Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2012 г. N 12АП-210/12

г. Саратов

14 февраля 2012 г.

Дело N А12-1420/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Дубровиной О.А., Кузьмичева С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

без участия в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира +", Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (почтовые уведомления N 77625, N 77624, N 78102 приобщены к материалам дела).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград,

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 02 декабря 2011 года

по делу N А12-1420/2011 (судья Нехай Ю.А.),

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда,

г. Волгоград,

к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира+", г. Волгоград,

о взыскании 111 165 руб. 03 коп.,

УСТАНОВИЛ

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - департамент) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью "Агрофирма Семирра+" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 27.05.2010 N 1/958НК-10-09 в сумме 106 777 руб. 01 коп. за период с сентября по 06.10.2010, пеней в размере 1616 руб. 09 коп. за период с 21.05.2010 по 21.06.2010 и с 21.09.2010 по 06.10.2010, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2771 руб. 93 коп. за период с 07.10.2010 по 01.02.2011.

Исковые требования заявлены в порядке статей 396, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчика на арендуемое им помещение ответчик должен вносить арендные платежи.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 20.04.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2011 решение суда первой инстанции от 20.04.2011 оставлено без изменения.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в договоре купли-продажи муниципального имущества от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что их обязанности по договору аренды заканчиваются с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на помещение.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Волгоградской области Федеральный арбитражный суд, Поволжского округа в постановлении от 29.09.2011 посчитал выводы судов не основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, исходя из следующего.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в договоре купли-продажи муниципального имущества от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что их обязанности по договору аренды заканчиваются с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на помещение.

Между тем, как указал суд кассационной инстанции, судами не учтено следующее.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда прекращаются обязанности арендодателя по договору аренды от 30.05.2007 N 1/958-07.

Таким образом, договор купли-продажи имущества не содержит определения сторонами момента прекращения отношений между ними по договору аренды от 27.05.2010 N 1/958НК-10, на основании которого заявлены исковые требования.

Также судами не принято во внимание, что решением суда от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010 установлена рыночная стоимость продаваемого по спорному договору купли-продажи арендуемого ответчиком муниципального имущества, и предусмотрена рассрочка оплаты стоимости объекта согласно графику с 20.02.2010.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, ответчик с сентября 2010 года производит оплату за спорное помещение по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в (л. д. 27 - 39).

Однако судом не дана оценка данному обстоятельству.

В отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: ранее таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи (договор купли-продажи "поглощает" аренду).

Судом не учтено, что договором купли-продажи помещения определена рыночная стоимость этого имущества.

Принимая во внимание указанные факты, а также условие договора купли-продажи о рассрочке и график платежей (статья 431 ГК РФ), вывод судов о том, что за сентябрь и октябрь 2010 года ответчик обязан уплачивать арендные платежи, суд кассационной инстанции нашел необоснованными.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд Волгоградской области, выполняя указания, изложенные в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа, оценил представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что с момента заключения договора купли-продажи (31.08.2010) у ответчика возникла обязанность оплачивать платежи за приобретаемое имущество.

Ответчик производил оплату выкупной стоимости нежилого помещения с 20.09.2010, что подтверждается платежными поручениями, представленными в дело (л.д. 27-39).

Учитывая изложенное, суд посчитал требование о взыскании с ответчика долга по арендным платежам за период после 31.08.2010 необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Истец также предъявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 1 616 руб. 09 коп. по договору N 1/958НК-10-09 от 27.05.2010 г.. аренды нежилых помещений за период с 21.05.2010 по 06.10.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 771 руб. 93 коп.

В соответствии с 4.2 договора аренды, арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 20 числа текущего месяца 100% на единый казначейский счет.

В соответствии с п. 5.2 договора, за невыполнение обязательств по своевременной оплате предусмотрена пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что с 31.08.2010 у ответчика отпала обязанность по оплате арендных платежей по договору N 1 /958НК-10-09 от 27.05.2010, суд также посчитал не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании пени и процентов за период после указанной даты.

Таким образом, суд счел обоснованным требование истца о взыскании пени за просрочку оплаты за период с 21.05.2010 по 21.06.2010 в размере 184 руб. 70 коп.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 01 декабря 2011 года взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира+" (ИНН 3441019956, ОГРН 1023402465570) в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) 184 руб. 70 коп. пени., в удовлетворении остальной части иска Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда отказано, взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма Семмира+" (ИНН 3441019956, ОГРН 1023402465570) в доход федерального бюджета 7 руб. 36 коп. госпошлины.

Не согласившись с принятым арбитражным судом Волгоградской области решением от 01 декабря 2011 года по делу N А12-1420/2011, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В апелляционной жалобе податель ссылается на то, что поскольку переход права собственности по договору купли продажи к ответчику зарегистрирован 07.10.2010, то до данной даты Департамент, являясь собственником спорного помещения, на законных основаниях вправе получать исходя из п. 7.1. договора купли-продажи от 29.01.2009 N 399в.

Отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Проверив законность судебного акта в порядке ст.ст. 268ч.5 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в обжалуемой части, полагая доводы апелляционной жалобы несостоятельными в силу следующего.

Материалами дела подтверждается, что решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010, вступившим в законную силу 31.08.2010, урегулированы разногласия сторон по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в нежилого помещения площадью 340,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады, 15.

Ответчик приобрел право на заключение договора купли-продажи объекта муниципального имущества на основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

07 октября 2010 года зарегистрирован переход права собственности ООО "Агрофирма Семмира+" на спорное нежилое помещение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 34 АА 040106.

В период урегулирования разногласий по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 27.05.2010 N 1/958 НК-10 этого же нежилого помещения муниципального фонда, общей площадью 340,90 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Николая Отрады, 15.

Срок действия договора установлен сторонами с 30.05.2010 по 28.05.2011.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено что, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и в последствии приобретённым арендатором на основании договора купли-продажи судам необходимо руководствоваться следующим, что основной обязанностью продавца по договору купли- продажи является передача товара в собственность покупателя.

Исходя из смысла пункта 2 статьи 224 ГК РФ следует что, в случае если к моменту заключения договора купли продажи продаваемая вещь находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента, следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче помещения считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет им на основании договора купли- продажи.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если в последствии договор купли продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 указано, что соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В апелляционной жалобе податель ссылается на такое условие, установленное в пункте 7.1. договора купли-продажи от 29.01.2010 N 399в, при котором обязанности Арендодателя по договору аренды от 27.052010 N 1/958НК-10 прекращаются после государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда

Исходя из пункта 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 следует, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).

В рассматриваемом случае, материалами дела установлено, что выкуп арендованного имущества осуществлялся ООО "Агрофирма Семмира+" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", что подтверждается имеющимися в материалах дела документами.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 разъяснено, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Решением суда от 08.07.2010 по делу N А12-4321/2010 установлена рыночная стоимость продаваемого по спорному договору купли-продажи арендуемого ответчиком муниципального имущества, и предусмотрена рассрочка оплаты стоимости объекта согласно графику с 20.02.2010.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, ответчик с сентября 2010 года производит оплату за спорное помещение по договору купли-продажи от 29.01.2010 N 399в.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно посчитал требование Департамента муниципального имущества администрации Волгограда о взыскании с ООО "Агрофирма Семмира+" арендных платежей и требование о взыскании пени за период после заключения договора купли-продажи помещения, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи от 29.01.2010 N 399в стороны предусмотрели, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда прекращаются обязанности арендодателя по договору аренды от 30.05.2007 N 1/958-07.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что договор купли-продажи имущества не содержит определения сторонами момента прекращения отношений между ними по договору аренды от 27.05.2010 N 1/958НК-10, на основании которого заявлены исковые требования.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой главой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

Руководствуясь статьями 268 (ч. 5) - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 02 декабря 2011 года по делу N А12-1420/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Г. Цуцкова

Судьи

О.А. Дубровина С.А. Кузьмичев