Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 2 мая 2012 г. N Ф06-2820/12 по делу N А06-4163/2011

г. Казань

02 мая 2012 г.

Дело N А06-4163/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Коноплёвой М.В.,

при участии представителя:

истца - Байбековой Р.Р., доверенность от 11.01.2012 N М-1-0009/6,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, г. Астрахань,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 (председательствующий судья Александрова Л.Б., судьи: Акимова М.А., Жевак И.И.)

по делу N А06-4163/2011

по исковому заявлению Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области, г. Астрахань, к закрытому акционерному обществу "Астрахань-Рыба", г. Астрахань, о взыскании 336 697 руб. 21 коп. задолженности, 263 423 руб. 84 коп. пени, 15 343 руб. 63 коп. процентов,

УСТАНОВИЛ:

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области (далее - истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к закрытому акционерному обществу "Астрахань-Рыба" (далее - ответчик, ЗАО "Астрахань-Рыба") о взыскании 336 697 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате, 263 423 руб. 84 коп. пени, 15 343 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.10.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 336 697 руб. 21 коп., неустойка в сумме 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 277 руб. 44 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 указанное решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционного суда в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель истца ответчика доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2006 между сторонами был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области N 4/104 (далее - договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2006 по 25.03.2007.

В исполнение условий договора аренды арендодатель (истец) передал арендатору (ответчик) недвижимое имущество: комнаты N 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 общей площадью 266,4 кв.м, расположенное на 1 этаже здания литер "А" по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45, что подтверждается актом приема передачи от 20.03.2006.

Арендатор взял на себя обязательство уплачивать арендные платежи в размере, согласованном сторонами. В соответствии с пунктом 3.1 размер арендной платы составляет 38 991 руб. в месяц без учета налогов по действующему законодательству.

Согласно пункту 3.7 договора аренды арендные платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены не позднее 25 числа текущего месяца.

По истечении срока действия договора, после 25.03.2007, арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительным соглашением от 01.03.2010 N 3 к договору аренды пункт 1.1 договора изложен в новой редакции. Согласно изменениям арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, являющееся объектом казны Астраханской области - нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв.м, расположенное на 1 этаже здания, литер "А" по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45. Соглашением внесено изменение в пункт 3.1 договора аренды, в соответствии с которым ставка арендной платы установлена в размере 67 843 руб. в месяц.

25.05.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки.

19.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).

Полагая, что сторонами заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

По мнению истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 18.11.2010 составила 336 697 руб. 21 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания основного долга, пришел к выводу о нарушении ЗАО "Астрахань-Рыба" положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд указал, что до момента регистрации права собственности за ответчиком спорный объект не выбыл из собственности Астраханской области; у ответчика отсутствовали правовые основания для безвозмездного пользования имуществом субъекта Российской Федерации. По мнению суда первой инстанции, передача истцом ответчику нежилого помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не влечет изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи к ответчику зарегистрирован 19.11.2010, то до данной даты Астраханская область, являясь собственником спорного помещения, вправе получать за его использование арендные платежи.

Отменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что выводы суда противоречат нормам материального права и правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3, 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01.04.2006. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.

Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и пункту 1.6 договора купли-продажи.

Недвижимое имущество считается переданным с 25.05.2010.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание арендной платы за период с 25.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18.11.2010 (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции апелляционным судом отменено, в удовлетворении иска отказано.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу N А06-4163/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва М.В. Коноплёва