Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2021 г. N 18АП-12815/20 по делу N А76-17951/2020

г. Челябинск

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28 мая 2021 г. N Ф09-3560/21 настоящее постановление оставлено без изменения

10 февраля 2021 г.

Дело N А76-17951/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кафс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2020 по делу N А76-17951/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Прокопова Эллина Вадимовна (доверенность от 08.07.2020 N 99),

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кафс" - Степаненко Олеся Юрьевна (доверенность от 01.12.2020).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, Комитет) 20.05.2020 обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кафс" (далее - ответчик, ООО "Кафс") об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, площадью застройки 168 кв. м, со степенью готовности 9%, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Батумская, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2020 исковые требования удовлетворены (л.д.117-120).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.

Апеллянт указывает, что ООО "Кафс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены. Таким образом, имущество принадлежит должнику, включено в конкурсную массу и подлежит реализации в деле о банкротстве.

Конкурсный управляющий ООО "Кафс" полагает, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут противопоставляться специальным нормам Закона о банкротстве и правам конкурсных кредиторов, которые вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества общества, собственником которого тот является.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось для представления сторонами дополнительных пояснений и доказательств возведения объекта в соответствии с проектной документацией.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции сторонами представлены запрошенные апелляционным судом пояснения и документы о соответствии объекта проектной документации, приобщенные к материалам дела.

Доказательства и сведения о том, что незавершенный строительством объект ответчика является объектом, возведенным с нарушением закона, находится во владении последнего неправомерно (в связи с чем не может быть предметом оборота), из представленных документов не усматривается. Сторонами доводы по этому вопросу не заявлены.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве (-ах) на нее и пояснениях.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.02.2010 между Комитетом (далее - арендодатель) и ООО "Кафс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ N 005528-К-2010 (л.д. 87-94), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв. м, расположенный по адресу: ул. Батумской в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства учебно-коммерческого центра.

Договор заключен на срок до 28.11.2011 (пункт 1.4 договора).

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору 16.02.2010 (л.д. 95).

Стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 02.12.2011 о продлении срока действия договора аренды УЗ N 005528-К-2010 до 28.10.2012 (л.д. 96).

Дополнительным соглашением N 2 от 11.01.2013 стороны продлили срок действия договора аренды УЗ N 005528-К-2010 до 16.10.2014 (л.д. 97).

Дополнительным соглашением N 3 от 11.11.2014 стороны продлили срок действия договора аренды УЗ N 005528-К-2010 до 16.10.2016 (л.д. 98).

По соглашению сторон договор аренды УЗ N 005528-К-2010 от 16.02.2010 расторгнут 24.10.2016 (л.д. 99).

Вместе с тем, 24.10.2016 между Комитетом (далее - арендодатель) и ООО "Кафс" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ N 015090-К-2016 (л.д. 10-17), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1255 кв. м с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенный по адресу: ул. Энергетиков, 3а в Ленинском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства учебно-коммерческого центра.

Срок действия договора: три года с даты акта приема-передачи земельного участка (пункт 1.5 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320005:30 передан арендатору по акту приема-передачи 24.10.2016 (л.д. 20).

Согласно акту планового (рейдового) осмотра от 30.01.2019, на части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен железобетонный фундамент, строительно-монтажные работы не ведутся (л.д. 40-44).

Как следует из представленного в материалы дела заключения по результатам обследования земельного участка и оценки технического состояния объекта незавершенного строительства от 12.12.2019 (л.д. 30-39) фундамент, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Энергетиков, 3а в Ленинском районе г. Челябинска является ограниченно работоспособным капитальным строением.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/001/2020-66877 от 23.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9%, принадлежащий на праве собственности ООО "Кафс" (л.д. 56-59).

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 24.10.2016 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заключив 24.10.2016 договор аренды без проведения торгов, ООО "Кафс" реализовало свое право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды от 24.10.2016 прекратил свое действие на основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с истечением его срока - 24.10.2019.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости N 74/001/001/2020-66877 от 23.03.2020 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0320005:30 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0320005:693, степень готовности 9%, принадлежащий на праве собственности ООО "Кафс" (л.д. 56-59).

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у истца права на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Постановление N1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления N 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Из приведенных выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися более специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления N 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется более выгодной для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Принимая во внимание изложенное, для кредиторов не наступит неблагоприятных последствий и их права не будут нарушены, поскольку требования будут подлежать удовлетворению из денежных средств от реализации объекта незаверенного строительства на аукционе.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности исковых требований Комитета, в связи с чем обоснованно удовлетворил их в полном объеме.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2020 по делу N А76-17951/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кафс" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина