Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2012 г. N Ф06-3325/12 по делу N А06-4419/2011

г. Казань

09 июня 2012 г.

Дело N А06-4419/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплевой М.В., Нагимуллина Р.И.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани при решении вопроса о принятии кассационной жалобы к производству

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27.10.2011 (Судья Соколова А.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи: Дубровина О.А., Кузмичев С.А.)

по делу N А06-4419/2011

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани к индивидуальному предпринимателю Губайдуллину Алексею Талгатовичу (ОГРНИП 305301609400159) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Губайдуллину Алексею Талгатовичу (далее - ИП Губайдуллин А.Т., предприниматель) о взыскании (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 1 076 507 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 30.09.2010, 1 011 100 руб. 28 коп. неустойки за просрочку платежа.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды предпринимателем использовались нежилые помещения, размер арендной платы определялся в соответствии с приложением N 3 к решению Совета муниципального образования города Астрахань от 28.04.2005 N 106 "О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда" по утвержденной формуле. Впоследствии на основании решения указанного органа формула расчета была изменена и введен новый коэффициент (Кэд), в связи с чем были внесены изменения и в условия договора. На основании распоряжения Комитета имущественных отношений от 02.04.2007 N 140-р в счет арендных платежей зачтены капиталовложения предпринимателя на общую сумму 1 197 007 руб., однако в установленном размере плата не внесена.

До принятия решения предприниматель заявил о пропуске исковой давности по арендным платежам за период с 01.01.2006 по 10.06.2008.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27.10.2011 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 решение суда оставлено без изменения.

Суды двух инстанций, разрешая спор, исходили из методики расчета, которая определялась муниципальным образованием и являлась условием договора, при этом отражено, что на момент заключения договора решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.11.2005 по делу N А06-2626/3 в части применения коэффициента коммерческого приобретенного (Ккп) нормативный акт признан недействующим, по решению Управления (протокол от 23.12.2010 N 3) арендная плата в течение 9 месяцев была снижена на 70%, также судами сделан вывод о том, что ошибочно к помещениям, расположенным в подвальной части здания, применен коэффициент эффективности в размере 0,4, соответственно при общем размере платы за спорный период в сумме 534 064 руб., ответчик оплатил 662 026 руб.

В кассационной жалобе управления, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства, иск удовлетворить.

Заявитель полагает, что порядок исчисления арендной платы определялся по формуле, утвержденной решением Совета муниципального образования, признание недействующим указанного акта муниципального образования в части коэффициента (Ккп) не исключает его применения как договорного условия, после введения нового коэффициента (Кэд) арендатор обязан осуществлять расчеты по новой методике с момента опубликования решения Городской Думы от 02.04.2009 N 50 (18.08.2006), соответственно суды двух инстанций неверно исключили применение указанных показателей при определении задолженности ответчика.

В судебном заседании 29.05.2012 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 15 часов 20 минут 04.06.2012, о чем размещена информация на официальном сайте в сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения мэра города Астрахани от 07.11.2005 N 1054, между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (ныне - управление) (арендодатель) и ИП Губайдуллиным А.Т. (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2005 N 12142, по условиям которого во временное пользование и владение арендатора на срок до 10.11.2030 предоставлены нежилые помещения общей площадью 475,7 кв. м, в том числе: помещения первого этажа N 001 площадью 71,7 кв. м, N 002 площадью 84,7 кв. м, литера А подвальное помещение N 016 площадью 234,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Халтурина, д. 13, литеры А и В.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном в приложении N 1, ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

В пункте 3.2 указанного договора стороны предусмотрели, что Комитет имущественных отношений города Астрахани вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату на основании решения Совета муниципального образования. Датой изменения арендной платы считается вступление в силу соответствующего решения, которым устанавливается месячная базовая арендная плата и (или) корректировочные коэффициенты к ней.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением месячной базовой ставки и (или) корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон при перезаключении договора или подписания дополнительного соглашения к договору.

За просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

В приложении N 1 к договору аренды стороны определили порядок расчета арендной платы по формуле: Апл=Абаз x Kj х Iинф р.г х Sа х Ккп х М, размер которой составил 59 569 руб. 87 коп.

Фактическая передача помещений подтверждается актом от 11.11.2005.

Государственная регистрации договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службой 23.06.2006 N 30-30-01/025/2006-084, о чем имеется соответствующая отметка.

Дополнительным соглашением от 03.06.2008 стороны изменили порядок расчетов арендной платы с 15.05.2008, который исчислялся по формуле: Апл=Абаз x Kj х Iинф р.г х Sа х Кэд х М, размер платы составил 40 741 руб. 67 коп., указанные изменения зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службе по Астраханской области 18.09.2008 N 30-30-01/117/2008-575.

Письмом от 01.12.2008 N 01-8782 Комитет имущественных отношений города Астрахани направил требование о расторжении договора аренды в связи с имеющейся задолженностью.

Однако впоследствии дополнительным соглашением от 01.07.2009 внесены изменения в пункт 1.1 договора аренды, по которым в аренду предоставлялись помещения в доме 13, литера В, помещения N 001 площадью 71,2 кв. м, N 002 - 85 кв. м и N 002 (подвал) - 84,7 кв. м. литера А, помещение N 016 (подвал) площадью 241,5 кв. м с холодным пристроем - 13,6 кв. м, общей площадью 496,5 кв. м.

В соответствии с приложением N 1 к дополнительному соглашению от 01.07.2009 размер платы составил 28 761 руб. 19 коп (установлен льготный размер платы).

Согласно распоряжению Комитета имущественных отношений города Астрахани от 02.04.2007 N 140-р в счет арендной платы приняты затраты предпринимателя в связи с произведенным ремонтом в размере 1 197 607 руб.

На основании заседания комиссии по зачету затрат принято решение от 23.12.2010 (оформленное протоколом N 3, утвержденным управлением), согласно которому размер арендной платы по договору аренды от 11.11.2005 N 12142, заключенному с ИП Губайдуллиным А.Т. подлежит уменьшению на 70% в период с 01.01.2006 по 31.12.2006 и с 01.02.2007 по 31.08.2007, на 47,6% - за период аренды с 01.09.2007 по 30.09.2007, на 70% - за период с 01.06.2008 по 28.02.2009, на 70% - за период с 01.04.2009 по 31.08.2009, на 68,37% - за период с 01.09.2009 по 30.09.2009.

Платежным поручением подтверждено внесение арендных платежей на общую сумму 662 026 руб. 15 коп.

Считая, что в спорный период у арендатора образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, существующей судебно-арбитражной практике по данным категориям споров.

Согласно пункту 1 статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы на объекты муниципального определены приложением 3 к решению Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 "О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования "Город Астрахань", согласно которому расчет арендной платы за переданные в арендное пользование объекты производится по формуле: Апл. = Абаз х Kj x Iинф р.г х Sa х Ккп х М, где Ккп - является коэффициентом коммерческого приоритета.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.11.2005 по делу N А06-2626/3 признано недействующим приложение 3 указанного решения органа муниципального образования в части применения коэффициента коммерческого приоритета (Ккп).

Учитывая, что орган муниципального образования устанавливает порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера, указанные органы вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование объектами.

Из содержания приложения N 1 к договору аренды от 11.11.2005 N 12142 следует, что договор содержит методику расчета платы, которая включена в этот договор в качестве его условия.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и 02.02.2010 N 12404/09.

Следует отметить, что в тех случаях, когда методика расчета арендной платы включена в условия договора при его заключении, последующее признание нормативного акта (полностью или в части), которым устанавливался такой порядок определения платы (методика) не может исключать применения уже согласованного сторонами условия.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, в данном случае договор аренды от 11.11.2005 N 12142 считается заключенным с момента государственной регистрации (23.03.2006), при этом на момент его заключения существующий порядок определения размера арендной платы в части применения коэффициента коммерческого приоритета (Ккп) не действовал.

В пункте 3.2 договора аренды стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера платы с момента вступления решения органа местного самоуправления, которым устанавливаются арендная ставка и (или) корректировочные коэффициенты, при этом изменения ставки либо коэффициентов является обязательным без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.

Следовательно, из условий договора следует, что стороны согласовали в договоре условие об одностороннем изменении размера платы, для случая, когда органом муниципального образования будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.

Право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке вследствие изменения самой методики исчисления либо применения новых корректирующих коэффициентов договором не предусмотрено.

Решением городской Думы муниципального образования "город Астрахань" от 11.08.2006 N 111 "О внесении изменений в решение от 28.04.2005 N 106" определен другой порядок определения размера платы по формуле: Апл=Абаз x Kj х Iинф р.г х Sа х Кэд х М, в частности введен новый коэффициент эффективной деятельности (Кэд), который не был предусмотрен сторонами при заключении договора.

Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Однако стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае введения новых базовых составляющих (коэффициентов) при исчислении арендной платы или иной методики расчета, установленной уполномоченным органом.

Данный вывод также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 15.11.2011 N 7121/11.

Впоследствии в установленном законом порядке стороны внесли изменения в условия договора аренды, о чем свидетельствует дополнительное соглашение от 03.06.2008 с приложением N 1, в котором определена новая методика исчисления по формуле Апл=Абаз x Kj х Iинф р.г х Sа х Кэд х М, и применен коэффициент эффективной деятельности (Кэд).

С учетом требований пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения в договор аренды, заключенный между сторонами, считаются внесенными 18.09.2008 - даты государственной регистрации изменений.

Таким образом, выводы судов двух инстанций о том, что управление при исчислении задолженности по арендным платежам за 2006 год ошибочно применило коэффициент коммерческого приоритета (Ккп), который признан недействующим на момент заключения договора аренды (23.03.2006), а также арендодатель неправомерно применил новую методику исчисления платы с применением коэффициента эффективной деятельности (Кэд) за период до внесения изменений в договор, зарегистрированный в установленном порядке (18.09.2008), следует признать правильными.

В соответствии с пунктами 1-5, 7-10 Положения "Об коэффициентах эффективной деятельности при установлении размера арендной платы за объекты нежилого фонда", утвержденного решением городской Думы от 10.08.2006 N 111, коэффициент эффективности в размере 0,4 применяется только к помещениям, в которых расположены: офисы, конторы, аптеки, парикмахерские и т.п.

Таким образом, при расчете задолженности управление неправильно применило коэффициент деятельности 0,4 к подвальным помещениям, используемым предпринимателем.

Впоследствии между сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.07.2009 с приложением расчета платы, из которого следует, что коэффициент эффективности деятельности составлял 0,2, а размер платы определялся по согласованной методике и составил 28 761 руб. 19 коп.

Данные обстоятельства, установленные судом, опровергают доводы заявителя кассационной жалобы о том, что управление правомерно начислило плату за период с 01.01.2006 по 18.08.2006 по методике, которая включала коэффициент коммерческого приоритета (Ккп), а также ссылки арендодателя о правомерности применения измененной методики и нового коэффициента деятельности (Кэд) с даты опубликования решения органа муниципального образования до внесения изменений в договор аренды в установленном законом порядке.

Как правильно отмечено судом, с учетом изменения (уменьшения) размера платы в спорный период по решению управления (протокол комиссии от 23.12.2010 N 3) в пределах 47,6%-70% от ежемесячной ставки, зачета выполненных арендатором работ по ремонту спорных помещений по решению Комитета имущественных отношений города Астрахани от 02.04.2007 N 140 на общую сумму 1 197 607 руб., а также произведенных оплат в размере 662 026 руб. 15 коп. задолженность у ответчика отсутствует.

Эти обстоятельства подтверждены документально, управлением в установленном порядке не опровергнуты.

В пункте 20 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2007 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части, такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям.

При разрешении спора судебные инстанции неправильно применили правила статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что частичная оплата долга по периодическим платежам свидетельствует о совершении арендатором действий о признании долга за другие периоды аренды.

По условиям пункта 3.1 договора аренды оплата арендных платежей осуществляется до 10 числа текущего месяца.

Согласно положениям статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемым с учетом пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, при внесении арендатором арендных платежей без указания конкретного периода, в рамках одного договора, арендодателю предоставлено право учитывать оплату в счет исполнения ранее возникших периодов.

Из имеющихся в материалах дела платежных поручений от 19.12.2007 N 497, от 28.06.2007 N 397 следует, что оплаты вносились за пользование помещениями в период 2005 года.

Документальных подтверждений, свидетельствующих о том, что управление (арендодатель) платежи, произведенные предпринимателем в период 2008 и 2009 годов, зачисляло в счет обязательств арендатора, возникших в 2006, 2007 годах, не имеется, напротив арендодатель предъявил настоящий иск за период с 01.01.2006 по 30.09.2010.

Таким образом, срок исковой давности по арендным платежам за период с 01.01.2006 по 31.12.2007 истек, поскольку иск предъявлен 29.06.2011, при этом доказательств, подтверждающих признание долга ответчиком по арендным платежам за указанный период, в материалах дела не имеется.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций, руководствуясь статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что размер арендной платы определялся сторонами в соответствии с установленной методикой, при этом условия договора предусматривали право вносить изменения в одностороннем порядке только при изменении месячной ставки и корректирующих коэффициентов (базовых составляющих), а также неправильное применение арендодателем показателя коэффициента эффективности деятельности к подвальным помещениям, отказали в иске.

Доводы, приведенные заявителем, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 27.10.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 по делу N А06-4419/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплева И.Р. Нагимуллин