Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2012 г. N 12АП-9880/11

г. Саратов

25 января 2012 г.

Дело N А06-4163/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "23" января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" января 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Акимовой М.А., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии представителя ответчика: Меретиной Н.Ф., генерального директора,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Астрахань-Рыба" (г. Астрахань)

на решение арбитражного суда Астраханской области от 24 октября 2011 года по делу N А06-4163/2011 (судья Соколова А.М.)

по иску Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (г. Астрахань)

к закрытому акционерному обществу "Астрахань-Рыба" (г. Астрахань)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 336 697,21 руб., пени в сумме 263 423,84 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 343,63 руб.,

УСТАНОВИЛ

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к закрытому акционерному обществу "Астрахань-Рыба" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 336 697,21 руб., пени в сумме 263 423,84 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 343,63 руб.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 24 октября 2011 года исковые требования удовлетворены частично. С закрытого акционерного общества "Астрахань-Рыба" в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области взыскана задолженность в сумме 336 697 руб. 21 коп., неустойка в сумме 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 277 руб.44 коп. В остальной части иска отказано.

ЗАО "Астрахань-Рыба", не согласившись с решением суда в полном объеме, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит принятое по делу решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Астрахань-Рыба" - без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление N 78201 о вручении почтового отправления истцу 06 декабря 2011 г. Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении дела к судебному разбирательству размещена на сайте суда в сети Интернет 03 декабря 2011 года. При таких обстоятельствах, лицо, участвующее в деле, имело реальную возможность обеспечить явку своего представителя в судебное заседание, либо известить суд о причинах неявки.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав пояснения ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Агентством по управлению государственного имущества Астраханской области и ЗАО "Астрахань-Рыба" был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области от 20 марта 2006 г. N 4/104. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01 апреля 2006 г. по 25 марта 2007 г.

Во исполнение условий договора аренды от 20 марта 2006 г. N 4/104 арендодатель (истец по делу) передал арендатору (ответчику по делу) недвижимое имущество: комнаты NN 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 общей площадью 266,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания литер "А" по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 45, что подтверждается актом приема передачи от 20.03.2006 г.

Арендатор взял на себя обязательства уплачивать арендные платежи в размере, согласованном сторонами. В соответствии с п. 3.1. размер арендной платы составляет 38 991 руб. в месяц без учета налогов по действующему законодательству.

Согласно пункта 3.7 договора аренды арендные платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены не позднее 25 числа текущего месяца.

По истечении срока действия договора, после 25 марта 2007 г., арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами спора.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Дополнительным соглашением N 3 от 01.03.2010 г. к договору аренды пункт 1.1 договора изложен в новой редакции. Согласно изменениям арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, являющееся объектом казны Астраханской области - нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв.м., расположенное на 1 этаже здания, литер "А" по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 45. Соглашением внесено изменение в п. 3.1 договора аренды, в соответствии с которым ставка арендной платы установлена в размере 67 843 руб. в месяц.

25 мая 2010 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010. По договору купли-продажи ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.

Согласно п. 2.3 договора купли-продажи покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки.

19 ноября 2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области проведена регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).

Полагая, что между агентством и обществом заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности к ответчику вышеуказанного государственного недвижимого имущества Астраханской области по договору купли-продажи, ответчиком обязательства по договору аренды выполнялись ненадлежащим образом, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 г. по 18.11.2010 г. составила 336 697,21 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания основного долга, пришел к выводу о нарушении ЗАО "Астрахань-Рыба" положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд указал, что до момента регистрации права собственности за ответчиком спорный объект не выбыл из собственности Астраханской области; у ответчика отсутствовали правовые основания для безвозмездного пользования имуществом субъекта Российской Федерации. По мнению суда первой инстанции, передача агентством обществу нежилого помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не влечет изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды N 4/104 от 20.03.2006 г. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи к ответчику зарегистрирован 19.11.2010 г., то до данной даты Астраханская область, являясь собственником спорного помещения, вправе получать за его использование арендные платежи.

Так как за период с 01 мая 2010 по 18 ноября 2010 ответчик 06 апреля 2011 г. платежным поручением N 118 перечислил арендную плату в сумме 58 360 руб., задолженность составила 336.697,21 руб., которая и была взыскана судом первой инстанции. Неисполнение обязательства по уплате арендных платежей явилось основанием для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Данные выводы суда противоречат нормам материального права и позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении Пленума Вас РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 6 судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01 апреля 2006 г. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно п. 1.6 договора купли-продажи от 25 мая 2010 г. N 06/2010 настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.

Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и п.1.6 договора купли-продажи. Недвижимое имущество считается переданным с 25 мая 2010 года.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Взыскание арендной платы за период с 25 мая 2010 г. (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18 ноября 2010 г. (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции противоречит нормам материального права и подлежит отмене. Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Признав решение суда подлежащим отмене, суд апелляционной инстанции принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, суд относит их на истца, Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области и взыскивает с него 2 000 руб. в пользу ЗАО "Астрахань-Рыба".

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Астраханской области от 24 октября 2011 года по делу N А06-4163/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (г. Астрахань) о взыскании с закрытого акционерного общества "Астрахань-Рыба" (г. Астрахань) арендной платы за период с 01.05.2010 г. по 18.11.2010 г. в сумме 336 697,21 руб., пени в сумме 263 423,84 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.11.2010 г. по 06.06.2011 г. в сумме 15 343,63 руб. отказать.

Взыскать с Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области (г. Астрахань) в пользу закрытого акционерного общества "Астрахань-Рыба" (г. Астрахань) расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 (две тысячи) руб.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Л.Б. Александрова

Судьи

М.А. Акимова И.И. Жевак