Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 января 2013 г. N Ф06-10911/12 по делу N А57-19944/2011

г. Казань

17 января 2013 г.

Дело N А57-19944/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Сергеева Г.А.,

в отсутствие представителей сторон - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.08.2012 (судья Яценко Е.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи: Кузьмичев С.А., Пригарова Н.Н.)

по делу N А57-19944/2011

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича (ИНН 644911670048), г. Энгельс Саратовской области, к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц муниципального учреждения "Городской центр механизации жилищно-коммунального хозяйства", г. Саратов, муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" г. Саратов, об определении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ткачев Николай Владимирович (далее - истец, предприниматель)обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее - ответчик, Комитет) о разрешении преддоговорного спора в связи с заключением договора купли-продажи находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А нежилого здания общей площадью 65,7 кв. м, литер А, путем изложения условий договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02.08.2012 заявленные требования удовлетворены, суд изложил спорные условия договора купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Сумма настоящего договора составляет 1 332 203 (один миллион триста тридцать две тысячи двести три) рубля (НДС не облагается)";

- пункт 2.2 "Покупатель производит оплату первоначального взноса в размере 10% от суммы договора Объекта, что составляет 133 220 (сто тридцать три тысячи двести двадцать) рублей 30 копеек в течение 10 дней со дня подписания договора";

- пункт 2.3 "На оставшуюся сумму договора в размере 1 198 982 (один миллион сто девяносто восемь тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 70 копеек предоставляется рассрочка платежа на период 7 (семь) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объекты";

- пункт 2.4 "Сумма договора, указанная в п. 2.3 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 42 820 (сорок две тысячи восемьсот двадцать рублей) 81 копейка) в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала. Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно";

- пункт 3.4.1 исключен из договора.

В отношении требований связанных с урегулированием разногласий относительно пункта 1.5 договора, судом принят отказ истца от иска, производство по делу в данной части прекращено.

С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, в удовлетворении иска отказать.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды нежилого помещения от 27.01.2006 N 214/1 индивидуальный предприниматель Ткачев Н.В. владеет и пользуется находящимся по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А нежилым зданием общей площадью 65,7 кв. м, литер А.

29.07.2011 Комитет по управлению имуществом города Саратова направил предпринимателю распоряжение от 26.07.2011 N 771-р "Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А", проект договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества.

25.08.2011 предприниматель направил в Комитет протокол разногласий, предложив дополнить договор пунктом 1.5, оговаривающий одновременный выкуп истцом земельного участка, занятого недвижимым имуществом; изменить цену объекта, снизив ее с 3 540 000 руб. до 1 200 000 руб.; а также не включать в текст договора пункт 3.4.1, исключающий возможность предъявлять ответчику претензии по проданному объекту после подписания договора.

Письмом от 02.09.2011 N 05-09/10563 Комитет отклонил протокол разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемого объекта в судебном порядке.

В связи с тем, что условия договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества не урегулированы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 названного Закона порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемого объекта и других условий договора вытекающих из этой стоимости.

Истец ссылается на существенное завышение цены выкупаемого имущества, указанное в отчете муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" от 25.07.2011 N О/КП-НЮ11-490/Ос-00, подверг сомнению соответствие отчета статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с экспертным заключением Потребительского общества "Областная коллегия оценщиков" от 16.02.2012 N 253-с/02 по итогам экспертного отчета от 25.07.2011 N 0/КП-НЮ11-490/Ос-00 эксперт пришел к выводу, что при поведении оценки объекта недвижимости нарушены требования статей 11, 15, 16 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; пунктов 18, 19, 20, 22, 23 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1); пунктов 4, 8, 9, 10, 15 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Вместе с тем эксперт пришел к выводу, что в сложившихся обстоятельствах определение рыночной стоимости объекта невозможно.

Единственным вариантом для определения рыночной стоимости объекта оценки является применение допущения, что земельный участок может быть отчужден на открытом рынке и его разрешенное использование - для размещения коммерческой недвижимости (нежилого здания). Однако эксперт не счел возможным принимать допущения самостоятельно и оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

Учитывая выводы экспертного заключения от 16.02.2012 N 253-с/02, по ходатайству истца, судом первой инстанции назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было также поручено Потребительскому обществу "Областная коллегия оценщиков". На разрешение эксперта судом поставлен вопрос, какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 65,7 кв. м, литер А, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17 А, по состоянию на 22.07.2011 при условии, если земельный участок, занимаемый указанным объектом недвижимости, может быть отчужден на открытом рынке и его разрешенное использование - для размещения коммерческой недвижимости (нежилого здания).

Экспертным заключением от 06.06.2012 N 482-с/06 рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 22.07.2011 определена в размере 1 572 000 рублей, а без учета налога на добавленную стоимость в размере 1 332 203 рубля.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Муниципальное унитарное предприятие "Городское бюро технической инвентаризации" не представило доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Оценивая заключение эксперта Потребительского общества "Областная коллегия оценщиков" на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о соответствии заключения статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усмотрев основания для признания заключения недействительным.

С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 1 332 203 рубля (без учета налога на добавленную стоимость), определенной экспертом Потребительского общества "Областная коллегия оценщиков".

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд признал возможным пункт 2.1 и корреспондирующие ему пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Сумма настоящего договора составляет 1 332 203 (один миллион триста тридцать две тысячи двести три) рубля (НДС не облагается)";

- пункт 2.2 "Покупатель производит оплату первоначального взноса в размере 10% от суммы договора объекта, что составляет 133 220 (сто тридцать три тысячи двести двадцать) рублей 30 копеек в течение 10 дней со дня подписания договора";

- пункт 2.3 "На оставшуюся сумму договора в размере 1 198 982 (один миллион сто девяносто восемь тысяч девятьсот восемьдесят два) рубля 70 копеек предоставляется рассрочка платежа на период 7 (семь) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты";

- пункт 2.4 "Сумма договора, указанная в пункте 2.3 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 42 820 (сорок две тысячи восемьсот двадцать рублей) 81 копейка) в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала.

Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно.

Пункт 3.4 исключен из условий договора.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.08.2012, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 по делу N А57-19944/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва Г.А. Сергеев