Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 июля 2014 г. N Ф06-12508/13 по делу N А65-8940/2013

г. Казань

15 июля 2014 г.

Дело N А65-8940/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Коноплевой М.В.,

при участии представителя :

заявителя - Матвиевской Т.П. (доверенность от 01.04.2014),

в отсутствие:

ответчика - не явился, извещен,

третьего лица - не явилось, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алма", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2014 (судья Галиуллин Э.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Рогалева Е.М., Бажан П.В.)

по делу N А65-8940/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алма", г. Казань (ИНН 1608003952) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Инновационный - технический центр", о признании незаконными действий по внесению записи от 13.02.2013 г. о погашении договора долевого участия в строительстве от 22.12.2006 N 1/385-2006,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Алма" (далее - ООО "Алма", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными действий по внесению записи от 13.02.2013 о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве от 22.12.2006 N 1/385-2006 и обязании погасить запись о государственной регистрации расторжения договора в ЕГРП.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инновационный - технический центр" (далее - технический центр, ООО "ИТЦ").

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что на момент подачи ООО "ИТЦ" документов, необходимых для государственной регистрации расторжения договора, оснований для отказа в совершении регистрационных действий не имелось, кроме того, достоверность представляемых для государственной регистрации документов и их соответствие законодательству обеспечивается самим заявителем, подписывающим заявление о государственной регистрации.

Также суд первой инстанции указал, что заявителем избран неправильный способ защиты права, так как признание незаконными действий регистрирующего органа не может повлечь действительного восстановления нарушенных прав заявителя.

В кассационной жалобе ООО "Алма", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что при вынесении судебного акта судами не было учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.09.2013 по делу N А65-8940/2013, которым одностороннее расторжение ООО "ИТЦ" договора долевого участия в строительстве от 22.12.2006 N 1/385-2006 признано недействительным, кроме того, уведомление о расторжении договора от 28.01.2013 не может считаться надлежащим, поскольку застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления предупреждения, чего сделано им не было; регистрирующим органом при представлении заявления ООО "ИТЦ" о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о расторжении договора не уведомило об этом общество.

Представитель ООО "Алма" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между закрытым акционерным обществом "Аграрный инновационно-технический центр" (застройщик) и ООО "Алма" (должник) заключен договор долевого участия в строительстве от 22.12.2006 N 1/385-2006 (далее - договор долевого участия), по условиям которого застройщик взял на себя обязательство собственными и привлеченными силами обеспечить возведение 16-ти этажного жилого дома, который будет иметь место нахождения на пересечении улиц Галимджана Баруди и Краснококшайская Кировского района г. Казани Республики Татарстан и по окончании строительства и полного завершения всех расчетов передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилые помещения, в количестве 24 штук.

В соответствии с пунктом 2.1 договора долевого участия дольщик производит оплату по договору в размере 15 363 125 руб. в срок до 22.03.2007.

Платежными поручениями от 15.01.2007 N 3, от 16.01.2007 N 4 и от 18.01.2007 N 5 на общую сумму 15 363 125 руб. подтверждается перечисление ООО "Алма" денежных средств по указанному договору.

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществлена 29.03.2007, о чем свидетельствует запись Управления Росреестра за N 16-16-01/063/2007-493.

На основании договора о переводе долга от 16.05.2008 N 1/385 (далее - договор о переводе долга), заключенного между ООО "ИТЦ" (организация), закрытым акционерным обществом "Аграрный инновационно-технический центр" (фирма) и ООО "Алма" (кредитор), организация приняла на себя в полном объеме обязательства фирмы по договору долевого участия в строительстве от 22.12.2006 N 1/385-2006, включая основную сумму долга согласно указанного договора в размере 10 848 875 руб.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью регистрации Управлении Росреестра от 23.09.2008 N 16-16-01/325/2008-100.

ООО "ИТЦ" направило в адрес ООО "Алма" письмо от 26.11.2012 о необходимости погашения задолженности по договору долевого участия, сообщив, что в случае неуплаты договор будет расторгнут путем одностороннего отказа. Указанное письмо возвращено по причине "отсутствия по указанному адресу".

Впоследствии письмом от 28.01.2013 технический центр уведомил общество о расторжении договора долевого участия.

На следующий день (29.01.2013) технический центр обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжении договора долевого участия, в результате чего запись о договоре была погашена 13.02.2013.

В свою очередь, по результатам рассмотрения запроса Управление Росреестра письмом от 01.04.2013 N 19-19/6336 сообщило техническому центру о погашении записи о договоре долевого участия в связи с односторонним расторжением.

Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А65-8477/2013, принятым по иску ООО "Алма" к ООО "ИТЦ", признано недействительным одностороннее расторжение договора долевого участия от 22.12.2006 N 1/385-2006.

Суд апелляционной инстанции по названному делу установил, что в рамках заключенного договора долевого участия от 22.12.2006 N 1/385-2006 застройщику (закрытое акционерное общество "Аграрный инновационно-технический центр") были перечислены денежные средства в размере 15 363 125 руб., впоследствии было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве от 16.05.2008 N 1/385, по условиям которого обязательства застройщика перешли к ООО "ИТЦ", поскольку ООО Алма" произведены расчеты в полном объеме, односторонний отказ ООО "ИТЦ" от договора долевого участия по мотиву неисполнения обязательств в установленные сроки противоречит статьям 5, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

ООО "Алма" считая, что действия Управления Росреестра по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенного значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 и от 12.11.2013 N 7206/13, которые не были учтены судебными инстанциями, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Приведенная правовая позиция подлежит применению и в настоящем деле, поскольку заявленные участником долевого строительства требования к управлению основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды.

Рассмотрение требования о признании незаконными действия управления, основанных на утверждении ООО "Алма" об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связаны с разрешением спора имущественного характера.

В связи с чем по этим основаниям в защите прав добросовестного участника договора долевого участия отказано необоснованно.

В силу статей 13, 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регистрационная служба проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверяет законность сделки.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А65-8477/2013 признано недействительным одностороннее расторжение ООО "ИТЦ" от 28.01.2013 б/н договора долевого участия от 22.12.2006 N 1/385-2006, заключенного с ООО Алма".

Разрешая спор по настоящему делу, арбитражный суд первой инстанции приостановил производство по делу в порядке статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до разрешения другого спора по делу N А65-8477/2013, тем самым признав значимость обстоятельств, которые могли быть установлены, однако впоследствии при принятии решения по существу по настоящему спору сделал вывод, что действия регистрирующего органа не могут служить определяющим основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Судебные инстанции не учли, что, по сути, регистрация расторжения договора аренды в данном конкретном случае была основана на ничтожной сделке (односторонний отказ), эти обстоятельства считаются преюдициально установленными и не подлежат повторной оценке.

В соответствии с правилами статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве договор договора долевого участия подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьями 16,17 Закона N 122-ФЗ.

Преследуемый обществом материально-правовой интерес связан, прежде всего, с погашением записи о государственной регистрации расторжении договора и признании его действующим.

Сам факт того, что на момент совершения регистрационных действий не существовало вступившего в законную силу судебного акта о признании одностороннего отказа недействительным, не может исключать возможность оспорить соответствующие действия по мотиву ненадлежащего исполнения обязанности по проверке документов и действительности сделки.

Кроме того, суд первой инстанции разрешает спор по доказательствам, удостоверяющим факты, которые имели место до вынесения решения суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08).

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об избрании обществом ненадлежащего способа защиты по установленным основаниям следует признать ошибочными.

Согласно части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Вместе с тем по настоящему делу судами двух инстанций оставлены без какого-либо правовой оценки имеющиеся в деле документы, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

В пункте 53 постановления совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

В соответствии с пунктом 56 названного Пленума зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В связи с чем применительно к спорным правоотношениям судам необходимо было, прежде всего, проверить ссылки ООО Алма" о том, что после направления уведомления о расторжении договора долевого участия от 22.12.2006 N 1/385-2006 и его регистрации застройщик (ООО "ИТЦ") на те же объекты (квартиры) заключил договора с физическими лицами и ООО "Артуг", которые впоследствии также были зарегистрированы Управлением Росреестра.

При таких обстоятельства в рамках спора, возникшего из публичных правоотношений, необходимо было исследовать вопрос о наличии спора о праве между указанными лицами, в связи с чем проверке подлежали доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации сделок с другими лицами на те объекты, которые были предметом договора долевого участия от 22.12.2006 N 1/385-2006, такие сведения содержались в выписке из ЕГРП по состоянию на 06.03.2014 N 01/025/2014-522, которая не исследовалась судами при оценке доказательств.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 по делу N А65-8940/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова М.В. Коноплева