Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 апреля 2024 г. N Ф09-1285/24 по делу N А07-11612/2022

Екатеринбург

26 апреля 2024 г.

Дело N А07-11612/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Татариновой И.А., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Луковниковым Д.С., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2023 по делу N А07-11612/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Бекешкин Е.Е. (доверенность от 09.02.2024 N 01-05-00439/13);

акционерного общества "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет" городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Письмеров П.В. (доверенность от 22.12.2023 N 74);

Прокуратуры Республики Башкортостан - Балюра М.С. (доверенность от 14.02.2024 N 8/2-15-2024, удостоверение).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, общество СЗ "ИСК") об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.21 договора N 40-РТ от 31.10.2013 путем подписания дополнительного соглашения к договору N 40-РТ от 31.10.2013, в котором определить перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежащих передаче в муниципальную собственность, на следующих условиях:

"1. Дополнить Договор пунктом 3.1.22 следующего содержания: "п. 3.1.22. В соответствии с п. 3.1.19 и проектом планировки и проектом межевания, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.01.2016 N 47 определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность после строительства: 2 детских сада по 195 мест каждый; общеобразовательная школа на 1 375 мест.

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один - для Стороны 2.".

Исковые требования изложены с учетом принятого судом уточнения их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Прокуратура Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами Администрация обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о том, что суды первой и апелляционной инстанции пришли к необоснованному выводу о неисполнимости дополнительного соглашения. Согласно позиции заявителя, при отсутствии инициативы от застройщика, включающей в себя обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу о предоставлении земельных участков в испрашиваемых границах, выбора формы предоставления, выводы суда о ненадлежащем исполнении Администрации своих обязательств по договору являются ошибочными.

Заявитель жалобы считает неверными выводы судов о невозможности исполнения судебного акта при удовлетворении заявленных требований, ввиду отсутствия законных оснований для принятия решения об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Ссылаясь на постановление Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан N 47 от 19.01.2016, которое изменено постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1337 от 09.09.2019, Администрация считает, что принять решение об изъятии объектов для муниципальных нужд возможно до 09.09.2025. Администрация обращает внимание на то, что обращения от застройщика о необходимости изъятия земельных участков, расположенных в зоне строительства объектов социальной инфраструктуры, не поступали, доказательств обратного не представлено, с учетом этого процедура изъятия участков не начата. Отмечает, что предметом спора является не определение порядка исполнения заключенного договора, а определение перечня и характеристик объектов социальной инфраструктуры, обязанность по возведению которых возложена на ответчика условиями договора и положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель выражает несогласие с выводом судов о том, что редакция дополнительного соглашения не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельного участка под строительство или реконструкцию социальных объектов, не определяет механизма его реализации и сроков. Считает, что дополнительное соглашение должно, в силу пункта 3.1.21 договора, содержать только перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, остальные вопросы, связанные с реализацией процедуры строительства объектов социальной инфраструктуры, должны быть разрешены после определения перечня объектов. Полагает, что вопросы об образовании земельных участков и их предоставления ответчику, в том числе механизм и сроки такого предоставления, могут быть разрешены в ходе исполнения решения суда при наличии соответствующего обращения застройщика.

Согласно доводам заявителя жалобы, выводы судов о неправомерности требований Администрации в части безвозмездной передачи объектов специальной инфраструктуры в муниципальную собственность являются неправомерными, поскольку обязанность по определению объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, путем подписания дополнительного соглашения прямо вытекает из условий договора, подписанного ответчиком без замечаний, наличие пунктов 3.1.19, 3.1.20, 3.1.21 договора не оспорено в судебном порядке, данные пункты являются действующими и не исполненными со стороны ответчика.

Заявитель жалобы считает, что судами сделан необоснованный вывод о пропуске срока исковой давности, поскольку исчисление срока следует считать с момента окончания срока, представляемого для исполнения требования, согласно условиям пункта 3.1.18 договора, срок давности по рассматриваемым требованиям не мог наступить раньше 09.09.2022.

В отзыве на кассационную жалобу общество СЗ "ИСК" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Прокуратура Республики Башкортостан в отзыве на кассационную жалобу поддерживает доводы Администрации, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан ходатайствовала об отложении судебного разбирательства. Ходатайство обосновано рассмотрением судом округа иных аналогичных споров.

Указанное ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено, оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрацией (сторона 1) и обществом "СЗ ИСК" (сторона 2) заключен договор N 40-РТ от 31.10.2013 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно пункту 1.1 договора N 40-РТ от 31.10.2013 в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.05.2013 N 2067 "О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", от 26.08.2013 N 4541 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" от19.09.2013 N 4878 "О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4541 от 26.08.2013 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", от 14.10.2013 N 5251 "Об исправлении технической ошибки в постановлении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4878 от 19.09.2013 "О внесении изменений в постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4541 от 26.08.2013 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и опубликованными в газете "Вечерняя Уфа" N 166 от 30.08.2013, N 188 от 01.10.2013, на основании протокола N 2 от 08.10.2013, настоящим договором Сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 3.1. и соответствующими подпунктами настоящего договора по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе подготовить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2 в соответствии с пунктом 3.3.1. - 3.3.5. настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.5 договора на территории, указанной в пункте 1.1. договора расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции и включенные в муниципальную адресную программу, "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы", утверждённую решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 N 25/8: ул. Айская, NN 3, 5; ул. Крестьянская, NN 2/12, 2/14, 2/15, 2/16, 2/17, 2/18, 2/19, 4, 6, 21, 23, 25, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41 (2 дома), 45, 47, 49, 51а, 51б; ул. Мингажева, NN 52, 54, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68, 68б, 70, 72, 74, 76, 78, 82, 84, 84а, 846, 86, 86б; переулок Челябинский, NN 1а, 1в, 2/1, 3, 3/2, 4, 4а, 5/1, 6, 6а, 8/1, 96, 10, 11а, 12, 13а, 14, 15, 16; ул. Ветошникова, NN 45, 47, 48, 49, 50/1, 50а, 51, 52, 53, 54, 54а, 55, 56, 58, 60, 60а, 62, 62а, 63, 64, 65, 67, 70, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 88; ул. Амурская. NN 26, 28, 30, 31, 32, 33. 33/1, 34, 35, 36, 37, 37а (2 дома), 38, 39 (2 дома) 40, 41. 42,43, 43а, 45. 47,48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 59, 61, 63, 65, 67; ул. Чапаева, NN 19, 20, 21, 22, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 37, 39, 41, 43, 43а, 47, 49; ул. Чернышевского. NN 155, 156, 157, 157а, 158, 160, 162, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170 (2 дома), 172, 174, 176, 178, 178а, 184, 186а, 186б, 188, 188а, 190, 192; ул. Новомостовая, NN 35а, 37, 39,47, 50, 51, 52, 53, 54, 56, 57, 58, 59, 60, 62, 63, 66, 68, 68а; ул. Мичурина. NN 24, 26, 28, 30, 32, 34,36, 38, 40; ул. Красноярская. NN 23, 24, 25, 26, 28. 30, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 52, 52а, 54, 56, 58, 60.

Согласно пункту 2.6 договора на территории, указанной в пункте 1.1. договора, расположены иные объекты капитального строительства не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: Жилые дома: ул. ул. Айская, N N 11, 11б, 13, 15, 17, 19, 21, 21а, 5а, 7, 9; ул. Крестьянская, NN 8, 10, 12, 14, 16, 18, 2/13, 2/11, 20, 22, 24, 26, 26а, 33а, 53, 55, 57, 59, 61, 63; ул. Мингажева, N 80; переулок Челябинский. NN 10а, 3/1, 8, 9а; ул. Ветошникова, NN 45а, 48а, 52а, 54/1, 66, 67, 68, 75 (2 дома), 100, 100а, 102, 104, 106, 108, 110; ул. Амурская. NN 26, 32 (2 дома), 41/1 (2 дома), 47,49, 51,58, 60,68, 69, 81, 83, 85, 87, 87а, 89; ул. Чапаева. NN 19, 23/1, 24, 26, 28, 28а, 30, 32, 34, 36, 38, 45а, 49; ул. Новомостовая, NN 51 (2 дома), 61; ул. Кирова. NN 96, 98, 100, 104, 106, 108; ул. Красноярская. NN 19, 21, 40, 42, 52б, металлические и капитальные гаражи.

Согласно пункту 3.1.18 договора (в редакции заключенного между сторонами дополнительного соглашения N 1 от 10.12.2019 к договору), к обязанностям застройщика относится осуществление строительства на застроенной территории, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, в течение 8 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Согласно пункту 3.1.19 договора, застройщик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В соответствии с пунктом 3.1.20 договора в течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории.

Согласно пункту 3.1.21 договора перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.

В иске Администрация указывала на то, что сроки исполнения обязательств по договору, а также сам срок действия договора, предусмотренный в первоначальной редакции в пункте 5.4 (8 лет), продлены в результате подписания сторонами дополнительного соглашения N 1 от 10.12.2019, договор является действующим, строительные работы, производимые застройщиком, должны быть осуществлены в соответствии с разработанным им проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проекты разработаны, Администрацией принято постановление N 47 от 19.01.2016 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (далее - постановление Администрации N 47 от 19.01.2016), в соответствии с пунктом 4 приложения N 4 данного постановления обеспеченность местами в детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных учреждениях школах, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, достигается за счет размещения: двух отдельно стоящих детских дошкольных учреждений по 195 мест, общеобразовательной школы на 1375 учащихся, учреждений дополнительного образования детей (литера 4А, 4Б, 12В) во встроено-пристроенных помещениях многоквартирных жилых домов, однако дополнительное соглашение об определении перечня подлежащих строительству указанных объектов сторонами не заключено.

Администрацией в адрес общества СЗ "ИСК" направлено 04.03.2022 предложение заключить дополнительное соглашение к договору N 40-РТ от 31.10.2012 с определением перечня объектов, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность (перечисленные в пункте 4 приложения N 4 к постановлению Администрации N 47 от 19.01.2016), оставленное без удовлетворения.

Уклонение ответчика от заключения соглашения послужило основанием для обращения Администрации в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для изменения договора не имеется, Администрация не вправе требовать понуждения ответчика к заключению заведомо неисполнимого соглашения, поскольку действие договора о развитии застроенной территории ограничено определенным сроком, в то же время земельные участки, предназначенные для строительства образовательных учреждений, не изъяты у их собственников, не свободны от прав иных лиц по причине длительного бездействия Администрации, ввиду чего строительство учреждений в пределах срока действия договора стало невозможным. Суд указал также на то, что договором не предусмотрено строительство учреждений за счет застройщика, и истцом пропущен срок исковой давности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оснований для отмены решения не установил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не установил оснований для их отмены.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, на момент совершения договора от 31.10.2013 N 40-РТ регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были введены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства, и на момент спора признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей в спорный период), развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав содержание договора от 31.10.2013 N 40-РТ, суды, руководствуясь статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации об основных положениях о заключении договора, обоснованно признали его заключенным исходя из того, что сторонами согласованы все существенные условия для такого рода договоров, предусмотренные в качестве необходимых в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договор от 31.10.2013 N 40-РТ заключен с соблюдением установленных конкурентных процедур, его действительность сторонами не оспаривалась.

Материальная направленность заявленных Администрацией в рамках настоящего дела иска, исходя из их его предмета и оснований, состоит в конечном итоге в понуждении ответчика - застройщика взять на себя обязательство осуществить строительство (реконструкцию) ряда объектов социальной инфраструктуры в объеме, который позволит обеспечить ими застроенную территорию, определенную в договоре от 31.10.2013 N 40-РТ, и передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

В обоснование иска Администрацией приведен пункт 3.1.21 договора, в силу которого перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору. Перечень таких объектов, по мнению Администрации, содержится в разработанных самим застройщиком проекте планировки и проекте межевания территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных постановлением Администрации от 19.01.2016 N 47.

В силу части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. При этом из системного толкования норм статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства (статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре о развитии застроенной территории наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; 3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; 4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления; 5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Учитывая диспозитивный характер данной нормы, установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле в качестве существенного условия договора о развитии в силу части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Между тем при исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что условие о строительстве (реконструкции) конкретных объектов социальной инфраструктуры, предусмотренных в части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, максимальные сроки выполнения указанного обязательства, условия и сроки передачи объектов в муниципальную собственность стороны при заключении договора от 31.10.2013 N 40-РТ, в том числе в пунктах 3.1.18 - 3.1.21, по существу не согласовали.

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории.

Судами из материалов дела установлено, что срок действия договора о развитии застроенной территории от 31.10.2013, с учетом п.4 дополнительного соглашения от 10.12.2019, определен до 10.12.2027.

Проекты планировки и межевания территории, ограниченной улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утверждены постановлением Администрации от 19.01.2016 N 47, впоследствии изменены постановлением Администрации от 09.09.2019 N 1337.

Перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству на застраиваемой территории, подлежал определению с течение 2 месяцев с момента утверждения проектов планировки и межевания территории путем заключения дополнительного соглашения.

При заключении 10.12.2019 дополнительного соглашения к договору при наличии утвержденных на тот момент проектов планировки и межевания территории указанный перечень также не определен.

При этом судами также установлено из представленных ответчиком доказательств, в том числе выписок из ЕГРН, что земельные участки, на которых проектами планировки и межевания предусмотрено строительство образовательных учреждений, до настоящего времени находятся в собственности иных лиц. Решения об изъятии участков Администрацией не приняты, предусмотренная законом процедура изъятия не начата, в то время как такие обязательства предусмотрены пунктом 3.3.3 договора.

При таких обстоятельствах, учитывая правовую позицию, содержащуюся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 N 301-ЭС19-25810, взаимный характер обязательств сторон договора о развитии застроенной территории, приняв во внимание длительное невыполнение Администрацией договорных обязательств, вызванную бездействием истца невозможность исполнения обязательств ответчиком в определенный договором срок, суды пришли к выводам о том, что удовлетворением иска об изменении договора права истца в данном случае восстановлены быть не могут. Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Доводы истца со ссылкой на п.3.3.3 договора о том, процедура изъятия участков не начата, решения об изъятии участков не приняты ввиду непоступления соответствующего обращения ответчика, судами во внимание не приняты обоснованно, так как действуя добросовестно и разумно, имея интерес в исполнении договора о развитии территории в определенный срок, Администрация вправе была принять решения об изъятии участков без обращений застройщика. Доказательства создания ответчиком препятствий в принятии решений об изъятии в деле отсутствуют. Вопреки мнению истца основания для изъятия участков в данном случае имелись. Ссылки истца на то, что решения об изъятии участков с учетом дат изменения проектов планировки и межевания территории могут быть приняты до 09.09.2025, судом округа отклонены с учетом изложенного выше.

Суды также указали, что определенная договором цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определена без учета стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры, поименованных в проекте предлагаемого к заключению дополнительного соглашения, учитывая ориентировочную стоимость такого строительства.

Системное толкование статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что обязанности по внесению платы при заключении договора со стороны застройщика корреспондирует не обязанность заключить договор как факт (плата исключительно за заключение договора), а обязанность по предоставлению земельных участков в границах застроенной территории и возможность осуществления строительства.

Вместе с тем, вопреки доводам истца, в деле не имеется доказательств, позволяющих суду сделать вывод о том, что застройщик в рамках исполнения договора уже получил или получит эквивалентное встречное предоставление в виде возможности осуществления на предоставленных в границах застроенной территории земельных участках такого объема строительства, который является для застройщика экономически обоснованным, в том числе, и при условии осуществления за его счет затрат на строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры, предлагаемых к передаче в муниципальную собственность безвозмездно.

Толкование условий договора дано судами при правильном применении правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывает цели договора, соответствующие обстоятельства его заключения и исполнения сторонами, а также существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу которой условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие оснований для изменения договора в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, с надлежащим обоснованием того, чем обусловлены обязательства застройщика по выполнению строительства социальных объектов в условиях невыполнения Администрацией встречных обязательств по изъятию участков, расположенных на территории, в отношении которой осуществляется развитие, материалами дела не подтверждаются.

Так как решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона по продаже права на заключение договора на определенных условиях, решение об утверждении разработанных застройщиком проекта планировки и проекта межевания территории принимала Администрация, вместе с тем решения об изъятии участков для дальнейшей реализации проектов и исполнения условий договора ею в разумный срок не приняты, застройщик, полагавшийся на действия органа публичной власти, не может быть признан недобросовестным (в отсутствие объективных доказательств иного, которые в рассматриваемом случае участвующими в деле лицами, в том числе Прокуратурой РБ, в ходе судебного разбирательства не представлены).

Включение при подготовке аукциона в содержание договора о развитии застроенной территории в качестве существенных условий, предусмотренных положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, формулировка таких условий, не позволяющих их неоднозначное толкование сторонами договора, невключение в условия дополнительного соглашения от 10.12.2019 перечня подлежащих строительству социальных объектов находилось в сфере ответственности Администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности.

При таких обстоятельствах судами в удовлетворении иска отказано обоснованно.

Суд округа соглашается с доводом кассационной жалобы об отсутствии в рассматриваемом случае оснований для применения по заявлению стороны в споре исковой давности (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая, что направленность исковых требований состоит во внесении изменений в договор о развитии застроенной территории путем заключения дополнительного соглашения, при этом указанный договор по состоянию на настоящее время является действующим, что сторонами не оспаривается, следовательно, возможность внесения изменений в его условия при наличии к тому оснований сохраняется. Вместе с тем при установленных по делу обстоятельствах указание судов в обжалуемых решении, постановлении на применение исковой давности не привело к принятию неправильного решения по существу спора.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом округа как не влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2023 по делу N А07-11612/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

И.А. Татаринова А.А. Столяров