (т. 1, л. д. 24 - 26). Названный договор заключен на основании заявления ответчика от 14.07.2017 (т. 1, л. д. 29).

Актом осмотра и установления фактического использования земельного участка N 702/о 18.03.2019 составленным отделом земельного контроля Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84, установлено, что на земельном участке вырыт котлован, вбиты сваи, территория огорожена. На момент осмотра строительство не велось (т. 1, л. д. 37 - 44).

Полагая, что расположенный на вышеназванном земельном участке объект незавершенного строительства не соответствует признакам недвижимого имущества, в связи с чем договор аренды земельного участка от 11.09.2017 N 700-17 заключен без проведения торгов для завершения строительства с нарушением норм законодательства (статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела определением суда первой инстанции от 09.09.2019 по делу назначена судебная экспертиза (т. 2, л. д. 18 - 23), производство которой поручено эксперту Кривцову Сергею Ильичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеет ли объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 тесную и неразрывную связь с земельным участком?

2. Возможно ли переместить имеющийся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 без соразмерного ущерба его назначению?

3. Является ли объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом (объекта, для завершения строительства которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84)?

В результате проведенных исследований, экспертом сделаны выводы (т. 2, л. д. 73) о том, что объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай имеет тесную и неразрывную связь с земельным участком. Имеющийся объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай невозможно переместить на другое место без соразмерного ущерба его назначению (без разрушения). Объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай не является полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом (объекта, для завершения строительства которого предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020711:84). Для получения полностью завершенного фундамента на данном объекте необходимо выполнить бетонную подготовку с гидроизоляцией и установить железобетонный плитный ростверк.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции, основываясь на выводах эксперта и руководствуясь разъяснениями приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства, в отношении которого в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности общества, не отвечает критериям недвижимого имущества. По этим основаниям, зарегистрированное в ЕГРН право собственности ООО "Парк Сервис" признано отсутствующим. В отсутствие правовых оснований для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимого имущества (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды земельного участка от 11.09.2017 признан судом первой инстанции недействительной сделкой, с применением последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка. Поскольку такой судебный акт является достаточным для внесения соответствующих записей в ЕГРН, в удовлетворении исковых требований в части погашения регистрационной записи об аренде отказано, как заявленных излишне.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случае государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом).

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из кадастрового паспорта незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 02:55:020711:197 усматривается его расположение на предоставленном обществу в аренду земельном участке 02:55:020711:84, степень готовности 10% и площадь застройки 2091,8 кв. м. (т.1 л. д. 118). Сведений о наличии завершения работ по строительству фундамента объекта, кадастровый паспорт не содержит.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Понятие недвижимости связано не только с физическими свойствами вещи, а является по своей сути юридической категорией. Таким образом, выводы об отнесении конкретного объекта к недвижимому имуществу являются правовыми и должны быть сделаны судом на основе оценки доказательств по делу, к числу которых относятся экспертные заключения, подтверждающие наличие у вещи тех или иных отдельных признаков недвижимости.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая сделанные в заключении по результатам проведения судебной экспертизы по данному делу выводы, приведенные в ответах на 1 и 2 вопросы, суд первой инстанции обоснованно счел, что неразрывная связь с землей забитых в нее свай, которые по своим техническим характеристикам являются монолитными бетонными конструкциями, изготовленными непосредственно на строительной площадке, а также невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению, не свидетельствует о том, что объект незавершенного строительства является самостоятельной недвижимой вещью в смысле положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При ответе на 3 вопрос экспертом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:020711:197 в виде забитых в землю свай, не является полностью завершенным фундаментом спортивного клуба с многоуровневым паркингом. Для его завершения необходимо выполнить бетонную подготовку с гидроизоляцией и установить железобетонный плитный ростверк, который представляет собой распределительную балку или плиту, объединяющую головы свай и перераспределяющая на них нагрузку от расположенных выше конструкций.

Из анализа предоставленной в материалы дела проектной документации на устройство фундамента и нулевого цикла, усматривается, что в документе "Проект: многоуровневый паркинг с автосервисным комплексом по улице Набережная реки Уфы заказ 39.2010, альбом 2, том IY", подписанный инженерами И.Р. Шайхуллиным и Х.А. Ишкильдиным, имеется раздел "Схема расположения свай в осях 1-7/А-Л, предусматривающая свайный фундамент.

Свайные фундаменты разработаны на основании отчета об инженерно- геологических изысканиях, выполненного ЗАО "Стройизыскания" в январе - феврале 2010 года (договор N 01198). Проект имеет раздел "Опалубочный план монолитного ростверка в осях 1-7/А-Л.

В заключении по результатам проведения судебной экспертизы установлено, что проектом предусмотрено строительство односекционного многоэтажного сооружения на свайном фундаменте, ростверк предусмотрен ленточный, сваи набивные 120-метровые квадратного сечения 300х300мм (т. 2, л. д. 68).

В целях установления факта полного выполнения работ по устройству фундамента на дату осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, суд первой инстанции включил в предмет исследования по делу предоставленные ответчиком сведения об исполнении работ в рамках заключенных с привлеченными лицами договоров подряда.

В соответствии с актом освидетельствования скрытых работ от 16.07.2014 N 1 (т.3, л. д. 86), составленным при исполнении заключенного между обществом "Парк-Сервис" и обществом "Агидель-Авто" договора подряда N 2 от 16.05.2014 на выполнение строительно-монтажных работ (т. 3, л. д. 83 - 84), к освидетельствованию предъявлены работы - армирование монолитной фундаментной плиты. Согласно пункту 7 разрешается производство последующих работ - устройство опалубки и бетонирование фундаментной плиты. Согласно акту освидетельствования скрытых работ от 20.08.2014 N 2 (т. 3, л. д. 87), к освидетельствованию предъявлены работы - бетонирование фундаментной плиты. Согласно пункту 7 разрешается производство последующих работ - гидроизоляция боковых поверхностей фундаментной плиты (т. 3, л. д. 87 об). Давая оценку названным документам, суд первой инстанции установил, что они не подписаны представителями лиц, осуществляющих строительный контроль и подготовку проектной документации. При этом сведений о том, что авторский надзор не осуществляется, суду не представлено (т. 3, л. д. 86 об).

Согласно акту о приемке выполненных работ за сентябрь 2014 года (т. 3, л. д. 88 - 90), подписанному ответчиком и обществом "Агидель Авто", выполнены следующие работы: устройство бетонной подготовки, устройство фундаментных плит железобетонных ребрами вверх, гидроизоляция стен, фундаментов горизонтальная оклеечная, 1 слой, устройство деформационного осадочного шва фундаментов под оборудование с заполнением битумом при толщине шва 25 мм, глубине 20 см, гидрошпонка, использованы материалы бетон тяжелый, горячекатанная арматурная сталь периодического профиля определенного класса различного диаметра.

Как верно отметил суд первой инстанции, из данного перечня выполненных работ не следует определенный вывод о том, что на спорном объекте были полностью выполнены работы не только по созданию и монтированию свай, но и по обустройству ростверка.

При исследовании предоставленных истцом в материалы дела актов осмотра земельного участка и приложенных к ним фотоматериалов, датированных 16.05.2013, 28.01.2014, 01.04.2015, 12.04.2016, 20.05.2016, 17.11.2016, 13.04.2017, 20.07.2017, 21.12.2018 усматривается, что сваи на земельном участке появились только на момент составления акта 20.07.2017, то есть значительно позднее осуществления государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства (т. 2, л. д. 70, 71; т. 3, л. д. 15, 16, 19 - 42).

Возражения подателя апелляционной жалобы относительно недопустимости указанных выше актов, не могут признаны обоснованными в отсутствие доказательств, исключающих зафиксированные в них факты. Перечисленные акты составлены при осуществлении муниципального земельного контроля, осуществление которого в границах муниципального, городского округа отнесено к числу вопросов местного значения городского округа (пункт 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации") и проводится в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы о корректировке проекта, произведенной в 2010 году после геологических изысканий и получившей положительное заключение экспертизы (выполнено ООО ГК РустСтройЭкспертиза, утверждено генеральным директором С.В. Ковалевским 02.04.2018), не являются основанием для иных выводов.

Согласно проекту "многофункциональный комплекс со спортивным клубом и подземным паркингом 2016.14-КР.1 лист 3, 2016.14-КР.2 лист 2, б/н 2016.14-КР.2 лист10, 2016.14-КР.1 лист 10 (дата выполнения - апрель 2017 года, заключение эксперта) предусмотрено устройство сплошного свайного поля со сваями, расположенными под всем сооружением и объединенными сплошным плитным ростверком. Свайное поле состоит из забивных железобетонных свай квадратного сечения 300*300 мм длиной 11 м, монолитный железобетонный плитный ростверк имеет толщину 850 мм (450 мм в осях 6-9/Ж-К). Проектом предусмотрена забивка свай в определенных характеристиках, при этом сваи заделаны в ростверк на глубину 5 см, что обеспечивает шарнирное сопряжение свай и ростверка, под ростверком предусмотрена бетонная подготовка толщиной 100 мм.

Произведя в ходе проведения экспертизы натурный осмотр, эксперт пришел к выводу о выполнении части фундамента в виде забитых свай, которые забиты согласно скорректированному проекту, предусматривающему их более частое по сравнению с первоначальным проектом расположение, забитые сваи жестко соединены с землей и демонтажу без их разрушения не подлежат, имеют достаточно хорошее техническое состояние и могут быть использованы для дальнейшего строительства, как то устройство бетонной подготовки, ростверка. Также экспертом установлена необходимость выполнить на исследуемом объекте бетонную подготовку с гидроизоляцией (т. 2, л. д. 72-73).

Ссылки на дальнейшую корректировку проекта, произведенную после осуществления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (положительное заключение экспертизы выполненное ООО ГК РустСтройЭкспертиза, утверждено генеральным директором С.В. Ковалевским 02.04.2018), приведенные ответчиком в качестве обоснования осуществления в 2017 году реконструкции ростверка, усиления фундамента дополнительными сваями и увеличения толщины фундаментной плиты, не могут быть приняты во внимание.

Как верно отмечено судом первой инстанции, правовое значение для решения вопроса о наличии оснований для внесения сведений в ЕГРН имеет обстоятельство соответствия фундамента проектной документации на дату осуществления государственной регистрации права, которая осуществлена 20.09.2016.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению ссылки подателя апелляционной жалобы на неоднократное обращение в 2018 году общества "Парк Сервис" в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан за выдачей разрешения на строительство, а также принятие 16.07.2019 обеспечительных мер в виде запрета осуществления строительных работ до момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

В качестве обстоятельства, исключающего завершение создания фундамента, суд апелляционной инстанции полагает необходимым учесть, что из положительного заключения государственной экспертизы N 02-1-4-0151-11 (утверждена 08.04.2011, первоначальный вариант, стр. 7), также как и из положительного заключения государственной экспертизы N 77-2-1-3-0051-18 (утверждена 02.04.2018, последующий вариант, стр. 8) усматривается предполагаемое создание здания спортивного клуба Г-образной формы. Между тем, в кадастровом паспорте объекта приведена схема расположения объекта на земельном участке прямоугольной формы. Такие же сведения отражены в экспертном заключении по состоянию на 2019 год.

Правильно оценив экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции установил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности. Вопреки утверждениям апеллянта, сведения, позволяющие усомниться в компетентности эксперта, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным принятое судом первой инстанции решение о признании отсутствующим права собственности ООО "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197.

Признавая недействительным заключенный между Управлением и ООО "Парк Сервис", договор N 700-17 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020711:84 суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор аренды от 11.09.2017 N 700-17 заключен без проведения торгов, для завершения строительства спортивного клуба с многоуровневым паркингом, который 20.09.2016 зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства, в льготном порядке на основании ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку приведенные выше выводы исключают возникновение права собственности ООО "Парк Сервис" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020711:197 как объект недвижимого имущества, предоставление земельного участка в аренду в льготном порядке, минуя процедуру проведения торгов, не соответствует закону.

При этом суд первой инстанции верно исходит из того, что отношения в сфере распоряжения землями, государственная собственность на которые не разграничена, изначально имеют публичный характер, а общим правилом предоставления земельных участков является предоставление на торгах. Данный принцип имеет своей целью выявление максимально широкого круга возможных претендентов на земельный участок и на обеспечение принципа прозрачности предоставления земельного участка на конкурентной основе.

Предоставление публичным собственником земельного участка в льготном порядке (без проведения торгов) ответчику в отсутствие на то правовых оснований приводит к нарушению конкурентных процедур и предоставлению данному лицу необоснованных преференций в ущерб неопределенному кругу лиц, которые могли бы претендовать на приобретение спорного земельного участка в целях его эффективного использования.

Применение в такой ситуации положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации произведено судом первой инстанции правильно.

Приведенные подателем апелляционной жалобы доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, не являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

По смыслу названной нормы, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде.

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов о правах и обязанностях этих лиц без их участия.

Согласно пункту 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Таким образом, наличие самостоятельного материального интереса Валитова Рафика Раильевича, Засыпкина Олега Юрьевича, Осадчева Николая Алексеевича, которые являлись учредителями ООО "Парк Сервис" заявителем не обосновано. Предоставление ими гарантий соответствия объекта незавершенного строительства предъявляемым к таким объектам строительным нормам и правилам при продаже доли в уставном капитале общества не свидетельствует о непосредственном участии указанных апеллянтом лиц в спорных правоотношениях. Вопрос о наличии каких-либо прав или обязанностей названных лиц в обжалуемом судебном акте не рассматривался.

По аналогичным процессуальным основаниям подлежит отклонению довод ответчика о необходимости привлечения к участию в деле, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан. Определенных законом обстоятельств для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан, заявителем не названо.

Довод подателя апелляционной жалобы о необоснованном отказе в отложении судебного заседания в связи с уточнением истцом исковых требований, отклоняется апелляционным судом, поскольку такое действие было произведено истцом 09.09.2019 и принято судом первой инстанции в судебном заседании 24.12.2019. Поскольку обжалуемое решение принято 09.09.2020 (оглашена резолютивная часть), указанное не свидетельствует о нарушении процессуальных прав ответчика.

Само по себе заявление ходатайства об отложении судебного заседания, в силу части 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса, не влечет за собой безусловную обязанность суда его удовлетворить.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2020 по делу N А07-14328/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парк Сервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Д.С. Крашенинников М.И. Карпачева