Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 мая 2021 г. N Ф09-3560/21 по делу N А76-17951/2020

Екатеринбург

28 мая 2021 г.

Дело N А76-17951/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С.В., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Кафс" Баязова Владимира Константиновича (далее - конкурсный управляющий общества "Кафс", ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2020 по делу N А76-17951/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Ходатайство конкурсного управляющего общества "Кафс" Баязова Владимира Константиновича о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) 20.05.2020 обратился в Арбитражный суд с

иском к обществу "Кафс" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, площадью застройки 168 кв. м, со степенью готовности 9%, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Батумская, путем продажи с публичных торгов.

Решением суда от 29.09.2020 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий общества "Кафс" просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, поскольку ответчик признан банкротом, при определении судьбы его имущества применению подлежат специальные нормы Закона о банкротстве. Конкурсный управляющий общества "Кафс" полагает, что реализация спорного объекта в рамках дела о банкротстве приведет к удовлетворению интересов Комитета, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Кафс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка от 16.02.2010 УЗ N 005528-К- 2010, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв. м, расположенный по адресу: ул. Батумской в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства учебно-коммерческого центра.

Договор заключен на срок до 28.11.2011 (пункт 1.4 договора).

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору 16.02.2010 (л.д. 95).

Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 02.12.2011 N 1, от 11.01.2013 N 2, от 11.11.2014 N 3, которыми продлен срок действия договора аренды, соответственно, до 28.10.2012, до 16.10.2014, до 16.10.2016.

По соглашению сторон договор аренды УЗ N 005528-К-2010 от 16.02.2010 расторгнут 24.10.2016.

Вместе с тем 24.10.2016 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Кафс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ N 015090-К-2016, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв. м с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенный по адресу: ул. Энергетиков, 3а в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства учебно-коммерческого центра.

Срок действия договора: три года с даты акта приема-передачи земельного участка (пункт 1.5 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320005:30 передан арендатору по акту приема-передачи 24.10.2016.

Согласно акту планового (рейдового) осмотра от 30.01.2019, на части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен железобетонный фундамент, строительно-монтажные работы не ведутся.

Как следует из представленного в материалы дела заключения по результатам обследования земельного участка и оценки технического состояния объекта незавершенного строительства от 12.12.2019 фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Энергетиков, 3а в Ленинском районе г. Челябинска является ограниченно работоспособным капитальным строением.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/001/2020-66877 от 23.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9%, принадлежащий на праве собственности обществу "Кафс".

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 01.03.2015).

На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судами, договор аренды от 24.10.2016 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключив 24.10.2016 договор аренды без проведения торгов, общество "Кафс" реализовало свое право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды от 24.10.2016 прекратил свое действие на основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением его срока - 24.10.2019.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9% зарегистрировано за обществом "Кафс".

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), суды

пришли к обоснованному выводу о наличии у истца права на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из пунктов 2, 3, 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" N 1299 следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Из приведенных выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи

39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями статьи 239.1 ГК РФ.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися более специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 постановления N 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона

бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Как указано судами, продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ представляется более выгодной для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Принимая во внимание изложенное, суды верно указали, что для кредиторов не наступит неблагоприятных последствий и их права не будут нарушены, поскольку требования будут подлежать удовлетворению из денежных средств от реализации объекта незаверенного строительства на аукционе.

При таких обстоятельствах иск удовлетворен правомерно.

Доводы заявителя отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2020 по делу N А76-17951/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Кафс" Баязова Владимира Константиновича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.В. Лазарев А.С. Полуяктов