Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2012 г. N Ф06-172/12 по делу N А06-2785/2011

г. Казань

21 февраля 2012 г.

Дело N А06-2785/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Нафиковой Р.А., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителя:

ответчика - Михайлова А.В. (доверенность от 10.02.2012 N 04-09/678),

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.08.2011 (судья Соколова А.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи: Кузьмичев С.А., Цуцкова М.Г.)

по делу N А06-2785/2011

по исковому заявлению негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Университет Российской академии образования", г. Астрахань (ИНН 7706032991, ОГРН 1027700551856) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань (ИНН 3017036018, ОГРН 1023000825220) о расторжении договора аренды от 13.10.2000 N 1013, взыскании арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Университет Российской академии образования" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 13.10.2000 N 1013, взыскании полученных ответчиком арендных платежей в сумме 81 423 руб. 64 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5466 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что истец с 01.04.2010 не может осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, переданного ему по договору аренды, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению, а полученные ответчиком арендные платежи за апрель и май 2010 года - возвращению истцу.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.08.2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 81 423 руб. 64 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 решение суда первой инстанции от 04.08.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, указывая, что приостановление деятельности истца, связанной с эксплуатацией здания, не является основанием для освобождения от исполнения обязательств по уплате арендной платы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Астраханской области (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор от 13.10.2000 N 1013 на сдачу в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, в соответствии с которым ответчику по акту приема-передачи передано нежилое помещение площадью 836,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева, д. 98, литера "Д", для использования под образовательную деятельность.

Договор аренды заключен на срок с 12.10.2000 по 15.12.2023 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Астраханской области и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 10.04.2003 к договору аренды от 13.10.2000 N 1013, в соответствии с которым договор аренды от 13.10.2000 N 1013 расторгнут с 18.02.2003 по соглашению сторон.

Впоследствии, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 24.06.2005 N 1483 на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, по условиям которого истцу по акту приема-передачи передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева, д. 98 (1-4 этажи), литера "Д" для использование под образовательную деятельность, площадью 792,7 кв.м. Площадь помещения, передаваемого на сохранность - 183,2 кв.м. (подвал).

Срок аренды установлен с 11.03.2004 по 07.03.2005 (пункт 1.2 договора).

В редакции дополнительного соглашения от 24.06.2005 к договору от 24.06.2005 N 1483 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды устанавливается с 11.03.2005 по 07.03.2006".

В редакции дополнительного соглашения от 09.08.2005 к договору от 24.06.2005 N 1483 пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды устанавливается с 11.03.2004 по 11.03.2009".

Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что дополнительное соглашение от 09.08.2005 является незаключенным, поскольку данным соглашением установлен срок действия договора аренды более одного года и оно не зарегистрировано в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора аренды от 24.06.2005 N 1483 истец продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя и договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, дополнительным соглашением от 08.06.2007 к договору аренды от 13.10.2000 N 1013, заключенному между истцом и ответчиком, стороны признали недействительным дополнительное соглашение от 10.04.2003 о расторжении договора аренды от 13.10.2000 N 1013.

Давая оценку указанному дополнительному соглашению, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его ничтожности, поскольку, не расторгнув договор аренды от 24.06.2005 N 1483, ответчик не вправе был заключать новый договор аренды или вносить изменения в уже расторгнутый договор от 13.10.2000 N 1013.

С учетом того, что договор аренды от 13.10.2000 N 1013 уже был расторгнут соглашением сторон от 10.04.2003, суд отказал в иске о его расторжении.

В указанной части судебные акты сторонами не обжалуются.

Таким образом, судебные инстанции установили, что в спорный период арендные правоотношения между сторонами основывались на условиях договора аренды от 24.06.2005 N 1483, о чем также свидетельствуют действия истца по оплате арендной платы.

Определением Ленинского районного суда г. Астрахани от 11.02.2010 деятельность истца, связанная с эксплуатацией здания, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Куйбышева, 98 литера "Д" приостановлена до вступления в законную силу судебного постановления.

Судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Астрахани 31.03.2010 составлен акт совершения исполнительных действий о том, что деятельность истца приостановлена, здание по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева. 98 литера "Д" не эксплуатируется, полностью опечатано, деятельность не ведется.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 05.04.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Селенского/Куйбышева, д. 2/100, ввиду аварийного технического состояния здания.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 13.07.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева, 98 литера "Д", поскольку создает непосредственную опасность для жизни и здоровья, находящихся в нем лиц и граждан, а также для граждан, находящихся в непосредственной близости от него.

Указанным судебными актами установлено, что между литером "А" домовладения по ул. Ю.Селенского/ул. Куйбышева, 2/100 и литером "Д" домовладения по ул. Куйбышева, 98, имеется внутреннее сообщение. Общие стены имеют: литера "А" домовладения по ул. Ю.Селенского/ул. Куйбышева, 2/100 и литерами "Д", "З", "Л" домовладения по ул. Куйбышева, 98.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды от 24.06.2005 N 1483 на истца не возложена обязанность по проведению капитального ремонта.

Пунктом 1 статьи 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Установив факт перечисления истцом арендных платежей за апрель-май 2010 года в сумме 81 423 руб. 64 коп, а также то обстоятельство, что с 01.04.2010 в силу предписаний судебных актов суда общей юрисдикции стороны не могли исполнять обязательства по договору аренды, судебные инстанции, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, правомерно взыскали спорную сумму с ответчика в пользу истца.

Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильность выводов судов и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 04.08.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу N А06-2785/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.А. Нафикова К.Р. Гарифуллина