Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 августа 2021 г. N Ф09-2934/19 по делу N А76-18625/2017

Екатеринбург

31 августа 2021 г.

Дело N А76-18625/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М.В., Сулейменовой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Металл-база" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу N А76-18625/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Картеп" - Приклонская А.Г. (управляющий, договор о передаче полномочий единоличного исполнительного органа от 01.06.2018), Казакова Ю.С. (доверенность от 19.05.2021).

акционерного общества "Металл-База" - Попова О.И. (доверенность от 07.07.2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Картеп" (далее - общество "Картеп") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к акционерному обществу "Металл-база" (далее - общество "Металл-база"), Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (далее - комитет):

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 11.12.2013 N 7735/зем, заключенного между обществом "Металл-база" и комитетом, в части, соответствующей площади земельного участка площадью 2197 + 16 кв. м, необходимой для использования объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу "Картеп" - нежилого здания (операторская) общей площадью 18,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0426003:266 и сооружения (резервуары в количестве 15 шт.) объемом 1125 куб. м, кадастровый номер 74:36:0426003:267, расположенные по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, определенным координатами (координаты указаны в решении суда первой инстанции), учитывая, что средняя квадратическая погрешность положения характерной точки: 0,1 м, площадь земельного участка под объектами недвижимости равная 2197 +/- 16 кв. м;

о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 площадью 141 078 кв. м, и выделе из него земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0000000:52679:ЗУ1, 74:36:0000000:52679:ЗУ2, 74:36:0000000:52679:ЗУ2 (1) по координатам указанным ниже,

о признании права собственности за обществом "Картеп" на земельный участок площадью 2197 +/- 16 кв. м (средняя квадратическая погрешность положения характерной точки: 0.1 м), определенный координатами (координаты указаны в решении суда первой инстанции);

о признании права собственности за обществом "Металл-база" на земельный участок площадью 138 881 +/- 130 кв. м, (в том числе 74:36:0000000:52679:ЗУ2 (1): 137 430.00 +/- 129 кв. м, 74:36:0000000:52679:ЗУ2 (2): 1451.00 +/- 13 кв. м) в границах участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679, расположенный по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, средняя квадратическая погрешность положения характерной точки: 0,1 м, в соответствии со следующими координатами:

Обозначение характерных точек границ	Координаты,м
	Х	У
1	2	3
74:36:0000000:52679:ЗУ1
1	600454.43	2322908.45
2	600459.98	2322924.40
3	600421.28	2322942.92
4	600418.35	2322944.33
5	600419.01	2322945.99
6	600414.18	2322947.92
7	600412.28	2322948.70
8	600404.32	2322952.00
9	600401.75	2322943.00
10	600362.29	2322956.10
11	600356.55	2322936.30
12	600402.72	2322923.08
13	600407.74	2322921.31
14	600410.93	2322920.31
15	600454.43	2322908.45

Общество "Металлбаза" обратилось с встречным иском к обществу "Картеп" о признании отсутствующим права собственности общества "Картеп" на нежилое здание (операторская) общей площадью 18,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0000000:0000:035340:1000/К, сооружение (резервуары в количестве 15 штук) объемом 75,0 куб. м, кадастровый номер 74:36:0000000:0000:035340:1000/ГЗ-Г17, расположенные по адресу:

г. Челябинск, Троицкий тракт, 46.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Решением суда первой инстанции от 20.02.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным договор от 11.12.2013 N 7735/зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:232, заключенный между комитетом и обществом "Металл-база", в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 площадью 2197 + 16 кв. м, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости общества "Картеп" в соответствии с действующими нормами и правилами в системе координат МСК-74 и средней квадратичной погрешностью положения характерной точки 0,1 м.:

Обозначение	Координаты,м
характерных точек	Х	Y
границ
1	2	3
74:36:0000000:52679:ЗУ1
1	600454.43	2322908.45
2	600459.98	2322924.40
3	600421.28	2322942.92
4	600418.35	2322944.33
5	600419.01	2322945.99
6	600414.18	2322947.92
7	600412.28	2322948.70
8	600404.32	2322952.00
9	600401.75	2322943.00
10	600362.29	2322956.10
11	600356.55	2322936.30
12	600402.72	2322923.08
13	600407.74	2322921.31
14	600410.93	2322920.31
1	600454.43	2322908.45

Применены последствия недействительности части сделки - договора от 11.12.2013 N 7735/зем. купли-продажи земельного участка путем изменения части координат поворотных точек границы многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 и сохранения его в измененных границах, определенных в соответствии с действующими нормами и правилами в системе координат МСК-74 (средняя квадратичная погрешность положения характерной точки 0,1 м) и имеющих следующие координаты:

Обозначение характерных точек границ	Координаты, м
	X	Y
1	2	3
74:36:0000000:52679:ЗУ2(1)
1	600843.84	2322759.70
2	600843.87	2322764.53
3	600796.38	2322766.01
4	600769.44	2322774.19
5	600719.45	2322776.53
6	600692.29	2322779.45
7	600669.53	2322781.88
8	600645.58	2322788.04
9	600634.61	2322793.12
10	600609.40	2322806.28
11	600600.31	2322813.72
12	600600.72	2322816.89
13	600572.39	2322836.52
14	600569.91	2322838.55
15	600552.03	2322856.16
16	600522.25	2322888.36
17	600495.86	2322936.04
18	600478.74	2322952.42
19	600469.03	2322961.72
20	600451.43	2322941.15
21	600428.29	2322961.40
22	600434.86	2322968.79
23	600408.81	2322992.19
24	600406.81	2322989.98
25	600403.98	2322992.36
26	600406.03	2322994.63
27	600390.46	2323008.34
28	600384.23	2323001.33
29	600361.49	2323021.28
30	600357.21	2323016.54
31	600349.93	2323023.04
32	600353.96	2323027.55
33	600351.73	2323029.55
34	600361.19	2323040.85
35	600352.35	2323049.27
36	600324.30	2323046.57
37	600323.28	2323043.68
38	600321.79	2323044.19
39	600307.15	2323024.28
40	600303.03	2323006.01
41	600317.74	2322989.88
42	600321.28	2322988.84
43	600366.59	2322975.41
44	600356.25	2322936.26
45	600354.94	2322928.61
46	600460.52	2322898.17
47	600435.79	2322883.87
48	600303.62	2322921.40
49	600294.56	2322915.11
50	599745.34	2323072.69
51	599685.48	2323090.49
52	599645.19	2323080.30
53	599610.46	2323067.36
54	599587.21	2323060.36
55	599584.79	2323065.75
56	599552.30	2323050.33
57	599515.69	2323033.08
58	599465.75	2323006.40
59	599453.98	2322974.73
60	599480.00	2322998.79
61	599539.86	2323023.39
62	599554.28	2323028.30
63	599576.04	2323031.08
64	599585.80	2323031.81
65	599610.06	2323030.89
66	599630.10	2323027.78
67	599649.69	2323022.83
68	599681.28	2323011.58
69	599710.75	2322996.06
70	599726.05	2322986.36
71	599743.80	2322975.52
72	599751.13	2322970.68
73	599756.68	2322967.29
74	599774.84	2322956.96
75	599774.16	2322955.70
76	599767.65	2322947.88
77	599875.31	2322887.02
78	599999.93	2322851.53
79	600005.53	2322850.10
80	600018.09	2322846.88
81	600041.22	2322841.52
82	600070.55	2322833.79
83	600097.22	2322826.65
84	600101.57	2322837.65
85	600240.00	2322798.02
86	600240.60	2322800.10
87	600274.55	2322791.75
88	600274.54	2322789.75
89	600237.56	2322790.74
90	600137.39	2322816.37
91	600103.95	2322824.92
92	600125.17	2322818.82
93	600130.70	2322816.31
94	600138.73	2322812.49
95	600152.79	2322806.20
96	600179.21	2322795.26
97	600213.94	2322789.87
98	600233.87	2322787.37
99	600255.42	2322786.26
100	600255.27	2322782.18
101	600270.87	2322781.54
102	600294.72	2322785.66
103	600306.32	2322787.58
104	600322.09	2322790.19
105	600347.14	2322797.32
106	600350.83	2322796.00
107	600349.40	2322761.31
108	600321.02	2322763.20
109	600321.45	2322768.99
110	600303.90	2322770.60
111	600300.48	2322745.03
112	600318.66	2322743.03
113	600317.28	2322730.77
114	600317.45	2322728.36
115	600328.57	2322727.04
116	600351.70	2322725.81
117	600412.06	2322722.58
118	600411.79	2322717.60
119	600433.74	2322716.12
120	600434.12	2322716.10
121	600445.04	2322715.37
122	600459.52	2322726.07
123	600461.70	2322767.75
124	600463.43	2322772.24
125	600466.46	2322776.55
126	600520.48	2322769.77
127	600532.07	2322793.78
128	600546.11	2322789.73
129	600552.35	2322787.91
130	600584.87	2322778.43
131	600619.45	2322775.20
132	600630.70	2322774.86
133	600643.69	2322774.49
134	600709.43	2322772.59
135	600735.64	2322769.79
136	600769.39	2322766.19
137	600796.35	2322761.51
1	600843.84	2322759.70
	-	-
138	600560.07	2322813.85
139	600568.32	2322826.09
140	600540.99	2322845.67
141	600514.95	2322855.20
142	600511.18	2322844.13
143	600527.54	2322832.35
144	600554.15	2322814.02
138	600560.07	2322813.85
	-	-
145	600330.65	2322798.13
146	600309.02	2322805.02
147	600246.76	2322821.69
148	600241.61	2322803.44
149	600274.19	2322794.98
150	600292.58	2322794.13
151	600305.97	2322794.31
152	600317.53	2322795.42
145	600330.65	2322798.13
	-	-
153	600667.46	2322777.86
154	600644.51	2322784.03
155	600631.53	2322788.11
156	600606.63	2322802.28
157	600574.28	2322825.00
158	600573.85	2322824.31
159	600568.01	2322815.32
160	600561.69	2322805.60
161	600559.24	2322806.99
162	600551.16	2322793.19
163	600554.91	2322792.26
164	600586.51	2322784.42
165	600619.47	2322779.19
166	600624.60	2322779.03
167	600643.89	2322778.41
153	600667.46	2322777.86
	-	-
168	600482.12	2322860.10
169	600482.65	2322862.33
170	600485.45	2322877.78
171	600478.20	2322885.09
172	600470.25	2322889.21
173	600455.28	2322893.31
174	600446.85	2322865.82
175	600457.30	2322862.91
176	600467.06	2322861.40
177	600473.62	2322861.00
168	600482.12	2322860.10
	-	-
178	600454.43	2322908.45
179	600459.98	2322924.40
180	600421.28	2322942.92
181	600418.35	2322944.33
182	600419.01	2322945.99
183	600414.18	2322947.92
184	600412.28	2322948.70
185	600404.32	2322952.00
186	600401.75	2322943.00
187	600362.29	2322956.10
188	600356.55	2322936.30
189	600402.72	2322923.08
190	600407.74	2322921.31
191	600410.93	2322920.31
178	600454.43	2322908.45
74:36:0000000:52679:ЗУ2(2)
192	599368.11	2322864.54
193	599401.51	2322925.82
194	599422.71	2322955.18
195	599423.86	2322956.26
196	599432.61	2322964.37
197	599442.48	2322989.02
198	599437.10	2322985.00
199	599431.88	2322981.11
200	599400.65	2322946.32
201	599378.37	2322904.47
202	599357.71	2322855.45
203	599362.72	2322852.65
192	599368.11	2322864.54

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 после устранения пересечения (наложения) составила 138 881 кв. м, погрешность определения площади земельного участка составила +/- 130 кв. м, в том числе: - контур 1 - 137 430 кв. м погрешность определения площади земельного участка составила 129 кв. м; -контур 2 - 1451,00 кв. м, погрешность определения площади земельного участка составила +/- 13 кв. м. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в части. Суд признал отсутствующим право собственности общества "Картеп" на нежилое здание - операторскую, общей площадью 18,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0426003:266, условный номер 74:36:00.00.000:0000:035340:1000/К, расположенное по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, отметив, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности общества "Картеп" на указанное нежилое здание и снятия его с кадастрового учета. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Металл-база" просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочные, по его мнению, выводы судов о том, что склад ГСМ общества "Картеп", состоящий из 15 резервуаров, представляет собой единый капитальный объект и обладает признаками объекта недвижимого имущества, а земельный участок под строительство капитального объекта - склада ГСМ был предоставлен надлежащим образом. Заявитель отмечает, что доказательства обращения АООТ "Челябметаллопторг" в порядке статьи 28 Земельного кодекса РСФСР в Совет народных депутатов за предоставлением земельного участка под строительство капитального объекта - склада ГСМ в материалах дела отсутствуют.

Также заявитель полагает ошибочным вывод судов о том, что законченный строительством объект - склад ГСМ в составе 15 подземных резервуаров был принят в эксплуатацию как объект недвижимости, настаивает на отсутствии в материалах дела необходимых доказательств, подтверждающих указанный вывод. Отмечает, что только 2 из 15 резервуаров соединены с топливораздаточными колонками подземными трубопроводами, что не позволяет считать резервуары единым объектом недвижимого имущества. Более того, заявитель указывает на то, что в материалах дела имеются доказательства, прямо подтверждающие отсутствие необходимой неразрывной физической связи между резервуарами, возможность их перемещения с сохранением функционального назначения. Помимо изложенного заявитель ссылается на выводы экспертов, изложенных в заключении от 27.03.2019 N 2-3353-18, согласно которым сооружение - резервуары в количестве 15 штук не соответствует критериям отнесения имущества к недвижимости. Также заявитель полагает необоснованным вывод судов о наличии прочной связи объектов с землей. По мнению заявителя, представленный акт приемочной комиссии от 27.04.1995 не является актом государственной приемочной комиссии, является промежуточным документом, который не соответствует требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам, и не подтверждает законности создания нового объекта недвижимости.

Кроме того, заявитель ссылается на ошибочный вывод судов об осведомленности общества "Металл-база" о том, что объекты зарегистрированы как недвижимое имущество, по мнению заявителя, суды не учли, что общество "Картеп" на протяжении длительного времени арендовало спорный земельный участок у общества "Металл-база" и до 23.05.2017 общество "Картеп" не заявляло о своих правах на землю как собственник объектов недвижимого имущества.

Также, по мнению заявителя, вывод судов о том, что условиями договора сотрудничества не подтверждается необходимость демонтажа резервуаров после расторжения договора, поскольку изначально по договору предусмотрен переход права собственности на склад ГСМ, а в исключительном случае - демонтаж с рекультивацией земель, основан на неверном толковании условий договора.

Общество "Металл-база" полагает, что судами неверно определено, какой земельный участок будет являться необходимым для эксплуатации склада ГСМ, поскольку указанная судами площадь включает в себя часть земельного участка под зданием операторской, которая исключена судом из единого комплекса объектов и признана движимым имуществом.

По мнению общества "Картеп", изложенному в отзыве на кассационную жалобу, фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы общества "Металл-база" направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи нежилого здания (операторская) и сооружения (резервуары в количестве 15 шт.) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено,

что общество "Картеп" на основании договоров купли-продажи от 21.01.2005 приобрело в собственность у общества с ограниченной ответственностью "ВИД" расположенные по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, нежилое здание (операторская) общей площадью 18,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0426003:266, сооружение (резервуары в количестве 15 шт.) объемом по 75,0 куб. м (общий объем 1125 куб. м), кадастровый номер 74:36:0426003:267.

Право собственности общества "Картеп" на указанные объекты зарегистрировано 20.01.2005, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 01.02.2005 N 74 АА N 032950 и от 01.02.2005 N 74 АА N 032951, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Распоряжением заместителя главы города Челябинска от 08.09.2016 N 10015-е обществу "Картеп" предварительно согласовано предоставление для эксплуатации находящихся в его собственности объектов земельного участка площадью 2197 кв. м, утверждена схема расположения земельного участка.

Общество "Картеп" совершило действия по формированию и постановке на кадастровый учет указанного земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов, в связи с чем из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 74:36:0426003:810 общей площадью 2197 +/- 16 кв. м, объект недвижимости имел статус "временный" (в процессе рассмотрения спора указанный участок был аннулирован, ввиду того, что на него не были зарегистрированы чьи-либо права).

Письмом от 15.02.2017 N 4160 комитет отказал обществу "Картеп" в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426003:810, указав, что земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679, принадлежащего на праве собственности обществу "Металл-база".

Письмом от 08.04.2017 N 11568 комитет разъяснил истцу по основному иску об обстоятельствах предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:232 в собственность общества "Металл-база" и отсутствии информации о наличии на указанном земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих иным собственникам.

Из материалов дела суды установили, что поименованные объекты общества "Картеп" расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 площадью 141 078 кв. м, место расположения - г. Челябинск, тракт Троицкий, 46, право собственности на который зарегистрировано за обществом "Металл-база", что подтверждено свидетельством о праве, выданным 15.10.2014.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:232 площадью 142 672 кв. м.

Далее из материалов дела суды установили, что на основании государственного акта от 11.09.1991 N A-I N 726900 для эксплуатации существующей территории металлобазы по Троицкому тракту в Советском районе за оптово-посреднической фирмой "Челябметаллоптторг" был закреплен на праве бессрочного пользования земельный участок площадью 34,1095 га.

После реорганизации оптово-посреднической фирмы "Челябметаллоптторг" в открытое акционерное общество "Металл-база" (предшественник общества "Металлбаза") за последним (с учетом постановления главы города Челябинска от 06.06.2002 N 777-п о корректировке границ) было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 215 837 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, что подтверждено свидетельством о праве от 09.12.2002.

На основании заявления общества "Металл-база" от 11.10.2013 и распоряжения первого заместителя главы администрации города Челябинска от 26.11.2013 N 7268-к, между комитетом (продавец) и обществом "Металл-база" (покупатель) заключен договор N 7735/зем. купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок площадью 142 672 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, тракт Троицкий, 46, кадастровый номер 74:36:0000000:232.

Право собственности общества "Металл-база" на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:232 на основании указанного договора зарегистрировано 27.01.2014.

Земельный участок площадью 142 672 кв. м предоставлен в собственность обществу "Металл-база" путем выкупа в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на основании заявления общества "Металл-база" о выкупе земельного участка, распоряжения первого заместителя главы Администрации г. Челябинска от 26.11.2013 N 7268-к.

В последующем обществом "Металл-база" земельный участок с кадастровым номером 74:36:0000000:232 преобразован путем раздела на два земельных участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 площадью 141 078 +/-131 кв. м и с кадастровым номером 74:36:0426003:783 площадью 1594 +/-14 кв. м.

Истец по первоначальному иску, ссылаясь на несоблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества и на нарушение требований статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, настаивал на том, что договор купли-продажи земельного участка от 11.12.2013 N 7735/зем противоречит действующему законодательству и нарушает его права на приобретение в собственность земельного участка как собственника нежилого здания (операторская) и сооружения (резервуары в количестве 15 шт.), находящихся на спорном земельном участке.

Общество "Картеп" указало на необходимость раздела земельного участка 74:36:0000000:52679 и выделения из него земельного участка площадью 2197 +/- 16 кв. м, на котором находится недвижимое имущество, принадлежащее обществу "Картеп", признав за последним право собственности на соответствующий земельный участок.

В свою очередь, общество "Металл-база" обратилось с встречным иском о признании отсутствующим зарегистрированного права общества "Картеп" на нежилое здание (операторская) и сооружение (резервуары в количестве 15 шт.), расположенные по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46.

Руководствуясь положениями статьи 1, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, суды обоснованно указали на недопустимость предоставления земельного участка расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что общество "Картеп" является собственником нежилого здания (операторская) и сооружения (резервуары в количестве 15 шт.), расположенных по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения.

Указанные объекты приобретены обществом "Картеп" в собственность по договорам купли-продажи от 21.01.2005 у общества с ограниченной ответственностью "ВИД".

Суды установили, что общество с ограниченной ответственностью "ВИД" зарегистрировало свое право собственности на указанные объекты на основании судебного акта.

Судами выявлено, что между АООТ "Челябметаллопторг" (правопредшественник общества "Металл-база") и ТОО "Нефтепродукт" был заключен договор сотрудничества от 01.12.1994 N 124, предметом которого является строительство и эксплуатация склада для хранения горюче-смазочных материалов с заправочным пунктом (пункт 1.1 договора сотрудничества).

Согласно указанному договору ТОО "Нефтепродукт" осуществляет проектные работы и строительство склада в подземном исполнении для хранения ГСМ объемом 1125 куб. м за счет собственных средств (пункт 2.1 договора сотрудничества).

В свою очередь АООТ выделяет под склад ГСМ территорию в размере 2500 кв. м, обеспечивает электроснабжение склада и др. (пункт 2.2 договора сотрудничества).

Договор заключается сроком на 5 лет с момента подписания (пункт 4.1 договора сотрудничества).

ТОО "Нефтепродукт", надлежаще выполнившее обязанности по настоящему договору, имеет право на возобновление договора в случае окончания его срока (пункт 3.1 договора).

Досрочное расторжение договора возможно только по инициативе ТОО "Нефтепродукт" за исключением случая нарушения ТОО "Нефтепродукт" своих обязательств по настоящему договору (пункт 3.2 договора).

В пункте 3.3 договора сотрудничества предусмотрено, что при расторжении договора преимущественное право на приобретение основных фондов предоставляется АООТ "Челябметаллопторг". При невозможности приобретения имущества АООТ "Челябметаллопторг" ТОО "Нефтепродукт" вправе продать имущество третьим лицам, согласовав продажу с АООТ "Челябметаллопторг" или демонтировать оборудование склада с последующей рекультивацией земли за счет ТОО "Нефтепродукт".

Согласно пункту 4.4 договора в случае расторжения договора по инициативе АООТ "Челябметаллопторг" оно возмещает все затраты, которые понесло ТОО "Нефтепродукт" на момент оплаты, расторжение договора вступает в юридическую силу с момента поступления денежных средств на расчетный счет ТОО "Нефтепродукт".

В материалы дела после проведения экспертизы представлены листы рабочего проекта для склада ГСМ на территории предприятия "Челябметаллопторг", согласно которым на территории АООТ "Челябметаллопторг" уже существует восемь подземных резервуаров объемом 75 куб. м, две колонки, а также три молниеотвода.

Согласно примечанию подземные трубопроводы светлых нефтепродуктов необходимо покрыть резино-битумной изоляцией; поступление светлых нефтепродуктов в емкости осуществляется с помощью передвижного насоса.

Согласно чертежам на проектируемой территории предусмотрено размещение 15 подземных резервуаров, расположенных в ряд по правую и левую сторону от въезда на территорию склада ГСМ.

Актом приемочной комиссии от 27.04.1995, утвержденным ТОО "Нефтепродукт" предъявлен к приемке и принят в эксплуатацию объект "расширение склада ГСМ на территории АООТ фирмы "Челябметаллопторг".

В приемке принимал участие начальник производственно-технического отдела АООТ фирма "Челябметаллопторг" Савельев П.М.

Согласно акту от 27.04.1995 ремонтно-строительные работы выполнялись в срок с 01.04.1994 по 30.04.1995.

Комиссии предоставлена документация в объеме, предусмотренном главой СНиП 3.01.04-87 ("Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения") на объект - хранилище нефтепродуктов подземного типа, объем каждой емкости - 75 м куб., количество - 15 шт., заправочные колонки - 2 шт. Для персонала - отдельно стоящее теплое помещение площадью 20 м кв. Имеются существующие подъездные дороги с твердым покрытием и подъездные ж/д дороги. Процесс перекачки механизированный.

Соглашением от 10.12.1996 ОАО "Нефтепродукт" (правопреемник ТОО "Нефтепродукт") по договору сотрудничества от 01.12.1994 N 124 уступило свои права требования обществу с ограниченной ответственностью "ВИД".

На основании указанного соглашения от 10.12.1996 общество "ВИД" приняло от ОАО "Нефтепродукт" следующее имущество: 15 резервуаров для хранения ГСМ, здание операторской, два насоса НШ 50 Мп, два сливных устройства, восемь бензостойких рукавов длиной 4 м, огнетушители, метршток.

На основании мирового соглашения, утвержденного определением от 03.08.2000 по делу N А76-8211/00 Арбитражного суда Челябинской области с учетом определения об исправлении опечатки ОАО "Челябметаллопторг" заменено на правопреемника - ОАО "Металл-база".

Согласно мировому соглашению общество "Металл-база" передает обществу "ВИД" долю в натуре в имуществе, а именно: резервуары 75 м куб. в количестве 15 шт., здание операторской в количестве 1 шт., литер К, площадью 18.1 кв. м.

Имущество передано обществу "ВИД" по акту от 10.08.2000 N 1.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.12.2003 по делу N А76-14662/2003, рассмотренному с привлечением в качестве заинтересованного лица ОАО "Металл-база" по заявлению общества "ВИД" за последним признан факт владения и пользования расположенными по адресу:

г. Челябинск, Троицкий тракт, 46, резервуарами в количестве 15 шт. объемом 75,0 куб. м, литеры Г3 - Г17; зданием операторской общей площадью 18.1 кв. м, литер К, как своим собственным недвижимым имуществом.

На основании указанного решения право собственности на рассматриваемые объекты было зарегистрировано за обществом "ВИД".

В последующем право собственности на эти объекты перешло к обществу "Картеп".

Общество "Картеп", являясь собственником подземных резервуаров хранения ГСМ и здания операторской, заключало с ОАО "Металл-база" договоры аренды открытых складских площадей - 2300 кв. м по адресу:

г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, под склад ГСМ.

Подземные резервуары размещались на предоставленном для этого по договору о сотрудничестве земельном участке. Земельный участок предоставлялся для строительства склада ГСМ подземного исполнения, в порядке, предусмотренном действовавшей в рассматриваемый период статьей 28 Земельного кодекса РСФСР. Законченный строительством объект - склад ГСМ в составе пятнадцати подземных резервуаров был принят в эксплуатацию как объект недвижимости.

На основании изложенного суды заключили, что общество "Металл-база", заключая оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, знало о наличии в границах земельного участка объектов, принадлежащих обществу "Картеп" на праве собственности, на которые право собственности зарегистрировано как на объект недвижимости.

Далее суды установили следующее.

Определением суда первой инстанции от 20.07.2018 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Техническая экспертиза и оценка" Майоровой А.П. и Татарникову П.С.

Определением суда первой инстанции от 13.02.2019 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Картеп" на разрешение экспертов был поставлен дополнительный вопрос.

В заключении от 27.03.2019 N 2-3353-18 экспертами установлено, что все пятнадцать резервуаров размещены под землей. Обследуемые экспертом резервуары размещены на подсыпке из несжимаемого грунта (песок) по скальному основанию, отдельные фундаменты под размещенными и обследованными резервуарами отсутствуют.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, в том числе схемы размещения резервуаров, акты ввода склада ГСМ в эксплуатацию, заключение судебного эксперта от 27.03.2019 N 2-3353-18, оценив пояснения сторон, суды пришли к выводу о том, что как минимум два из пятнадцати резервуаров соединены с топливораздаточными колонками подземными трубопроводами.

При этом суды установили, что в рассматриваемом случае имеет место размещение одностенных резервуаров объемом 75 куб. м каждый, а склад ГСМ общества "Картеп" представляет из себя резервуарный парк, состоящий из пятнадцати резервуаров, предназначенных для хранения светлых нефтепродуктов, и является единым объектом, предназначенным для хранения топлива, а также заправки транспортных средств через колонки. Резервуары размещены с соблюдением установленных нормативных расстояний друг от друга, а также от иных объектов. Каждый резервуар имеет тесную и непосредственную связь с землей, поскольку они имеют подземное размещение. Само по себе перемещение каждого резервуара возможно после выполнения работ по его демонтажу, в том числе отсоединения от колонок (в отношении присоединенных резервуаров), однако в результате демонтажа объект - склад хранения с возможностью заправки транспортных средств - прекратит свое существование.

На основании указанных обстоятельств суды заключили, что возможность перемещения резервуаров, введенных в эксплуатацию в качестве единого объекта, без несоразмерного ущерба их предназначению отсутствует.

При этом суды обоснованно отклонили довод общества "Металл-база" о том, что по условиям договора сотрудничества резервуары (оборудование) должны быть демонтированы, как опровергающийся условиями названного договора, поскольку изначально по договору предусмотрен переход права собственности на склад ГСМ, а в исключительном случае - демонтаж с рекультивацией земель. При этом прекращение договора сотрудничества не является основанием для демонтажа оборудования склада.

Исходя из установленных судами обстоятельств и сделанных выводов о капитальности сооружения склада ГСМ из 15 подземных резервуаров, суды пришли к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого договора частично недействительным как не отвечающим требованиям закона и нарушающим права и интересы истца, поскольку у истца отсутствует возможность оформить права на земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Отклоняя доводы общества "Металл-база" о том, что судом неверно

рассчитана площадь для эксплуатации спорных недвижимых объектов в связи с тем обстоятельством, что одно из строений (здание операторской) было признано движимым объектом, суд апелляционной инстанции учел, что здание операторской необходимо для отдыха обслуживающего персонала и является вспомогательным по отношению к складу ГСМ, на основании чего место размещения вспомогательного объекта с учетом необходимости соблюдения безопасного размещения элементов взрывоопасного объекта подлежит учету при определении площади и границ земельного участка, необходимой для эксплуатации склада ГСМ, вошедшего в состав земельного участка общества "Металл-база".

Кроме того, судами принято во внимание наличие в материалах дела договора сотрудничества от 01.12.1994 N 124 (пункт 2.2), в котором также указана площадь земельного участка площадь 2500 кв. м, близкая по значению к той площади, которая установлена кадастровым инженером как необходимая территория для использования и обслуживания 15 резервуаров и операторской в размере 2197 + 16 кв.м.

Применяя одностороннюю реституцию, суды руководствовались правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, с учетом того обстоятельства, что общество "Металл-база" не заявляло встречных требований к обществу "Картеп" о взыскании неосновательного обогащения, включающего в себя затраты, понесенные на приобретение спорного земельного участка и выплату земельного налога, рассчитанные из соотношения части земельного участка площадью 2197 кв. м. Суд апелляционной инстанции верно признал, что такое право общество "Металл-база" может реализовать путем предъявления самостоятельного требования в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили первоначальные исковые требования общества "Картеп" в части признания недействительным договора от 11.12.2013 N 7735/зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:232, заключенного между комитетом и обществом "Металл-база", в части земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 площадью 2197 + 16 кв. м, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости общества "Картеп" в соответствии с действующими нормами и правилами в системе координат МСК-74 и средней квадратичной погрешностью положения характерной точки 0,1 м. (координаты указаны в резолютивной части решения) и применили последствия недействительности части сделки - договора от 11.12.2013 N 7735/зем купли-продажи земельного участка путем изменения части координат поворотных точек границы многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0000000:52679 и сохранения его в измененных границах, определенных в соответствии с действующими нормами и правилами в системе координат МСК-74 (средняя квадратичная погрешность положения характерной точки 0,1 м) и имеющих соответствующие координаты (координаты указаны в резолютивной части решения), а также встречный иск в части признания отсутствующим права собственности общества "Картеп" на нежилое здание - операторскую общей площадью 18,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0426003:266, условный номер 74:36:00.00.000:0000:035340:1000/К, расположенное по адресу: г. Челябинск, Троицкий тракт, д. 46, отметив, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности общества "Картеп" на указанное нежилое здание и снятия его с кадастрового учета.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу N А76-18625/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Металл-база" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

М.В. Торопова Т.В. Сулейменова