Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2023 г. N Ф09-4445/23 по делу N А76-1083/2021

Екатеринбург

03 августа 2023 г.

Дело N А76-1083/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А.

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен-БЛ" (далее - общество, ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд прибыли представители:

общества - Марамзин В.Л. (доверенность от 01.09.2020);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) - Гулина Г.А. (доверенность от 22.02.2023);

Администрации г. Челябинска - Гулина Г.А. (доверенность от 02.03.2023).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0203029:2929, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, микрорайон N 34 по пр. Комарова; обязании ответчика привести в первоначальное состояние и освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Челябинск, р-н Тракторозаводский, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьская, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; обязании общества передать Комитету по акту приема передачи земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющиго самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением суда от 12.12.2022 иск удовлетворен, распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 30.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель отмечает, что оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим только при условии исчерпания иных способов защиты (виндикация). Ответчик полагает, что надлежащим способом защиты прав собственника в данном случае является виндикационный иск, а требование о признании права собственности отсутствующим является преждевременным, поскольку при удовлетворении виндикационных требований истца ответчик обязан освободить земельный участок не только от фактически находящихся на нем объектов, но и обеспечить "юридическую чистоту" земельного участка, прекратив свое право собственности на объект незавершенного строительства. По мнению общества, по виндикационным требованиям истцом пропущен срок исковой давности. Заявитель поясняет, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока 31.12.2016; учитывая, что до настоящего момента земельный участок находится в пользовании ответчика, истец должен был узнать о нарушении своего права непосредственно в момент прекращения действия договора аренды. Как считает общество, требование об освобождении земельного участка не является негаторным. По мнению заявителя, выводы судов об отсутствии у общества права на использование спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды 31.12.2016 по причине отсутствия оснований на заключение нового договора аренды для строительства объекта недвижимости без торгов, что является основанием для изъятия данного участка у ответчика, противоречат п. 2 ст. 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земель от 02.07.1997 N 74-36-02 К N 000707-97, согласно которому обществу на условиях краткосрочной аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17 для проектирования общественно-торгового центра, сроком на 2 года с момента регистрации договора в Комитете.

Дополнительным соглашением от 24.09.1998 N 1 стороны изложили договор аренды N 707-К-97 от 02.07.1997 в новой редакции.

Дополнительным соглашением от 01.12.1998 N 2 продлен срок действия договора аренды, а также изменен пункт 1.1.1 договора, согласно которому земельный участок предоставляется для проектирования общественно-торгового центра, эксплуатации действующей временной некапитальной платной автостоянки.

Дополнительным соглашением от 27.05.2011 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2016, в пункте 1.1 дополнительного соглашения указано, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17 предоставлен для проектирования и строительства объекта общественного назначения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0203029:2929, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0203029:17, зарегистрировано за обществом от 09.09.2016, запись N 74-74/036-74/001/217/2016-3029/1.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 20.11.2020 о предоставлении ему земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 30.11.2020 N 44289 Комитет отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги - предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0203029:17 для завершения строительства, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, на пересечении ул. Комарова и ул. Октябрьской.

Комитет указал, что предоставление земельного участка для завершения строительства невозможно, поскольку в рамках осуществления полномочий по муниципальному земельному контролю осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в ходе которого объект незавершенного строительства не обнаружен, установлено, что на участке расположена автомобильная стоянка.

04.12.2020 в ходе осмотра земельного участка главным специалистом отдела муниципального контроля Комитета с участие представителя заявителя установлено, что обществом расчищена часть участка, на которой видны фрагменты фундамента (согласно справочной информации Росреестра в режиме онлайн на фундамент зарегистрировано право частной собственности). Также на земельном участке расположена автостоянка.

Общество повторно обратилось в Комитет с заявлением от 14.12.2020 о предоставлении ему земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 27.01.2021 N 2442 Комитет повторно отказал заявителю в предоставлении муниципальной услуги - предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка.

Считая отказы Комитета, выраженные в письмах от 30.11.2020 N 44289 и

от 27.01.2021 N 2442 нарушающими права общества на осуществление предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд.

Вступившим в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. У общества отсутствует право после 02.03.2015 на заключение договора аренды для строительства объекта недвижимости без торгов, оснований для предоставления без торгов земельного участка для завершения строительства судами также не установлено ввиду отсутствия объекта. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на неопределенный срок является ошибочным, не соответствующим нормам права, однако, не привел к принятию незаконного судебного акта, при этом суд подтвердил, что срок действия договора аренды истек 31.12.2016.

Ссылаясь на то, что срок действия договора аренды истек еще 31.12.2016, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0203029:17 относится к муниципальной собственности и на нем отсутствуют объекты недвижимости, общество не возвратило земельный участок, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд принадлежит лицу, права и законные интересы которого нарушены.

В силу ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого

незаконного владения (в том числе право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).

По смыслу названных разъяснений признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ответчика на объект.

В рассматриваемом случае истцом заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности общества отсутствующим, мотивированное отсутствием признаков недвижимого имущества у объекта с кадастровым номером 74:36:0203029:17.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из разъяснений пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект

подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами капитального строительства понимают здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

Таким образом, критерием отнесения объекта незавершенного строительства к объекту недвижимости является выполнение работ по сооружению фундамента.

Принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении от 30.11.2020, составленном в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0203029:17, согласно которым указанный земельный участок свободен от объектов незавершенного строительства либо иных объектов, являющихся объектами недвижимого имущества; акты осмотра земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о том, что объект незавершенного строительства отсутствует, работы по сооружению фундамента не выполнены.

Владение физически не существующим объектом не может быть осуществлено как ответчиком, так и истцом.

Поскольку спорный объект не соответствует признакам недвижимости, в отношении него не может быть осуществлена государственная регистрация прав как в отношении объектов недвижимого имущества.

Наличие в реестре прав на недвижимость сведений в отношении спорного объекта накладывает определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, и препятствующие истцу реализовать свои права на использование земельного участка, в том числе для целей представления иным лицам на праве аренды, на что верно указано судами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С учетом изложенного действия Комитет по подаче иска фактически направлены на пресечение незаконных действий ответчика по использованию земельного участка для целей, не связанным с размещением объекта недвижимости (эксплуатация автостоянки).

Положения о распоряжении органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением предусмотренных законом случаев, предусмотрены статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, вывод судов о наличии у органа местного самоуправления права на обращение в суд с требованием об освобождении земельного участка от некапитальных объектов, является правильным.

В ходе рассмотрения заявленных требований ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу пятому статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

В абзаце втором пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что положения, предусмотренные абз. 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными.

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Вместе с тем, в силу абз. 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Таким образом, вывод судов об отсутствии оснований для применения срока исковой давности является правильным.

Кроме того, суды выявили, что требования о возврате земельного участка, предъявлено в пределах трехлетнего срока исковой давности, поскольку доказательств возврата земельного участка в состоянии, предшествующем его застройке, за период с момента окончания срока действия договора аренды и до настоящего времени ответчиком не представлено.

Поскольку у ответчика отсутствуют права на земельный участок, как собственника объекта незавершенного строительства, требования истца об обязании возвратить земельный участок заявлено правомерно.

Суды верно отметили, что обратная ситуация, когда доводы ответчика о пропуске срока исковой давности для требования о возврате земельного участка могли быть признаны обоснованными, приведет к злоупотреблению правом со стороны арендатора, владеющего земельным участком в отсутствие правовых оснований по причине истечения срока действия договора аренды и отсутствия объекта незавершенного строительства и не возвращающего земельный участок арендодателю по причине отказа в судебной защите прав последнего по основаниям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является недопустимым применительно к статье 10 названного Кодекса.

При таких обстоятельствах, иск удовлетворен правомерно.

Довод общества о незаконности возложения на него обязанности по приведению в первоначальное состояние и освобождению спорного земельного участка в связи с отсутствием на нем объекта незавершенного строительства либо иных объектов, являющихся объектами недвижимого имущества, являлся предметом оценки апелляционного суда и обоснованно отклонен, как противоречащий обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела N А76-6062/2021 о расположении на участке фрагментов фундамента и автостоянки, которые подлежат демонтажу со спорного земельного участка, равно как и другие объекты, являющиеся результатом деятельности арендатора в период использования земельного участка, выявленные на стадии исполнения судебного акта.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не выявлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по тому же делу по иску оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овен-БЛ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А. Столяров И.А. Краснобаева