Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 апреля 2024 г. N Ф09-71/24 по делу N А07-13482/2022

Екатеринбург

22 апреля 2024 г.

Дело N А07-13482/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Гуляевой Е.И., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карауш М.В. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города Уфы, Администрация, истец) и Прокуратуры Республики Башкортостан (далее - Прокуратура РБ) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2023 по делу N А07-13482/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 по тому же делу.

Участники арбитражного процесса по делу N А07-13482/2022 о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб Администрации и Прокуратуры РБ извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационных жалоб Администрации и Прокуратуры РБ, изначально назначенное на 14.02.2024, дважды откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 13.03.2024 и 11.04.2024, о чем Арбитражным судом Уральского округа вынесены определения от 14.02.2024 и 13.03.2024 (с учетом определения от 18.03.2024 об исправлении опечатки) соответственно.

В судебном заседании 11.04.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 15.04.2023 (14 час. 45 мин.).

Судебное заседание 11-15.04.2024 проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 11.04.2024 и 15.04.2024 в режиме "онлайн" приняли участие представители:

Администрации города Уфы - Бекешкин Е.Е. (доверенность от 17.02.2023 N 01-05-00688/13);

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Агидель-Инвестстрой" (далее - общество "СЗ "Агидель-Инвестстрой", застройщик, ответчик) - Вайнштейн Е.С. (доверенность от 25.10.2022);

Прокуратуры РБ - старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Прокуратуры РБ Валишин Р.Р. (доверенность от 17.10.2023 N 8-20-2023);

Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Ахметова А.Т. (доверенность от 18.10.2023 N 7-13880/0170).

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не направило своего представителя в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенного лица не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Поступившие от общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" отзыв на кассационную жалобу, письменные пояснения по делу, от Администрации города Уфы - письменные пояснения по делу приобщены к материалам дела на основании статей 279, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Уфы обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "СЗ "Агидель-Инвестстрой" о возложении на указанное лицо обязанности в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.19 договора от 09.06.2015 N 55-РТ путем заключения дополнительного соглашения, в котором определить перечень объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежащих передаче в муниципальную собственность на следующих условиях:

"1. Дополнить договор пунктом 3.1.20 следующего содержания:

"3.1.20. В соответствии с п. 3.1.19 договора и проектами планировки и проектами межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе ГО г. Уфа РБ, утвержденными постановлениями Администрации ГО г. Уфа РБ от 23.03.2017 N 334, от 29.11.2019 N 1884, определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность:

- пристрой к школе N 79, в целях увеличения вместимости школы до 1122 мест;

- реконструкция детского сада на 127 мест (на проектируемом земельном участке N 43 согласно проекту межевания);

- реконструкция детского сада на 186 мест (на проектируемом земельном участке N 44 согласно проекту межевания);

- реконструкция детского сада на 188 мест (на проектируемом земельном участке N 45 согласно проекту межевания).

Конкретные характеристики помещений дошкольного учреждения определить дополнительным соглашением к настоящему договору.

Помещения кратковременного пребывания детей определить после разработки рабочего проекта жилого дома литер N 1".

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один - для стороны 2".

Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура РБ, Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2023 в удовлетворении заявленных исковых требований Администрации отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, истец - Администрация города Уфы и третье лицо - Прокуратура РБ обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Доводы кассационных жалоб Администрации (с учетом дополнительных письменных пояснений) и Прокуратуры РБ тождественны и сводятся по существу к следующему.

Заявители жалоб, ссылаясь на условия договора от 09.06.2015 N 55-РТ, согласованные в пунктах 3.1.16 - 3.1.19, настаивают на том, что ответчик - застройщик взял на себя обязательство осуществить на территории, в отношении которой принято решение о развитии, строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, включая в числе прочего строительство объектов социальной инфраструктуры в таком объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию и определяется проектом планировки и проектом межевания застроенной территории, разработанными застройщиком лично или иной организацией по его заказу.

Как полагают заявители жалоб, исходя из условий договора от 09.06.2015 N 55-РТ, вопреки суждению судов, определение конкретного перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, непосредственно при заключении договора не предполагалось, более того, объективно было невозможным до подготовки застройщиком и утверждения Администрацией проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и заключения в этой связи соответствующего соглашения, предусмотренного пунктом 3.1.19 договора. При наличии в договоре прямого указания на общее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры в таком объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, само по себе отсутствие в аукционной документации и тексте договора такого перечня не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных в рамках настоящего дела исковых требований. В противном случае в нарушение статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюдается принцип встречного исполнения обязательства со стороны застройщика, что противоречит смыслу правовой конструкции договора о развитии застроенной территории. Действующее законодательство, регулирующее правоотношения из таких договоров, не содержит запрета на возложение на застройщика обязанности по передаче в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения нужд граждан, проживающих на застроенной территории.

Вывод судов о неисполнимости условий предлагаемого к заключению дополнительного соглашения, заявители жалобы считают необоснованным, сделанным при неполном исследовании всех существенных для дела обстоятельств, в том числе и того, что вопрос о предоставлении застройщику земельных участков для строительства пристроя к зданию школы и реконструкции зданий детских садов может быть разрешен при наличии соответствующего обращения от застройщика после заключения сторонами дополнительного соглашения.

Действия застройщика, отказывающегося в сложившейся спорной ситуации заключать дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории, заявители жалоб считают недобросовестными.

Администрация в своей жалобе дополнительно указывает на то, что строительство социальных объектов изначально было предусмотрено постановлением от 17.07.2013 N 3581 "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Указанное было проигнорировано судами при рассмотрении дела.

Помимо этого заявители жалоб указывают на ошибочность вывода судов о заявлении Администрацией исковых требований за пределами срока исковой давности, поскольку в силу пункта 3.1.17 договора строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры застройщик должен осуществить в течение 10 лет и 11 месяцев с даты заключения указанного договора (09.06.2015).

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнительных письменных пояснений) общество "СЗ "Агидель-Инвестстрой" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а приведенные в жалобе доводы - несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между Администрацией (сторона 1) и обществом "СЗ "Агидель-Инвестстрой" (сторона 2) 09.06.2015 заключен договор N 55-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - договор, договор от 09.06.2015 N 55-РТ).

Согласно пункту 1.1 договора в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, решением о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятым Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.07.2013 N 3581, условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.10.2013 N 5269 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", от 13.06.2014 N 2271 "О повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", на основании протокола N 2 об итогах аукциона от 26.05.2015, настоящим договором сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1 - 3.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью ориентировочно 5,9 га, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2 в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 настоящего договора.

В силу пункта 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1 договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: жилые дома N N 46, 48, 50 по ул. Кремлевская;

N N 25а, 27, 27а, 29, 33, 35, 37 по ул. Пекинская; N N 18/1, 20/1, 22/1, 26/2, 28/2 по ул. Борисоглебская; N N 24, 26, 26а, 28 по ул. Ломоносова; N N 169, 169а, 169б, 171, 173 по ул. Кольцевая; N 24 по ул. Коммунаров; а также иные объекты капитального строительства, расположенные в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания территории: жилой дом N 28а по улице Ломоносова; капитальные гаражи, хозяйственные постройки.

Сторона 2 обязуется:

- пункт 3.1.3 договора - подготовить проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 17,4 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан; максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию;

- пункт 3.1.6 договора - в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 настоящего договора;

- пункт 3.1.7 договора - в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения пунктов 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

- пункт 3.1.10 договора - осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и физические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития; снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение начать осуществлять со второго года с заключения договора о развитии застроенной территории; во второй год развития застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 10%, на третий год - не менее 50%, и не менее 40% объектов, подлежащих сносу (реконструкции) - в четвертый год;

- пункт 3.1.16 договора - осуществить строительство застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, в течение восьми лет с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

- пункт 3.1.17 договора - осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в пункте 3.1.16 настоящего договора;

- пункт 3.1.18 договора - в течение 1-го месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории; передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами;

- пункт 3.1.19 договора - перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Сторона 2 вправе:

- пункт 3.2.1 договора - приобретать права на земельные участки и иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Сторона 1 обязуется:

- пункт 3.3.1 договора - в течение 1-го месяца со дня получения соответствующего обращения от стороны 2 принять решение (постановление) о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию;

- пункт 3.3.2 договора - после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории, с учетом протокола публичных слушаний, принять в течение 14-ти дней со дня поступления протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и направлении ее на доработку, с учетом указанных в протоколе и заключении замечаний;

- пункт 3.3.3 договора - принять решение (постановлении) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участках, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона;

- пункт 3.3.4 договора - предоставить стороне 2 в течение 12-ти месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора с учетом сроков формирования границ земельных участков, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Постановлением Администрации от 23.03.2017 N 334 утверждены проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которым (пункт 4 приложения N 4) предлагается территорию школы N 79 увеличить за счет сноса металлических гаражей, вместимость школы расширить за счет реконструкции до 1122 мест, существующие здания детского дошкольного учреждения увеличить за счет пристроенных помещений, на 1-ом этаже жилого дома литер N 1 разместить помещения кратковременного пребывания детей.

В разделе 7 "Основные технико-экономические показатели" проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 7 приложения N 4), территория в границах проекта планировки определена площадью 17,4 га, территория детских садов на 351 мест - 1,14 га, территория общеобразовательной школы на 1100 мест - 1,91 га.

Постановлением Администрации от 29.11.2019 N 1884 внесены изменения в утвержденные проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принято приложение N 1.1 "Ведомость земельных участков", согласно которой в пунктах 43 - 46 определена площадь земельных участков, в том числе необходимых для реконструкции существующего реконструируемого детского сада на 127 мест литер 58-60 - 3775 кв. м; существующего реконструируемого детского сада на 186 мест литер 49-20 - 5503,7 кв. м; существующего реконструируемого детского сада на 188 мест литер 48-19 - 5416,4 кв. м; существующей реконструируемой средней школы N 79 на 1122 учащихся литер 47 - 47а - 19143,3 кв. м.

Ввиду отсутствия инициативы со стороны застройщика по вопросу о заключении во исполнение пункта 3.1.19 договора от 09.06.2015 N 55-РТ дополнительного соглашения об определении перечня социальных объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, Администрация направила в адрес общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" ряд претензионных писем.

Письмом от 06.11.2019 N 01-05-3626/11 Администрация направила в адрес общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" для подписания проект дополнительного соглашения к договору от 09.06.2015 N 55-РТ, которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, включая пристрой к школе N 79 в целях увеличения вместимости школы до 1122 мест ориентировочной стоимостью 619 898 400 руб.

Письмом от 29.03.2022 N 01-05-00873/11 Администрация направила в адрес общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" для подписания повторно проект дополнительного соглашения к договору от 09.06.2015 N 55-РТ, которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, включая пристрой к школе N 79 в целях увеличения вместимости школы до 1122 мест, в котором условия о его ориентировочной стоимости были исключены.

Письмом от 12.01.2023 N 01-05-00054/11 Администрация направила в адрес общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" для подписания скорректированный проект дополнительного соглашения к договору от 09.06.2015 N 55-РТ, которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, включая пристрой к школе N 79 в целях увеличения вместимости школы до 1122 мест, реконструкцию детского сада на 127 мест (на проектируемом земельном участке N 43 согласно проекту межевания), реконструкцию детского сада на 186 мест (на проектируемом земельном участке N 44 согласно проекту межевания), реконструкцию детского сада на 188 мест (на проектируемом земельном участке N 45 согласно проекту межевания).

Отказ общества "СЗ "Агидель-Инвестстрой" от заключения дополнительного соглашения к договору от 09.06.2015 N 55-РТ об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, послужил основанием для обращения Администрации города Уфы в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировали переданный на разрешение спор как преддоговорный, сводящийся к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При этом, отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к принятию обязательств по развитию территории площадью существенно большей (17,4 га согласно проекту планировки и проекту межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных постановлением Администрации от 23.03.2017 N 334 и скорректированных постановлением Администрации от 29.11.2019 N 1884), чем площадь территории, непосредственно предоставленной ему под развитие (5,9 га) по условиям договора от 09.06.2015 N 55-РТ, включая строительство (реконструкцию) на указанной территории 17,4 га всех объектов социальной инфраструктуры, которые не предусматривались постановлением Администрации от 17.07.2013 N 3581 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также условиями аукционной документации и договором от 09.06.2015 N 55-РТ.

Помимо этого суды указали на заведомую неисполнимость условий предлагаемого к заключению дополнительного соглашения и заявление Администрацией города Уфы исковых требований за пределами срока исковой давности, о применении которой до принятия решения по существу спора было заявлено ответчиком.

Делая вывод о пропуске Администрацией срока исковой давности, суды исходили из того, что по условиям договора (пункт 3.1.19) перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, должен быть определен в течение 2 месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, в отношении которой принято решение о развитии, постановление Администрации, которым были утверждены проект планировки и проект межевания застроенной территории, принято 23.03.2017, тогда как с иском Администрация обратилось в суд только в мае 2022 года.

Изучив материалы дела, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб Администрации и Прокуратуры РБ исходя из приведенных в них доводов.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, на момент совершения договора от 09.06.2015 N 55-РТ регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были введены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства, и на момент спора признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей в спорный период), развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав содержание договора от 09.06.2015 N 55-РТ, суды, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации об основных положениях о заключении договора, обоснованно признали его заключенным исходя из того, что сторонами были согласованы все существенные условия для такого рода договоров, предусмотренные в качестве необходимых в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договор от 09.06.2015 N 55-РТ заключен с соблюдением установленных конкурентных процедур, его действительность сторонами не оспаривалась.

Материальная направленность заявленных Администрацией города Уфы в рамках настоящего дела иска, исходя из их его предмета и оснований, состоит в конечном итоге в понуждении ответчика - застройщика взять на себя обязательство осуществить строительство (реконструкцию) ряда объектов социальной инфраструктуры в объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, определенную в договоре от 09.06.2015 N 55-РТ, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

В обоснование иска Администрацией приведен пункт 3.1.19 договора, в силу которого перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору. Перечень таких объектов, по мнению Администрации, содержится в разработанных самим застройщиком проекте планировки и проекте межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных постановлением Администрации от 23.03.2017 N 334 и впоследствии скорректированных постановлением Администрации от 29.11.2019 N 1884.

В силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. При этом из системного толкования норм статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства (статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре о развитии застроенной территории наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; 3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; 4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления; 5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Учитывая диспозитивный характер данной нормы, установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле в качестве существенного условия договора о развитии в силу части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Между тем при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что условие о строительстве (реконструкции) конкретных объектов социальной инфраструктуры, предусмотренных в части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, максимальные сроки выполнения указанного обязательства, условия и сроки передачи объектов в муниципальную собственность стороны при заключении договора от 09.06.2015 N 55-РТ, в том числе в пунктах 3.1.16 - 3.1.19, по существу не согласовали.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, включая стадию кассационного обжалования, соглашения об урегулировании спора мирным путем стороны не достигли, обоюдной воли на включение в договор условия об обязанности застройщика осуществить в границах территории, в отношении которой осуществляется развитие, реконструкцию средней школы N 79 в целях увеличения ее вместимости до 1122 учащихся, а также детского сада на 127 мест литер 58-60, детского сада на 186 мест литер 49-20 и детского сада на 188 мест литер 48-19 не выразили.

Делая вывод о несогласовании сторонами при заключении договора в качестве существенных условий о строительстве (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры и передаче их в муниципальную собственность, предусмотренных в части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суды обоснованно приняли во внимание, что площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, определена аукционной документацией как 5,9 га (часть квартала), тогда как объекты, поименованные в проекте предлагаемого к заключению дополнительного соглашения, расположены за границами данной части квартала, в пределах территории 17,4 га (весь квартал), в отношении которой застройщиком в соответствии с условиями договора от 09.06.2015 N 55-РТ были разработаны проект планировки и проект межевания территории, утвержденные постановлением Администрации от 23.03.2017 N 334 и впоследствии скорректированные постановлением Администрации от 29.11.2019 N 1884, фактически обеспечивают нужды граждан, проживающих в пределах территории всего квартала.

Указанное обстоятельство подтверждено пояснениями, данными суду округа представителем Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебном заседании.

Следует отметить, что условие о подготовке застройщиком проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью именно 17,4 га (весь квартал) изначально было согласовано сторонами в пункте 3.1.3 договора от 09.06.2015 N 55-РТ.

Суды также указали, что определенная договором от 09.06.2015 N 55-РТ цена права на заключение договора о развитии застроенной территории в сумме 9 427 000 руб. определена без учета стоимости строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры, поименованных в проекте предлагаемого к заключению дополнительного соглашения, учитывая ориентировочную стоимость только реконструкции школы N 79 с возведением пристроя в целях увеличения вместимости школы до 1122 мест, указанную самой Администрацией в письме от 06.11.2019 N 01-05-3626/11 (619 898 400 руб.).

Системное толкование статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны застройщика корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельных участков в границах застроенной территории и возможность осуществления строительства.

Вместе с тем, вопреки доводам кассационных жалоб, в деле не имеется доказательств, позволяющих суду сделать вывод о том, что застройщик в рамках исполнения договора уже получил или получит эквивалентное встречное предоставление в виде возможности осуществления на предоставленных в границах застроенной территории земельных участках такого объема строительства, который является для застройщика экономически обоснованным, в том числе, и при условии осуществления за его счет затрат на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры, предлагаемых к передаче в муниципальную собственность безвозмездно.

В этой связи обоснованность вывода судов о том, что принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (17,4 га), чем территории, предоставленной ему под развитие (5,9 га), не может расцениваться как возложение на застройщика обязательств по развитию всей площади 17,4 га, включая как строительство на ней всех объектов, так и обеспечение реконструкции объектов, которые не предусматривались постановлением Администрации от 17.07.2013 N 3581 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также условиями аукционной документации и заключенным договором от 09.06.2015 N 55-РТ, - заявителями жалоб с приведением убедительных аргументов не опровергнут.

Толкование условий договора от 09.06.2015 N 55-РТ дано судами при правильном применении правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывает цели договора, соответствующие обстоятельства его заключения и исполнения сторонами, а также существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу которой условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие оснований для изменения договора от 09.06.2015 N 55-РТ в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, с надлежащим обоснованием того, чем обусловлены обязательства застройщика по выполнению строительства (реконструкции) социальных объектов, расположенных за пределами территории, в отношении которой осуществляется развитие, материалами дела не подтверждаются.

Как усматривается из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормами части 1 и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и оговоренных в договором от 09.06.2015 N 55-РТ, освоение спорной застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщиком и утвержденными самим органом местного самоуправления проектом планировки и проектом межевания застроенной территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

Учитывая, что необоснованное, без эквивалентного встречного предоставления и в отсутствие на то его воли возложение на застройщика существенных дополнительных расходов в рамках исполнения договора о развитии территории недопустимо в силу основополагающего принципа гражданского законодательства о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Следует отметить, что поскольку решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона по продаже права на заключение договора на определенных условиях, равно как и решение об утверждении разработанных застройщиком проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан с указанием расположения необходимых объектов социальной инфраструктуры за пределами территории, подлежащей развитию, принимала Администрация; застройщик, полагавшийся на действия органа публичной власти, не может быть признан недобросовестным (в отсутствие объективных доказательств иного, которые в рассматриваемом случае участвующими в деле лицами, в том числе Прокуратурой РБ, в ходе судебного разбирательства представлены не были).

Включение при подготовке аукциона в содержание договора о развитии застроенной территории в качестве существенных условий, предусмотренных положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, формулировка таких условий, не позволяющих их неоднозначное толкование сторонами договора, находилось именно в сфере ответственности Администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности.

Суд округа соглашается с доводом кассационных жалоб об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для применения по заявлению стороны в споре исковой давности (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая, что направленность исковых требований состоит во внесении изменений в договор о развитии застроенной территории путем заключения дополнительного соглашения, при этом указанный договор по состоянию на настоящее время является действующим, что сторонами не оспаривается, следовательно, возможность внесения изменений в его условия при наличии к тому оснований сохраняется.

Вместе с тем при установленных по делу обстоятельствах указание судов в обжалуемых решении, постановлении на применение исковой давности не привело к принятию неправильного решения по существу спора.

Доводы кассационных жалоб Администрации города Уфы и Прокуратуры РБ отклоняются судом округа как не влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2023 по делу N А07-13482/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

Е.И. Гуляева А.А. Столяров