Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 г. N 12АП-1617/14

г. Саратов

14 марта 2014 г.

Дело N А57-10204/12

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Борисовой Т. С., Шалкина В. Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко И. П.,

при участии в судебном заседании: от жилищно-строительного кооператива "Северный" - Загороднов В.А., по доверенности от 08.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании жилищно-строительного кооператива "Северный"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2014 года по делу N А57-10204/2012, принятое судьей Николаевой Л.М.,

по иску администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280),

к жилищно-строительному кооперативу "Северный", г. Саратов (ИНН 6453098965, ОГРН 1086453002118),

третьи лица:

федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области,

общество с ограниченной ответственностью "СарСтрой-М",

комитет по управлению имуществом Саратовской области

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 в размере 2 483 154 руб. 80 коп., пени в размере 431 677 руб. 94 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ЖСК "Северный") о взыскании в пользу администрации задолженности по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 в размере 2 483 154,80 руб., пени в размере 431 677 руб. 94 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013, суд взыскал с ЖСК "Северный" пользу администрации пени в размере 191 856 руб. 86 коп., в остальной части заявленных исковых требований отказал.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2013 решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А57-10204/2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Отменяя судебные акты, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка; при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует установить наличие задолженности по внесению арендных платежей за спорный период в заявленном размере.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции решением Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2014 года с ЖСК "Сверерный" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взысканы пени в сумме 249 057,69 рублей. В остальной части иска отказано.

С ЖСК "Северный" в доход федерального бюджета взысканы расходы по государственной пошлине в размере 7 981,15 рублей.

Ответчик, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2014 года по делу N А57-10204/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неправомерность вывода суда первой инстанции о расчете арендной платы за спорный участок с применением ставки 5% в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Фз "О введении в действие Земельного кодекса РФ". По мнению заявителя апелляционной жалобы, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 500 должен быть произведен с применением положений 4 абз. П. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, исходя из двухкратной налоговой ставки. В апелляционной жалобе ответчиком произведен контррасчет арендной платы.

В судебной заседании в суде апелляционной инстанции представитель ЖСК "Северный" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела по существу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечили явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статьей 268-271 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, распоряжением от 15.09.2005 N 1302-р Комитета по управлению имуществом Саратовской области обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" (далее - ООО "Феникс"), предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, общей площадью 4162 кв. м, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева, для строительства многоэтажного жилого дома.

Во исполнение данного распоряжения между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ООО "Феникс" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева, для строительства многоэтажного жилого дома.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 10.11.2005 N 01/291/2005-294 договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Саратовской области.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 26.04.2006 ООО "Феникс" уступает, а общество с ограниченной ответственностью "Сарстрой-М" (далее - ООО "Сарстрой-М") принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.10.2005 N 500, заключенного на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 15.09.2005 N 1302-р, зарегистрированному 10.11.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, регистрационный номер 64-64-01/291/2005-294, с кадастровым номером 64:48:04 04 04:0024, площадью 4162 кв. м, место положения которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 06.05.2006 N 01/161/2006-25, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 04.09.2008 ООО "Сарстрой-М" уступает, а ЖСК "Северный" принимает на себя права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.10.2005 N 500 на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:04 0404:0024, общей площадью 4162 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, г. Саратов, ул. Уфимцева.

Согласно уведомлению Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 17.12.2008 N 11/711/2008-200, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 3.2. договора аренды, определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально, равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года.

За время действия договора аренды, арендная плата была не уплачена в полном объеме, данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями о взыскании основанного долга и пени.

Удовлетворяя требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 249 057,69 руб. и отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что часть задолженности, возникшая в период до 12.04.2009, заявлена за пределами срока исковой давности, остальная часть задолженности добровольно погашена ответчиком, в связи с чем взысканию не подлежит, однако остались не исполненными обязательства по погашению договорной неустойки за просрочку арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции признает указанные выводы арбитражного суда Саратовской области обоснованными и соответствующими действующему законодательству.

Арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (редакция от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 3.5 договора аренды земельного участка от 04.10.2005 N 500 предусмотрено, что при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Саратовской области и администрации г. Саратова влияющих на определение размера арендной платы, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, заключение дополнительных соглашений к договору не требуется.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу по договору без проведения торгов, порядок который установлен пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в указанную правовую норму внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как указал суд кассационной инстанции в Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2013, при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке в указанные сроки, истец правомерно произвел расчет арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора от 04.10.2005 N 500 о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство.

Иное толкование закона предоставило бы ответчику неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2013 N 3046/13, согласно которой пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Согласно кадастровой выписке о земельном участке 64:48:04 04 04:24 площадью 4162 кв. м удельный показатель кадастровой стоимости составляет 3 855,98 руб.

Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Поволжского округа, изложенных в постановлении от 13.04.2013 по настоящему делу, суд первой инстанции проверил правомерность и обоснованность заявленных исковых требований по взысканию основного долга по арендных платежам,

В целях установления наличия задолженности по внесению арендных платежей из расчета арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции установил, что годовой размер арендных платежей по данному участку, исходя из указанной ставки, составляет 802 429,44 руб. в год или 200 607,36 руб. в квартал.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Однако обязательства ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась не своевременно, в связи, с чем истец просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка с 15.02.2008 по 15.02.2012 г. в размере 2 203 969,83 руб.

Однако, в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем арбитражный суд, применив статьи 196, 199 ГК РФ, правомерно произвел перерасчет арендной платы и установил, что за период с 12.04.2009 года по 30.03.2012 года арендная плата за землю составляет 802 429,44 руб. в год или 200607,36 руб. в квартал, а именно: 200607,36 руб. * 12 кварталов.

Всего сумма, подлежащая уплате за аренду за период с 12.04.2009 года по 30.03.2012 года, составляет 2 407 288,32 руб.

Ответчиком арендная плата внесена на общую сумму 2 450 000 руб., что подтверждается платежными поручениями N 12 от 20.10.2010 на сумму 1 050 000 рублей, N 157 от 22.09.2011 на сумму 1 400 000 рублей.

Таким образом, по состоянию на 1 квартал 2012 года включительно у ответчика имеется переплата по договору аренды в сумме 42 711 руб. 68 коп., в связи с чем судпервой инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности по договору аренды.

Также истцом заявлены требования о взыскании пени за просрочку платежей.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Рассматривая требование истца о взыскании договорной неустойки, судом первой инстанции верно установлено следующее.

Согласно п. 6.2 в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1%. от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Изучив представленные ответчиком платежные документы, подтверждающие внесение арендных платежей по договору, принимая положения п. 3.2 договора аренды, суд первой инстанции обоснованно указал, что ЖСК "Северный" допущена просрочка по внесению арендных платежей.

Поскольку ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении статьи 333 ГК РФ в связи с чрезмерностью заявленных ко взысканию пени, оценив конкретные обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер договорной неустойки предусмотренный п. 6.2 договора в размере 0,1% в день от общей суммы просрочки, свидетельствует о несоразмерности подлежащей уплате неустойке последствиям нарушения обязательства, так как размер неустойки соответствует 36% годовых.

Данный размер неустойки (пеней) значительно превышает двукратный размер учетной банковской ставки и, как следствие, является несоразмерным.

В связи с чем Арбитражный суд Саратовской области правомерно взыскал с ответчика в пользу истца пени за просрочку арендных платежей в сумме 249 057,69 рублей.

Довод апелляционной жалобы о неправомерности произведения судом первой инстанции расчета арендной платы исходя из ставки 5% от кадастровой стоимости земельного участка судебной коллегией отклоняется, как противоречащий нормам действующего законодательства. Кроме того, указанное установлено вступившим в законную силу судебным актом - постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2013 по настоящему делу и в силу статьи 69 АПК РФ не доказывается вновь при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Саратовской области является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 января 2014 года по делу N А57-10204/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

Т. С. Борисова В. Б. Шалкин