Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2014 г. N Ф06-11249/13 по делу N А57-10204/2012

г. Казань

16 июня 2014 г.

Дело N А57-10204/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллина К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Северный"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2014 (судья Николаева Л.М.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи: Борисова Т.С., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-10204/2012

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280) к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (ОГРН 1086453002118) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 в размере 2 483 154,80 руб., пени в размере 431 677,94 руб., с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью "СарСтрой-М", Комитета по управлению имуществом Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ответчик) о взыскании 2 483 154 руб. 80 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500, 431 677 руб. 94 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, с ответчика пользу истца взыскано 191 856 руб. 86 коп. пени, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2014 с ответчика в истца взыскано 249 057 руб. 69 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15.09.2005 N 1302-р обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс") предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, общей площадью 4162 кв. м, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Саратов, ул. Уфимцева, для строительства многоэтажного жилого дома.

В исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО "Феникс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 10.11.2005 N 01/291/2005-294.

По договору замены стороны в обязательстве от 26.04.2006 ООО "Феникс" уступило, а общество с ограниченной ответственностью "Сарстрой-М" (далее - ООО "Сарстрой-М") приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500. Указанный договор, согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 06.05.2006 N 01/161/2006-25 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору замены стороны в обязательстве от 04.09.2008 ООО "Сарстрой-М" уступило, а ответчик принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500, согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 17.12.2008 N 11/711/2008-200 названный договор прошел государственную регистрацию.

Пунктом 3.2 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально, равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года.

Ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендных платежей в полном объеме послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 3.5 договора аренды земельного участка предусмотрено, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Саратовской области и администрации г. Саратова, влияющих на определение размера арендной платы, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, заключение дополнительных соглашений к договору не требуется.

Земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору без проведения торгов, установленных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

При отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец произвел расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", определено, что уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом, исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Согласно кадастровой выписке о земельном участке площадью 4162 кв. м, кадастровый N 64:48:04 04 04:24, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 3855 руб. 98 коп.

Суд первой инстанции установил, что годовой размер арендных платежей по данному участку, исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка, составляет 802 429 руб. 44 коп. в год или 200 607 руб. 36 коп. в квартал.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременному перечислению арендной платы истец просил взыскать задолженность с 15.02.2008 по 15.02.2012 в размере 2 203 969 руб. 83 коп.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем арбитражный суд произвел перерасчет арендной платы за период с 12.04.2009 по 30.03.2012 - 802 429 руб. 44 коп. в год или 200 607 руб. 36 коп. в квартал, всего подлежит уплате за период с 12.04.2009 по 30.03.2012 - 2 407 288 руб. 32 коп.

Ответчик оплатил часть задолженности платежными поручениями от 20.10.2010 N 12 на сумму 1 050 000 руб., от 22.09.2011 N 157 на сумму 1 400 000 руб., всего на общую сумму 2 450 000 руб.

По состоянию на 1 квартал 2012 года включительно у ответчика имеется переплата в размере 42 711 руб. 68 коп., в связи с чем суд первой инстанции отказал во взыскании задолженности по договору аренды.

Также истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей.

Согласно пункту 6.2 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Изучив представленные ответчиком платежные документы, подтверждающие внесение арендных платежей по договору, принимая во внимание положения пункта 3.2 договора аренды, суд первой инстанции установил, что ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей.

Ответчик заявил ходатайство о применении правил статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с чрезмерностью заявленных к взысканию пени.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер договорной неустойки предусмотренный пунктом 6.2 договора в размере 0,1% в день от общей суммы просрочки, значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки, в связи с чем уменьшил ее размер и взыскал с ответчика 249 057 руб. 69 коп. пени за просрочку арендных платежей.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2014 по делу N А57-10204/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров