Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 февраля 2022 г. N Ф09-9536/21 по делу N А60-24614/2021

Екатеринбург

01 февраля 2022 г.

Дело N А60-24614/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Столярова А.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2021 по делу N А60-24614/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Росреестра - Кузнецова С.И. (доверенность от 09.12.2019 N 08-22/1281);

Государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - ГБУ СО "МФЦ", заявитель) - Вялкова Н.И. (доверенность от 27.09.2021 N 101-20/77).

ГБУ СО "МФЦ" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным и отмене решения Управления Росреестра от 18.03.2021 N КУВД-001/2020-28213782/3, устранении допущенных нарушений путем осуществления государственной регистрации прекращения аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, д. 61а.

На основании статьей 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Мамаева Ирина Яковлевна.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2021 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о возможности погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде по заявлению только одной стороны - арендатора, и считает, что односторонний отказ арендатора от исполнения государственного контракта возможен, только если другая сторона нарушила его условия. Заявитель считает, что односторонний отказ от исполнения контракта не может быть произвольным. В отсутствие заявления арендодателя, выразившего согласие на расторжение договора, государственный регистратор не имел права вносить запись о прекращении аренды на основании уведомления арендатора.

Также Управление Росреестра не согласно с выводом судов о том, что между сторонами отсутствует спор в сохранении между собой договорных отношений, поскольку заявление арендодателя отсутствует.

Заявитель считает, что условие государственного контракта о праве немотивированного отказа от его исполнения противоречит нормам Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44), регулирующим порядок расторжения контракта.

Также Управление Росреестра считает, что заявителя нельзя признать добросовестным, так как он не заплатил за выполненные третьим лицом работы по подготовке помещения к передаче в аренду.

В отзыве на кассационную жалобу ГБУ СО "МФЦ" просит оставить обжалуемые решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций без изменения, считая их законными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ГБУ СО "МФЦ" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Мамаевой Ириной Яковлевной (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.09.2020 N 16/39.

По условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, а арендатор - своевременно вносить арендную плату, возвратить объект арендодателю по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

Помещение предоставляется во временное владение и пользование на срок с 01.11.2020 по 31.12.2022 включительно (пункт 2.4 договора).

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору объект по акту приема-передачи в срок не позднее 01.11.2020.

Пунктом 4.4.5 договора предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке без обоснования причин отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за 20 календарных дней. При этом договор считается расторгнутым по истечении 20 календарных дней с момента уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора.

ГБУ СО "МФЦ" в адрес арендодателя направлено уведомление от 12.10.2020 N 101-13/2703 о расторжении договора аренды. Арендодателем указанное уведомление получено 12.10.2020. Факт получения уведомления арендодателем (третьим лицом по настоящему делу) не оспаривается.

Заявитель 09.12.2020 обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о погашении записи об аренде помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, д. 61а. К заявлению приложены документы: письмо от 12.10.2020 N 101-13/2703 о расторжении договора аренды, выписка из ЕГРЮЛ от 08.10.2020, что подтверждено описью документов.

Управлением Росреестра по Свердловской области 17.12.2020 принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что заявителем не предоставлены документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя по договору от 07.09.2020 N 16/39, акт приема-передачи помещения в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Во исполнение уведомления о приостановлении в адрес ответчика 19.01.2021 заявителем направлены дополнительные документы: распоряжение Правительства Свердловской области от 07.10.2020, доверенность представителя арендодателя от 12.07.2018 б/н, извещение от 29.10.2020 N 5-07/70 о подписании акта приема-передачи помещений по договору, письмо от 30.10.2020 N 101-13/2920 о подписании акта.

Управлением Росреестра 21.01.2021 принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав ввиду непредставления документов, подтверждающих прекращение действия договора аренды от 07.09.2020 N 16/39.

Управлением Росреестра 18.03.2021 принято решение об отказе в государственной регистрации прав в связи с тем, что заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации.

Заявитель, полагая свои права нарушенными, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В пунктах 14 и 15 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, разъяснено, что если в государственном (муниципальном) контракте содержится общее указание на право стороны на односторонний отказ, отсутствие в контракте упоминания о каком-либо конкретном существенном нарушении обязательств, являющемся основанием для одностороннего отказа, не может свидетельствовать об отсутствии у стороны такого права.

То есть Закон N 44-ФЗ указывает лишь на необходимость закрепить в контракте саму возможность его расторжения в одностороннем порядке по правилам гражданского законодательства.

При этом подлежащие применению основания для принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от контракта установлены в ГК РФ.

Неуказание в контракте какого-либо конкретного существенного нарушения обязательства, являющегося основанием для заявления одностороннего отказа, не может свидетельствовать об отсутствии у стороны такого права при наличии соответствующего основания в ГК РФ.

Руководствуясь приведенными положениями закона и разъяснениями, в отсутствие доказательств недобросовестного поведения арендатора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что действие договора аренды помещения прекращено ввиду одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По правилам статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Тем самым для государственной регистрации аренды недвижимого имущества частью 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ установлена возможность обращения с заявлением о государственной регистрации одной из сторон договора.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Вопреки доводу Управления Росреестра из материалов дела судами не установлено, что между заявителем и третьим лицом имеется спор относительно сохранения отношений, ранее урегулированных договором аренды.

Довод регистрирующего органа о том, что условие государственного контракта о праве немотивированного отказа от его исполнения противоречит нормам Закона N 44-ФЗ, был предметом оценки судов и обоснованно им отклонен как основанный на ошибочном толковании положений закона.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Таким образом, для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).

Приведенный Управлением Росреестра довод о недобросовестности поведения заявителя, так как он не исполнил согласованные договором условия о возмещении затрат арендодателя на подготовку помещения к передаче в аренду, апелляционным судом отклонен как не имеющий правового значения для правильного рассмотрения дела с учетом предмета иска и его оснований. Указанный довод не влияет на выводы судов о факте расторжения договора по указанному основанию.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суды пришли к выводу о том, что предусмотренный порядок обращения с заявлением о прекращении в ЕГРН записи об аренде заявителем соблюден, им представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации прекращения аренды, поэтому у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных положениями статьи 27 Закона N 218-ФЗ, в связи с изложенным исковые требования удовлетворили.

Доводы Управления Росреестра, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, а равно и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, а лишь указывают на несогласие кассатора с произведенной судами оценкой доказательств и с установленными на их основании фактическими обстоятельствами дела.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2021 по делу N А60-24614/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

А.А. Столяров Т.В. Сулейменова