Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф06-10853/11 по делу N А57-1174/2011

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2011 г. N Ф06-10853/11 по делу N А57-1174/2011

г. Казань

13 декабря 2011 г.

Дело N А57-1174/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Хайруллиной Ф.В., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловая репутация"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2011 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А57-1174/2011

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" к обществу с ограниченной ответственностью "Волгарент", г. Саратов, обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловая репутация", г. Саратов, Мурадяну Араксу Леонидовичу, г. Москва, о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловая репутация" (далее - ООО УК "Деловая репутация") задолженности по договору аренды земельного участка от 26.10.2008 N 703 в размере 54 041,96 руб., а также пеней в размере 2107,64 руб. за период с 26.10.2007 по 23.06.2008, с Мурадяна Аракса Леонидовича задолженности по договору аренды земельного участка от 26.10.2008 N 703 в размере 98 549, 46 руб. и пеней в размере 12 614,33 руб. за период с 24.06.2008 по 30.10.2008, с общества с ограниченной ответственностью "Волгарент" (далее - ООО "Волгарент") задолженности по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 703 в размере 473 284,40 руб. и пеней в размере 129 407,90 руб. в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО УК "Деловая репутация" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка от 26.10.2008 N 703 в размере 53 853,56 руб., пени в размере 500 руб., всего 54 353,56 руб. Взыскал с ООО "Волгарент" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка от 26.10.2008 N 703 в размере 464 987,69 руб. пени в размере 35 000 руб., всего 499 987,69 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка с Мурадяна А.Л. производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, с ООО УК "Деловая репутация" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 2174,14 руб., а с ООО "Волгарент" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 999,75 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО УК "Деловая репутация" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование своей жалобы ООО УК "Деловая репутация" указывает на то, что в суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов", однако, период взыскания арендной платы, как следует из мотивировочной части обжалуемого решения, захватывает и период полномочий Комитета по управлению имуществом Саратовской области, который, имея право на получение арендной платы в период до 19.10.2009, не был привлечен к участию в деле.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01.08.2007 N Т-2786-р ООО УК "Деловая репутация" предоставлен в аренду земельный участок площадью 4305 кв.м, занимаемый нежилыми зданиями и сооружениями, расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, ул. Верхний рынок, корпус 17, сроком на 49 лет.

Во исполнение данного распоряжения, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО УК "Деловая репутация" заключен договор аренды от 26.10.2007 N 703, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 03 010028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.11.2011.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 17.05.2008 все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2007 N 703 переданы Мурадяну А.Л. Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.06.2008, о чем сделана соответствующая запись о государственной регистрации N 64-64-11/393/2008-095.

По договору замены стороны в обязательстве от 15.10.2008 все права и обязанности по договору аренды от 26.10.2007 N 703 от Мурадяна А. Л. переданы ООО "Волгарент". Сделка зарегистрирована в ЕГРП 31.10.2008, что подтверждено уведомлением регистрирующего органа.

Пунктами 3.1. - 3.5., 5.2.4. договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату за право пользования земельным участком. Размер арендной платы изменяется ежегодно с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющих в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, города Саратова (пункт 3.5. договора). Арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября (пункт 3.2. договора).

Из положения пункта 3.5. договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 6.2. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Неисполнение обязательств по своевременной оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что ООО УК "Деловая репутация" и ООО "Волгарент" надлежащим образом не исполнили обязанность по уплате арендных платежей. Кроме того, суд указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Разрешенным видом использования земельного участка является вид "для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Функциональное назначение земельного участка не изменялось.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанная редакция закона введена в действие с 30.10.2007 Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из пункта 3.5. договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд также правомерно посчитал, что в рассматриваемом случае изменение размера арендных платежей в результате принятия нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, по условиям договора после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю.

Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлениях Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, от 05.07.2011 N 1709/11.

Рассчитывая задолженность по договору, суды правомерно руководствовались постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", исходя из удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в границах данного кадастрового квартала, установленного приложением N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", и в период с 17.07.2009 по 15.04.2010 - приложением N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07.06.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области". Удельный показатель кадастровой стоимости для спорного земельного участка по 9-му виду разрешенного использования в соответствии с указанными постановлениями Правительства Саратовской области имеет аналогичное значение 3247, 45 руб.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор замены стороны в обязательстве от 17.05.2008 заключен по правилам пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации 24.06.2008, а договор замены стороны в обязательстве от 15.10.2008 - только 31.10.2008.

Таким образом, период действия договора аренды в отношение каждого из арендаторов определяется моментом регистрации договоров замены стороны в обязательстве.

Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК "Деловая репутация" о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007.

Доказательств того, что Мурадян А.Л. пользовался участком до момента регистрации договора замены стороны в обязательстве от 18.05.2010 сторонами не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно определил период взыскания задолженности с ООО УК "Деловая репутация" с 26.10.2007 по 24.06.2008, и для ООО "Волгарент" с 31.10.2008 по 30.06.2010.

Оценив довод ответчиков о том, удельный показатель кадастровой стоимости по 9-му виду разрешенного использования "для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" в границах данного кадастрового квартала применим только с 18.10.2010, суды правильно отклонили его как необоснованный.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 29.03.2011 в разделе 16 экономических характеристик земельного участка указано, что по состоянию на 01.01.2009 и на 01.01.2010 сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствовали, поскольку, согласно Методическим указаниям, разрешенное использование земельного участка не относилось ни к одной группе разрешенного использования, установленной постановлением Правительства Саратовской области N 270-П.

Кадастровая стоимость и иные характеристики земельного участка отображаются в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливаются этим документом.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10.

Таким образом, отсутствие в кадастровом паспорте какой-либо из экономических характеристик, установленных нормативными актами, не влияет на фактическую обязанность ответчика исполнять надлежащим образом взятые на себя обязательства.

В настоящее время разрешенным видом использования земельного участка является "размещение производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" (9-ый вид разрешенного использования в соответствии с указанными постановлениями Правительства Саратовской области).

Поэтому суд при расчете арендных платежей обоснованно применил удельный показатель кадастровой стоимости участка в спорном кадастровом квартале по 9-му виду разрешенного использования, установленного приложением N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", и в период с 17.07.2009 по 15.04.2010 - приложением N 1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07.06.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" в размере 3247,45 руб.

Признав, что задолженность по арендной плате и пеням, подлежащим взысканию с ООО УК "Деловая репутация" за пользование земельным участком за период с 27.10.2007 по 24.06.2008, составляет 173 597,45 руб., а платежными поручениями от 14.05.2008 N 72, от 12.12.2007 N 14, от 13.02.2008 N 20 оплачены арендные платежи на общую сумму 119 743,89 руб., суд обоснованно взыскал задолженность с ООО УК "Деловая репутация" в размере 53 853,56 руб., а с ООО "Волгарент" в размере 464 987,69 руб. за период с 31.10.2008 по 30.06.2010.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд первой инстанции, установив явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения права, обоснованно снизил размер неустойки до 35 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав, что процент неустойки, установленный договором, существенно превышает ставку рефинансирования, действующую на момент приятия решения судом, взыскал с ООО УК "Деловая репутация" в соответствии с пунктом 6.2. договора пени, снизив их размер до 500 руб.

Довод кассационной жалобы о том, что Администрация является неполномочным лицом на получение арендных платежей по названному договору аренды, является ошибочным.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (пункт 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 4 Закона Саратовской области от 21.05.2004 N 23-ЗСО предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками, свободными от прав третьих лиц, осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то правительством области, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 05.10.2004 N 216-П "Об утверждении правил предоставления гражданам и юридическим лицам прав на находящиеся в государственной собственности земельные участки", полномочия по распоряжению данными земельными участками предоставлены органу исполнительной власти, специально уполномоченным на то правительством области - Комитету по управлению имуществом Саратовской области.

В соответствии со статьей 2 Закона Саратовской области от 07.10.2009 N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области "О земле" статья 4 Закона от 21.05.2004 N 23-ЗСО признана утратившей силу с 20.10.2009.

Соответственно с октября 2009 года полномочия арендодателя земельного участка перешли к Администрации муниципального образования "город Саратов", что предоставляет ему право на заявление иска в арбитражный суд в связи с неисполнением договорного обязательства.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу N А57-1174/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловая репутация" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Ф.В. Хайруллина

Р.В. Ананьев