Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 сентября 2011 г. N Ф06-7760/11 по делу N А12-1420/2011

г. Казань

29 сентября 2011 г.

Дело N А12-1420/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Королёвой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира +", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2011 (судья Козырский Д.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи: Борисова Т.С., Лыткина О.В.)

по делу N А12-1420/2011

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира +", г. Волгоград (ИНН 3441019956, ОГРН 1023402465570) о взыскании 111 165 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью "Агрофирма Семирра+" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 27.05.2010 N 1/958НК-10-09 в сумме 106 777 руб. 01 коп. за период с сентября по 06.10.2010, пеней в размере 1616 руб. 09 коп. за период с 21.05.2010 по 21.06.2010 и с 21.09.2010 по 06.10.2010, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2771 руб. 93 коп. за период с 07.10.2010 по 01.02.2011.

Исковые требования заявлены в порядке статей 396, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчика на арендуемое им помещение ответчик должен вносить арендные платежи.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 решение суда первой инстанции от 20.04.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010 об урегулировании разногласий по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в арендуемого ответчиком помещения в части установления действительной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, вступило в законную силу 31.08.2010. С этого момента договор купли-продажи считается заключенным, и ответчик обязан производить оплату по договору купли-продажи. Судами не учтено, что с момента заключения договора купли-продажи ответчик с сентября 2010 года производит оплату за выкупаемое имущество.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 19.09.2011 был объявлен перерыв до 17 ч. 00 мин. 26.09.2011. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет-сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе в отсутствие представителей сторон.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010, вступившим в законную силу 31.08.2010, были урегулированы разногласия сторон по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в нежилого помещения площадью 340,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады, 15.

Ответчик приобрел право на заключение договора купли-продажи объекта муниципального имущества на основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

Переход права собственности ответчика на спорное нежилое помещение зарегистрирован 07.10.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 34 АА 040106.

В период урегулирования разногласий по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 27.05.2010 N 1/958 НК-10 этого же нежилого помещения муниципального фонда, общей площадью 340,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады, 15.

Срок действия договора установлен сторонами с 30.05.2010 по 28.05.2011.

Полагая, что с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010 и до государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости ответчик должен платить арендную плату по договору аренды от 27.05.2010 N 1/958 НК-10, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в договоре купли-продажи муниципального имущества от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что их обязанности по договору аренды заканчиваются с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на помещение.

Между тем, судами не учтено следующее.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда прекращаются обязанности арендодателя по договору аренды от 30.05.2007 N 1/958-07.

Таким образом, договор купли-продажи имущества не содержит определения сторонами момента прекращения отношений между ними по договору аренды от 27.05.2010 N 1/958НК-10, на основании которого заявлены исковые требования.

Также судами не принято во внимание, что решением суда от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010 установлена рыночная стоимость продаваемого по спорному договору купли-продажи арендуемого ответчиком муниципального имущества, и предусмотрена рассрочка оплаты стоимости объекта согласно графику с 20.02.2010.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, ответчик с сентября 2010 года производит оплату за спорное помещение по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в (л.д. 27-39).

Однако судом не дана оценка данному обстоятельству.

В отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: ранее таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи (договор купли-продажи "поглощает" аренду).

Судом не учтено, что договором купли-продажи помещения определена рыночная стоимость этого имущества.

Принимая во внимание указанные факты, а также условие договора купли-продажи о рассрочке и график платежей (статья 431 ГК РФ), вывод судов о том, что за сентябрь и октябрь 2010 года ответчик обязан уплачивать арендные платежи, суд кассационной инстанции находит необоснованным.

При таких обстоятельствах выводы судов не основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 по делу N А12-1420/2011 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплева

Судьи

Н.Н. Королёва К.Р. Гарифуллина